中国铁路武汉局集团有限公司宜昌车务段、荆门市***市场有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省荆门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂08民终1389号 上诉人（原审原告、反诉被告)：中国铁路武汉局集团有限公司宜昌车务段，住所地湖北省宜昌市西陵区东山大道107号，统一社会信用代码91420500MA4908E629。 负责人：**，**。 委托诉讼代理人：**，系中国铁路武汉局集团有限公司宜昌车务段职工。 委托诉讼代理人：**，湖北兴联律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：荆门市***市场有限公司，住所地湖北省荆门市东宝区***路5号，统一社会信用代码91420800579885492U。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北法之星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北法之星律师事务所律师。 上诉人中国铁路武汉局集团有限公司宜昌车务段（以下简称宜昌车务段）与上诉人荆门市***市场有限公司（以下简称***公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服荆门市东宝区人民法院（2021）鄂0802民初469号民事判决,向本院提起上诉。本院于2022年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宜昌车务段上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回***公司的全部诉讼请求；2.一、二审上诉费由***公司承担。事实和理由：一、一审法院认定承租人的建设行为系经过宜昌车务段同意，从而判令宜昌车务段向***公司支付建设费用错误。根据双方的真实缔约目的，宜昌车务段有权依据涉案合同第七条约定无偿收回。二、即便宜昌车务段应当支付涉案房屋建设费用，***公司的主张已经超过诉讼时效，宜昌车务段无需支付该费用。 ***公司答辩称，一、***公司代金利物流公司重建租赁物的造价费用10790847.20元，应由宜昌车务段全部负担。1.***公司代为重建租赁物经过了当时的出租人即金利物流公司的同意。2.金利物流公司与**公司对拆除重建租赁物造价费用的处理没有约定。3.***公司代为重建租赁物以后，其是否在使用租赁物期间获得了利益，与***公司依法要求宜昌车务段承担重建租赁物造价费用之间没有关联。4.***公司代为重建租赁物办理了合法建设手续。5.***公司要求宜昌车务段负担重建租赁物的全部造价费用有法律依据。二、***公司要求宜昌车务段负担重建租赁物造价费用的诉讼请求，没有超过法律规定的诉讼时效期间。请求驳回宜昌车务段的上诉请求，支持***公司的上诉请求。 ***公司上诉请求:撤销一审判决，发回重审或改判支持***公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审法院认为涉案建筑为未办理合法建设手续的建筑与事实不符。2.***公司不存在过错，仅为承租人，目的是租房，涉案建筑的所有权人为宜昌车务段，***公司代为垫资建房，双方是委托代理关系。二、一审判决适用法律错误。涉案房屋在建设前办理了合法的规划审批手续，对于扩建产生的费用承担应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，应由宜昌车务段承担。三、***公司为完成代建垫资过千万，每年还向宜昌车务段支付租金，经营至今未收回垫次成本，一审判决宜昌车务段仅支付一半建设费对***公司不公。 宜昌车务段答辩称，一、一审法院认定涉案建筑未办理合法建设手续正确。二、**公司应当对自己的建设行为负责，***公司应当按照租赁合同约定无偿将建筑物和场地移交给宜昌车务段。请求驳回***公司的上诉请求，支持宜昌车务段的上诉请求。 宜昌车务段向一审法院起诉请求：1.判令***公司立即腾退其承租的位于荆门市××路××道货场仓库场地及场地上的建筑物和附属设施；2.本案诉讼费用由***公司承担。 ***公司向一审法院反诉请求：1.判令宜昌车务段支付***公司代为重建租赁物的工程款10790847.2元及利息（自2013年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2020年8月19日，2020年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；2.反诉案件受理费由宜昌车务段承担。 一审法院认定事实：2010年12月1日，武汉铁路襄樊金利物流有限公司荆门分公司（以下简称金利物流公司）与荆门市**商贸有限公司（以下简称**公司）签订《租赁合同》[合同编号：（2010）武铁多经租字第1号]，约定：金利物流公司将其坐落于荆门市火车站货运八道仓库的租赁物及附属设施（详见附件1）出租给**公司用作经营，租赁期限4年，从2011年4月1日起至2015年3月31日，租赁物的年租金为12万元，租赁期间总租金为48万元，租金按年支付，付款期为每年的4月1日；同时，第七条第一款第二项约定，乙方对租赁物进行改造时，不得改变租赁物的承重结构和影响租赁物的安全使用；第七条第二款约定，租赁物租赁期间，乙方按本条前款规定对租赁物进行改造或新添设备的，合同期满后，应将新添财产全部无偿移交甲方。该合同附件1为荆门分公司八道仓库西侧空地平面示意图。 同日，**公司向市规划局报送《关于申请建设荆门夜市一条街的请示》，申请将车站路火车站货运8道货场（占地面积10000平方米）改造成荆门夜市一条街。2010年12月20日，金利物流公司向市规划局报送《关于利用既有土地新建荆门夜市城的请示》（***分函[2010]1号），载明：“武汉铁路襄樊金利物流有限公司荆门分公司与荆门市**商贸有限公司共同合作，拟把我铁路局既有土地即荆门市***路火车站8道货场新建成荆门夜市城。该项目占地全长310米，宽约35米，项目总用地13745㎡，计划在路两侧改建临时钢构门店一排，中间为人流通道，机动车通道（消防通道）。设夜市总摊位约120个，70个停车位，总建筑面积5310㎡以及配套的城市绿化设施等。根据我公司的申请，荆门市商务局已派员到现场勘查，初步认为该公司荆门夜市城项目条件具备......”2011年3月3日，荆门市城市规划咨询服务中心出具关于《荆门夜市城临时建筑规划》的技术评定意见，评定结果为同意该规划。2011年4月20日，金利物流公司和**公司共同申请荆门夜市城临时建筑规划方案行政许可，载明“规划净用地面积10331㎡，计容总建筑面积4246㎡（含保留建筑面积1853㎡），容积率0.35，建筑密度35%，绿地率15%。停车泊位72个”。市规划局、市政府签批同意。2011年4月22日，**公司向金利物流公司申请将货场的四栋旧仓库全部拆除，并将四栋仓库及新建房屋在离八道货场院墙一米的距离开始重建。2011年4月25日，金利物流公司回复同意拆除新建，有关其他事宜双方面议后再行决定。2011年5月15日，**公司向金利物流公司送达《建筑设计总说明》《结构说明》。2011年5月16日，金利物流公司在《建筑设计总说明》《结构说明》上签署同意并**。 2011年5月17日，**公司向市规划局申请规划许可变更，申请书载明“由于城市改建，荆门***夜市应荆门市旧房改造办公室的要求，经与我公司协商，特要求将其迅速搬迁至我公司所临时新建的荆门夜市城（现名：***食城）内，故前期贵局审核批准的经营面积不能满足现行市场需求，特申请将其规划的一层门面建筑增加至两层。”该申请上有荆门中心城区旧住宅区整治改造工作领导小组办公室备注“情况属实”并**。2011年6月2日，金利物流公司和**公司共同向规划审批部门申请对荆门夜市城（临时建筑）《建设工程规划许可证》的调整内容进行审批，载明“新建部分建筑总面积3524㎡，层数2；加层扩建部分总建筑面积1853㎡，在原有1层上加建一层；合计5377㎡”，副本申请表中载明“占地面积3615㎡，建筑面积7230㎡，层数2层”。2011年6月8日，荆门市城乡规划局向金利物流公司和**公司颁发《临时建设工程规划许可证》（荆建字2011LJ003），载明“新建部分：2层，S总＝3524㎡；加层扩建部分：1层（在原有1层上加建1层），S总＝1853㎡”，使用期限至2013年6月8日。 后**公司自行雇请施工队进行施工，且在实际施工过程中将项目建设***性建筑，2011年12月底项目竣工，工程款由**公司支付。 2012年5月7日，金利物流公司（甲方）、**公司（乙方）和***公司（丙方）签订三方协议，主要内容为：一、甲、乙双方就荆门市车站路火车站货场八道的租赁物及附属设施，于2010年12月1日签订了租赁合同，并经甲方同意，由乙方负责对租赁物进行了重建。二、甲、乙、丙三方协商一致，甲方同意乙方租赁合同项下的全部权利和义务以及乙方对租赁物重建的所产生的全部权利，一并整体转让给丙方，由丙方承受。三、丙方承受乙方权利和义务后，甲、丙两方继续履行甲、乙双方签订的《租赁合同》。乙方不再享受该合同中权利和承担义务。2013年3月1日，***公司向金利物流公司提交《关于修订荆门站八道货场场地租赁协议的申请》，其中载明：“贵公司经请示上级领导同意我公司拆除重新建设，并委托由我公司负责申报重新建设手续和支付重建工程所需的全部费用。我司接受委托后，尽职尽责。经报荆门市各级主管部门审批并将其相关审批资料及建筑图纸递交贵公司审核同意后，我公司于2011年6月中旬开始对工程项目投资建设，于2011年12月30日竣工验收完毕。期间，因建设该工程所产生的一切费用已由我公司垫付。由于前期与贵公司签订的合同为旧仓库改建，而后续由于其上述原因并经请示批准后，改由我公司代为重建，其重建工程费用较大，故申请与贵公司重新修订有关荆门站八道货场仓库场地租赁改造协议，明确租赁范围和期限。并希望能以场地租金抵扣我司为其工程项目所支付的全部费用。抵扣清结后，所有地表建筑物无条件交给贵公司。”金利物流公司于2013年5月3日在该份申请书上回复：“贵公司原申请及本分公司有关报告已于三月十二日再次送达金利物流公司，后经多次催询至今仍然无果，待上级批复后再行告知。”并加盖金利物流公司公章。 2013年5月31日，金利物流公司在***公司报送的《荆门***食城项目总结算造价汇总》上签署“于2013年5月31日收悉”并加盖公章。 2014年5月7日，宜昌车务段向***公司出具变更说明书，告知案涉租赁物及附属设施资产整体移交宜昌车务段，案涉租赁合同的权利、义务由宜昌车务段继承。 2014年8月5号，***公司再次向宜昌车务段申请修订租赁协议，未得到答复。 2019年7月29日，宜昌车务段告知***公司于2019年8月15日前腾退荆门火车站货运八道租赁物及附属设施。因双方对工程款支付存在争议，***公司未腾退。 经宜昌车务段申请，一审法院于2021年9月13日委托湖北**工程咨询有限公司对荆门火车站八道货场仓库场地重建工程造价进行鉴定。该公司于2022年2月20日出具《建设工程造价鉴定意见书》鉴定该项目土建工程和安装工程总造价为10790847.2元。 另查明，***公司实际占有宜昌车务段的荆门火车站八道货场仓库场地（面积1853㎡）和空地（2370㎡）进行建设，目前为***公司经营的“荆门夜市城”的门面房屋、仓库及办公室。***公司已按合同约定的12万元/年的标准支付2011年4月1日至2015年3月31日期间的租金。 还查明，宜昌车务段因申请本案鉴定，支出鉴定费161344元。 一审法院认为，金利物流公司和**公司之间就荆门市火车站货运八道仓库的租赁物及附属设施签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，且已实际履行、真实有效。因宜昌车务段继承金利物流公司在该租赁合同下全部权利、义务，***公司继承**公司在该租赁合同下全部权利、义务，故宜昌车务段与***公司之间成立合法、有效的租赁合同关系，双方对此均无异议，一审法院予以确认。关于本案的法律适用问题，因本案系民法典施行前的租赁合同关系引发的纠纷，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用民法典施行前的法律规定。 关于宜昌车务段要求***公司腾退并返还租赁物的本诉请求，宜昌车务段在庭审中明确，其要求***公司腾退的租赁物即为***公司占用宜昌车务段位于荆门市火车站八道货运仓库场地及空地重新建设的建筑物（包括门面房屋、仓库、办公室）及附属设施。根据双方租赁合同第二条关于租赁期限的约定，租赁期限现已届满，宜昌车务段作为租赁物的物权人，有权要求承租人腾退并返还租赁物，***公司对此亦无异议，故对宜昌车务段的本诉请求予以支持。 本案反诉的争议焦点为：一、租赁合同实际履行过程中租赁物面积和范围是否超出租赁合同约定；二、案涉工程建设是否属于租赁合同第七条约定的“改造”或“新添财产”情形，若不属于，就该建筑物的工程造价应如何处理；三、案涉工程造价如何认定；四、***公司向宜昌车务段主张支付建设费用的请求是否超过诉讼时效。 关于租赁合同实际履行过程中租赁物面积和范围是否超出租赁合同约定的问题。宜昌车务段认为租赁合同约定的租赁物为不包含原有仓库的空地，***公司占有并拆除重建的仓库及占地为租赁合同外的标的物。首先，从租赁合同条款内容判断，租赁合同第一条约定“租赁物为坐落于荆门市××路××道的租赁物及附属设施（详见附件1），租赁物面积共计2370平方米（建筑面积）”，通过“附属设施”及“建筑面积”等表述可知租赁物并非仅仅只有货场空地，还应包含一定的建筑设施；同时，该合同第七条约定“租赁物租赁期间，乙方可以对租赁物按使用需要进行改造或增加设备，乙方对租赁物进行改造时，不得改变租赁物的承重结构和影响租赁物的安全使用”，从文义解释可知，在不改变租赁物的承重结构的情况下进行改造的前提即为租赁物本身存在一定的建筑设施和固有的承重结构，否则改造无从谈起；其次，从附件1的平面示意图判断，虽然该图名为“八道仓库西侧空地平面示意图”，但图纸较为简略，比例尺不一致（图片上显示同样长度的地方标注的实际米数不一致），且仅为平面的面积示意图，未能显示出与原有仓库的相对位置，故仅凭该图纸无法判断出精确的租赁范围；退一步讲，即使不从租赁合同的内容条款进行分析，假设双方在该合同签订时合同约定的租赁物仅为不包含原有仓库的空地，而金利物流公司在2010年12月20日向市规划局提交的请示中明确表述系与**公司进行合作将荆门市***路火车站8道货场新建成“荆门夜市城”，项目总用地13745㎡，该面积远超宜昌车务段所理解的租赁物即空地面积，且金利物流公司在后期与**公司共同申请的一系列行政许可审批手续中载明的建设用地面积也远超租赁合同约定。2011年4月22日，**公司向金利物流公司提交的《关于火车站八道货场仓库改造全部拆除重新建设的申请》中，明确表述“自我公司与贵公司签订荆门火车站八道货场仓库场地租赁改造协议后，我公司即委派专业拆迁公司根据合同规定对货场四栋旧仓库的屋顶进行拆除，在拆除过程中，由于该四栋仓库年久失修......特申请将该四栋危房全部拆除”，2011年4月25日，金利物流公司回复同意拆除重建。一审法院认为，**公司对案涉空地或仓库的新建或重建行为系其公司作为承租人为了满足使用目的对租赁物进行的新建或重建，***物流公司签订租赁合同的本意仅为不包含原有仓库的空地，其作为空地和仓库的所有权人，随时可以对**公司超租赁物范围、面积的申请和建设行为提出异议，然而金利物流公司在前期与**公司共同申请行政许可时实际申请的面积远超租赁合同约定，且明确表示同意**公司拆除仓库建筑，亦不能提供证据证明其在工程建设过程中就施工面积超出租赁合同约定提出过异议，在工程建设完毕后一直按照合同约定的租金标准收取**公司交纳的租金，并未提出合同约定租赁物与实际交付租赁物不符的异议或者要求承租人补交租金的请求。通过以上事实可以推断，双方在订立租赁合同时所达成合意的租赁物应该是明确具体的，即包括实际交付的货场空地和仓库。即使在合同订立时双方对于租赁标的物范围存在误解或不明确的情况，通过后续合同履行事实也应认定双方在租赁合同履行过程中对租赁物包括货场空地和仓库的合同内容达成了一致意见。退言之，即使双方合意的租赁物与实际交付的租赁物不一致，也不影响本案实体处理，具体理由后文阐述。 关于案涉工程建设是否属于租赁合同第七条约定的“改造”或“新添财产”情形的问题。宜昌车务段抗辩案涉工程属于租赁合同第七条约定的改造及新增财产，应无偿移交给宜昌车务段；***公司则主张无偿移交的前提是“不改变承重结构的”改造，而案涉工程系在货场空地上新建房屋和将原有仓库拆除重建，无偿移交适用的基础已不存在。一审法院认为，该租赁合同第七条第一款约定的是租赁物改造的处理问题，第二款约定的是新添财产的处理问题。第二款约定：“租赁物租赁期间，乙方按本条前款规定对租赁物进行改造或新添设备的，合同期满后，应将新添财产全部无偿移交甲方。”该条款中所述“本条前款规定”即为前一款约定的“租赁物改造”的情形，第七条第一款第二项约定：“乙方对租赁物进行改造时，不得改变租赁物的承重结构和影响租赁物的安全使用。”按照通常理解，“改造”是指在固有建筑物的基础上进行的改变原有建筑的功能和结构等的建造行为，有别于在尚无建筑物的空地上进行新建建筑物或将固有建筑物整体拆除之后重新建设建筑物的情形；“新添财产”应指依附于固有建筑物或构筑物的添附行为，包括装修、安装设备等行为。而实际履行合同过程中，**公司直接在承租的货场空地上新建房屋和拆除原有仓库进行重建，已超出租赁合同第七条约定的“改造”、“新添财产”情形。故宜昌车务段依据租赁合同第七条认为***公司应当向其无偿移交重新建设的建筑物的意见不能成立，一审法院不予支持。 关于案涉新建建筑物的工程造价应如何处理的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”第十二条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”案涉建筑物的建设行为应当属于上述司法解释所规定的“扩建”的**，按照上述规定，本案处理需要判断两个问题：第一，承租人的建设行为是否经过出租人同意；第二，建设是否办理合法建设手续。 对于第一个问题。从本案相关事实看，首先，承租人在与出租人签订租赁合同当天（2010年12月1日）即向荆门市规划局申请将租赁物改建为荆门夜市城，出租人随即（2010年12月20日）也以金利物流公司名义向荆门市规划局请示新建荆门夜市城，表明双方签订租赁合同的目的就是对租赁物进行重新建设；其次，出租人和承租人就新建项目共同向规划部门申请办理了建设工程规划许可证，承租人在开工建设前也已将施工方案报经承租人审核同意，表明出租人是同意承租人对租赁物进行重新建设的；第三，虽然承租人改变了建设工程规划许可范围进行了建设，但出租人对承租人的违规建设行为应当是知道或者应当知道的，其自始至终并未予以制止，故出租人对承租人超规划建设的行为是持默认态度的。因此，一审法院认定，承租人的建设行为系经过出租人同意的。 对于第二个问题。《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第二款规定：“临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第二款规定：“临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。”《湖北省城乡规划条例》第四十条第二款规定：“禁止在临时用地上建设永久性建筑。建设单位或者个人不得擅自改变临时建筑和临时用地的用途。”第四十五条规定：“建设工程使用人不得擅自改变规划许可确定的使用性质。”可见，国家依法对建设工程规划实行行政许可制度，建设单位应当严格按照建设工程规划许可证批准的建设性质、建设规模、许可期限进行工程建设和使用。案涉的荆门夜市城项目经建设工程规划许可的建筑性质为临时建筑，且使用期限截至2013年6月8日，而承租人在实际工程施工过程中改变规划许可的建筑性质将其建设为永久性建筑。虽然相关行政主管部门并未明确认定案涉建筑属于违法建筑，但案涉的新建工程违反建设工程规划许可证批准的建筑性质和建设规模，属于未办理合法建设手续的建筑。 按照上述分析，案涉工程的造价应由租赁合同双方按照过错程度进行分担。考虑到以下因素：第一，双方对于案涉工程规划许可的性质和使用期限均是明知的，施工方案是经过双方一致同意的，出租人对承租人超规划面积施工的行为应当知晓但未提出明确的反对意见，应当认定出租人和承租人均存在过错；二、案涉建筑的使用期限已经远远超过规划许可的使用期限，该建筑存在被强制拆除或者被行政机关征收罚款、税费的风险，该风险归属于宜昌车务段；三、***公司实际占有案涉建筑从事经营活动的期限已经远远超过租赁合同约定的期限，其在长期经营过程中应获取了较为可观的经营收益；第四，***公司垫资进行工程建设，存在数额较大的投资成本，而宜昌车务段并未工程垫资，应该考虑***公司的投资款长期未从宜昌车务段获得弥补的时间成本。综合以上因素，一审法院酌定宜昌车务段和***公司各承担一半的建设费用。同时需要说明的是，因一审法院在以上因素中已考虑***公司垫资行为的成本问题，故对于***公司主张的逾期支付建设费用的利息损失不再另行予以计算。 关于案涉工程造价如何认定的问题。湖北**工程咨询有限公司于2022年2月20日出具的《建设工程造价鉴定意见书》鉴定该项目土建工程和安装工程总造价为10790847.2元，该造价系湖北**工程咨询有限公司依据《湖北省建筑安装工程费用定额》评估的价值，其中包含利润和税金。宜昌车务段抗辩造价应扣除利润和税金，一审法院认为，首先，关于利润，根据上述费用定额规定，利润是指施工企业完成所承包工程获得的利润，而本案工程系由**公司直接找施工队完成，并未整体发包出去，**公司即为实际施工企业并将工程分包给各施工队完成。一个工程中涉及的项目和类别众多，各环节不同的施工队均会从工程中获利，无法区分计算施工企业在工程中除去实际施工利润外单独获得的利润，故对于宜昌车务段要求扣除工程造价中利润部分的意见，一审法院不予支持。其次，关于税金，是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。本案中***公司主张工程款已全部付清，但宜昌车务段抗辩其未缴纳税金，一审法院根据现有证据无法认定税金是否应当缴纳以及应当缴纳的数额，也已在上文认定双方应承担的建设费用比例时将工程的税费问题纳入考虑**，故一审法院对宜昌车务段要求扣除工程造价中税费部分的意见不予支持。因此，宜昌车务段应支付***公司建设费用5395423.6元。 关于***公司向宜昌车务段主张支付建设费用的请求是否超过诉讼时效的问题。宜昌车务段抗辩***公司主张的重建工程款已过诉讼时效，认为***公司仅在2013年5月3日向金利物流公司上报了主张费用的请示，根据《民法通则》第一百三十七条之规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算，***公司至少在2013年5月3日明知其权利受损，现其主***已超过诉讼时效。一审法院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“未约定履行期限的合同，依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主***之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”就本案看，双方对于案涉工程建设费用的承担并未达成一致意见，也就不存在约定履行期限的问题。**公司从2013年开始主张以建设费用抵扣部分租金和延长租赁期限，在未收到金利物流公司明确答复的情况下，**公司从2015年开始停止支付租金并继续占用租赁物行为可以视为其向金利物流公司主张了该笔建设费用的权利。金利物流公司于2013年5月3日在**公司申请修订租赁合同以场地租金抵扣建设费用的请示上答复“待上级批复后再行告知”，表明金利物流公司并未明确表示拒绝支付或拒绝抵扣该笔建设费用，且宜昌车务段亦未提供证据证明金利物流公司曾明确答复拒绝支付或拒绝抵扣建设费用。在金利物流公司或宜昌车务段并未明确表示拒绝履行支付建设费用的情况下，应认定**公司或***公司权利受到损害的时间尚未固定，即诉讼时效的起算点没有确定，故***公司提起的本案诉讼未超过法律规定的诉讼时效期间，宜昌车务段提出的诉讼时效抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。 关于宜昌车务段预交的鉴定费，一审法院酌定由双方当事人各承担50%，即80672元。 综上，一审法院对宜昌车务段的本诉请求予以支持，对***公司的反诉请求予以部分支持。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决：一、荆门市***市场有限公司于本判决生效之日起三十日内将其占有使用的位于荆门火车站八道货运仓库场地（面积1853㎡）和空地（2370㎡）上的建筑物（即荆门市***市场有限公司实际经营的“荆门夜市城”的门面房屋、仓库、办公室）及附属设施腾退并返还给中国铁路武汉局集团有限公司宜昌车务段；二、中国铁路武汉局集团有限公司宜昌车务段于本判决生效之日起三十日内向荆门市***市场有限公司支付建设费用5395423.6元；三、驳回荆门市***市场有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费预收31827元，因中国铁路武汉局集团有限公司宜昌车务段变更诉讼请求，应收取22800元，由荆门市***市场有限公司负担；反诉案件受理费预收63377元，因反诉原告变更诉讼请求，由荆门市***市场有限公司负担21636.5元，由中国铁路武汉局集团有限公司宜昌车务段负担21636.5元；鉴定费161344元，由中国铁路武汉局集团有限公司宜昌车务段和荆门市***市场有限公司分别承担80672元（由荆门市***市场有限公司径行支付给中国铁路武汉局集团有限公司宜昌车务段）。 二审中，宜昌车务段申请证人**出庭作证，拟证明金利物流公司与**公司签订涉案租赁合同的本意是考虑到租赁物破旧的实际情况，低价租赁给**公司，由**公司自建自营，租赁期满后无偿向金利物流公司移交新增、新设的所有财产。***公司质证认为，宜昌车务段申请证人出庭作证超过了法律规定的举证期限。该证人是涉案合同签订的经办人，所作证言实际上是宜昌车务段的陈述。其陈述口头约定的承租方是用自己的投资抵扣租金、自负盈亏的说法是虚假的，证言与之后的一系列行为相矛盾。本院审查认为，**作为签订涉案租赁合同金利物流公司一方的经办人，对合同签订的实际情况所做的陈述，未在双方签订的正式合同中有所体现，也无其他证据予以佐证，故本院仅对其陈述的与涉案合同相一致的内容予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一、关于涉案重建租赁物是否属于涉案租赁合同中第七条约定的新添财产的问题。涉案租赁合同第一条约定，甲方（金利物流公司）将其坐落于荆门市××路××道的租赁物及附属设施出租给乙方（**公司）用作经营（仅限于仓储、餐饮等国家法律允许范围内的行业）。租赁物面积共计2370平方米（建筑面积）。第七条第一款第二项约定，乙方对租赁物进行改造时，不得改变租赁物的承重结构和影响租赁物的安全使用；第七条第二款约定，租赁物租赁期间，乙方按本条前款规定对租赁物进行改造或新添设备的，合同期满后，应将新添财产全部无偿移交甲方。从上述内容可以确认，双方关于无偿移交的新添财产的范围包括的是对租赁物进行改造或新添的设备。在本案中，**公司是直接在承租的货场空地上新建房屋和拆除原有仓库进行重建，并不符合双方在租赁合同中对于应移交的新添财产的约定。故一审法院认为宜昌车务段要求***公司向其无偿移交重新建设的建筑物的请求不能成立，并无不当。 二、关于重建费用的负担问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。第十二条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。其一，作为承租人的**公司的建设行为是否经过出租人即金利物流公司的同意的问题。从一、二审查明的事实来看，涉案租赁合同签订后，由**公司、金利物流公司先后向市规划局报送请示，申请将车站路火车站货运8道货场（占地面积10000平方米）改造成荆门夜市一条街。该规划被批准后，金利物流公司和**公司再次共同申请荆门夜市城临时建筑规划方案行政许可，并经市规划局、市政府签批同意。后**公司向金利物流公司申请将货场的四栋旧仓库全部拆除重建。金利物流公司回复同意拆除新建，并回复有关其他事宜双方面议后再行决定。之后，**公司向金利物流公司报送《建筑设计总说明》《结构说明》，金利物流公司收到后签署同意并**。金利物流公司和**公司在2011年6月2日共同向规划审批部门申请对荆门夜市城（临时建筑）《建设工程规划许可证》的调整内容进行审批，同年6月8日，荆门市城乡规划局亦是向金利物流公司和**公司颁发《临时建设工程规划许可证》。从上述一系列事实可以确认，**公司的建设行为经过了金利物流公司的同意。其二，是否办理合法建设手续的问题。本案中，荆门市城乡规划局向金利物流公司和**公司颁发的是《临时建设工程规划许可证》，使用期限为两年。所谓临时规划许可证，是针对临时性的各种建筑物、构筑物而核发的临时建设许可证。故**公司依据《临时建设工程规划许可证》实际建设的应为临时建筑，期限不能超过两年，确需超过两年的，应当依法在期限届满前办理延期手续。未办理相关延期手续的临时建筑，应当按照相关规定进行处理。**公司在实际工程施工过程中未办理相关手续，改变规划许可将涉案租赁物建设为永久性建筑，违反法律规定。故一审法院认定涉案租赁物属于未办理合法建设手续的建筑，并综合考虑双方的过错程度以及实际情况，酌定由宜昌车务段和***公司各承担一半的建设费用并无不当。 三、关于诉讼时效问题。**公司自合同期内即2013年开始主张以建设费用抵扣部分租金和延长租赁期限，金利物流公司对**公司的主张答复为“待上级批复后再行告知”，但一直未给予明确答复。**公司自合同期满后停止向金利物流公司支付租金并继续占用租赁物至今，双方未就涉案工程建设费用的承担及是否延长租赁期限达成一致意见。宜昌车务段直至2021年才向一审法院起诉要求***公司腾退租赁场地及建筑物。故一审法院认定**公司或***公司权利受到损害的时间尚未固定，***公司提起本案诉讼未超过法律规定的诉讼时效期间，并无不当。 综上所述，上诉人宜昌车务段、***公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费99136元，由上诉人中国铁路武汉局集团有限公司宜昌车务段负担49568元，上诉人荆门市***市场有限公司负担49568元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年十二月二十九日 书记员　　***