广东省广梅汕铁路工程有限公司、惠州市鸿运发实业有限公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省博罗县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤1322民初2397号

原告：广东省广梅汕铁路工程有限公司，住所地：广州市天河区天河路236号广梅汕铁路大厦20楼2005房。

法定代表人：何鹏。

委托诉讼代理人：温绍东，广东大篆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钟睿，广东大篆律师事务所律师。

被告：惠州市鸿运发实业有限公司，住所地：惠州市麦地南二路10号都市公寓8层09号房。

法定代表人：冯明海。

第三人：中铁三局集团广东建设工程有限公司惠州分公司，营业场所：博罗县泰美镇仙塘路298号。

负责人：赵旭利。

原告广东省广梅汕铁路工程有限公司（以下简称“广梅汕公司”）与被告惠州市鸿运发实业有限公司（以下简称“鸿运发公司”）、第三人中铁三局集团广东建设工程有限公司惠州分公司（以下简称“中铁三局惠州分公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。原告广梅汕公司的委托诉讼代理人温绍东、钟睿，被告鸿运发公司的法定代表人冯明海到庭参加诉讼，第三人中铁三局惠州分公司缺席。本案现已审理终结。

原告广梅汕公司诉称，原告与被告于2013年12月23日签订《土地有偿使用协议》，约定原告（“甲方”）将位于泰美镇铁路前进方向右侧的土地以有偿使用方式提供给被告（“乙方”）使用，土地使用面积约为60.27亩。使用期限为2013年12月1日起至2016年11月30日止。双方协议签订后5天内，乙方须向甲方交纳押金10万元。使用费收费标准为53万元／年。每一年的费用在当年的12月1日前通过银行转账的方式支付。原、被告双方后于2013年12月28日签订《补充协议书》，补充约定有偿使用期限从2016年11月30日延长至2033年12月31日止。且使用费收费标准前三年按53万元／年，第四年后每年按5%递增。合同签订后，被告长期拖欠应缴的费用，经原告多次发函催缴后，截至2020年12月31日，被告仍欠缴使用费共计人民币贰佰壹拾伍万陆仟陆佰陆拾陆元陆角柒分（￥2156666.67）。根据原、被告双方签订的《土地有偿使用协议》第七条约定“如乙方向甲方交纳土地有偿使用费超过规定时间三个月仍没交或没交齐时，甲方则有权单方面提前终止协议履行。乙方应承担当年全年土地有偿使用费的违约金”。原告方2020年9月24日向被告发出《解除协议通知书》，要求被告清缴欠付租金、逾期付款违约金并将场地交还原告，但被告至今仍占用案涉场地并拒绝交还。综上，为保障和维护原告的合法权益，恳请贵院判允诉请。诉讼请求：1、判决原、被告之间的《土地有偿使用协议》及《补充协议书》已于2020年9月30日解除；2、判决被告立即向原告交还案涉场地；3、判决被告向原告支付截至2020年12月31日欠缴的使用费共计人民币2156666.67元；4、判决被告自2021年1月1日起按每月人民币56666.67元的标准向原告支付场地使用费，直至交还案涉场地之日止；5、判决被告支付逾期付款违约金人民币680000元；6、判决被告承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。

被告鸿运发公司辩称，一、不同意解除合同。这块地的目的是为了启动一个铁路物流园，在启动这个项目之前，我们和广梅汕的有关部门，提出过多次的理由和要求，要求铁路配合我们开通专用线，所有的费用是由我们承担，只是广梅汕配合而已，之后广梅汕铁路也有领导亲临现场指导过几次，当时的管货运的罗总也亲临现场几次，我也找过广梅汕的设计部门、勘测部门也交过钱，搞过设计搞过勘查，为了工作的缓慢进展，我曾经还写过一个工作汇报函，写给广铁集团董事长武勇董事长那里汇报工作，后来事情非常缓慢，不了了之，因为广梅汕的工程有限公司拆销我们这个土地，合并给房建公寓站管理代管，从租地到至今，我们所交出的保证金、土地租赁费，广梅汕公司一直未给我们开具一张收据和发票，广梅汕铁路没有正常履行他的义务，配合我正常的开通铁路专用线和办好物流园，这地最大的优势就是搞铁路货场，搁置4-5年，没有产生任何效益。刚好今年去年产生一点点收益，所以我们没有搞铁路专用线，就改行做其他的堆场来使用。二、第一点第二点诉讼请求都不同意，同意第三点诉讼请求，是欠了原告三年的租金；第四点诉讼请求，租金约定是按年付的，不同意按月付；第五点不能接受违约金，产生的逾期违约金问题在合同上体现的是有这一块，但是我们欠广梅汕的地租的租金，不是我们一方造成，我们2014年签约租赁合同之后，租金计算时间是从2014年的元月1号起，但真正的把地移交给被告的时间是14年的6月份，其二，被告刚拿到地，工程有限公司解散，所有剩下的工作没人过问没人管，所造成的拖欠的这个土地租金大家是都有责任的，所以违约金不能接受，只承担所欠的费用。三、原告的一些诉求请求是合规的，唯一的一个就是说要终止合同说收回土地，这一点被告不能接受，反正就一条，积极还款。

第三人中铁三局惠州分公司经本院依法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面陈述意见及证据材料。

经审理查明，原告于1993年12月7日与广东省博罗县泰美镇国土所、泰美镇房地产开发公司签订《合同书》，取得广梅汕铁路里程DK77铁路前进方向右侧60.87亩土地的使用权利。

2013年12月23日，原告广梅汕公司与被告鸿运发公司签订《土地有偿使用协议》约定：1、原告将位于泰美镇铁路前进方向右侧约60.27亩的土地以有偿使用方式提供给被告使用，使用年限从2013年12月1日起至2016年11月30日止，被告须在协议签订后5天内向原告交纳押金10万元；2、土地有偿使用费按53万元／年收取，第一年的费用在2013年12月25日前支付，第2、3年在当年的12月1日前支付；3、被告在协议履行中，对所使用的铁路专用线（含原告土地范围内铁路线路）应加强保养和维护，以保证行车安全等；4、如被告超过规定时间三个月仍没交或没交齐土地有偿使用费的，原告有权单方面提前终止协议履行，被告应承担当年全年土地有偿使用费的违约金，原告有权在押金中扣除或由被告向原告直接支付并对不足部分以任何方式追讨等。2013年12月28日，原告与被告签订《补充协议书》，约定：1、原协议第三条第一款的场地有偿使用期限从2016年11月30日延长至2033年12月31日止；2、原协议第四条补充为：协议有效期内土地有偿使用费收费标准为前三年按53万元／年，第四年后每年按5%递增的标准（取整）执行，即2014年-2016年度按53万元／年，2017年按56万元、2018年按58万元、2019年按61万元、2020年按64万元、2021年按68万元、2022年按71万元等。

上述合同签订后，被告支付租金情况：于2013年12月31日向原告支付30万元（含10万元押金），于2015年7月1日支付10万元，于2015年7月28日支付23万元，于2019年3月7日支付30万元，于2019年4月18日支付50万元，于2020年5月27日支付20万元，于2020年9月22日支付5万元，于2020年10月29日支付30万元，于2021年5月25日支付70万元。

因被告未按约定交纳租金，原告曾于2015年7月2日向被告发出《关于终止泰美土地有偿使用协议的函》，载明截止至2015年7月2日鸿运发公司仍欠缴纳土地有偿使用费73万元，已违约，广梅汕公司决定将终止土地有偿使用协议等。被告于2015年8月5日发出《复函》，其中提出：一、双方签订泰美土地租赁协议于2014年元月1日正式生效，但是真正将泰美货场土地移交使用的时间是2014年7月份，造成鸿运发公司损失30万元；二、鸿运发公司与广梅汕公司有约在先，广梅汕公司有义务和责任必须牵头出面，鸿运发公司出资一同开通该货场内的铁路专用线，扩大广梅汕铁路货运量，提高铁路运输收入，但签约后，广梅汕公司突然解题，搁置开通铁路专用线，白白闲置了一年半的专用线开展工作实践，造成鸿运发公司含在货场投资房屋和基础设施投入等经济损失过百万；三、2014年5月一场暴雨连续一周冲倒了该货场上鸿运发公司新建的房屋二间，同时冲塌了该货场的护坡，在致函广梅汕公司要求修复后无人问津等。原告于2016年2月5日向被告发出《关于办理泰美土地移交相关手续的函》，载明广梅汕公司已给鸿运发公司下发了终止协议通知书，鸿运发公司必须在2016年2月25日前办理交接手续，要求协议终止后鸿运发公司尽快支付2015年度土地使用费53万元及违约金53万元，同时针对鸿运发公司的回函称广梅汕公司从未对鸿运发公司修建铁路专用线做出任何承诺也未进行过任何约定。

2017年11月1日，被告鸿运发公司与第三人中铁三局惠州分公司签订《土地租赁合同》，约定被告将位于博罗县泰美镇火车站旁的空地一块（位于第三人与罗浮山水泥厂间）出租给第三人用于管片存放，租赁期限自2017年11月1日至2023年10月30日等。庭审中，被告称和第三人是合营的，并非转租。

2019年4月10日，惠州房建公寓段与被告鸿运发公司就原工程公司泰美镇土地遗留问题召开了商谈会议，就鸿运发公司自2014年12月1日至2018年12月31日欠交上述场地使用费1948333元达成还款协议，鸿运发公司承诺：2019年4月30日前还款50万元；5月31日前还款35万元；6月30日前还款35万元；7月31日前还款35万元；8月31日还款398333元，被告鸿运发公司的法定代表人冯明海在该《会议纪要》上签名。被告仍未按承诺约定付款，广梅汕铁路有限责任公司惠州房建公寓段于2020年1月6日向被告发出《催款函》，要求被告支付欠付的场地使用费。2020年9月24日，原告向被告发出《解除协议通知书》，载明自鸿运发公司收到本通知之日起双方签订的《土地有偿使用协议书》及《补充协议》终止履行，请鸿运发公司于收到本通知后十五日内清缴欠付租金、逾期付款违约金并完成清场，将场地交还广梅汕公司等。被告鸿运发公司的法定代表人于2020年9月30日签收该《解除协议通知书》。因被告不按通知书履行，原告催促被告履行未果后，起诉至本院。截止至2020年12月31日，被告应付自2013年12月1日至2020年12月31日的租金为4036666.67元，期间被告实际已支付租金2580000元，尚欠租金1456666.67元。

庭审中，原告称涉案租赁场地里确实附有一条货场的专用线，但在签订租赁合同时该货场专用线是停止运营的。被告称当时租用土地的用途就是想开通专用线办货场，目前用于经营堆场、开石子破碎。

另查明，原告向本院提出财产保全申请，本院作出（2021）粤1322民初2397号民事裁定书，裁定：冻结被申请人惠州市鸿运发实业有限公司名下在中国银行股份有限公司惠州麦地东路支行开立的银行账户的存款2836666.67元，冻结期限为一年。该民事裁定已执行。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……”的规定，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释。

原告与被告签订的《土地有偿使用协议》及《补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，被告未按协议约定时间交纳或交齐租金超过规定时间三个月，构成违约，原告向被告发出《解除协议通知书》，被告已于2020年9月30日收到通知，故原告主张原、被告之间的《土地有偿使用协议》及《补充协议书》已于2020年9月30日解除，具有法律依据，本院予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告未按约定支付租金构成违约，现涉案协议已解除，被告仍占用涉案租赁场地，原告主张被告支付截至2020年12月31日欠缴的使用费1456666.67元，要求被告交还涉案租赁场地，并按合同约定的租金标准56666.67元/月（680000元/年÷12个月）支付自2021年1月1日起至交还涉案租赁场地之日止的场地使用费，理由充分，本院予以支持。

根据涉案《土地有偿使用协议》的约定，原告将涉案土地使用权租赁给被告用于物流配送、堆放货物及临时仓库或厂房等用途，被告对所使用的铁路专用线应加强保养和维护。双方在协议中并未对开通铁路专用线作出任何约定，被告也未提供其他关于原告对修建铁路专用线作出承诺的证据予以证明，故被告抗辩原告有义务牵头、配合被告开通涉案租赁场地内铁路专用线但未履行，构成违约，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。另外，被告抗辩原告于2014年7月才将涉案租赁土地使用权交付给其使用，但根据被告于2015年8月5日向原告发出的《复函》第三点提到2014年5月份暴雨冲倒了该货场上被告新建的房屋二间，可体现出2014年5月前被告已使用着涉案土地并在涉案租赁场地新建了房屋，与其所述的2014年7月才交付使用前后矛盾，本院不予采信。

涉案《土地有偿使用协议》的约定，如被告超过规定时间三个月没交或没交齐土地有偿使用费，原告有权单方面提前终止协议履行，被告应承担当年全年土地有偿使用费的违约金，原告有权在押金中扣除……。现被告构成违约，涉案《土地有偿使用协议》已于2020年9月30日解除，按照合同约定被告应按照2020年全年土地有偿使用费即64万元承担违约金，扣除被告已支付的押金10万元，被告应支付违约金54万元。

第三人中铁三局惠州分公司经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理和判决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：

一、确认原告广东省广梅汕铁路工程有限公司与被告惠州市鸿运发实业有限公司签订的《土地有偿使用协议》及《补充协议书》于2020年9月30日解除。

二、被告惠州市鸿运发实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告广东省广梅汕铁路工程有限公司返还位于泰美镇铁路前进方向右侧的租赁土地。

三、被告惠州市鸿运发实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省广梅汕铁路工程有限公司支付租赁标的物的使用费（截止至2020年12月31日的使用费为1456666.67元；自2021年1月1日起至实际返还日止，按每月56666.67元的标准计付）。

四、被告惠州市鸿运发实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省广梅汕铁路工程有限公司支付违约金540000元。

五、驳回原告广东省广梅汕铁路工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费67430元、保全费5000元，合计72430元，由原告广东省广梅汕铁路工程有限公司负担20230元，由被告惠州市鸿运发实业有限公司负担52200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审 判 员　曹万畅

二〇二一年六月二十八日

法官助理　林瑞菁

书 记 员　胡振文