颜兆泉与中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司、马鞍山市四方大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省马鞍山市花山区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）皖0503民初4号

原告：颜兆泉，男，1965年2月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。

委托诉讼代理人：刘洋，安徽峭正律师事务所律师。

被告：中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司，住所地安徽省马鞍山市西塘路666号，统一社会信用代码913405004854075889（4-4）。

法定代表人：许传华，该公司院长。

委托诉讼代理人：王少平，安徽华冶律师事务所律师。

委托诉讼代理人：贾玲，安徽华冶律师事务所律师。

被告：马鞍山市四方大酒店有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区湖北路九号。

法定代表人：姚则明，该公司董事长。

原告颜兆泉与被告中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司（以下简称马鞍山矿院）、马鞍山市四方大酒店有限公司（以下简称四方大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月28日作出（2017）皖0503民初442号民事判决。马鞍山矿院不服该判决，向马鞍山市中级人民法院提起上诉。马鞍山市中级人民法院于2018年11月26日作出(2018)皖05民终1137号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。颜兆泉及其委托诉讼代理人刘洋，马鞍山矿院的委托诉讼代理人王少平、贾玲，被告四方大酒店的法定代表人姚则明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

颜兆泉向本院提出诉讼请求：1.判令两被告赔偿因无故停水、停电造成的原告损失101万元；2.判令两被告赔偿原告装潢损失159.16万元。事实和理由：2014年11月8日，被告四方大酒店经被告马鞍山矿院同意后与原告签订《合作合同书》，约定四方大酒店将其从马鞍山矿院处租赁取得的花山区湖东路61号房屋使用权租赁给原告，租赁期从2015年1月1日起到房屋拆迁时止，年租金为两年内10万元，两年后每月增加2000元。每半年支付一次，提前一个月支付。合同签订后，原告对房屋进行了装修并经营马鞍山市花山区天泉居茶楼（以下简称天泉居茶楼）。2015年10月16日，被告马鞍山矿院无故对原告租赁的房屋停水、停电，造成原告无法正常经营，致原告蒙受巨大的经济损失。另，被告马鞍山矿院于2016年12月9日解除了原告的租赁合同，致原告因装潢租赁房屋损失159.16万元。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望法院判如所请。

马鞍山矿院辩称，1.本案是房屋租赁合同纠纷，但是马鞍山矿院和原告之间没有任何的房屋租赁合同关系，该事实在马鞍山市中级人民法院作出的（2016）皖05民终1305号民事判决书中已经明确予以确认，因此，马鞍山矿院不是本案的适格被告。2.原告称马鞍山矿院于2016年的12月9日解除了原告的租赁合同，这一事实是不存在的。原告所签订的合作合同书的缔约方是四方大酒店，而不是马鞍山矿院，在法律上原告与马鞍山矿院之间没有合同关系，也就无所谓解除合同关系。马鞍山矿院在本案之前向花山区人民法院起诉原告和四方大酒店，诉讼请求是要求解除马鞍山矿院与四方大酒店之间的房屋租赁合同关系，并没有涉及到原告所签订的合作合同书的解除问题。因此，原告诉讼请求依据的基础事实是存在严重错误的。既然原告起诉的理由也就是原因是不存在的，那么由此导致的结果当然也是不能成立的,即原告主张是因为解除合同导致其装潢损失159万余元是不成立的。3.无论是2014年11月原告与四方大酒店签订合作合同书，还是原告后期对房屋进行装潢，均没有取得马鞍山矿院同意。原告也没有任何证据能够证明其对房屋装潢经过了四方大酒店同意。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，应由承租人也就是本案的原告自行对其装饰装修费用承担责任。如果原告装饰装修经过了四方大酒店同意，根据合同相对性原则，原告也只能向四方大酒店行使相关的权利，而无权要求马鞍山矿院承担任何责任。4.原告和四方大酒店之间所签订的合作合同书中约定租赁期限从2015年1月1日到房屋拆迁之日止，该约定违反了转租期限不能超过出租人和承租人约定的剩余租赁期限的法律规定，该条款无效。根据马鞍山中院作出的（2016）皖05民终1305号民事判决书，马鞍山矿院和四方大酒店之间的租赁合同关系已于2016年12月8日解除，因此，原告和四方大酒店之间的合作合同书也已于2016年12月8日因租赁期满而终止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，对于因租赁期满而终止的租赁合同,无论承租人装修的时候，是否经过出租人同意,都由承租人自己承担相应的费用。因此，原告向与其毫无法律关系的马鞍山矿院主张赔偿,毫无依据。5.关于原告主张的因停水停电造成的100余万元损失，首先，原告所提供的证据不能证明该损失的存在；其次，生效判决书中已经确认四方大酒店在2015年8月28日收到了马鞍山矿院的解除租赁合同通知书，并且同意解除马鞍山矿院和四方大酒店之间的租赁关系，因此，按照法律规定，马鞍山矿院和四方大酒店在2015年的8月28日租赁合同关系就应当解除，而马鞍山矿院是在四方大酒店收到解除合同通知书后的两个月才停水停电的，因此，马鞍山矿院主观上是没有任何过错，处置行为也没有任何问题的。且马鞍山矿院起诉时也是要求法院确认双方的租赁关系已经解除，只是法院最终是以判决形式解除租赁关系,由此产生了一年左右的时间差，但这不是马鞍山矿院造成的，马鞍山矿院也没有违反诚实信用原则，当然不应该承担任何的法律后果。且即便原告真的有损失的话，根据合同相对性原则，原告也只能向其合同相对人四方大酒店主张，而无权要求马鞍山矿院承担责任。6.根据原告所签合作合同书，原告应当每半年支付一次租金，而且应当提前一个月支付，但根据庭审查明的事实，实际上原告仅支付了2015年1月1日到2015年6月的租金5万元，之后原告再也没有支付过租金。支付付租金是原告的主要合同义务，原告没有履行自己应尽的义务，四方大酒店作为马鞍山矿院的承租人也没有付过一分钱的租金，马鞍山矿院从2014年7月开始就没有收到过涉案房屋的任何租金。原告及四方大酒店不按期支付租金，还长期占有使用马鞍山矿院的房屋，却反过来要求矿院承担赔偿责任，违反诚实信用原则，甚至严重损害马鞍山矿院的利益。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法予以驳回。

四方大酒店辩称，原告诉请的事情和其没有关系，其不应承担赔偿责任。四方大酒店当时租房屋是开办实体的，后来不给办实体了，就开办了一个酒店。当时承租房屋是向领导报批的，房子是给四方大酒店无偿使用的。后来马鞍山矿院领导之间发生矛盾，从2015年就开始收房租了，四方大酒店也开始交房租了。案涉房屋下雨就漏水，不收房租的时候是马鞍山矿院维修，后来是由四方大酒店自己维修。四方大酒店将房子交给马鞍山矿院，马鞍山矿院不要，又没有钱维修，所以只能将房子转租出去。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

一、颜兆泉提交的《合作协议书》具有真实性，与本案具有关联性，依法予以认定。但不能证明四方大酒店转租时经过了马鞍山矿院同意。

二、颜兆泉提交的工资表、餐厅厨房承包协议，因颜兆泉并未提交相应的支付工资的其他凭证予以印证，真实性无法确认，故不能作为认定其损失的依据；颜兆泉提交的天泉居茶楼2015年2月至2016年8月企业报表，无相关证据予以印证，真实性无法确认，依法不予认定。

三、颜兆泉提交的装潢清单、马鞍山市住宅装潢装修工程施工合同、票据、天泉居停车场工程承包协议、天泉居与马鞍山市沃土广告有限责任公司协议、马鞍山市金太阳灯饰订货单、办公家具购销合同等，旨在证明其装饰装修损失，但因本案在原审时，本院已根据颜兆泉申请依法委托安徽悦达资产评估有限公司（以下简称悦达评估公司）对颜兆泉的装潢损失进行评估，悦达评估公司已出具《资产评估报告》，该报告系悦达评估公司经现场勘查登记后作出的，程序合法、客观真实，故颜兆泉装饰装修损失应以资产评估报告作为依据。对悦达评估公司出具的悦达评报字（2018）第0041号《资产评估报告》依法予以认定。

四、马鞍山矿院提交的四方大酒店企业信息查询单，具有真实性、合法性，予以认定。

五、颜兆泉、马鞍山矿院提交的（2016）皖0503民初3431号、（2016）皖05民终1305号民事判决书，系同一案件一审、二审判决书，具有真实性、合法性，可作为认定本案相关事实的依据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月11日，姚泽明代表四方大酒店与马鞍山矿院下属单位马鞍山矿院四方科贸有限公司签订《房屋租赁合同》，承租马鞍山矿院所有的矿院商务楼A栋三层房屋用于经营，租赁期限自2008年7月1日至2011年6月30日，年租金为28440元一次性付清。合同到期后，四方大酒店一直租用矿院商务楼A栋三层房屋，支付了截止2014年7月7日止的租金。2014年11月8日，四方大酒店与颜兆泉签订《合作合同书》，约定将矿院商务楼A栋三层房屋出租给颜兆泉使用，期限自2015年1月1日至房屋拆迁为止，年租金两年内10万元，两年后每月增加2000元，每半年支付一次，提前一个月支付。合同签订后，颜兆泉将矿院商务楼A栋三层房屋进行装修，并于2015年2月3日经核准成立天泉居茶楼从事营业。2015年3月5日，颜兆泉向四方大酒店支付房屋租金50000元。颜兆泉装潢和经营期间，马鞍山矿院直接向颜兆泉收取水、电费、物业费，并向颜兆泉开具收据。2015年8月底，马鞍山矿院因决定对生产区进行整体改造，通知承租该院商务楼的承租户于2015年9月30日前处理好相关事宜，并完成搬迁工作，2015年10月1日起租赁合同终止，同时水、电停止供送。2015年10月16日，马鞍山矿院停止了对该院商务楼的水、电供送。

2016年7月27日，马鞍山矿院以四方大酒店、颜兆泉为共同被告提起诉讼。本院经审理于2016年10月19日依法作出（2016）皖0503民初3431号民事判决，判决：一、马鞍山矿院与四方大酒店之间的房屋租赁合同关系于判决生效之日起予以解除，四方大酒店、颜兆泉于判决生效之日十日内将其承租的矿院商务楼A栋三层房屋返还马鞍山矿院；二、四方大酒店于判决生效之日起十日内按双方约定租金标准即月租金2370元向马鞍山矿院支付自2014年7月8日起至房屋租赁关系实际解除之日止的租赁费；三、四方大酒店、颜兆泉判决生效之日起十日内按月租金2370元支付马鞍山矿院自房屋租赁关系解除之日起至承租房屋实际返还之日止的占有使用费；四、驳回马鞍山矿院的其他诉讼请求。颜兆泉不服该判决提起上诉，马鞍山市中级人民法院于2016年12月8日作出（2016）皖05民终1305号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

另查明：2013年12月13日，马鞍山矿院四方科贸有限公司被注销。2015年8月31日，马鞍山矿院与马鞍山创客家文化产业园投资有限公司（以下简称创客家公司）签订《租赁合同》，约定马鞍山矿院将该院位于马鞍山市湖北路9号占地约112亩范围内的房屋及附属设施出租给创客家公司，租赁期限20年（暂定自2015年10月10日至2035年10月9日），第一年为建设期年租金600万元全额免收，2016年10月10日至2021年10月9日年租金为600万元等内容。

本案原审审理中，颜兆泉申请对其装潢损失和停电、停水期间经营损失进行评估。本院依法委托悦达评估公司对颜兆泉的装潢损失和停电、停水期间经营损失进行评估。因颜兆泉未能提供评估营业损失的相关资料，悦达评估公司对营业损失未作评估。悦达评估公司出具的悦达评报字（2018）第0041号《资产评估报告》，评定天泉居茶楼装修、设备及配套设施评估价值1181807元，其中设备评估总价217437元、装修评估总价771460元、配套设施评估总价192910元。本案重审庭审时，颜兆泉再次要求对天泉居茶楼停电、停水期间经营损失进行评估，但因其未提供新的评估营业损失的相关资料，本院未予准许。

本院认为，本案争议焦点是：1.马鞍山矿院、四方大酒店应否对颜兆泉因租赁案涉房屋所发生的损失承担赔偿责任？2.如须赔偿，如何认定损失范围和数额？

一、关于责任承担问题。

本案中，四方大酒店与马鞍山矿院所属的四方科贸有限公司于2008年7月1日签订的《房屋租赁合同》到期后，双方未再签订书面合同，但四方大酒店继续使用该房屋并交付租金至2014年7月7日，马鞍山矿院没有提出异议，因此，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2014年11月8日，四方大酒店与颜兆泉签订合作合同书，将矿院商务楼A栋三层房屋转租给颜兆泉使用，虽然没有证据证明该转租行为取得了马鞍山矿院同意，但在颜兆泉租赁期间，马鞍山矿院直接向颜兆泉收取水、电费、物业费，应当知道转租的事实，其未在六个月内提出异议，因此，四方大酒店与颜兆泉之间的转租合同依法应为有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，四方大酒店与颜兆泉所签合作合同书约定租期自2015年1月1日至房屋拆迁为止，但因马鞍山矿院与四方大酒店之间已形成不定期租赁关系，因此，在马鞍山矿院与四方大酒店之间的租赁关系依法解除时，四方大酒店与颜兆泉之间的转租关系亦应解除。马鞍山矿院虽主张其已于2015年8月28日通知四方大酒店解除租赁合同，但未提交充分证据予以证明，且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，对方当事人对解除合同有异议的，应由人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据生效的（2016）皖05民终1305号民事判决，马鞍山矿院与四方大酒店之间租赁关系应自2016年12月8日解除，因此，颜兆泉与四方大酒店之间的转租关系亦应自2016年12月8日解除。马鞍山矿院在颜兆泉与四方大酒店转租关系未依法解除，且其知道或应当知道次承租人颜兆泉正在使用租赁房屋经营的情况下，未依法通知颜兆泉，即于2015年10月16日停止了对该院商务楼的水、电供送，导致颜兆泉在合法转承租期间的正常经营受到影响，该行为构成违约。虽然马鞍山矿院与颜兆泉之间并无直接合同关系，但基于转承租关系中出租人、承租人、次承租人权利义务的关联性，马鞍山矿院的该违约行为直接导致了次承租人颜兆泉的损失，故马鞍山矿院应对颜兆泉因此造成的合理损失承担赔偿责任。四方大酒店在合同履行中并无违约行为，因此不应承担赔偿责任。

二、关于应赔偿损失的范围及数额的认定。

因马鞍山矿院承担赔偿责任的原因是其在颜兆泉合法转承租期间停止了对该租赁物范围内的水、电供送，因此，其应赔偿损失的范围为2015年10月16日停水、停电开始之日至2016年12月8日案涉租赁关系及转承租关系依法解除之日颜兆泉的经营损失。颜兆泉主张该部分的损失为人员工资52万元，经营净利润49万元（35000元×14个月），虽然其提交的工资表、企业报表等均系颜兆泉单方制作的，真实性无法核实，本院依法委托鉴定后亦因资料不全无法鉴定，但鉴于该期间颜兆泉经营受停水、停电影响，经营损失是客观存在的，故应综合颜兆泉提交的证据内容，结合经营情况及颜兆泉投入成本等因素予以考虑。颜兆泉主张其月净利润为35000元，本院认为基本合理，可以作为计算经营损失的依据，但颜兆泉另主张人员工资52万元，因人员工资属于经营成本，既然以净利润计算经营损失，成本就不应再另行计算，故本院认定颜兆泉在2015年10月16日至2016年12月8日期间的经营损失为49万元（35000元×14个月）。对颜兆泉主张因马鞍山矿院于2016年12月9日解除租赁关系应赔偿其装潢损失159.16万元的诉讼请求，虽然本院认定转租行为有效，但从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定看，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担；即使因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，也是以承租人经出租人同意装饰装修为前提。本案中，颜兆泉作为次承租人，所举证据不足以证明其对案涉租赁房屋进行装饰装修经过了出租人马鞍山矿院同意，且案涉租赁关系解除及转承租关系终止履行，并非因马鞍山矿院违约而解除，因此，颜兆泉以租赁关系解除为由要求马鞍山矿院赔偿其装潢损失159.16万元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：

一、中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司于本判决生效后十日内赔偿颜兆泉经营损失49万元；

二、驳回颜兆泉其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费27613元，由颜兆泉负担18963元，中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司负担8650元；鉴定费15000元，由颜兆泉负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。

审　判　长　　方　华

人民陪审员　　汪震波

人民陪审员　　万　师

二〇一九年六月十四日

书　记　员　　刘　露