上海金日建筑工程有限公司与某某、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪0117民初9609号

原告(反诉被告)：上海金日建筑工程有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人：蒋振达，经理。

委托诉讼代理人：刘玉林，上海市申松律师事务所律师。

被告(反诉原告)：***，男，1950年3月6日生，汉族，住浙江省临海市。

被告(反诉原告)：***，男，1978年5月27日生，汉族，住浙江省临海市。

两被告的共同委托诉讼代理人：姚臻滢，上海汇道律师事务所律师。

原告(反诉被告)上海金日建筑工程有限公司(以下简称“金日公司”)与被告(反诉原告)***、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。被告***、***向本院提起反诉，本院依法予以受理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序公开开庭审理。原告金日公司的法定代表人蒋振达以及原告金日公司的委托诉讼代理人刘玉林，被告***以及两被告的共同委托诉讼代理人姚臻滢到庭参加诉讼。经本院院长审批，本案审理期限延长六个月。本案现已审理终结。

原告金日公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2、判令被告返还租赁房屋；3、判令被告支付截至2016年6月欠付的租金400,772.81元，并支付2016年7月1日起至房屋实际返还之日的租金及使用费(租金、使用费计算标准为每月26,154.04元)；4、判令被告支付逾期付款滞纳金(以86,924.24元为本金，自2015年5月1日计算至2015年10月31日；以243,848.48元为本金，自2015年11月1日计算至2016年4月30日；以400,772.81元为本金，自2016年5月1日计算至合同解除之日止；以上均按银行同期贷款利率的1.3倍计算)。事实和理由：原、被告于2008年2月22日签订厂房租赁合同一份。合同约定：原告将位于上海市松江区小昆山镇青云路XXX号，建筑面积为2080平方米的厂房出租给被告；租期10年(2008年5月1日至2017年4月30日)，租金单价为0.35元/天/平方米，年租金为265,720元，第六年起上浮10%；租金的支付形式为先付后租，一年支付两次，即每年的4月30日、10月30日之前支付；如被告延期支付租金，原告有权停止合同履行，被告承担每逾期一日以年租金千分之五的逾期滞纳金，双方还约定，承租方拖欠租金出租方可以终止合同，除此之外，双方还就有关事宜作出约定。2008年5月27日，原、被告签订以上厂房租赁合同的补充合同，合同约定，在以上合同出租处新增租赁建筑面积27平方米；租期10年(2008年5月1日至2017年4月30日)，租金单价为0.35元/天/平方米，年租金3,449.25元，租金上浮时间比例，租金支付形式以及被告逾期支付租金的滞纳金责任和拖欠租金可以终止合同与厂方出租合同约定相同。2010年9月27日，原、被告又签订厂房租赁合同一份，原告将前一合同出租处建筑面积126.4平方米的厂房再出租给被告，期限为7年8个月(2010年11月1日至2017年4月30日)，租金为租金单价为0.35元/天/平方米，年租金为16,147.6元，第三年上浮10%，先付后用。每年的4月30日、10月30日支付二次。逾期支付租金的滞纳金责任和拖欠租金可以终止合同与前述合同约定相同。以上三份合同签订后，被告基本上依约履行合同规定之义务，但从2015年4月起被告就未按约支付租金，拖欠从2015年4月至2016年6月租金共计400,772.81元。为此，原告多次发函和委托律师催讨，被告以动迁补偿可抵扣租金等理由至今未支付分文。故原告诉讼至法院。

被告***、***辩称：系争房屋于2011年起就被列入拆迁范围，双方一直在为拆迁补偿、租金支付进行协商。但原告拖延与政府动迁部门办理拆迁手续。房屋存在漏水的质量问题，但原告不予维修。考虑以上因素，故被告未再继续交付租金。

同时，被告***、***向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2、判令原告金日公司赔偿装修损失2,592,000元；3、判令原告金日公司赔偿2016年9月26日起至合同到期日的营业损失600,204.22元；4、判令原告金日公司赔偿员工劳动合同解除的补偿金755,400元。事实和理由：租赁合同签订后，被告对租赁房屋进行了装修，现原告提出解除合同导致被告存在装修损失。而且，政府有关部门也在进行拆迁。另外，原告出租的房屋存在部分违章搭建，该部分违章搭建于2016年9月26日被政府拆除，被告被迫停止经营。故提出反诉请求。

针对被告***、***的反诉，原告金日公司辩称：政府尚未实施拆迁，仅仅是拆违。原告出租给被告的房屋均从案外人处某某，原告金日公司并未有违法搭建行为。根据双方约定，租赁合同签订五年后，装饰的拆迁补偿归原告。被告不付租金，原告有权解除合同。不同意被告的反诉请求。

经审理查明：上海市松江区小昆山镇文翔路XXX号(即松江区小昆山镇青云路XXX号)1至6幢登记的产权人为原告金日公司。

2008年2月22日，原告作为出租方、甲方，被告作为承租方、乙方签订《厂房租赁合同》约定，原告将上述地址处的建筑面积2080平方米的厂房以及相关设施出租给被告使用。租赁期限自2008年5月1日至2017年4月30日止。厂房租赁单价为每平方米每天0.35元，年租金为265,720元，第六年的年租金上浮比率10%。租金支付方式为先付后用，一年支付两次，在每年4月30日、10月30日之前支付。如果被告延期支付租金，原告有权停止合同执行。被告除支付正常租金外需另外支付逾期滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以本年度租金总额的千分之五。合同对其他事宜进行约定。

2008年5月27日，原告作为出租方、甲方，被告作为承租方、乙方签订《厂房租赁合同(补充)》约定，原告将上述地址处另外的建筑面积27平方米的厂房出租给被告作为锅炉房使用。租赁期限自2008年5月1日至2017年4月30日止。厂房租赁单价为每平方米每天0.35元，年租金为3,449.25元，第六年的年租金上浮比率10%。租金支付方式为先付后用，一年支付两次，在每年4月30日、10月30日之前支付。如果被告延期支付租金，原告有权停止合同执行。被告除支付正常租金外需另外支付逾期滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以本年度租金总额的千分之五。合同对其他事宜进行约定。

2010年9月27日，原告作为出租方、甲方，被告作为承租方、乙方签订《厂房租赁合同》约定，原告将上述地址处另外的建筑面积126.4平方米的厂房以及相关设施出租给被告使用。租赁期限自2008年5月1日至2017年4月30日止。厂房租赁单价为每平方米每天0.35元，年租金为16,147.6元(实际按16,147元计算)，第六年的年租金上浮比率10%。租金支付方式为先付后用，一年支付两次，在每年4月30日、10月30日之前支付。如果被告延期支付租金，原告有权停止合同执行。被告除支付正常租金外需另外支付逾期滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以本年度租金总额的千分之五。合同对其他事宜进行约定。

上述两份《厂房租赁合同》以及《厂房租赁合同(补充)》中有大部分合同条款约定相同，其中包括，合同第四条约定：“专用设施、场地的维修、保养等：1、乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权。乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。甲方对此有检查监督权。2、乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。3、乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。在租赁期内建筑房屋的日常维修和保养由乙方承担。……”第七条约定：“违约责任承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同、收回租赁物。……(3)承租方拖欠租金的。”第八条约定：“……2、如遇国家或城镇建设规划需要进行动迁的，双方应无条件服从，双方互不承担责任。但由此引起国家或城镇对出租人或承租人的补贴，五年内由出租人或承租人按国家规定各自享有。五年后承租方享有迁移费，其他不享受，但原乙方安装的设备能拆的可以拆走。”

被告向原告支付了押金5万元。

在被告租赁过程中，被告曾进行了部分搭建。

2011年起，有关部门曾与原告进行协商动迁涉案房屋事宜。审理中，原告认为2011年、2013年有关部门均发出拆迁通知，有拆迁意愿，但之后又没有进一步开展，拆迁工作进展缓慢。原、被告均确认原告尚未签署有关动迁协议。

被告对于2015年5月1日至2016年4月30日的租金313,847.9元，被告于2015年4月30日之前支付了7万元，剩余243,847.9元未付。

2015年9月，原告曾向被告书面通知催要2015年度欠付的租金243,848.54元。2015年11月，原告再次向被告书面通知催要2015年度欠付的租金。

截止2016年6月30日，被告欠付租金296,155.9元，2016年7月1日起的租金亦未支付。

审理中，原、被告在相关图纸上对租赁范围进行了确认，被告租赁范围为上海市松江区小昆山镇文翔路XXX号4幢内(该幢内南侧和西侧)、4幢南面房屋、4幢西面(大门口)房屋。

目前，其中涉及到被告承租的房屋中小部分违法建筑，以及被告自行搭建的违法建筑，已被政府有关部门于2016年9月26日拆除。

本案审理中，根据被告申请，本院通过上海市高级人民法院委托了上海沪港建设咨询有限公司对被告所承租房屋的装饰装修残值进行了司法鉴定。司法鉴定意见明确：拆除部分的工程造价是参照未拆除部分的相关子目进行调整而估算的工程造价；工程残值=从法院委托司法鉴定日期2017年1月9日到租赁合同终止日期2017年4月30日所剩余的年限0.313年/租赁合同承租房屋的总年限(10年、7.667年)*工程造价；会所已拆除部分造价为107,968元、残值为3,379.4元，会所未拆除部分造价为383,250元、残值为11,995.73元，会所(争议部分)造价为48,237元、残值为1,509.82元，浴场已拆除部分为49,459元、残值1,548.07元，浴场未拆除部分造价为1,760,366元、残值为55,554.32元，浴场(争议部分)造价为242,720.2元、残值为7,597.14元。原告对于司法鉴定意见无异议，而被告则认为工程造价过低，且不认可残值的计算方法。

以上事实，有厂房租赁合同、上海市房地产权证、司法审价报告、照片、催款通知、律师函、照片、图纸、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为：原、被告就租赁标的物先后签订三份合同，虽然从合同所载租赁标的物看各有不同，但从合同条款内容看并无差异。从租赁标的物面积、使用情况看，租赁标的物主体为第一份合同所载的租赁标的物，后两份合同为因租赁面积增加而对第一份合同的补充。从整体而言，原、被告之间通过三份合同的签订，建立房屋租赁合同关系。上述房屋租赁合同关系的建立，并未违反法律、行政法规效力性禁止性的规定，合法有效。尽管上述租赁标的物中涉及少部分的违法建筑，但并不影响整个租赁合同关系的有效性。

关于本案租赁合同关系的解除问题。原告认为被告存在欠付租金的违约行为，进而要求解除合同。而被告则认为其存在两方面拒付租金的合理理由，一为房屋存在漏水，原告未予修复，二为房屋存在拆迁的因素。对此，本院认为，首先，根据双方约定，租赁期内租赁标的物的维护、保养等均由被告负责，其次，有关部门也仅仅是就拆迁意向问题予以协调，被告并未提供法律意义上的拆迁许可证或征收决定，即使确实存在法律意义上的拆迁或征收，也不能免除被告支付租金的义务，故被告拒付租金的理由不能成立。原告曾向被告催讨过租金，但被告未予支付，依据法律规定，原告有权解除租赁合同关系。本案诉讼之前，原告未曾向被告发出过解除合同的通知，故以本院送达的含有解除合同诉请的诉状副本送达之日为合同解除日，即2016年5月27日。

关于原告主张被告返还房屋并支付租金及使用费的请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还房屋符合合同解除后果的处理原则。但原属于租赁范围，目前已被拆除的房屋因已无法返还，故不属于本案返还范围内。因被告至今仍在占用房屋，故被告应当支付租金及使用费。但考虑双方认可部分房屋被拆除的因素，故本院酌情对于2016年9月26日以后的使用费予以酌情扣减。原告表示同意被告已付的押金从被告欠付的租金及使用费抵扣，本院予以准许。

关于原告主张的逾期支付租金的滞纳金。被告存在逾期支付租金的违约行为，故原告有权主张滞纳金。双方对于逾期支付租金的滞纳金有过约定，但约定的标准过高，现原告自愿调整了滞纳金的计算标准，并无不当，本院予以支持。

关于被告主张的装饰装修损失。被告在系争房屋内确实投入了较大的装饰装修，本院根据被告违约事实、租赁合同关系解除的时点、装修实际情况、部分房屋装修被拆除、租赁物中部分为违法建筑等因素，结合司法鉴定意见酌情确定原告赔偿装饰装修损失130,000元。

关于被告主张的2016年9月26日至合同到期的营业损失以及劳动合同解除的补偿金。因双方租赁合同关系因被告违约于2016年5月27日已经解除，解除后被告本身存在返还房屋的义务，故被告上述主张并无事实和法律依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、确认原告(反诉被告)上海金日建筑工程有限公司与被告(反诉原告)***、***之间的房屋租赁合同关系已解除；

二、被告(反诉原告)***、***于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海金日建筑工程有限公司位于上海市松江区小昆山镇文翔路XXX号处4幢内以及4幢南面的房屋(由被告***、***使用的区域，被拆除的房屋除外)；

三、被告(反诉原告)***、***应支付原告(反诉被告)上海金日建筑工程有限公司截至2016年6月30日的房屋租金(含使用费)246,155.9元(已扣除原告上海金日建筑工程有限公司应当退还被告***、***的押金5万元)；

四、原告(反诉被告)上海金日建筑工程有限公司应赔偿被告(反诉原告)***、***装饰装修损失130,000元；

五、上述第三、四项相互折抵后，被告(反诉原告)***、***应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金日建筑工程有限公司116,155.9元；

六、被告(反诉原告)***、***于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金日建筑工程有限公司自2016年7月1日起至上述房屋实际返还之日的租金及使用费(计算方法：2016年7月1日至2016年9月25日期间，租金及使用费合计74,807.6元；2016年9月26日起至房屋实际返还之日的使用费，按照每月18,300元标准计算)；

七、被告(反诉原告)***、***于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金日建筑工程有限公司逾期付款违约金(以86,923.9元为本金，自2015年5月1日计算至2015年10月31日；以243,847.9元为本金，自2015年11月1日计算至2016年4月30日；以270,001.9元为本金，自2016年5月1日计算至2016年5月27日止；以上均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算)；

八、驳回被告(反诉原告)***、***的其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费8,092元,反诉案件受理费19,230元，司法鉴定费60,000元，以上合计87,322元，由被告(反诉原告)***、***负担(已付79230元，余款8092元于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　张　利

代理审判员　　吕荣珍

人民陪审员　　范幼芳

二〇一七年七月二十七日

书　记　员　　方晓婷

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

(五)法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

……

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。