原告邹晴与被告东宏实业（重庆）有限公司,被告重庆市房屋勘测院商品房销售合同纠纷一审民事判决书

重庆市江北区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）江法民初字第08737号

原告：邹晴，男，1951年9月18日生，汉族，住重庆市南岸区。

被告：东宏实业（重庆）有限公司，住所地重庆市江北区华新村360号，组织机构代码62191495－6。

法定代表人：周泽辉，总经理。

委托代理人：刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。

委托代理人：陈旭龙，男，1987年9月24日生，汉族，住四川省武胜县。

被告：重庆市国土资源和房屋勘测规划院，住所地重庆市江北区杨河二村3号，组织机构代码45038530－7。

法定代表人：张孝成，院长。

委托代理人：杨盛宇，男，1972年2月20日生，汉族，住重庆市渝中区。

原告邹晴与被告东宏实业（重庆）有限公司（以下简称东宏公司）、重庆市国土资源和房屋勘测规划院（以下简称勘测规划院）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹晴，被告东宏公司的委托代理人陈旭龙，被告勘测规划院的委托代理人杨盛宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邹晴诉称，2014年12月26日，原告与被告东宏公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同于2005年5月26日登记备案。该合同约定原告购买位于渝北区玉峰山镇新坪村的东方山水X幢X号的预售商品房；房屋建筑面积47.65平方米，其中套内面积31.4平方米、分摊面积16.25平方米。合同的附件一房屋平面图和附件二公用房屋分摊建筑面积构成说明对共有建筑面积分摊明确详细作了约定：其中列出了公用房屋和公用部位的名称、面积和分摊系数算法等，如大堂、外墙、更衣室、机房、井、设备间、梯间、筒体及过道、洗衣房等9项公用房屋及部位的面积和分摊系数，据此计算出原告所购房屋的共用面积分摊部分和整套房屋建筑面积。被告勘测规划院是该小区的预测单位。2007年9月11日原告接房，2014年5月7日取得房地产权证。从房地产权证看出房屋平面图与购房合同的约定面目全非，大量部位不知所踪；房屋共有或共用部位及设施一栏中仅剩外墙和楼梯间；房屋建筑面积41.45平方米，较购房合同约定的建筑面积47.65平方米大幅减少6.2平方米。原告为此多次与被告东宏公司联系交涉，均未得到明确的回应。被告东宏公司委托被告勘测规划院测算的《重庆市房产面积测算报告书》存在不合法的严重问题。被告东宏公司不顾在合同中以附件一房屋平面图、附件二公用房屋分摊建筑面积构成说明为要约、买卖双方对房屋平面图和共有建筑面积分摊早已明确详细的作了协议式约定的事实，委托被告勘测规划院以违法方式进行房屋面积测算；被告勘测规划院明知该房屋在预售时采用了其编制的《重庆市房产面积预测算报告书》的各项面积数据以及《购房合同》中附件一、附件二的详细数据，即明知该房屋存在“产权各方有合法产权面积分割文件或协议”，但却不严格按照国家和地方的测算专业法规规定的共有共用面积的处理原则进行面积测算，制作了不合法的《报告书》，因而是无效的。被告东宏公司正是利用这不合法的《报告书》，欺骗购房者和产权登记机关，办理房产证，侵吞共有房屋。依据相关法规和证据证明，原告所购的房屋的共用共有面积部分是存在合法产权面积分割协议的，即合同中的附件一、附件二。二被告应以此为依据进行共有建筑面积测算分摊测算，才是唯一合法有效的。二被告的行为损害了原告的合法利益，特起诉至法院，请求：1、依法判令二被告测算编制使用的《重庆市房产面积测算报告书》不合法，因而是无效的；判令被告东宏公司严格按照国家法规和购房合同的约定重新测算房产面积。2、判令被告勘测规划院承担连带责任。3、赔偿经济损失人民币1元整。4、诉讼费由败诉方承担。

被告东宏公司辩称，我方不是本案适格被告，因为面积测算报告书不是我方制定的。之前我方与原告之间有过一次诉讼，生效判决在审理查明部分引用了面积测算报告的内容，说明测算报告是真实合法的。我方提供给被告勘测规划院的资料是经过规划局、房管局等相关行政部门审批过的。另原、被告签订的合同中有明确约定，面积以实际面积为准。因此原告的诉请不能成立，应该予以驳回。

被告勘测规划院辩称，一、我方是接受被告东宏公司的委托进行测绘，依据的资料都是来自被告东宏公司，我方与原告之间在此过程中没有关联。我方出具的测绘报告书都是按照重庆市的相关规定进行的，测算出来后，我方也委托被告东宏公司在现场进行了公示，也进行了备案。程序上也是完全合法的。二、预售测绘是根据委托方出具的图形资料进行的面积测算，新建测绘同样是根据委托方出具的竣工资料结合现场实际进行的测算，预售和新建之间完全可能存在改变，测算时当然会发生改变，并没有任何规定必须以委托方和购房者之间的协议为依据进行测算。原告认为其与被告东宏公司之间附件一、附件二的约定是产权各方的明确协议，我方在测算时没有依据此协议。我方认为，原告在我方进行测绘时并不是产权一方，产权方仅有开发商。因此我方出具的面积测算报告书是合法的。

经审理查明，2004年12月26日，原告与被告东宏公司签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告东宏公司销售的渝北区玉峰山“东方山水”X幢X号预售商品房一套。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：建筑面积项下小计47.65平方米，其中套内31.4平方米，分摊16.25平方米，单价3679.71元／平方米。合同第四条“计价方式与价款”约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按套内建筑面积计算，该商品房总成交金额为（人民币）：壹拾壹万伍仟伍佰肆拾叁元整。”合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……2、（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，以本合同第四条约定的计价方式按产权登记面积，据实结算房价款。合同附件一：附图，标明了原告所购房屋的平面图，载明测量单位是重庆市房屋勘测院。合同附件二：公用房屋分摊建筑面积构成说明；东方山水酒店式公寓1、2、3、4号楼公用名称：大堂、第1幢外墙、更衣室、机房、井、设备房、梯间、筒体及过道、洗衣房；分摊系数合计为0.5174。合同附件四第7条约定：合同第三条约定面积为暂定面积，如与《重庆市房产面积预测算报告书》面积有差异，以此报告书为准，差异部分以本合同第三条约定的单价重新计算房款总价，多退少补，并重新签订合同。

另查明，被告勘测规划院系由重庆市房屋勘测院更名而来。

2009年12月4日重庆市房屋勘测院出具的《重庆市房产面积测算报告书》上显示原告所购“东方山水”小区X幢X号房屋的套内面积为31.51平方米，分摊系数为0.3156，分摊面积为9.94平方米，建筑面积为41.45平方米；共用建筑面积分层汇总表中载明公用面积名称仅有外墙、通道。该报告书后所附检查验收表委托测量单位验收意见一栏载明：该测量报告已在房屋所在地公示七日，买卖双方均无异议。被告东宏公司盖有鲜章。2010年2月13日，重庆市国土资源和房屋管理局对该报告书进行了备案。

原告于2014年1月9日取得房屋权属证书。该权属证书上记载原告房屋的建筑面积为41.45平方米，套内建筑面积为31.51平方米；房屋共有或共用部位及设施为外墙、楼梯间。

原告曾起诉被告东宏公司，要求被告东宏公司支付逾期办证违约金115.54元；赔偿原告因房屋分摊面积减少的经济损失42926.93元。本院作出（2014）江法民初字第06314号民事判决书，判决：被告东宏公司于判决生效之日起五日内支付原告逾期办证违约金115.54元；驳回原告的其他诉讼请求。原告不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院申请再审，后自愿申请撤回再审申请。

以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、房地产权证、《重庆市房产面积测算报告书》、商品房预售面积预测绘报告书、（2014）江法民初字第06314号民事判决书、（2015）渝一中法民申字第00089号民事裁定书及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。

本院认为，原告与被告东宏公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。原告认为商品房买卖合同中附件一、附件二的约定是其与被告东宏公司作为产权各方对产权面积进行分割的协议，被告勘测规划院进行面积测算就应以此作为依据。本院认为，原告与被告东宏公司签订商品房买卖合同时，其对于涉案房屋所享有的不是物权而是债权，故在涉案房屋产权未登记在原告名下时，其不属于产权人，原告与被告东宏公司关于附件一、附件二的约定不属于产权各方对产权面积进行分割的协议，并不能作为被告勘测规划院进行面积测算的依据。另外，原告与被告东宏公司在商品房买卖合同中亦明确约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。原告由此认为《重庆市房产面积测算报告书》无效并要求二被告重新测算房产面积、赔偿经济损失的诉讼请求无依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：

驳回原告邹晴的诉讼请求。

本案案件受理费减半收取65元，由原告邹晴负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审判员　黄　静

二〇一五年九月二十八日

书记员　柴世斌