上海晨起机械设备有限公司与上海青浦东佳建筑工程有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪02民终4717号

上诉人(原审原告、反诉被告)：上海晨起机械设备有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：刘信山，总经理。

委托诉讼代理人：杨茂强，上海市兴业律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海青浦东佳建筑工程有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：吴爱民，总经理。

委托诉讼代理人：丁波，上海东炬律师事务所律师。

上诉人上海晨起机械设备有限公司(以下简称“晨起公司”)因与被上诉人上海青浦东佳建筑工程有限公司(以下简称“东佳公司”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初7534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

晨起公司上诉请求：维持一审判决第一、五项，撤销一审判决第二、三、四项，依法改判东佳公司返还晨起公司场地占有使用费人民币(以下币种均为人民币)196,800元；东佳公司赔偿晨起公司损失283,100元。事实和理由：由于东佳公司隐瞒上海市青浦区青东农场东庆路东侧8.2亩土地(以下简称“系争场地”)的使用性质，导致租赁合同无效，故东佳公司对合同无效应负主要责任。在此基础上，一审法院对合同无效的后果处理是错误的。关于场地使用费标准的认定，系争场地系东佳公司承租而来，其支付的租金仅为每亩为1,500元/年，而晨起公司向东佳公司支付的租金为每亩为13,500元/年。故这部分差价，东佳公司理应返还。对于合同无效给晨起公司造成的损失，场地平整费、塔基费均应考虑在内。搬场费用，东佳公司也充分进行了举证说明。但一审法院仅判决赔偿3万元，该数额明显不公。综上，晨起公司请求二审法院支持其上诉请求。

被上诉人东佳公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

晨起公司向一审法院起诉请求：1、判令晨起公司、东佳公司签订的租赁合同无效；2、判令东佳公司返还收取晨起公司支付的租金221,400元；3、判令东佳公司赔偿晨起公司损失283,100元。

东佳公司提起反诉：1、晨起公司支付场地使用费189,112.50元(以每月9,225元为标准，计算20.5个月,从2013年2月1日计付至2014年10月15日)；2、晨起公司赔偿东佳公司损失86,610元(塔吊基础费56,610元，架空线30,000元)。

一审法院认定事实：2013年1月25日，晨起公司、东佳公司签订《租赁合同》一份，约定晨起公司向东佳公司承租系争场地，租赁期限为3年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止。租金每亩为13,500元/年，合计年租金110,700元，付款方式为年租金分2次结算，晨起公司凭东佳公司开具的租金收据，在每年1月31日前付租金55,350元，在每年6月31日前付租金55,350元。晨起公司享有租赁物和租赁范围内土地的使用权，在不损坏房屋主体结构的情况下，允许晨起公司进行装修，所有装修费用由晨起公司自负。租赁土地上不得建设一切房屋设施等。晨起公司须按合同约定支付租金，若付款逾期三个月，东佳公司有权收回租赁物，并按责任条款向晨起公司追索违约金。合同租赁期内晨起公司如要求退租，必须提前三个月以书面形式通知东佳公司。青东农场实业有限公司收取的物业管理费由晨起公司支付。租赁期间，非本合同规定的情况，晨起公司、东佳公司各方因擅自解除本合同的，则应向对方赔偿相当于三个月租金额作为违约金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，东佳公司向晨起公司交付了场地，租赁用途为仓储，晨起公司支付了东佳公司2013年2月1日至2015年1月31日期间的租金221,400元。

2017年1月5日青浦区规划和土地管理局出具《关于区法院调查令的说明》，该说明载明：本机关2014年至2015年度部卫片执法检查图斑，图斑编号分别为442、446。经核，上述两地块系未经批准擅自占用农耕地，属违法用地。上述两地块位于青浦区青东农场区域内，属市司法局下辖的上海东江实业有限公司管理，上述违法用地的消除工作是由东江公司通过协调当事人自行实施。

2014年10月15日，晨起公司搬离系争场地，之后场地被拆除，且已经进行了复垦。

一审审理中，晨起公司为证明东佳公司多收取了三个半月的租金32,287.50元，提供了(2016)沪0118民初11770号案件庭审笔录证据为证。东佳公司对该证据真实性无异议，也同意退还多收取的三个半月的租金32,287.50元。

晨起公司为证明因东佳公司原因，导致晨起公司提前搬场所发生的损失，包括搬场事实及费用等，还提供了晨起公司自行制作的搬场费用清单、搬场公司证明、收据、搬场人员联名证明、搬场人员领款清单、律师函及复函、东佳公司法人出具的收据、铺路支付费用收据等证据。东佳公司除了对律师函及复函、东佳公司法人出具的收据证据真实性予以确认之外，对上述其他证据真实性不予确认。晨起公司还认为，其在承租场地前，曾就西瓜地进行平整作业，包含一部分水泥地及填的三合土，平整共计花费82,000元。东佳公司还收取晨起公司支付的56,610元塔基基础费用。东佳公司对此认为，晨起公司对系争场地的土地性质是明知的，晨起公司在搬离系争场地后，东佳公司在晨起公司新租赁的场地上搭建了塔吊基础设施及架空线。新租赁的场地位于青浦区，双方未就新租赁的场地签订租赁合同，该场地是由东佳公司借案外人的场地给晨起公司使用，也不收取晨起公司费用。为此，东佳公司提供了照片、临时租赁场地、仓库等协议书、夏阳街道办事处文件关于消除违法用地的函等证据。晨起公司对照片证据真实性不予确认，对上述其他证据真实性予以确认。关于搬场运输费及人工费，东佳公司认为存在该笔费用，但是费用过高。东佳公司自行帮助晨起公司运输，东佳公司至少承担了一半的费用。关于场地平整费，东佳公司不同意支付。晨起公司浇筑过部分水泥地，但是东佳公司不同意支付场地平整费。关于塔基基础费用，确认东佳公司是收取了晨起公司支付的56,610元。

东佳公司为证明由于晨起公司未经东佳公司同意违法搭建修理车间及仓库，晨起公司自身原因搬离，提供了2015年5月8日青浦区夏阳街道办事处文件【青夏街函[2015]15号】及照片等证据。晨起公司对上述证据真实性无异议，但认为晨起公司没有搭建修理车间及仓库。

对于东佳公司所主张的损失，晨起公司提供了上海东江实业有限公司出具的情况说明一份，证明东佳公司从案外人上海东江实业有限公司租赁的系争场地，年租金为1,500元/亩，即使东佳公司有损失，则晨起公司同意按照年租金为1,500元/亩的标准计算场地使用费。东佳公司对该证据真实性无异议，但不同意按照此标准计算损失。

一审庭审中，对于搬场、水泥路铺设及塔吊基础等费用，晨起公司、东佳公司均同意由法院酌情认定。

一审法院认为，本案中，因所涉土地属于农用地，2013年1月25日，晨起公司、东佳公司双方签订的租赁合同，违反了法律强制性规定，该租赁合同应认定为无效。晨起公司、东佳公司所签租赁合同无效后，对于晨起公司本诉主张的东佳公司返还收取晨起公司支付的租金221,400元及东佳公司反诉主张的晨起公司支付场地使用费189,112.50元。法院认为，合同无效后，对于场地使用费的结算，东佳公司参照双方所签合同确定的标准，并无不当。鉴于2014年10月15日晨起公司搬离了系争场地，之后场地被拆除，由东佳公司进行复垦，东佳公司也同意退还多收取的三个半月的租金32,287.50元。对于双方上述诉请，法院确定东佳公司将多收取的三个半月的租金32,287.50元返还晨起公司。对于晨起公司主张的东佳公司赔偿晨起公司损失283,100元，具体包括：1、场地平整费82,000元；2、塔基基础(混凝土浇筑)费用56,800元；3、搬场运输费(2014年10月14日至2014年10月31日期间产生的)99,800元;4、搬场人工费44,500元。上述4项费用共计283,100元。法院认为，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效，双方均有过错，晨起公司承租系争场地租赁用途为仓储，东佳公司虽认为晨起公司对系争场地的土地性质是明知的，但未提供充分的证据，东佳公司有义务保证租赁给晨起公司的场地正常使用。晨起公司虽认为对系争场地土地性质不知情，但晨起公司理应在合同签订前查看系争场地并对土地性质及用途有充分认知，对系争场地是否符合仓储条件进行充分了解，晨起公司对选址亦负有注意义务。综合法院查明的案件事实、双方合同履行情况、双方的过错责任以及搬场等实际情况，法院酌情确定东佳公司赔偿晨起公司搬场等损失费用3万元。对于东佳公司主张晨起公司赔偿损失86,610元(塔吊基础费56,610元，架空线30,000元)，东佳公司该项主张，无相应的依据，法院不予支持。

一审法院作出判决：一、确认上海晨起机械设备有限公司与上海青浦东佳建筑工程有限公司于2013年1月25日签订的《租赁合同》无效；二、上海青浦东佳建筑工程有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海晨起机械设备有限公司场地占有使用费32,287.50元；三、上海青浦东佳建筑工程有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海晨起机械设备有限公司搬场等损失费用3万元；四、驳回上海晨起机械设备有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上海青浦东佳建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，晨起公司因对一审法院就合同无效后的处理不服而提起上诉。关于场地占有使用费标准，晨起公司认为应按照东佳公司承租系争场地支付的租金标准即每年每亩1,500元计算。由于东佳公司出租给晨起公司的租金标准为每年每亩13,500元，东佳公司不能因合同无效而获取额外的非法利益。故差额部分的租金，应当返还晨起公司。本院认为，一审法院参照双方合同约定的租金认定场地使用费标准，并无不当。晨起公司的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。晨起公司另认为一审法院判决赔偿损失3万元显属不公。本院经审查认为，塔基费用及场地平整费这部分损失的认定应将以下因素考虑在内：该费用本就是晨起公司为自身经营所需而产生的相关支出；双方合同约定的租赁期限为三年及晨起公司已占有使用系争场地的时间。而关于搬场费用，晨起公司所举证据尚不能充分证明其列举的花费数额。综合整个案情，以及双方当事人对于合同无效的过错程度，一审法院酌情判处东佳公司赔偿晨起公司3万元的损失数额，本院认为并无不妥。综上所述，晨起公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币7,564.10元，由上诉人上海晨起机械设备有限公司负担。

本判决为终审判决。

法官助理徐晨

审判长　　徐江

审判员　　成皿

审判员　　俞璐

二〇一八年六月二十七日

书记员　　何倩

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

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