某某、晟庄建设集团有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

黑龙江省甘南县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）黑0225民初176号

原告：**，女，1984年10月5日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省甘南县。

委托诉讼代理人：韩利，甘南县甘南镇法律服务所法律工作者。

被告：晟庄建设集团有限公司，统一社会信用代码91230607MA18YLWB2Q,住所地黑龙江省大庆市高新区科技孵化器一期工程4号孵化器304。（以下简称晟庄公司）

法定代表人：单衍洲，职务：经理。

被告：晟庄建设集团有限公司甘南分公司，统一社会信用代码91230225MA1B6Q9T74，住所地甘南县建设街（酒厂基地西100米）。（以下简称晟庄甘南分公司）

负责人：孙东升，职务：经理。

被告：王新，男，1981年12月1日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省甘南县。

被告：齐齐哈尔市华建房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91230225MA1BJX4E2W,住所地甘南县幸福街全通综合楼0001099.（以下简称华建开发公司）

法定代表人：魏钦巍，职务：经理。

被告：张金虎，男，1961年5月28日出生，汉族，职业不详，住黑龙江省甘南县。

原告**诉被告晟庄建设集团有限公司、晟庄建设集团有限公司甘南分公司、王新、齐齐哈尔市华建房地产开发有限责任公司、张金虎商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2022年2月14日公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人韩利、被告王新到庭参加诉讼，被告晟庄公司、晟庄甘南分公司、华建开发公司、张金虎经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告晟庄公司以及晟庄甘南分公司，和晟庄分公司实际控制人及投资人王新，退还原告购房款424,000.00元，并支付违约金84,800.00元；二、要求被告华建开发公司以及张金虎对返还购房款及违约金承担连带责任；三、案件受理费及保全费全部由被告承担。事实与理由：2021年5月31日，原告与晟庄甘南分公司、庆南小区13号楼总承包人王新，以及张金虎挂靠的华建开发公司签订楼房买卖合同，购买王新投资，并以晟庄甘南分公司名义施工建设的庆南小区13号楼1单元402室，该房屋面积为106㎡，单价为每平方米4000元，由华建开发公司以及张金虎进行担保。合同签订后，原告支付了全部购房款，13号楼完工之后，原告要求被告交付房屋，但被告以各种理由推脱。事后原告得知该房屋又出售给他人，原告多次索要房款及违约金未果，故起诉至法院。

被告王新辩称：此案件与晟庄公司无关，是晟庄甘南分公司，我作为该分公司的项目负责人与**签订的以买卖形式的借款抵押合同。2021年5月31日，被告通过苏惠友在**处借款42万元，用庆南小区13号楼1单元202室和1单元402室作为抵押，在2021年11月份苏惠友将13号楼1单元502室出售，出售房款已由张金虎给付苏惠友，但还差7万元未给付，此合同是以买卖形式做的借款抵押。苏惠友因家有事，说两三天之后约**在一起见面调解此事，苏惠友所取的钱在张金虎处有收据、票据，经被告手的有微信记录，被告要求案件延期，等待协商结果。因为张金虎的会计在南方过年没回来，票据拿不出来，当日同时签订的另一个房屋的买卖合同以及收据都在会计处。同意解除与原告的房屋买卖合同。

被告晟庄公司、晟庄甘南分公司、华建开发公司、张金虎未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见，依法视为其放弃答辩权利。

当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了举证及质证。原告为证明其主张提交了楼房买卖合同、购房款收据、银行转账凭证，被告王新对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同形式是买卖合同，实际是借款抵押，被告未提交证据反驳，本院对该证据予以采信；原告提交华建开发公司与晟庄甘南分公司签订的合同书、庆南小区十三号楼的施工方晟庄甘南分公司房屋明细表，证实案涉房屋是华建开发公司作为施工款抵账给施工方晟庄甘南分公司，然后两公司共同与原告签订的房屋买卖合同。被告王新对合同真实性无异议，对关联性有异议，认为案涉房屋已由原告出售，以抵顶被告在原告处的借款。本院经审查，该证据中未包含本案案涉房屋，故对各方一致认可的二被告关系予以采信，对其他证明目的不予采信；原告提交网签登记查询记录，证实案涉房屋已经网签登记在案外人胡月的名下，被告已无法继续履行楼房买卖合同，被告王新对真实性无异议，认为房款已转给苏惠友，但尚欠七万元。本院对该证据予以采信。原告提交甘南县人民法院民事裁定书两份，要求被告承担本案诉前保全费用，被告王新对真实性无异议，认为该费用应由张金虎承担。本院对该证据予以采信。其余四被告未到庭举证、质证，应视为其放弃举证、质证权利。

被告王新提交电子数据（苏惠友转钱记录截屏图片三张），即2021年10月26日3万、2022年1月23日2.2万、2022年1月27日8000.00元，证实王新与**实际是以买卖形式的借款抵押，钱款都是经苏惠友手，并且已还大部分，还欠七万元。原告对该证据关联性有异议，被告王新与苏惠友之间是否有债权债务关系与本案原告无关，原告未收到五被告退还的房款。本院对该证据真实性予以采信，对证明目的则结合查明事实予以甄别。

根据当事人的陈述及证据采纳意见，本院查明事实如下：

2021年5月31日，晟庄甘南分公司和庆南小区13号楼工程主体总承包人王新作为出卖方（甲方），与购买方**（乙方）、担保方华建开发公司、庆南小区13号楼开发方负责人张金虎（丙方），于王新办公室签订《楼房买卖合同》，三方约定“1、将甘南县庆南小区13号楼一单元402室106㎡房屋，以每平方米4,000.00元整出售给乙方；2、2021年12月30日前丙方负责将该房屋网签至乙方名下并缴税完毕；3、乙方在签订日将424,000.00元购楼款一次性全额交付甲方，甲方出具收据；4、合同签订日至2021年12月30日止，甲方将该房屋交付乙方使用，超期交付视为违约，在此期间，甲、丙两方不得将该房屋以任何口头或书面形式抵顶他人欠款、抵押借款、抵付施工款、一房两卖，如有类似情况视为违约，乙方有权终止合同，违约方将全额返还购楼款，并按购楼款20%赔付乙方违约金，以上违约事项丙方对退还购楼款赔付违约金承担连带责任；5、以上合同内容是三方自愿协商达成，各自履行义务，严守违约事项，三方各执一份，签字后生效。”落款处有甲方王新签字捺印、晟庄甘南分公司盖章，乙方**签字，丙方张金虎签字捺印、华建开发公司盖章。同日，**通过邮政银行向王新尾号7278账户汇款420,000.00元，晟庄甘南分公司及王新给**出具424,000.00元购房款收据。该房屋未实际交付**。该房屋已由房产管理部门网签登记在胡月名下。

另查明，华建开发公司庆南项目部（甲方）与晟庄甘南分公司（乙方）于2020年8月12日签订合同书，约定乙方承包甲方发包的庆南小区9号楼南侧住宅楼，拨款方式：甲方将1单元西侧1-6层，4单元东侧1-6层抵押给乙方，由乙方代卖后房款抵付工程款等内容。

本院依**申请，于2021年12月3日作出（2021）黑0225财保44号之一、之二民事裁定书，查封华建开发公司所有的庆南小区13号楼二单元501室、13号楼二单元402室。申请费5,540.00元由**暂付。

本院认为：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告**作为房屋买受人，与被告晟庄甘南分公司及其公司项目负责人王新签订了《楼房买卖合同》，双方就合同标的物、合同价款、违约责任进行明确约定，并有华建开发公司及其开发负责人张金虎作为担保方，三方约定权利、义务内容明确，且不违反法律、行政法规强制性规定，**与晟庄甘南分公司及王新的买卖合同、**与华建开发公司及张金虎担保合同均成立并生效，各方应秉承诚实信用原则，依约履行合同义务。

被告王新对原告主张解除双方买卖合同的诉求予以认可，且依据查明事实，案涉房屋已网签登记至案外人胡月名下，被告于事实上已不能履行交付房屋的合同义务，双方《楼房买卖合同》应予解除。合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。买受人**诉请各被告退还购房款424,000.00元，并按购楼款20%承担违约金（84,800.00元）的诉讼请求,具备事实及法律依据,应予支持。首先，依据法律规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。晟庄甘南分公司先对退还购房款及违约金承担退还责任，分公司财产不足以承担给付义务的，则由晟庄公司承担；其次，王新作为晟庄甘南分公司项目经理，以其个人银行账户收取房款，亦未有证据证实其与公司账目的独立，其与分公司基于人格混同，应与晟庄甘南分公司对退返购房款及违约金承担连带责任；第三，担保人华建公司依据合同约定对退还购房款及违约金承担连带责任；第四、担保人张金虎作为华建开发公司的开发负责人，亦未提交证据证实其与公司账目独立，其无正当理由未到庭，应视为其放弃相关诉讼权利，应承担举证不能的法律后果，张金虎与华建开发公司基于法人人格混同，亦应依合同约定对退返购房款及违约金承担连带给付责任。

被告王新辩称，《楼房买卖合同》是以买卖形式的借款抵押，但未提供足以反驳的证据，其称部分房款已由张金虎返还给苏惠友，仅尚欠七万元，在张金虎处有收据、票据，因张金虎会计在南方过年故应延期开庭。该事由不符合法定延期事由，且本院在充分保障其举证期限前提下送达开庭传票，自开庭日至判决日亦有月余，被告在此期间均未提交证据佐证其辩解。当事人对自己的主张有责任在法定期限内提交证据，没有证据则应承担举证不能的法律后果，本院对王新该项辩解不予采纳；王新提交的转账截图中“王鑫把剩的8,000给我转过来呀、把那1,800.00还过来，咱一码是一码的”，相应转账均完毕后,所转金额与王新所述“尚欠7万元房款”金额不能吻合，该截图不足以证实明确的转账对象，对所转钱款是退返房款还是借贷还款或其他事由的资金往来，性质亦不明确，王新亦未提交其他证据予以相互佐证，本院对王新关于以买卖合同作为借款抵押的辩解不予采纳。

原告基于判决难以执行的担心，而对被告财产提出保全申请，相应申请费5,540.00已由申请人**垫付，该申请费应依裁判结果中各方当事人承担责任情况，在诉讼费用中依法认定各方负担数额，原告作为诉讼请求单独主张，本院则不予重复处理。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第七十四条、第五百六十六条、第五百八十五条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、晟庄建设集团有限公司甘南分公司于本判决生效之日起立即退还**购房款424,000.00元，并给付**违约金84,800.00元，分公司财产不足承担给付义务的，由晟庄建设集团有限公司承担给付义务；

二、王新对本判决主文第一项给付内容（购房款424,000.00元及违约金84,800.00元）承担连带责任；

三、担保人齐齐哈尔市华建房地产开发有限责任公司对本判决主文第一项给付内容（购房款424,000.00元及违约金84,800.00元）承担连带责任；

四、担保人张金虎对本判决主文第一项给付内容（购房款424,000.00元及违约金84,800.00元）承担连带责任。

五、驳回**其他诉讼请求。

如未按本判决所确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8，888.00元，减半收取4，444.00元，申请费5,540.00由五被告共同平均负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

审判员　张　鑫

二〇二二年三月三十日

书记员　王群雅