某某与北京博信恒达科技有限公司、青岛顺合纺织品有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁02民初1172号 原告：***，男，1981年9月7日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：***，山东金润通律师事务所。 委托诉讼代理人：**，山东金润通律师事务所。 被告：北京博信恒达科技有限公司,住所地北京市海淀区西草场一号1238。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，山东国人律师事务所律师。 被告：青岛顺合纺织品有限公司,住所地青岛市黄岛区珠山南路27号世纪大道南侧。 法定代表人：***，董事长。 被告：***，女，1972年9月23日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被告：**坤，男，1972年9月9日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 第三人:青岛**机电科贸有限公司，住所地青岛市黄岛区珠海东路。 法定代表人：***，董事长。 原告***与被告北京博信恒达科技有限公司（以下简称博信恒达公司）、青岛顺合纺织品有限公司（以下简称顺合纺织公司）、***、**坤、第三人青岛**机电科贸有限公司（以下简称**机电公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、**，被告博信恒达公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。顺合纺织公司、***、**坤、**机电公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1、***不服青岛市中级人民法院做出的（2017）鲁02执异253号执行裁定书，请求判决立即停止对***购买的位于青岛市黄岛区（房产证号：房产证初私字第××号）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认***与顺合纺织公司签订的《房屋买卖协议》有效；3、案件受理费由博信恒达公司、顺合纺织公司、***、**坤、**机电公司负担。事实与理由：2006年1月17日，***向顺合纺织公司购买了位于青岛市黄岛区房屋一套。因**坤当时系顺合纺织公司的法定代表人，故***就上述房屋与**坤签订了《房屋买卖协议》。后，***按照合同约定向**坤支付了全部购房款，**坤给***出具了收款收据。**坤向***承诺该房屋很快就会办理房产证。***的父母在该房屋居住至今。2016年，因博信恒达公司与顺合纺织公司、**坤及**机电公司、***等金融借款合同纠纷一案，青岛市中级人民法院在执行阶段查封了顺合纺织公司名下的房产证号为房产证初私字第××号房产（包括***购买的涉案房屋）。随后***向法院提出了执行异议申请，但法院于2017年8月31日作出（2017）鲁02执异253号《执行裁定书》，裁定驳回***的异议请求。***认为，***与顺合纺织公司签订的《房屋买卖协议》是双方真实的意思表示，该协议不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。同时，***购买涉案房屋后，虽然没有办理房产证，但已依协议支付全部房价款并占有使用至今。***未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且***在本案中并无过错。故，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。 博信恒达公司辩称，***提供的证据不能证明其享有足以阻止强制执行的民事权益，应当驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 ***提交的证据，及博信恒达公司的质证意见。 证据一，房屋买卖协议一份，证明***与顺合纺织公司、**坤购买了其开发的涉案房屋，支付了房款189200元，并且顺合纺织公司、**坤承诺能够办理房产证，***相信基于顺合纺织公司、**坤的承诺，购买了房屋，并随后搬入其中居住至今，该协议是有效的。 博信恒达公司质证称，对证据一的真实性没有异议，但对合法性有异议。这份房屋买卖合同因房屋占用的系工业用地，不能作为住宅商品房买卖，故违反了国家的强制性规定，应当依法认定为无效。 本院认为，因博信恒达公司对该份证据的真实性予以认可，本院对此予以采信。 证据二、顺合纺织公司、**坤房屋定金收款收据一份，证明***于2006年1月7日交付定金2万元。 博信恒达公司质证称，对证据二的真实性没有异议，但其只能证明***向顺合纺织公司支付了2万元定金。 本院认为，因博信恒达公司对该份证据的真实性予以认可，本院对此予以采信。 证据三、银行转账凭证一份，证明**坤在***购买房屋后借***10万元，随后**坤每月转给***1800元还款。如果***剩余的房款没有付清，**坤不会还款给***，由此可推定***将全部房款已经付清。 博信恒达公司质证称，对证据三的真实性没有异议，但其与本案没有关联性，不能证明***主张的已经付清房款的事实。 本院认为，该证据的真实性可予确认。 证据四、（2017）鲁02执异253号执行裁定书，证明在本案之前***在执行程序中已经提出过执行异议。 博信恒达公司质证称，对此无异议。 本院认为，该证据的真实性可予确认。 证据五、2006年10月11日编号为0003036的收款凭证，以及2007年11月13日编号为0033609的收款凭证，证明***交付了全部的购房款。 博信恒达公司质证称，对证据五的真实性不予认可。因***之前声称家中被盗，收据遗失，现又提交，故对该证据真实性表示怀疑。且该收据上的印章不清楚，看不出收款单位名称，故该两份收据与本案无关联性。 本院认为，博信恒达公司对该证据的真实性不予确认，且确实存在印章不清晰的情形，故对此证据的真实性无法确认，且对于付款的事实此为孤证，有待于其他证据佐证，不能单独进行认定。 证据六、工商信息登记两份，证明***是**机电公司和顺合纺织公司的法定代表人。 博信恒达公司质证称，对工商登记信息无异议。 本院认为，该证据的真实性可予确认。 证据七、视频三份，证明涉案房屋***已经进行了装修，并且在房屋外面种菜养鸡，***自收到房屋起居住至今。因为该房屋的水电费都是直接用现金交给**坤，无收据。光盘无法当庭播放。 博信恒达公司质证称，认可***居住在涉案房屋中。 本院认为，该证据的真实性可予确认。 博信恒达公司提交的证据，以及***的质证意见。 证据一、（2014）青金商初字第711号，证明案件已经法院判决，确定了债务。 证据二、执行裁定书一份（2016）鲁02执字第565-1号，证明涉案房屋已经被法院于2016年12月进行了查封。 证据三、涉案房屋的房产证（初私字第××号），证据四、房地产他项权证（南房地权胶南他字第××号），证据五、土地他项权利证明书（南他项（2012）第201号），证明涉案房屋及占用的土地已经于2012年抵押给债权人中国农业银行胶南市支行。 ***质证称，对证据一的真实性无异议，但是该判决书只能证明各被告与**机电公司之间的债权债务关系，与***无关。对证据2-5的真实性无异议，***在购买房屋时相信顺合纺织公司、**坤承诺的能够办理涉案房屋的房产证，后面发生的所有问题与***无关，***双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，法院不应查封涉案房屋。 本院认为，博信恒达公司提交的上述证据的真实性可予确认，本院予以采信。 本案查明事实如下： 顺合纺织公司名下的青岛市黄岛区（原胶南市）珠山南路27号房屋建筑面积5254.04平方米，总层数7层，设计用途：**，房屋所有权证号为：房权证初私字第××号，土地用途：工业，使用权类型：出让。2012年5月31日、6月1日分别设定了国有土地使用权抵押和房地产权抵押，土地他项权利证明书证号：南他项2012第201号，房地产他项权证证号：南房地权胶南他字第××号。涉案青岛市黄岛区无独立的房屋产权证书。 中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与**机电公司、顺合纺织公司、***、**坤金融借款合同纠纷一案，根据中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行的申请，本院于2014年10月10日作出（2014）青金商初字第711号民事裁定书及协助执行通知书，查封了顺合纺织公司名下的房屋所有权证号为房权证初私字第××号的房产，同日向青岛市黄岛区（胶南）房产交易中心送达。2015年3月10日本院作出（2014）青金商初字第711号民事判决书，判决：“一、解除原告与被告青岛**机电科贸有限公司签订的编号为84010120140000965号、84010120140001044号《流动资金借款合同》；二、被告青岛**机电科贸有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行借款本金人民币1900万元及利息126114.38元（暂计算至2014年10月19日，其后至被告实际给付之日的逾期利息按《流动资金借款合同》的约定计算）；三、被告***对上述第二项债务在最高额2000万元范围内承担连带清偿责任。被告***承担保证担保责任后，有权向被告青岛**机电科贸有限公司追偿；四、被告**坤对上述第二项债务在最高额2100万元范围内承担连带清偿责任。被告**坤承担保证担保责任后，有权向被告青岛**机电科贸有限公司追偿；五、原告中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行对被告青岛顺合纺织品有限公司提供的抵押担保财产（权证号码为南他项（2012）第201号、南房地权胶南他字第××号）经折价、拍卖、变卖所得价款在最高债权额为1167万元本金及利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）范围内，享有优先受偿权。被告青岛顺合纺织品有限公司承担抵押担保责任后，有权向被告青岛**机电科贸有限公司追偿；六、原告中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行对被告***、被告**坤提供的抵押担保财产（权证号码为南房地权市字第××号）经折价、拍卖、变卖所得价款在最高债权额为1100万元本金及利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）范围内，享有优先受偿权。被告***、**坤承担抵押担保责任后，有权向被告青岛**机电科贸有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136569元、财产保全费5000元、公告费600元，由被告青岛**机电科贸有限公司、青岛顺合纺织品有限公司、被告***、**坤负担。上述费用原告已预交，各被告于本判决生效之日起10日内将上述诉讼费用给付原告。”中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行系2014年11月10日由中国农业银行股份有限公司胶南支行于变更而来。 因上述民事判决生效后，被执行人未履行生效判决书所确定的义务，中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行向本院申请强制执行，本院于2016年7月5日依法立案执行，执行案号为（2016）鲁02执字第565号。2016年12月2日，本院作出（2016）鲁02执异268号执行裁定书，变更博信恒达公司为本案申请执行人。2016年12月26日本院作出（2016）鲁02执字第565-1号执行裁定书，继续查封顺合纺织公司名下位于胶南市南侧，土地证号：南国用（2010）第G0525**号，面积2477.4平方米的土地，位于黄岛区，房产证号房产证初私字第××号，建筑面积5254.04平方米的房产。2017年3月31日***向本院提起案外人执行异议，本院作出（2017）鲁02执异253号执行裁定书认为，虽然***与顺合纺织公司在本院查封之前就涉案房产签订了房屋买卖协议，但现有证据无法证明***向顺合纺织公司支付了涉案房产的全部价款；涉案房产属于顺合纺织公司所有，本院查封拍卖顺合纺织公司的财产符合法律规定，***向本院提出的执行异议，不符合上述司法解释规定的已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，亦不能阻却本院对涉案房产的执行；故***的异议理由不能成立，其要求解除对涉案房产查封拍卖的异议请求不予支持；该裁定驳回***的异议请求。***不服该裁定，向本院提起诉讼即为本案。 2006年1月17日，***（买受人）与顺合纺织公司（出卖人）签订《房屋买卖协议》约定，买受人自愿购买顺合纺织公司**楼中3**3层302号，该**楼用途为居民住宅，层高2.8建筑为地上6层，建筑面积共为约132车库约22平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为每平方米住宅楼1300，车库800，总金额189200元；买受人应当按以下时间如期将房价款当面交付：2006年2月28日前支付全部房价款10%，计2万元；2006年12月30日前支付全部房价款50%，计95000元；2007年12月30日前支付全部房价款40%，计74200元；出卖人在2006年5月30日前将房屋交付买受人使用，房屋达到交付使用条件后，出卖人通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单；2006年12月30日开通通讯，有线电视、宽带、电、水、暖、给排水；买受人的房屋仅做**使用，需要出卖人协助办理房权证的，需按国家有关部门规定标准依法缴纳税费及有关费用。 ***称，其已经全部支付了房屋的购房款，并提交顺合纺织公司2006年1月7日、10月11日、2007年11月13日的收款收据加以证明，博信恒达公司对此不予认可。***称涉案房屋于2006年5月30日交付使用至今，但未提交证据证明具体交付的时间。博信恒达公司认可***现在对涉案房屋的占有使用，但不认可***所主张的交付时间。 上述事实，有***、博信恒达公司提交的证据材料等在卷为凭，已经本院审查，可以采信。 本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：对登记在顺合纺织公司名下的涉案房屋，***是否具备法律、司法解释规定的相关权利以足以排除对该房屋的执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，博信恒达公司对房屋所有权证号为房权证初私字第××号的房产整体享有抵押权，且经生效民事判决确认享有优先受偿权。虽然顺合纺织公司与***在此之前已就涉案的黄岛区珠山南路27号3**302室签订了房地产买卖契约，且其签订的时间2006年1月17日早于2012年5月31日、6月1日国有土地使用权和房地产权设定抵押的时间，亦早于2014年10月10日整个房权证初私字第××号房产被本院查封的时间，但因该房屋系工业用地上建设的职工**，性质特殊，并无可独立分割的建设规划和房屋权属证书，故在实践中和法律上，其只能作为房权证初私字第××号房产的一部分存在而不能单独地进行分割处分，不能取得独立的物权。因此，***基于房地产买卖契约，对顺合纺织公司享有的仅能是债的请求权，而无法享有物权期待权，故其权利不足以对抗博信恒达公司所享有的抵押权及优先受偿权。**，对于购房款的支付事实，***除收款收据外并无其他证据，诸如银行转账凭证、取款凭证之类加以佐证，其虽提交**坤向其还款的银行转账凭证，欲佐证其已经付清购全部房款否则**坤不会向其还款，但该所谓**坤还款的银行转账凭证的基础法律关系并无证据证明，与本案亦没有关联性，即便真实亦不能排除其他情形的存在，故***的该项推断本院不予采信；***亦无证据证明其已经于房屋查封前占有使用了涉案房屋，故本院认为，***不具备上述司法解释规定的排除执行的情形，其不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，***的诉讼理由不能成立，本院对其诉讼请求依法予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）**规定，判决如下： 驳回***的诉讼请求。 案件受理费4084元，由***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长　　** 审判员　　** 审判员　　马喆 二〇一九年一月二十二日 书记员　　** 书记员　　**