上海雨田建设发展有限公司、上海雨田建设发展有限公司第一分公司租赁合同纠纷一案

　　上诉人（原审被告）上海雨田建设发展有限公司，住所地上海市浦东新区高桥镇屯粮巷七队。
　　法定代表人瞿荣良，总经理。
　　上诉人（原审被告）上海雨田建设发展有限公司第一分公司，住所地上海市浦东新区高东镇老宅387号。
　　负责人虞翔，经理。
　　两上诉人之共同委托代理人魏雄文、杜长明，上海市天易律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）上海凌茂贸易有限公司，住所地上海市浦东新区高桥镇西街99号。
　　法定代表人沈涛，董事长。
　　委托代理人陈明茹，上海市律和理律师事务所律师。
　　上诉人上海雨田建设发展有限公司（以下简称雨田公司）、上海雨田建设发展有限公司第一分公司（以下简称雨田分公司）因租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2004）浦民一（民）初字第14900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年7月6日受理后，依法组成合议庭，于2005年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人雨田公司、雨田分公司之共同委托代理人魏雄文、杜长明，被上诉人上海凌茂贸易有限公司（以下简称凌茂公司）之委托代理人陈明茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原审认定，2001年9月18日上海外高桥粮油贸易公司（以下简称外高桥粮油公司）与上海雨田工业设备安装有限公司（以下简称雨田安装公司、2003年4月7日变更为上海雨田建设发展有限公司）签订联营协议。该协议约定外高桥粮油公司将高东镇老宅387号中现有土地、房产（以房产证核定数为准）作为联营投入，雨田安装公司投入资金对房产进行改造后使用；改造后的房屋资产如遇动迁，外高桥粮油公司原有房产余额和雨田安装公司投入实际改造资金额的比例，分别获得赔偿金额，雨田安装公司投入机械设备、生产资料等归雨田安装公司所有，投入使用后所发生的各项费用均有雨田安装公司承担；雨田安装公司对房屋改造完工后安排外高桥粮油公司两名职工工作；联营运转后，联营的资金、业务、债权债务、盈亏、管理均由雨田安装公司行使权力，雨田安装公司上缴每年资产使用费人民币50,000元；对协议中未尽事宜经双方协商一致后可以补充，经补充达成的文件与本协议具有同等法律效力。协议订立后双方按约定履行，外高桥粮油公司将房屋交付雨田安装公司，雨田安装公司投入资金改造后使用。2003年1月10日外高桥粮油公司与雨田安装公司签订工商注册房屋租赁协议补充说明，该说明约定外高桥粮油公司同意在高东镇老宅387号内注册雨田安装公司名下的雨田分公司，对雨田安装公司名下开设的公司在工商注册时，签订的房屋租赁协议中的房屋租金不作为付款依据，实际租金仍按联营协议执行。又约定补充说明与联营协议具有同等法律效力。2003年4月1日雨田公司与外高桥粮油公司签订房屋租赁协议。协议约定外高桥粮油公司将位于本市高东镇老宅387号中的十间房屋租赁给雨田公司、雨田分公司使用，租赁面积550平方米，租赁期限为长期，租金每月人民币45,000元，年租金人民币540,000元，每月支付。2003年4月29日雨田分公司取得企业地址为高东镇老宅387号的营业执照，并在注册地经营。2003年11月凌茂公司通过上海产权交易中心取得浦东新区高东镇老宅387号房产。2004年11月5日凌茂公司函告雨田公司要求雨田公司搬出高东镇老宅387号房屋。2004年11月25日凌茂公司提起诉讼要求解除房屋租赁协议，雨田分公司迁出高东镇老宅387号房屋、偿付2003年4月1日至迁出时（暂算至2004年11月30日）的房屋租金人民币850,000元，雨田公司对应付租金承担连带责任。审理中凌茂公司提供外高桥粮油公司同意其收取雨田公司、雨田分公司自租赁合同开始至房产交割日期间租金的函件，并以雨田公司、雨田分公司提供的工商注册房屋租赁协议补充说明中约定的房屋年租金按人民币50,000元计算，雨田公司、雨田分公司未按时支付为由，变更诉讼请求，要求解除外高桥粮油公司与雨田公司的房屋租赁协议，要求雨田分公司迁出高东镇老宅387号房屋、支付2003年4月1日至迁出时（暂算2004年12月30日）的房屋租金人民币37,494元，雨田公司对应付租金承担连带责任。2005年2月2日雨田公司按联营协议约定支付了2004年4月至2005年3月的联营费人民币50,000元。
　　原审另查明，浦东新区高东镇老宅387号房屋，建筑面积1051平方米，登记在川沙县粮食局高东粮油管理所（现外高桥粮油公司）名下。外高桥粮油公司于2003年3月变更为上海外高桥粮油贸易有限公司。
　　原审认为，雨田分公司系雨田公司的分支机构，雨田公司对外承担责任。外高桥粮油公司与雨田公司及其前身雨田安装公司签订房屋租赁协议、工商注册房屋租赁协议补充说明系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应全面履行义务。工商注册房屋租赁协议补充说明中约定对雨田安装公司名下所开设的公司在工商注册时签订的房屋租赁协议中的租金不作为对外高桥粮油公司的付款依据，实际的租金按双方的联营协议执行，虽房屋租赁协议签订在后，并对房屋年租金确定为人民币540,000元，但凌茂公司对工商注册房屋租赁协议补充说明约定的租金即按联营协议每年50,000元计算予以认可，法院予以准许。雨田公司、雨田分公司认为房屋租赁协议只是为了注册成立雨田分公司，不作为实际履行依据，对此因雨田公司、雨田分公司提供的工商注册房屋租赁协议补充说明的内容不能证明只是为了注册公司之需，且该补充说明对租金作了明确的约定，故对雨田公司、雨田分公司的陈述意见，法院不予采纳。凌茂公司虽未取得高东镇老宅387号房屋的所有权证，但已取得房屋的权属，是本案的适格原告。根据《上海市房屋租赁条例》第二十三条第一款规定承租人逾期不支付租金累计超过六个月，出租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的从其约定。雨田公司、雨田分公司未支付租金已超过六个月，且雨田公司、雨田分公司收到凌茂公司的诉状副本后也未履行付款义务。现凌茂公司要求雨田分公司支付2003年4月1日起至迁出时以每年50,000元计算的房屋租金，并无不当，但雨田公司、雨田分公司坚持不付房屋租金，并认为2005年2月支付的50,000元是联营费，雨田公司、雨田分公司以自己的行为表明不履行房屋租赁协议约定的义务，故凌茂公司要求解除房屋租赁协议、雨田分公司迁出高东镇老宅387号房屋、雨田公司和雨田分公司支付2003年4月1日起至迁出时以每年50,000元计算的房屋租金的诉请，法院予以支持。
　　据此，原审法院于二○○五年五月二十三日依法作出判决：一、上海外高桥粮油贸易公司与上海雨田建设发展有限公司于2003年4月1日签订的房屋租赁协议解除；二、上海雨田建设发展有限公司第一分公司应于判决生效之日起一个月内迁出浦东新区高东镇老宅387号房屋；三、上海雨田建设发展有限公司应于判决生效之日起一个月内给付上海凌茂贸易有限公司自2004年4月1日起至迁出时以每年50,000元计算的房屋租金；四、上海凌茂贸易有限公司的其他诉讼请求不予支持。一审案件受理费人民币13,510元，由上海凌茂贸易有限公司负担11,200元，上海雨田建设发展有限公司、上海雨田建设发展有限公司第一分公司负担2,310元。
　　判决后，雨田公司、雨田分公司不服，上诉称：1、系争房屋的权利人为外高桥粮油公司，被上诉人凌茂公司所述通过产权交割取得系争房屋，但相关产权交割单上并未明确系争房屋归被上诉人所有，且根据有关房地产交易中心的登记，系争房屋现仍在外高桥粮油公司名下，故被上诉人不具备本案原告主体资格；2、雨田公司之前身雨田安装公司与外高桥粮油公司于2001年9月18日签订了联营协议，约定：外高桥粮油公司以系争房屋及该房屋所占土地作为联营投入，由雨田安装公司投资改造后使用；联营开始后，有关资金、业务、债权债务、管理、盈亏等均由雨田安装公司负责，雨田安装公司每年上缴外高桥粮油公司资产使用费5万元。协议签订后，雨田安装公司投入大量资金改建了系争房屋，并按时缴纳资产使用费，故双方实际履行的是该联营协议。由于雨田公司早就依据联营协议取得了对系争房屋的实际占有、使用、收益权，故无须再租赁系争房屋，因此，2003年4月1日雨田公司只是为注册雨田分公司与外高桥粮油公司签订涉案租赁协议，该租赁协议并未实际履行，更不构成对联营协议的覆盖。在这之前的2003年1月10日，外高桥粮油公司与雨田安装公司签订的《工商注册房屋租赁协议补充说明》（以下简称“补充说明”）就明确了租赁协议不作为付款凭证，而事实上被上诉人始终无法指明租赁协议所载出租给上诉人的房屋具体是哪十间，且被上诉人也未能提供租赁协议原件，其起诉至法院时提交的是从工商部门调取后复印的合同，这些事实都说明双方未实际履行上述租赁协议，故被上诉人依据上述租赁协议主张两上诉人支付租金的诉讼请求不应得到支持。据此，两上诉人请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
　　被上诉人凌茂公司辩称：1、被上诉人通过产权交割取得系争房屋的所有权，除了产权交割单可以证明该事实，房屋原产权人外高桥粮油公司所作书面情况说明也明确了高东镇老宅387号房屋已转归被上诉人所有，且上海浦东国有资产投资管理有限公司也在该情况说明上盖章表示“情况属实”，故被上诉人具备本案原告主体资格；2、外高桥粮油公司虽于2001年9月18日与雨田公司之前身雨田安装公司签订了联营协议，但双方于2003年1月10日签订的“补充说明”已对联营协议作了善后处理，对租金也做了说明，该“补充说明”并未明确2003年1月1日被上诉人与上海浦东新区博翼工贸有限公司签订的租赁协议及2003年4月1日被上诉人与雨田公司签订的租赁协议都不需要实际履行。租赁协议的签订是对双方原有法律关系的变更，该变更已经经过雨田公司和外高桥粮油公司的协商和认可，而事实上雨田分公司也实际使用了租赁协议所载的十间房屋。据此，被上诉人认为原判正确，请求二审予以维持。
　　经审理查明，原审认定事实基本无误，本院依法予以确认。
　　另查明，雨田公司之前身雨田安装公司与外高桥粮油公司签订的涉案联营协议约定的联营期限为二十年，自2001年10月1日至2021年9月30日止。双方并约定雨田安装公司有续签的优先权。
　　又查明，外高桥粮油公司与雨田安装公司于2003年1月10日签订“补充说明”，双方约定“特对工商注册房屋租赁协议作出如下补充说明：一、甲方（指外高桥粮油公司）同意在高东老宅387号注册乙方（指雨田安装公司）名下的上海浦东新区博翼工贸公司和雨田分公司；二、对乙方名下所开设的公司在工商注册时，签订的房屋租赁协议中的房屋租金不作为对甲方的付款依据，实际的租金仍按甲乙双方的联营协议执行；三、租赁期间，如遇市政动迁、国家、集体开发建设需要，双方按联营协议履行；四、本补充说明与联营协议具有同等的法律效力；……”
　　还查明，2002年2月26日，外高桥粮油公司出具收款收据，载明收到雨田安装公司缴纳的“高东网点管理费（一年）”5万元。2003年11月25日，被上诉人出具收条，载明收到雨田公司“土地使用费”5万元。
　　审理中，被上诉人认为涉案联营协议已为涉案租赁协议所覆盖，对于雨田安装公司改造系争房屋投入的资金，被上诉人尚未进行补偿，但双方在联营协议中约定的每年资产使用费5万元低于一般市场价，就是考虑了该因素，另外双方在联营协议中约定了系争房屋如遇动迁，外高桥粮油公司和雨田安装公司按原有房产余额和雨田安装公司投入改造资金的比例分获动迁补偿，故对雨田公司的相应补偿还须待系争房屋被动迁。雨田公司则表示，其前身对系争房屋中靠近街面的房屋进行了拆除重建，双方从未终止过联营协议，被上诉人或外高桥粮油公司也从未就雨田安装公司投入资金改造房屋对雨田安装公司或雨田公司进行补偿；雨田公司及雨田安装公司没有欠付过联营协议明确的每年5万元的资产使用费，每年5万元的标准是按照当时的行情所定，并未低于当时的市场价。雨田分公司另要求被上诉人指明上述租赁协议中载明的外高桥粮油公司出租给雨田分公司的十间房屋的具体部位，被上诉人未能指明。双方确认，系争房屋改造前的总建筑面积为1,051平方米，改造后的总建筑面积数额基本不变。
　　本院认为，本案双方当事人的争议焦点是：一、被上诉人是否具备本案原告主体资格？二、涉案联营合同是否因已为涉案租赁合同所覆盖而已终止履行？涉案租赁合同是否实际履行？
　　对于第一个争议焦点，本院认为，被上诉人虽未在有关的房地产交易中心办理手续将系争房屋过户至自己名下，但其通过产权交割取得系争房屋的所有权，且房屋原产权人外高桥粮油公司所作书面情况说明也明确了高东镇老宅387号房屋已转归被上诉人所有，加之上海浦东国有资产投资管理有限公司也在该情况说明上盖章表示“情况属实”，故被上诉人应已取得系争房屋的相关权利，具备了本案原告的主体资格。上诉人主张被上诉人不具备本案原告主体资格，依据不足，本院不予支持。
　　对于第二个争议焦点，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人协商一致，可以变更合同。有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。外高桥粮油公司与雨田安装公司签订的涉案联营协议，系双方真实意思表示，且已实际履行，雨田安装公司及雨田公司也已缴纳了联营开始至2005年3月止的资产使用费，而外高桥粮油公司或被上诉人均未就该协议的变更或终止与雨田公司或其前身进行过协商，该协议履行过程中亦无上述法律规定的合同的权利义务终止的情形发生。其次，前述2003年1月10日“补充说明”明确外高桥粮油公司同意雨田安装公司在系争房屋内注册雨田分公司和上海市浦东新区博翼工贸公司，加之被上诉人起诉时未能提供租赁协议原件，其所提交的租赁协议复印自工商部门保存的雨田分公司办理营业执照时提供的租赁协议，可见双方订立租赁协议的目的是在系争房屋内注册雨田分公司等两家公司。再次，双方在“补充说明”中言明租赁协议中的租金不作为对外高桥粮油公司的付款依据，实际租金仍按照联营协议执行，若按照被上诉人的观点，即租赁协议实际覆盖了联营协议，该约定仅说明租赁协议的租金数额按照联营协议约定的5万元计付，则实际履行中，注册在系争房屋内的两家公司须各支付年租金5万元，而雨田安装公司在投入资金对房产进行改造后，在联营协议原约定的联营期限20年仅过去1年多、又未得到相应补偿的情况下，反而同意其名下的两家公司每年须共支付租金10万元，为联营协议约定的年资产使用费的两倍，显然不符合常理。最后，因系争房屋内有房屋多幢，间数各不相同，故租赁协议若需要实际履行的话，应约定承租房屋的具体部位，而租赁合同中无相关约定，被上诉人也不能指出雨田分公司承租房屋的具体部位；又因被上诉人在2003年11月25日出具收条，言明收到雨田公司2003年度土地使用费5万元，此时上述“补充说明”早已签订，该说明所提及的雨田分公司等两家注册在系争房屋内的公司也早已取得营业执照，若按照被上诉人所说租赁协议已将联营协议覆盖，则被上诉人出具的收条应直接写收到租金5万元，现被上诉人在2003年11月25日仍写收到雨田公司土地使用费5万元，可见当时仍在履行涉案联营协议。故经综合分析本案事实，上诉人主张联营协议已为租赁协议所覆盖，上述“补充说明”即为双方达成的合意，理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张签订租赁协议仅为注册雨田分公司等两家公司，租赁协议未实际履行，双方实际仍履行联营协议，理由成立，本院予以支持。被上诉人依涉案租赁协议主张雨田分公司及雨田公司长期不支付租金系违约行为，要求解除该租赁协议，因该协议本身未实际履行，故本院难以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第九十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：
　　一、撤销上海市浦东新区人民法院（2004）浦民一（民）初字第14900号民事判决；
　　二、驳回被上诉人上海凌茂贸易有限公司的诉讼请求。
　　本案一、二审案件受理费共计人民币27,020元，由被上诉人上海凌茂贸易有限公司负担。
　　本判决为终审判决。