**、***等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂0111民初7220号 原告：**，男，1984年8月7日出生，汉族，公司职员，户籍地海口市龙华区。 委托诉讼代理人：***，湖北全成律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：***（**父亲），男，1958年1月10日出生，汉族，住武汉市江岸区。特别授权代理。 被告：***，女，1966年3月10日出生，汉族，已退休，住河南省信阳市。 委托诉讼代理人：***，河南善济律师事务所律师。特别授权代理。 被告：***，女，1940年9月10日出生，汉族，户籍地河南省信阳市平桥区。 被告：***，男，1993年2月16日出生，汉族，户籍地河南省信阳市浉河区。 被告：中国铁路武汉局集团有限公司，住所地武汉市武昌区八一路2号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司职工。特别授权代理。 委托诉讼代理人：**，男，该公司职工。一般授权代理。 本院受理原告**诉被告***、***、***及中国铁路武汉局集团有限公司（以下简称：中国铁路武汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年5月9日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员**于2022年10月24日公开开庭进行了独任审理。原告**及其委托诉讼代理人***、***，被告***及其委托诉讼代理人***，被告中国铁路武汉公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。被告***经本院合法传唤，被告***因下落不明经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：1.确认原告**与***于2010年12月22日签订的《购房协议书》有效；2.***、***、***和中国铁路武汉局集团有限公司自位于武汉市洪山区***苑23-1-13-2号房具备办证权属登记条件之日起十日内，配合原告**办理房屋产权变更登记；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：***系武汉铁路局职工，获得职工集资房名额后，无需新房且单身，故愿意将该名额转让给原告，2010年12月16日原告父亲***支付给***1万元作为定金，双方于2010年12月22日在中间人***和***的见证下签订了《购房协议书》，协议约定双方权利义务。签订协议当日，原告父亲向武汉铁路局职工住宅建设指挥部支付了房款242000元；2011年5月28日原告将剩余转让名额费用7万元支付给***，***出具收到房屋指标补偿费8万元的收条一张；2011年12月5日武汉铁路局下发入住通知和新房（出售）缴款通知书要求交付尾款，2011年12月27日原告父亲向武汉铁路局职工住宅建设指挥部支付了余款36907元，合计支付270135元（因实际房屋面积92.83平方米和设计面积92.36有误差进行了补款），2012年1月3日***将房屋交付给原告并签署了《交房协议》，此后案涉房屋一直由原告装修、缴费、使用至今。2015年4月15日***和被告***结婚，2018年***因病去世。2022年4月23日武汉铁路局职工住宅建设指挥部通知案涉房屋可以办理房产证的相关事宜，被告认为诉争房屋系***遗产，她不知道、不认可《购房协议书》，要求原告退还案涉房屋。为维护自己的合法权益，原告根据相关法律法规向法院提起诉讼，请求法院支持原告全部诉讼请求。 被告***辩称：一、**与案外人***于2010年12月22日签订的《购房协议书》无效。首先，依照***2010年12月20日签订的《武汉铁路局职工购房合同书》第七条约定，购房人在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》5年后可以按照市场价出售房屋，并按地方政府和铁路相关规定办理。可见***在与原告签订购房协议书时，既未办理相关产权证书，也未实际接收占有使用房屋，更未取得完全产权，对房屋的转让行为属于无权处分，需经武汉铁路局的同意，该行为应先取得单位同意，否则转让无效。其次，双方协议书签订人是基于***因武铁职工身份取得的购房资格，是其员工才享有的福利，具有一定的人身专属性，本身就应限制单位以外的**，客观上妨碍铁路局其他符合购房条件人购买权，违背了***苑小区建设的根本目的，损害集体利益与公共利益，理应无效。二、该《购房协议书》是无效合同，与***无关，***不该对协议书承担任何责任和义务。原告在与***签订该协议书时，明知***有配偶，应对***配偶***尽到告知义务，否则侵害***的权利。***无权擅自处分，现房屋共有人***明确表示对该协议书不予认可，因此该购房协议书为无效合同。三、由于***在武汉工作，与**签订购房协议书一直是单方行为，未告知配偶***，婚后两人共同居住信阳市和谐居委会一组五街自建房，***常年在武汉铁路局工作，***在信阳生活，对***在武汉的情况不了解，直至2017年8月3日***病故，夫妻二人名下始终无任何房产。2022年4月23日武铁职工住宅建设指挥部向被告***下发面核通知，***才知此房屋存在。***常年居住条件艰苦，生活困难。恳请法院考量原、被告双方经济差距，依照法律酌情为判。综上所述，请求法院判令该协议书无效，确认该房屋归***与***所有，驳回原告的其他诉讼请求。 被告***书面答辩称：***因年纪过大没有精力及条件参加案件纠纷，自愿放弃本案中属于自己的权益，请求法院驳回原告对***的诉讼请求，且***不应承担相应的诉讼费。 被告中国铁路武汉公司辩称：1.铁路局是依据法律法规办理，不存在不配合，只要手续齐全，均会办理不动产权证。2.铁路局的房屋已经出售给职工，不存在取得单位的同意才能再次出售。3.职工办证需要齐全的手续，办证后再次出售过户，单位均不干预，单位不存在还有内部政策，全部是依法依规处理。 被告***、***经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、举证质证及辩论等权利。 本院经审理认定事实如下：2010年12月20日，武汉铁路局职工住宅建设指挥部（甲方）与***（乙方）签订《武汉铁路局职工购房合同书》，合同约定：甲方将坐落于***苑（小区）23号楼1**13层2号的住房一套出售给乙方。 2010年12月22日，***（甲方，出卖人）与原告**（买受人，乙方）签订《购房协议书》。协议约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方，房屋位于徐东***苑23-1-13-2，建筑面积92.36平方米；甲方自愿以80000元转让分配本房屋的名额给乙方，本房屋购房款268767.6元由乙方支付给铁路局，铁路局开具的房屋收款收据及其他材料交由乙方保管；本房屋在可以过户的时间后，甲方应积极配合乙方进行房屋过户，过户费用由乙方承担。 武汉铁路局职工住宅建设指挥部出具的242000元收款收据。该收据原件由原告保存。 同日，***向原告出具“确认书”，载明：***确认本次武汉铁路局出售的位于徐东***苑23-1-13-2号房屋，所需款项268767.6元由**全部支付，待房屋允许过户后，无条件过户给**。 2011年5月28日，***向原告出具“收条”，载明：今收到**购买徐东***苑23-1-13-2号房屋指标补偿费80000元。 后，武汉铁路局江岸机务段向***发出“新房（出售）缴款通知书”，载明：***，房号23-1-13-2，建面92.83平方米（原面92.36平方米），配偶处为空白，已缴款242000元，未缴款36907元。 2011年12月27日，原告的父亲***向武汉铁路局职工住宅建设指挥部转账支付36907元。武汉铁路局职工住宅建设指挥部出具36907元收款收据。该收据原件由原告保存。 2012年1月3日，***与原告签订《交房协议》，协议主要约定如下：交徐东***苑23-1-13-2号房产，毛坯房，归**所有；交该房屋钥匙六把门持***归**所有；该房屋的房款及指标款已由**全部交清；该房屋所有资料、证据及收款收据归**保存；该房屋允许过户时，无条件过户给**。 原告接收案涉房屋后装修入住至今。 另查明，2009年3月27日，***与被告***登记结婚。2009年10月20日，***与被告***登记离婚。2015年4月16日，***与被告***登记结婚。2017年8月3日，***去世。被告***系被继承人***的母亲。被告***系被继承人***的儿子。 另，上述房屋已启动分户办证工作。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《购房协议书》、确认书、收条、单位分配入住通知单、新房（出售）缴款通知书、住宅交接验收书、收据、银行流水、交房协议、室内装饰装修工程施工合同民政婚姻信息查询、通知及被告***提交的《武汉铁路职工购房合同书》等证据予以证实。 本案的争议焦点：案涉《购房协议书》是否有效？能否继续履行？ 关于案涉《购房协议书》是否有效的问题。 首先，无论是被继承人***与武汉铁路局职工住宅建设指挥部签订购房合同购买案涉房屋时，还是被继承人***与原告签订案涉《购房协议书》出售案涉房屋时，被继承人***与被告***已办理离婚登记，并非夫妻关系存续期间，故被告***认为案涉房屋系夫妻共同财产的抗辩意见，本院不予认可，被继承人***对案涉房屋有独立处分权。其次，案涉房屋并非法律法规规定禁止转让的房屋，且被告中国铁路武汉及集团有限公司亦陈述并未限制案涉房屋的转让，且原告已向武汉铁路局职工住宅建设指挥部支付全部房款，并已占有、使用案涉房屋，该行为亦不违反法律、行政法规的强制性规定，是各方当事人的真实意思表示。综上，案涉《购房协议书》合法有效。 关于案涉《购房协议书》能否继续履行的问题。 首先，案涉房屋虽系单位配售给职工的集资房，但现已具备办理产权登记的条件，并不存在继续履行的障碍。其次，***虽已去世，但根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承人应当偿还债务”之规定，被告***、***、***系***的全部法定继承人，故***应承担配合原告办理案涉房屋变更登记手续的义务应由上述全部法定继承人承继，故亦不存在继续履行的障碍。综上，案涉《建房买卖合同》应当予以继续履行。 根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”及之规定，再结合被告中国铁路武汉公司的陈述，案涉房屋应先登记在职工***名下，因其已去世，故应先登记在其继承人名下，而后再由其继承人将案涉房屋变更登记至原告名下。本案中，***已明确放弃其对该遗产的继承权利，故案涉房屋应登记在被告***、***名下，然后再由被告***、***协助原告办理案涉房屋的转移变更登记手续。 另，原告提出的要求被告中国铁路武汉公司配合办理产权变更登记的诉讼请求，明显超出了原告的权利范围，原告不能因其与被告之间的合同关系要求被告中国铁路武汉公司履行二者之间的合同义务，故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、确认原告**与***于2010年12月22日签订的《购房协议书》有效； 二、被告***、***于本判决生效之日起十日内办理武汉市洪山区杨园南路23号集资住宅楼（***苑）23栋1**13层（2）号房屋的产权登记手续，办理上述登记手续中产生的所有税费均由原告**负担； 三、被告***、***在完成上述第二项登记义务之日起十日内协助原告**办理武汉市洪山区杨园南路23号集资住宅楼（***苑）23栋1**13层（2）号房屋的变更登记手续，将上述房屋变更登记至原告**名下，变更登记过程中产生的所有税费均由原告**负担； 四、驳回原告**的其他诉讼请求。 本案案件受理费收取17760元，保全费5000元，共计22760元，由被告***、***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 员　** 二〇二二年十二月七日 法官助理　** 书 记 员　**