烟台业达建工有限公司与山东金朋健康股份有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省烟台经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁0691民初1461号

原告：烟台业达建工有限公司，住所地烟台经济技术开发区金沙江路89号1101号，统一社会信用代码91370600MA3M6XQT8B。

法定代表人：彭岩，总经理。

委托诉讼代理人：温岳东，山东明朗律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙法朋，山东明朗律师事务所律师。

被告：山东金朋健康股份有限公司，住所地烟台市经济技术开发区黑龙江路1号，统一社会信用代码913706005533933187。

法定代表人：施阳，总经理。

委托诉讼代理人：王富聪，北京市中闻律师事务所律师。

原告烟台业达建工有限公司与被告山东金朋健康股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人温岳东，被告委托诉讼代理人王富聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告烟台业达建工有限公司向本院提起诉讼请求：一、请求依法判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》已经于2018年11月15日终止。二、请求依法判令被告腾空并向原告返还位于烟台经济技术开发区房屋（主楼除二层外其他各层及副楼全部）。三、请求依法判令被告向原告支付2015年11月15日至2018年11月15日的房屋租金1693877.4元。四、请求依法判令被告向原告支付房屋占有使用费1489984.75元，(自2018年11月16日起暂计算至2020年3月4日)，自2020年3月5日起继续以每月94104.3元的标准计算至实际返还之日止。五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月28日，烟台经济技术开发区园林绿化处(以下简称开发区园林绿化处)与被告签订《房屋租赁合同》一份，该租赁合同约定被告承租开发区园林绿化处名下位于烟台经济技术开发区的房屋，租用房屋具体包括主楼除二层外其他各层及副楼全部，租赁面积为3136.81平方米，租赁期限为2015年11月15日至2018年11月15日，年租金564625.8元。合同第三条第三款约定符合一定条件下，免除被告承租期内的房租。合同签订后，开发区园林绿化处依约向被告交付了租赁物。后期开发区园林绿化处更名为烟台市业达园林绿化有限公司(以下简称“业达园林公司”)。租赁期限届满前，业达园林公司于2018年10月31日向被告发出《关于终止履行房屋租赁合同的通知》一份，明确告知了被告在租赁合同到期后将不再与其续租，并要求被告按照双方租赁合同的约定返还房屋。租赁期限届满后业达园林公司发现被告并不符合免除租金的情形。另外，根据《房屋租赁合同》第八条第(二)款的约定，被告逾期交还房屋，除按照本合同约定的租金标准计算租金，被告加一倍支付房屋租金。被告签收原告发送的通知后未按约搬离涉案房屋，因双方租赁关系已经终止，被告除应返还房屋外，还应按合同约定标准支付租金及占有使用费。2019年12月5日，业达园林公司被原告烟台业达建工有限公司吸收合并，其权利义务均由本案原告承继。现经原告多次催告，被告至今仍未向原告返还涉案房屋、支付租金及占有使用费，故原告特具状诉至贵院，请求贵院查明事实，依法判如所请。

被告山东金朋健康股份有限公司辩称，一、原告“依法判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2018年11月15日终止”的请求没有法律和事实依据；1、原告与被告之间的《房屋租赁合同》是在招商引资的特殊背景下签订的，不应仅考虑合同文本的书面条款。被告原在烟台市芝罘区经营，发展状况良好，是当地重点培育的后备上市企业。2015年，烟台经济技术开发区金融办公室的领导到访被告，非常看好被告的发展潜力，提出将被告引入烟台经济技术开发区(以下简称“开发区”)发展的意愿。经过多次接触洽谈，被告以开发区管委免费提供经营场地、协助办理搬迁手续、配合企业挂牌上市为前提，与开发区金融办达成了搬迁共识。随后，开发区金融办领导带领被告多处选址，最终敲定本案所涉及的租赁标的房屋。选址工作结束，开发区金融办通知被告签订一份合同，告知是开发区管委招商引资的一贯做法，并向被告提供了本案所涉《房屋租赁合同》。对于合同文本，被告及时向开发区金融办反馈了租赁期限过短、租金价格偏高、150万改造修缮费实际是顶了房租费、到期后如何续约等条款的修改意见，并表示合同中并没有体现免费提供经营场所的承诺，三年时间也根本无法收回搬迁成本。当时，开发区金融办给出以下解释：(1)合同就是个形式，管委所有的招商引资项目都是三年一签；(2)每月15元/㎡已经是很优惠的价格；(3)如果合同不能续约，或者管委中途对该地块有新的规划，管委一定会帮助企业寻找新的房源，不可能把企业的仪器设备给扔到大街上；(4)公司搬迁过来总是要装修改造的，管委已经同意将整个楼房交由你们后续发展使用，整体算起来企业还是划算的；(5)如果企业过几年发展好了，可以申请在现有楼房基础上建盖实验大楼。基于金融办合情合理的解释，以及对政府的充分信任，被告全部接受了合同文本；并在金融办领导的带领和主导下，与原告签订了《房屋租赁合同》。无论是合同签订前，还是在合同签订后，涉案房屋的确认、装修、改造、搬迁、使用、维护等所有问题，均是开发区金融办负责协调解决。原告仅是作为开发区金融办招商引资工作的配合部门，代表管委提供房源保障。2、2018年11月15日至2019年10月23日期间，被告有权依据《房屋租赁合同》继续占有、使用涉案房屋。《房屋租赁合同》中约定：“租赁期满后，如管委对该地块无改造计划，被告享有优先承租权，租赁办法和价格重新商定”；而且，《房屋租赁合同》中没有约定原告有通过单方面发函的方式解除合同的权利。被告在2018年11月15日以前及其以后，多次与开发区金融办商讨续租事宜，并请求开发区管委进行协调继续使用现有用房。虽未能就续租问题重新签署书面合同，但开发区金融办已于2018年12月明确告知被告房屋问题已协调好，由被告继续使用该房屋。2019年4月19日，原告宋子奕经理(152××××7139)主动联系被告，询问是否续租房屋，并告知：如果继续租赁房子，需要补签合同，原则上政府优惠政策不调整。被告回复：继续租用，也请跟开发区金融办对接一下。原告答复：那这样我们就回去做合同，准备签合同。2019年6月19日原告向被告送达的《关于腾空房屋的通知》中亦承认“到期后因贵公司为管委招商引资项目，在该房屋不重新规划建设的前提下，贵公司可优先使用”；而此时《房屋租赁合同》中约定的优先续租权消灭的条件即管委对该地块的改造计划并未出现。直至2019年10月23日，原告向被告送达了《关于再次要求贵公司搬出房屋的通知》，同时附带开发区城市更新办公室出具的落款时间为2019年10月16日的《工作联系函》，虽然被告并不认可《工作联系函》的法律效力，但直至此时被告才知晓《房屋租赁合同》中约定的优先续租权已经无法行使。由此可见，从2018年11月15日至2019年10月23日期间，被告继续使用涉案房屋，具有清晰的事实依据。二、原告“依法判令被告向原告支付2015年11月15日至2018年11月15日的房屋租金1693877.4元”的请求没有法律和事实依据：1、被告积极履行合同义务并未违约，根据《房屋租赁合同》第三条第三款约定：乙方同时满足以下条件情况下，免除其承租期内房租(1)公司注册在开发区，且不得外迁(2)自行对办公室投资改造，整体改造费用不低于人民币150万元，由中介机构或投资评审机构审定改造费用数额(3)改造方案需经国资及产权部门同意，且经消防、规划、城管等相关部门批准或符合其管理规定；(4)公司自行承担全部的安全经营责任(5)公司迁入后12个月内，在烟台开发区缴纳的税收超过100万元、第二年和第三年在烟台开发区缴纳的地方税收均超过100万元。在上述合同期内，被告完全按合同约定履行了所有义务，而且发展速度超出了管委招商时的预期，每个年度的考核指标亦经过开发区金融办的确认。2、原告起诉状中“依约向被告交付了租赁物”的陈述有违事实(1)涉案房屋先期租户较多，最后一批租户的腾退时间是2016年1月的下旬，原告并未按合同的约定交付房屋。(2)《房屋租赁合同》签订后，涉案房屋并不能满足被告需要，仅原告用地性质变更事项，就耽搁了被告几个月的房屋使用。(3)被告入驻涉案房屋后，用房面积已达到涉案楼房总面积的80%，但原告至今一直占用着楼房前院的40%和后院的全部场所，影响了被告的正常使用。3、被告用房没有得到有效保障。(1)2016年以来，被告连续多次向开发区金融办提出扩大用房面积的请求，但原告一直未予配合，致使管委将整座楼房交由被告使用的决定无法实现；(2)2017、2018、2019年三个供暖季，原告未履行任何手续私自撤出楼房保障义务，导致被告不能及时供暖，供暖设施维修等费用一直由被告垫付。(3)2019年2月22日，原告在被告没有任何过错的情况下，私自切断了被告供水管线，导致被告停产停业11天。三、原告“依法判令被告向原告支付房屋占有使用费1489984.75元，(自2018年11月16日起暂计算至2020年3月4日)，自2020年3月5日起继续以每月94104.3元的标准计算至实际返还之日止”的请求没有法律和事实依据：l、按照《房屋租赁合同》第九条第三款“遇管委统一调配房产等需收回房屋时，乙方自收到通知之日起2个月无条件搬出，装修改造等投入乙方不要求补偿。”依照此条款，被告于2019年10月23日收到《工作联系函》，即便《工作联系函》具有相应的法律效力，被告腾退的最后期限也应当为2019年12月23日。2、《房屋租赁合同》中约定2个月的腾退时间，没有现实的可操作性。被告属于第三方检测公司，所有经营活动必须依靠实验室化验分析，取得国家CMA认证是其先决条件。2015年，被告从芝罘区搬迁到开发区历时18个月，显然超出了“自收到通知之日起2个月无条件搬出”的前期判断。对此，被告多次向开发区金融办陈述了事实，请求管委充分考虑实验室搬迁的特殊性，提前安排搬迁计划。3、被告一直在积极响应原告的搬迁要求，2019年6月19日，原告收到被告《关于腾空房屋的通知》后，便积极寻找新的房源，并在原开发区金融办招商团队的协助下，分别接洽了星颐广场、中信大厦、普晟大厦、鲁东大学、烟台工程职业学院等相关单位，并与烟台工程职业学院高分子系达成了合作建设实验室的初步意向。2019年10月23日，被告收到《关于再次要求贵公司搬出房屋的通知》后，放弃了前期与烟台工程职业学院达成的谈判成果，竭力寻找社会房源；并在2019年11月中旬完成了新址确认。目前，实验室装修改造工作正在紧锣密鼓的进行，争取以最快的速度将房屋返还给原告。4、原告的恶意侵犯严重影响了被告的腾退速度。(1)2019年11月1日，原告切断了被告的供电电源，导致被告停产停业；(2)2019年11月3日，原告切断了被告的供水系统，终止供水；(3)2019年11月15日，原告将被告经营场所用四面围堵，禁止车辆进入；(4)2019年11月16日，原告将被告经营场所的停车场、路面破坏，车辆无法进入。原告的上述行为，严重侵犯了被告的经营活动，同时也破坏了房屋腾退速度致使腾退工作进展缓慢，更加无法在2019年12月23日前完成搬迁。5、新型冠状病毒疫情影响了被告腾退计划。2020年1月中旬，我国遭受了新型冠状病毒的袭击，被告响应国家号召停止了一切经营活动，至今没有完全复工。同时，被告实验室装修工作也因材料断供等原因处于待工状态，导致腾退计划被打乱。此种情况属于不可抗力导致，各级政府已出台相关帮扶政策，原告的本条主张明显与国家政策相违背。6、《房屋租赁合同》中，包括第八条第二款在内的诸多条款显失公平。(1)规定了被告违反约定时的惩罚措施，未规定原告违约的惩罚措施；(2)仅规定了被告违反约定时的惩罚措施，而未规定被告超额完成税收指标及后续不断为开发区创造税收的奖励措施；(3)涉案楼房同期租户租金每月每平方不到6元，而被告租金每月每平方15元，显然与招商引资政策优惠的合同背景不相符。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年7月28日，烟台经济技术开发区园林绿化处（出租房、甲方）与山东金朋检测技术有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：第一条、房屋基本情况：该房屋坐落于烟台经济技术开发区，房屋所有权证号105856、105855、105598。租用房屋具体包括主楼除二层外其他各层及副楼全部。第二条、租赁期限：房屋租赁期限自2015年11月15日至2018年11月15日。租赁合同期满或合同提前终止、解除时，乙方应即将租赁房屋完好交还甲方；乙方逾期不交还的，甲方有权自行收回所租赁房屋。……租赁期满后，如管委对该地块无改造计划，同等情况下乙方享有优先承租权，租赁办法和价格重新商定。合同第三条约定，租金标准为每月每平方米15元，年租金为564625.8元，支付期限为每年付一次。支付方式：乙方同时满足以下条件情况下，免除其承租期内房租：1、公司注册在开发区，且不得外迁；2、自行对办公楼投资改造，整体改造费用不低于人民币150万元，由中介机构或投资评审机构审定改造费用数额；3、改造方案需经国资及产权部门同意，且经消防、规划、城管等相关部门批准或符合其管理规定；4、公司自行承担全部的安全经营责任；5、公司迁入后12个月内，在烟台开发区缴纳的税收超过100万元、第二年和第三年在烟台开发区缴纳的地方税收均超过100万元；乙方达不到承诺标准，须于每年1月25日前补缴上年房租，乙方交付的租金以支票汇入甲方指定账户，甲方向乙方开具合法票据。第六条第二款载明：租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金由甲方抵扣应由乙方承担的费用、租金、滞纳金及赔偿等，剩余部分如数返还乙方。房屋租赁保证金不计付利息。第八条第二款载明：乙方应于租赁期满或合同解除后10日内，将房屋全部交还甲方，甲方予以验收。逾期交还房屋，按照本合同约定的租金标准计算，乙方加一倍支付房屋租金。

2018年11月6日，被告收到原告以快递方式发送的《关于终止履行房屋租赁合同的通知》，通知中载明：《房屋租赁合同》将于2018年11月15日履行期限届满。你公司至今没有提出续租续签合同的要求，同时，开发区管委需要统一调配使用房屋，决定按时收回房屋，《房屋租赁合同》因期限届满而终止履行。为此，我公司正式通知你公司：请你公司于2018年11月15日前将房屋腾空，结清水电等所有费用，双方办理房屋及其附属设施、设备的书面交接手续，将房屋及其附属设施、设备交付给我公司。对此被告于同日向原告出具《关于“终止租赁合同的通知”的回复》，载明：我公司认为，以招商引资为背景的《房屋租赁合同》，其中承载着开发区招商引资的优惠政策……希望贵公司应首先向区金融办提出“终止履行房屋租赁合同”的意愿，由金融办予以协调并向我公司传达相关精神，我公司将会本着实事求是的原则予以配合。今天下午，我公司已将《关于终止履行房屋租赁合同的通知》转交区金融办，正在等待金融办或管委的正式通知。

2019年6月19日，原告向被告送达了《关于腾空房屋的通知》，载明：合同到期后，双方没有再续签合同。到期后因贵公司为管委招商引资项目，在该房屋不重新规划建设的前提下，贵公司可优先使用。目前该房屋已被列为城市更新项目……同时，你公司继续使用该房屋也没有合同依据。故请你公司务必于2019年7月31日前将房屋腾空……如同意于2019年7月31日交付房屋，不必再对本通知进行回复。

2019年10月23日，原告向被告送达了《关于再次要求贵公司搬出房屋的通知》，载明：我公司曾于2018年10月31日和2019年6月19日两次下达腾空房屋的通知，但是，贵公司接到通知后，一直未向我方腾空房屋。10月9日下午，管委召开第四次城建项目评审决策会，通过了出租场地的改造规划……故我方再次通知贵公司，请贵公司收到该通知后，立即将房屋腾空，并且我公司将根据约定，向贵公司追索2018年11月15日至贵公司腾空之日止的双倍租金，还将查证贵公司的纳税和装修是否符合合同第三条第三款的约定，若违反该约定，我公司将向贵公司追索租赁期内的租金。若贵公司仍逾期腾空房屋，我方将于2019年11月1日对该房屋断水断电，由此造成的损失由贵公司自行承担。同时附带《工作联系函》一份，显示对园林公司地块改造项目通过管委的决策会评审，落款时间为2019年10月16日，有烟台经济技术开发区城市更新工作办公室盖章确认。

庭审中，被告提供编号3926956的《收据》一份，载明：2015年8月24日，交款单位：山东金朋检测技术有限公司；收款方式：现金；人民币贰万元整；收款事由：租房押金。附有“烟台经济技术开发区园林绿化处财务专用章”字样盖章。

庭审中，被告提交了2016至2019年度的纳税申报明细表、装饰装修合同、装修费明细表及相关发票11张、改变办公楼功能申请、规划局批复、消防备案2份、职业卫生技术服务机构资质证书、职业健康检查机构资质批准证书，用于证明被告满足房屋租赁合同约定的免除房租的条件，原告不予认可。

庭审中，被告主张因挂牌上市原因，每年将金朋公司等所有母子公司（山东金朋健康股份有限公司、山东金朋检测技术有限公司、山东金朋健康股份有限公司门诊部、山东金朋健康服务有限公司、山东金朋健康服务有限公司门诊部）的纳税情况一并向开发区管委申报，并补充提交了纳税情况审计报告一份，系乾地税务师事务所对被告五个关联公司2016年至2019年在烟台经济技术开发区纳税情况进行审计，载明2016年1-12月，被告五个公司在开发区税务局共缴纳税款963867.06元；2017年1-12月，被告五个公司在开发区税务局共缴纳税款1580279.84元；2018年1-12月，被告五个公司在开发区税务局共缴纳税款2592033.71元。原告质证称，被告所提交的审计报告所包含的税费中，比如说增值税、企业所得税等都属于按照比例由中央和地方分担的，并不应该全部统计为合同约定的在烟台开发区缴纳的地方税收，被告地方税收的纳税金额，并不符合合同约定的免租条件。经本院到国家税务总局烟台经济技术开发区分局查询，被告五个关联公司地方级入库税款2016年为560237.09元、2017年为695284.36元、2018年为1178552.07元。

2018年，烟台经济技术开发区园林绿化处更名为烟台市业达园林绿化有限公司。2019年12月5日，烟台市业达园林绿化有限公司被本案原告即烟台业达建工有限公司吸收合并，其在租赁合同中的权利义务均由本案原告承继。被告认可原告的诉讼主体地位。

另查明，2020年5月7日，被告将涉案房屋腾空并返还给原告，交接完成后双方签订交接确认书一份对交接事宜进行了确认。

本案的争议焦点为：一、原、被告双方之间的租赁关系是否已经终止；二、被告是否满足免除承租期内房租的条件。

关于原告与被告的租赁关系是否终止，本院认为，虽然被告主张其在签订合同时认为合同主体应当为开发区管委，合同中的出租方仅为配合开发区管委工作，履行合同中遇到的问题也是与开发区管委沟通反映，但被告并未提供证据证明其主张，并在明知合同载明主体与其预期不符的情况下，进行签字盖章确认。故涉案房屋租赁合同应系本案原、被告双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，涉案合同的履行期限于2018年11月15日届满，租赁期满后的租赁办法和价格需重新商定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，本案中原告与被告并未就租赁期满后的续租事宜签订新合同，并且原、被告于2018年11月6日至2019年10月23日期间互相送达的多个书面通知及书面回复等证据证明，原、被告虽然就租赁问题进行了协商，但始终未达成一致，原租赁合同不因承租人续用租赁物而继续有效。原告主张的优先承租权，并不能改变合同订立须双方达成合意的要件，也不能改变合同在租赁期限届满时的依法终止。故原告主张其与被告签订的《房屋租赁合同》已经于2018年11月15日终止，与约相符，于法有据，本院予以支持。租赁期限届满后，被告继续使用涉案房产，直至2020年5月7日双方当事人对腾退房屋事宜交接确认完毕为止。被告在此期间对租赁物的占有使用既无合同依据，亦无法律依据，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，依据公平原则予以衡量，酌定涉案房屋占有使用费按照合同约定的年租金564625.8元的标准，自2018年11月16日起计算至2020年5月7日共计一年五个月零二十一天计538天，数额为832243元。超过该数额的部分，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告腾空并向原告返还位于烟台经济技术开发区房屋（主楼除二层外其他各层及副楼全部）的诉讼请求，因被告已经履行完毕，本院不再予以处理。

关于被告是否满足免除承租期内房租的条件，按照合同约定，公司迁入后12个月内，在烟台开发区缴纳的税收超过100万元，第二年和第三年在烟台开发区缴纳的地方税收均超过100万元。根据被告提供的纳税情况审计报告及本院到税务部门查询结果，被告五个关联公司第一年的纳税数额不足合同约定的100万元，第二年纳税中的地方税收不足100万元，故该证据不足以证明被告在开发区的纳税情况符合双方合同约定免除房租的条件。而且按照合同约定，被告对办公楼整体改造费用应不低于人民币150万元，由中介机构或投资评审机构审定改造费用数额。被告提交的装饰装修合同、装修费发票等证据证明改造费用支出情况，但并未提供由“中介机构或投资评审机构审定改造数额”的相关证据，在原告对被告主张的装修费用数额不认可的情况下，对被告办公楼整体改造费用不满足合同约定免除房租的条件，本院予以确认。故被告在三年租赁期限内，均未能同时满足免除承租期内房租的条件，按照合同约定，被告应当补缴三年房租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”之规定，原告有权要求被告支付欠付的房屋租金。被告向原告支付的保证金人民币20000元，按照合同约定，在租赁期满后，由原告抵扣应由被告承担的租金等，剩余部分返还被告。故该20000元应自欠付租金中扣除，被告最终应支付原告2015年11月15日至2018年11月15日的房屋租金计算为1673877.4元，超过该数额的部分，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：

一、确认2015年7月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月15日终止；

二、被告山东金朋健康股份有限公司自本判决生效之日起十日内向原告烟台业达建工有限公司支付2015年11月15日至2018年11月15日的房屋租金1673877.4元；

三、被告山东金朋健康股份有限公司自本判决生效之日起十日内向原告烟台业达建工有限公司支付2018年11月16日至2020年5月7日的房屋占有使用费832243元；

四、驳回原告烟台业达建工有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费32272减半收取16136元，由原告烟台业达建工有限公司负担2711.50元，由被告山东金朋健康股份有限公司负担13424.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

审判员　韩　刚

二〇二〇年九月七日

书记员　白亚楠