上海众拓精密带钢有限公司与上海小盛实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民事案件判决书

（2019）沪02民终11711号

上诉人上海众拓精密带钢有限公司（以下简称众拓公司）因与被上诉人上海小盛实业有限公司（以下简称小盛公司）、原审第三人上海久隆电力（集团）有限公司（以下简称久隆公司）、上海久隆电力（集团）有限公司变压器修试分公司（以下简称久隆变压器分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2019）沪0113民初2133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

众拓公司上诉请求：请求撤销一审判决第二、第三、第四、第五项，依法改判支持上诉人的一审诉请。事实和理由：位于上海市宝山区陈川路XXX号厂房及场地（以下简称系争厂房及场地）并不存在无法正常使用的情形，系争厂房场地内停放了久隆变压器分公司的车辆。小盛公司行使解除权的时间应当在一年的合理期间内，小盛公司从2015年6月开始至今未行使解除权，其解除权早已消灭。且涉案合同被解除完全系被上诉人未按约定支付租金所致，上诉人不应承担违约责任。上诉人出租自有的厂房场地需要提前与宝山经济公司沟通备案并无依据，即使认定本案上诉人出租自有厂房场地受该政策文件约束，因该政策文件形成于租赁合同签订之后，如果因此导致合同无法履行的，合同解除的原因不应归责于上诉人。被上诉人自合同签订后至2018年12月3日一直占有使用系争厂房及场地，却不按照《厂房场地租赁合同》的约定支付租金，已构成根本违约。上诉人按照合同约定要求被上诉人支付租金、使用费、逾期支付租金滞纳金及违约金的主张应得到支持。

小盛公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉请求，维持原判。 久隆公司、久隆变压器分公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求法院维持原判。

众拓公司向一审法院起诉请求：1.确认众拓公司与小盛公司签订的《厂房场地租赁合同》于2017年11月30日解除；2.判令小盛公司支付租金375万元（2015年6月1日至2017年11月30日，年租金150万元）；3.判令小盛公司支付逾期支付租金的滞纳金（计算方式为：按照日万分之五的标准，以本金12.5万元，自2015年5月2日计算至2018年11月30日止；以75万元为本金，自2015年11月2日计算至2018年11月30日止；以75万元为本金，自2016年5月2日计算至2018年11月30日止；以75万元为本金，自2016年11月2日至2018年11月30日止；以75万元为本金，自2017年5月2日计算至2018年11月30日止；以62.5万元为本金，自2017年11月2日至2018年11月30日止；以375万元为本金，自2018年12月1日至实际支付之日止）；4.判令小盛公司向众拓公司支付违约金20万元；5.判令小盛公司支付使用费300万元（自2017年12月1日计算至2018年12月3日止，每月以租金双倍即25万元）；6.判令久隆公司、久隆变压器分公司就诉请2-5承担连带责任。

小盛公司向一审法院提出反诉请求：1.判令众拓公司退还保证金20万元；2.判令众拓公司支付小盛公司经济损失10万元；3.判令众拓公司支付小盛公司逾期付款利息（以30万元为本金，按照中国银行同期贷款利率，计算自2015年11月1日至实际支付之日止）。

一审法院认定事实：2015年2月11日，上海小盛建筑装潢工程有限公司（承租方、甲方）与众拓公司（出租方、乙方）签订厂房场地租赁合同，约定乙方将位于上海市宝山区陈川路XXX号厂房场地租赁给甲方，用于久隆变压器分公司存放电力变压器备品、油罐及相关附件。钢结构厂房面积3,960平方米，厂区空地7,786平方米。租赁期限8年，从2015年6月1日开始至2023年5月31日，场地正式交付于2015年3月1日。第3条厂房场地租赁费约定，3.1条，厂房场地租赁费以租赁面积和租赁时间为基础计算，钢结构厂房单价为每天0.66元/平方米（0.66元/天*3,960平方米*365天=953,964元/年）。厂区空地单价为每天0.2元/平方米（0.2元*7,786平方米*365=568,378元/年）。3.2条，本合同下的厂房场地租赁费，年租金为150万元。3.3条，双方约定，甲方分次支付，甲方每年分2次向乙方支付厂房场地租赁费，支付计划如下：每年第一次5月1日支付上半年租金，75万元；每年第二次11月1日支付下半年租金，75万元。3.4甲方租赁期内，从第4年起，在原总租金基础上递增8万元。第4条租赁厂房场地保证金约定，4.1条，租赁厂房场地保证金是指甲方向乙方交纳的，用以在甲方不按本合同约定的方式合理使用租赁厂房场地，或甲方按合同约定应承担赔偿责任或其他违约责任时，实现乙方权利的保证金。4.2条，保证金20万元，甲方应于本合同生效之日起3日内支付。租赁期间届满，经双方结算后，乙方将租厂房场地保证金（不计利息）退还甲方，或折抵厂房场地租赁费。6.4条，租赁期间，乙方保证租赁厂房的使用和安全状态。第8条违约责任约定，甲方应全面、实际履行本合同，不履行或不完全履行合同约定的，乙方有权要求甲方承担继续履行、赔偿损失或支付违约金等违约责任。8.1条，甲方不能按期缴纳厂房场地租赁费的，应承担违约责任，每延迟1日支付相当于延期支付的厂房场地租赁费数额的日万分之五的违约金。8.6条，甲方有下列情况之一的，乙方可单方解除合同，甲方需在接到乙方通知后30日内将租赁标的物腾交甲方……3、甲方拖延租金达1个月的；……并赔偿甲方违约金20万元。合同签订后，小盛公司向众拓公司支付了保证金20万元。后小盛公司未支付过任何租金。 同日，上海小盛建筑装潢工程有限公司与众拓公司签订同意书，众拓公司同意上海小盛建筑装潢工程有限公司在租赁期间对该厂房场地进行改造，改造内容为，厂房大门提高，原草皮地改造为水泥地坪。 同日，众拓公司向上海小盛建筑装潢工程有限公司出具承诺书，租期从2015年6月1日开始至2023年5月31日，（场地正式交付于2015年3月1日）签订本合同前，众拓公司已告知上海小盛建筑装潢工程有限公司该厂房场地设定抵押。 2016年12月20日上海小盛建筑装潢工程有限公司更名为上海小盛实业有限公司。 2018年11月19日，众拓公司委托律师向小盛公司寄送律师函，主要内容为，小盛公司在租赁合同签订后除缴纳保证金外，从未向众拓公司支付过租赁费。期间众拓公司多次通过电话向小盛公司催讨租金，并于2017年11月25日发《催告函》，要求解除租赁合同，并要求小盛公司立即支付欠付租金375万元，清理场地内存放的车辆及物品，并赔偿违约金20万元。然小盛公司仍占用租赁场地，并拖欠租金，故函告：自收到本函之日起10日内（本函发出之日起3日内即视为贵司已经收悉）1、立即清理租赁场地并腾交至众拓公司；2、向众拓公司支付租金及场地使用费675万元，并赔偿违约金2,167,875元（暂计至2018年11月1日）。小盛公司于次日收到该函。 一审法院另查明，众拓公司为陈川路XXX号房屋权利人，土地用途工业，总面积23,503平方米；房屋建筑面积6,779.58平方米。 2018年12月3日，小盛公司将系争场地上停放的车辆开走，众拓公司收回系争厂房及场地。 一审法院审理中，小盛公司表示，合同签订后，小盛公司按照合同约定准备安排人进场进行大门改造和场地清理及浇筑水泥。在安排人进场的时候，罗泾镇政府人员出面阻止其进场，主要原因是，一、众拓公司和当地政府的经济发展公司有经济纠纷，众拓公司还欠几千万元未支付；二、按照罗泾镇政府的要求，所有在当地经营的或者租赁场地的项目需要在当地政府办理审批备案手续，但是众拓公司没有申报这个租赁项目，也没有办理审批备案手续，故政府不让小盛公司进场施工。当时众拓公司表示他们会去和政府磋商，到2015年6月给其回音。如果矛盾解决掉，租赁继续，如果不行，合同解除。到了6月份，众拓公司和政府矛盾很重，众拓公司和其商量解除租赁合同，并答应退还保证金及赔偿其10万元。后众拓公司一直未退保证金也未支付赔偿款，小盛公司觉得风险大，就在场地内临时放了几辆报废车，等待众拓公司退钱。其在2016年曾想把当时地上的车开走，但遭到众拓公司的阻拦。系争厂房及场地都在众拓公司控制之下，合同中约定的有关变压器等也没有进场过。为证明以上事实，小盛公司出示了以下证据：证据一、上海宝山经济发展有限公司（以下简称宝山经济公司）于2019年3月14日出具情况说明及《上海市宝山区罗泾镇关于进一步加强落地企业监督管理的实施办法》，情况说明的主要内容为，众拓公司是我园区落地企业，因种种原因长久以来一直空置。该企业于2015年2月在我公司不知情的情况下，与小盛公司签订厂房场地租赁合同。按照我镇《关于进一步加强落地企业监督管理的实施办法》和我公司对落地企业管理的相关要求，对于不符合镇产业导向，擅自引进的项目，本公司将依规予以劝阻：1、该项目不符合我镇产业要求；2、众拓公司未提前与我公司进行沟通与备案。综合以上二点，我公司不认可小盛公司的引进。证据二、上海市宝山区罗泾镇人民政府于2019年8月5日出具的情况说明，主要内容为，由于长久以来，众拓公司一直与我镇下属企业（上海宝山经济有限公司）存在经济纠纷，陈川路XXX号房屋及场地目前仍处于查封状态。2015年初，我镇为促进当地经济合理规划，制止环境污染，保障民生，出台《关于进一步加强落地企业监督管理的事实办法》。在我镇管辖范围内的项目引进，均需要按此文件要求，填写申请表报我镇审核。我镇全权委托上宝山经济发展有限公司执行。上海宝山经济发展有限公司受我镇领导，为我镇集体企业。证据三、2018年11月25日公安局接报回执单及询问笔录，接报回执单主要内容为，报警人陈进龙系拓普公司员工，停放于陈川路XXX号内的轿车（系小盛公司所有，因众拓公司与小盛公司已进入司法程序，故众拓公司限制小盛公司车辆进出）被小盛公司开走，故报警。其中，久隆公司员工缪钱刚所做的询问笔录，主要内容为，2015年5月其公司需要停放几辆车子，后来小盛公司就和其说停到陈川路XXX号众拓公司，于是其公司停放了几辆车过去后来开走了几辆，到2018年12月3日止为9辆。童勇华所做询问笔录，主要内容为，一男子打电话叫其帮忙搬东西。小盛公司员工盛三波所做的询问笔录，主要内容为，2018年2月28日，小盛公司正式进场至陈川路XXX号场地改造，进场几天后，罗泾镇政府工作人员上门责令停工，小盛公司将该情况告知众拓公司赵林珍，赵林珍手下卢某某告知小盛公司无法协调，租赁合同无法正常履行，退还保证金并赔偿10万元补偿，但一直未给。在协调期间也就是2015年5月，小盛公司经过众拓公司同意后临时停放了10多辆电力公司的车辆，后来陆续拉走了几辆，现还有9辆。众拓公司员工李子发所做的询问笔录，主要内容为，其自2018年8月9日到众拓公司上班，主要负责看门，没有老板通知不让人进来。小盛公司还申请二名证人出庭作证，证人一：卢某某，原系众拓公司副总经理，其于2017年9月30日退休，其证言主要内容为，当时其主要负责系争厂房及场地的出租事宜。2015年2月签订合同后，小盛公司来了几个工人到场地做前期工作，施工二三天的时候，被经济开发区的人开了执法车进来拦住不让施工，第二天其到开发区了解情况，说该场地及厂房已被法院查封，且引进企业不符合开发区的产业调整，协调了二三个月未果。到2015年5月，众拓公司原法定代表人赵总让其与小盛公司协商终止租赁合同，当时小盛公司提出退还20万元保证金及赔偿30万元损失，众拓公司同意赔偿10万元，赵总也接受，后因众拓公司未付钱，所以终止协议未签。场地上的车是在2015年其与开发区协调的时候小盛公司停在场地上的，一开始是11辆，后来就不清楚了，其并表示厂房一共六千多平方米，租给小盛公司一半，因合同没有实际履行，故没有做实质区分。小盛公司的工人来施工只是做前期准备，厂房内没有水电，无法交付，场地和厂房一直是由众拓公司在看管。证人二：马某某，原系宝山经济公司的法定代表人，2014年退休，其证言主要内容为，众拓公司原本是园区自己投资的项目，后来园区将该项目出让给众拓公司，出让价格为4,500万元，因转让款支付问题，该场地及厂房被法院查封的。关于本案，在2017年众拓公司法定代表人要求其帮忙出面协调与小盛公司之间的矛盾，说政府不让众拓公司出租厂房，阻止项目进来，当时小盛公司表示要退还保证金，赔偿金不能少于30万元，没谈拢，之后的情况其就不清楚了。关于罗泾镇政府对于工业园区关于企业落户的规定，其表示，镇政府对于地方经济发展有产业定位的，每年都有一个负面清单，产权人如要对外出租厂房，出租人需要申请，需要七个部门盖章同意，如果审批不通过的话，政府会干预的，措施就是停水停电等，小盛公司承租场地用于堆放废旧车辆的话，政府不会同意的，因为没有税收。 众拓公司对证据一的真实性无异议，但认为与本案无关。其表示宝山经济公司是一个民事主体，不是政府部门，也没有政府部门授权来实施管理的依据。该说明所述的落地企业、引进的项目，如何解释没有明确，小盛公司是注册在嘉定的一个公司，租用系争场地及厂房算不算落地、算不算产业落地，在该说明中看不出。其认为小盛公司租用该场地不属于产业落地。该说明中“不符合产业导向擅自引进的项目，本公司将劝阻”。“劝阻”说明该公司没有执法权力只能劝说，不能干预相关的民事主体之间依法订立的合同。事实上该说明没有反映小盛公司所说的宝山经济公司对小盛公司进行劝阻的事实。且该实施办法是在2015年3月8日出来的，不影响众拓公司与小盛公司之间租赁合同的订立、生效和履行。小盛公司改造过程中没有继续经营可能是因为其没有获得营业证照，也可能是是改造未取得审批手续，但是责任不能归于众拓公司。如果只是存放的话是不需要立项的，如果要改造改建或者开厂是要做很多立项的，这时候可能政府部门会依据这份实施办法来审批。对于证据二，真实性无异议，但和本案无关。众拓公司与宝山经济公司存在纠纷，系争厂房处于查封状态是客观事实，但不影响本案的合同效力，也不影响合同的履行。对于证据三，真实性无异议，但不认可小盛公司的证明目的，报警的人系众拓公司员工，上海拓普企业有限公司系众拓公司的关联公司，报警的背景是众拓公司提起本案之诉后，发现小盛公司要将车辆逐步撤离，担心其否认占用租赁场地的事实，故报警；童勇华的笔录显示系争场厂房和场地还有相关设备，否则就无需请人搬东西了。对于证人一卢某某的证言，其表示系争厂房及场地已经交付给小盛公司，小盛公司也实际使用了场地，其在整个过程中没有向众拓公司提出过异议或索赔，其证言很明显能说明小盛公司一直在使用厂房；对于证人二马某某的证言，其表示租赁合同不需要通过政府的备案手续，负面清单是政府的管理手段，没有产生相关禁止出租的法律效力，租赁过程中，承租人使用场地是否存在违法违约行为，是由政府部门事后进行监管的，不存在因为小盛公司在场地停放车辆放置物品就违反当地政府的规定，这事对负面清单的错误理解，小盛公司与众拓公司协调的确存在，协调未成功的原因是因为小盛公司不同意支付任何租金。小盛公司对证人二名证人的证言均予以认可，并表示系争场地及厂房没有实际交付，原因在于众拓公司。第三人对以上证据的真实性均无异议。 一审法院审理中，众拓公司表示2017年11月25日其向小盛公司发过催收租金的函，小盛公司表示未收到该函。关于要求久隆变压器分公司承担连带责任，众拓公司表示久隆变压器分公司与小盛公司恶意串通，原先是众拓公司与久隆变压器分公司签订租赁合同的，但久隆变压器分公司让众拓公司与小盛公司签订合同，实际使用人是久隆变压器分公司，久隆变压器分公司是久隆公司的分支机构，总公司对分公司的相关责任应承担连带责任。 一审法院审理中，关于系争厂房及场地的使用，小盛公司表示，双方约定2015年6月1日起租，场地应该是在2015年3月1日正式交付。没有正式交付之前，场地是需要施工的，小盛公司在3月以前施工时遭到当地政府出面干预，不让其进场，故小盛公司认为众拓公司没有实际交付系争厂房及场地。因众拓公司迟迟未将保证金返还给小盛公司，为了反制众拓公司，其于2015年5月将9辆工程车停入场地，场地有围墙，车辆停在围墙里的道路上。2016年小盛公司想将车开走，但是众拓公司有人看守，没法开走，所以车辆一直未开走。报警这次是强行把门锯开的。众拓公司则表示签完合同后就将系争场地及厂房交付给小盛公司了，但没有书面手续。小盛公司接收后，就车辆进进出出，有几十辆。政府阻止的事情是听小盛公司说的，其之后也未向政府了解过，因为不是其的合同义务；其也不知道当地政府的产业导向政策，从本案诉讼后才得知，其亦表示一直向小盛公司口头电话催讨租金，2017年书面催讨过一次。 一审法院另查明，宝山经济公司诉众拓公司等股权转让纠纷一案曾诉至法院，案号为（2013）宝民二（商）初字第1446号，该案审理中对众拓公司位于陈川路XXX号房屋进行查封，该案调解郑州拓普轧制技术有限公司给付上海宝山经济发展有限公司股权转让款4,100万元。

一审法院认为，众拓公司与小盛公司签订的《厂房场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，当属合法有效，双方均应按约履行。双方已确认系争厂房及场地已由众拓公司收回，且均表示不再继续履行合同，要求解除，法院予以确认。本案实质争议在于解约之原因，小盛公司主张因众拓公司作为出租人未向当地政府部门办理审批备案手续，使其遭到政府部门阻止进入并使用系争厂房及场地，导致双方租赁合同没有实际履行，众拓公司未实际交付租赁物，构成违约。众拓公司主张小盛公司一直使用系争厂房及场地而未支付租金，构成违约。对此，法院作如下分析：首先，根据证人马某某的证言及宝山经济公司及罗泾镇政府出具的情况说明均可显示罗泾镇政府相关部门对其辖区内落地企业存在监管，出租人对外出租需向相关部门审批报备之政策确实存在；其次，宝山经济公司的情况说明亦明确陈述因众拓公司未提前与其进行沟通备案，且小盛公司不符合罗泾镇产业要求，故宝山经济公司针对众拓公司对小盛公司的引进不予认可的事实亦确实存在；再次，二名证人均陈述政府部门出面阻止小盛公司引进之事实的存在，而众拓公司不认可该说法但未能提供相应证据；最后，众拓公司表示其在2015、2016、2017年一直向小盛公司催讨租金，但未能提供确实依据，若据其所述小盛公司正常使用场地但未支付过任何租金，而众拓公司不主张租金，亦不根据合同约定行使解除权，显然违背常理。综上，法院认为，小盛公司所述更具有高度盖然性，法院予以采信。众拓公司作为园区企业，其在未充分了解当地相关政策，未履行当地相关审批报备手续而对外出租，导致向小盛公司提供的厂房场地无法正常使用，致使小盛公司无法实现合同目的，众拓公司构成根本违约。 既然众拓公司未按照合同约定向小盛公司交付可正常使用的厂房及场地，故众拓公司要求小盛公司按照合同约定支付租金、使用费、逾期支付租金滞纳金及违约金的主张法院均不予支持。但考虑到，小盛公司庭审中自认将数辆工程车停放于系争场地内用于压制众拓公司，众拓公司于2018年不允许车辆开走的事实亦存在，法院结合庭审查明事实，综合考虑车辆占用场地的实际情况及本案合同履行的过错责任，确定小盛公司应支付众拓公司车辆停放使用费共计12万元。 关于众拓公司主张久隆变压器分公司与小盛公司恶意串通，久隆变压器分公司为实际承租人的说法未提供相应依据，法院不予采信。在本案中，久隆变压器分公司若作为次承租人实际使用了场地，其亦只需承担清腾的义务，众拓公司要求久隆变压器分公司及其总公司久隆公司承担其他责任，本案中不予处理。 合同解除后，小盛公司主张退还保证金20万元，于法有据，法院予以准许。至于其主张的损失10万元，无相应依据，且小盛公司所称双方曾达成过合意的依据不足，法院难以支持。至于小盛公司主张的利息，因双方对合同的解除存在争议，故法院不予支持。

本院认为，众拓公司与小盛公司签订的《厂房场地租赁合同》、《同意书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。众拓公司与小盛公司已在一审审理中确认系争厂房及场地已由众拓公司收回，且均表示不再继续履行合同，要求解除，一审法院予以确认，并无不当。就小盛公司是否实际正常使用租赁场地双方各执一词，根据证人马某某、卢某某的证言及宝山经济公司、罗泾镇政府出具的情况说明，结合众拓公司租金催讨的情况，一审法院认定小盛公司实际未能正常使用的陈述更具有高度盖然性，该意见本院予以认同，理由一审法院已经详细陈述，本院不再赘述。众拓公司作为出租人应当保障承租人对租赁物的正常使用，但众拓公司作为园区企业，未充分了解当地相关政策，未履行当地相关审批报备手续而对外出租，导致其向小盛公司提供的系争厂房及场地无法正常使用。故一审法院对众拓公司要求小盛公司支付租金、逾期支付租金滞纳金及违约金的主张不予支持，亦无不当，可以维持。鉴于小盛公司车辆占用了场地，一审法院综合考虑本案的实际情况以及合同履行的过错责任，确定小盛公司应支付众拓公司车辆停放使用费共计12万元，数额尚属合理，本院不再予以调整。 综上所述，上海众拓精密带钢有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

本院二审期间，双方均未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币75,222元，由上诉人上海众拓精密带钢有限公司负担。 本判决为终审判决。 法官助理苗一路 审判长　　张常青 审判员　　姚　跃 审判员　　成　皿