颜兆泉、中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法定代表人：姚则明，该公司董事长。

上诉人颜兆泉、中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司（以下简称马鞍山矿院）因与被上诉人马鞍山市四方大酒店有限公司（以下简称四方大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

颜兆泉上诉请求：撤销一审判决，改判马鞍山矿院与四方大酒店赔偿其经营损失1010000元与装潢损失1591600元，并承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定四方大酒店在合同履行中无违约行为，不应承担赔偿责任，属认定事实错误。2014年11月8日，四方大酒店与颜兆泉签订《合作合同书》，约定四方大酒店将其从马鞍山矿院租赁的房屋出租给颜兆泉，租赁期限为2015年1月1日至房屋被拆迁时。一审法院认定该转租合同有效，但该合同被马鞍山市中级人民法院（2016）皖05民终1305号民事判决判令解除，属拆迁以外的原因导致合同不能履行，这足以说明四方大酒店没有按照约定履行合同，存在违约行为。二、一审没有认定颜兆泉在2015年10月16日至2016年12月8日期间的人员工资损失520000元，属认定事实错误。颜兆泉提交了工资表、厨房承包协议和企业经营报表等证据，是将人员工资损失和利润分开计算的，其中企业经营报表计算的净利润是将人员工资扣除以后的利润。因马鞍山矿院的停水停电行为，致使颜兆泉不能获得利润，还在此期间支付了520000元的人员工资，该损失应予计算。三、一审认定颜兆泉进行装饰装修未经马鞍山矿院的同意，属认定事实错误。颜兆泉与四方大酒店签订《合作合同书》后对房屋进行装修，马鞍山矿院是明知的，没有提出过异议。最高人民法院相关司法解释虽规定承租人对租赁房屋进行装修需经出租人同意，但并没有规定作出同意的意思表示的方式。本案中，马鞍山矿院明知颜兆泉对房屋进行装修，却未提出异议，实际上是通过默示的方式作出了同意的意思表示。此外，不管颜兆泉在装潢时有无征得马鞍山矿院的同意，案涉房屋内的装潢及其他生产资料均是颜兆泉投资购置的，应当归颜兆泉所有，其价值也经过了评估，如马鞍山矿院对装潢损失不予赔偿，则应当返还实物。

马鞍山矿院辩称，一、颜兆泉与四方大酒店签订《合作合同书》，但与马鞍山矿院之间没有合同关系，马鞍山矿院不是本案适格的被告，不应承担任何的法律责任。二、颜兆泉与四方大酒店签订的《合作合同书》租期为2015年1月1日至房屋被拆迁时，该约定违反法律规定，应属无效。因马鞍山矿院与四方大酒店之间是不定期租赁合同关系，故颜兆泉与四方大酒店之间的转租合同也只能是不定期租赁合同，该合同可以随时被终止。三、颜兆泉与四方大酒店之间的转租合同是因租赁期满而终止，并非因被解除而终止，装潢费应由承租人自行承担，颜兆泉向马鞍山矿院主张索赔没有任何依据。四、颜兆泉主张的人员工资520000元，工资表是由其单方制作的，并没有提供支付人员工资的交易凭证、银行流水，不具有真实性，同时，在主张利润时将人员工资成本重复计算，计算方式也是错误的。五、颜兆泉向马鞍山矿院主张的装潢损失不能成立，其与马鞍山矿院之间并非承租人与出租人的关系，四方大酒店是否需要承担赔偿责任，与马鞍山矿院没有关系，颜兆泉也没有任何证据证明四方大酒店同意其装修，更没有证据证明马鞍山矿院同意其装修。除非法律有明确的规定，默示是不能作为意思表示的。颜兆泉上诉提出的返还装潢物品及其他生产资料，不在其一审起诉的范围内，不属本案审理的范围。综上，颜兆泉的上诉请求不能成立，请求二审予以驳回。

四方大酒店答辩称，对颜兆泉的上诉没有答辩意见。

马鞍山矿院上诉称，请求撤销原判，依法驳回颜兆泉的全部诉讼请求，由颜兆泉承担诉讼费用。事实与理由：一、马鞍山矿院与颜兆泉之间没有租赁合同关系或者其他合同关系，不存在违约问题，马鞍山矿院对颜兆泉没有任何通知的义务，一审对相关事实的认定及适用法律错误。1、马鞍山矿院与颜兆泉之间没有合同关系，不存在所谓的违约问题，一审认定四方大酒店不存在违约行为，却认定马鞍山矿院违约，明显不成立。2、马鞍山矿院于2015年8月28日向四方大酒店寄送了解除合同通知书，四方大酒店也确认收到了该通知并同意解除合同，因此，马鞍山矿院在2015年10月16日停水停电没有过错。3、现行法律没有规定出租人解除与承租人的租赁合同关系时需要通知次承租人，一审认定马鞍山矿院没有依法通知颜兆泉，没有法律依据，也违反合同相对性原则。二、马鞍山矿院不应对颜兆泉因租赁案涉房屋发生的损失承担赔偿责任。本案为房屋租赁合同纠纷，无论颜兆泉是否有损失，根据合同相对性原则，颜兆泉只能向四方大酒店主张权利，无权向他人要求赔偿。三、颜兆泉没有合法有效的证据证明其净利润为490000元，一审仅凭其自述就认定该损失是错误的。四、根据马鞍山市中级人民法院（2016）皖05民终1305号民事判决的认定，四方大酒店自2014年7月8日起就没有再支付租金，构成根本违约。根据颜兆泉与四方大酒店之间的《合作合同书》，两年内租金为10万元，每半年支付一次，但颜兆泉至今仅支付了50000元，2015年6月1日之后的租金至今未付，却长期使用房屋，现又要求马鞍山矿院支付损失，违反公平原则。五、颜兆泉诉请依据的事实基础不存在。根据颜兆泉的起诉状，其要求马鞍山矿院承担赔偿责任的理由是马鞍山矿院于2016年12月9日解除了颜兆泉的租赁合同，但事实上，马鞍山矿院在另案中起诉要求解除的是与四方大酒店的租赁合同，而不是颜兆泉与四方大酒店之间的合同。马鞍山矿院与四方大酒店之间的租赁合同于2016年12月8日解除，颜兆泉与四方大酒店之间的租赁合同于当日因租赁期满而终止，并非因解除而终止。颜兆泉与四方大酒店均未提出过解除租赁合同，因此，颜兆泉所称租赁合同被解除不能成立。

颜兆泉答辩称，一、根据马鞍山市中级人民法院（2016）皖05民终1305号民事判决的认定，颜兆泉是转租合同的当事人，马鞍山矿院在法定期限内没有对转租合同提出异议，转租合同是成立的。二、颜兆泉与马鞍山矿院之间成立了转租合同，马鞍山矿院系本案适格的当事人，其非法停水停电，妨害了颜兆泉的生产经营活动，故应当赔偿颜兆泉的损失。马鞍山矿院在庭审时表示其知晓颜兆泉装潢，却没有及时提出反对意见，因而是存在一定的过错的。三、颜兆泉在一审中提交了所有的工资凭证，净利润是在扣除成本后计算出来的。四、马鞍山矿院上诉提出颜兆泉未支付租金，与其所称与颜兆泉没有法律关系是矛盾的。

四方大酒店答辩称，对马鞍山矿院的上诉没有意见。

颜兆泉向一审法院起诉请求：1、判令马鞍山矿院、四方大酒店赔偿因无故停水、停电造成的损失1010000元；2、判令马鞍山矿院、四方大酒店赔偿装潢损失1591600元。

一审法院认定事实：2008年7月11日，姚泽明代表四方大酒店与马鞍山矿院下属单位马鞍山矿院四方科贸有限公司签订《房屋租赁合同》，承租马鞍山矿院所有的矿院商务楼A栋三层房屋用于经营，租赁期限自2008年7月1日至2011年6月30日，年租金为28440元，一次性付清。合同到期后，四方大酒店一直租用矿院商务楼A栋三层房屋，支付了截止2014年7月7日止的租金。2014年11月8日，四方大酒店与颜兆泉签订《合作合同书》，约定将矿院商务楼A栋三层房屋出租给颜兆泉使用，期限自2015年1月1日至房屋拆迁为止，年租金两年内10万元，两年后每月增加2000元，每半年支付一次，提前一个月支付。合同签订后，颜兆泉将矿院商务楼A栋三层房屋进行装修，并于2015年2月3日经核准成立天泉居茶楼经营。2015年3月5日，颜兆泉向四方大酒店支付房屋租金50000元。颜兆泉装潢和经营期间，马鞍山矿院直接向颜兆泉收取水、电费、物业费，并向颜兆泉开具收据。2015年8月底，马鞍山矿院因决定对生产区进行整体改造，通知承租该院商务楼的承租户于2015年9月30日前处理好相关事宜，并完成搬迁工作，2015年10月1日起租赁合同终止，同时水、电停止供送。2015年10月16日，马鞍山矿院停止了对该院商务楼的水、电供送。

2016年7月27日，马鞍山矿院以四方大酒店、颜兆泉为共同被告提起诉讼。一审法院经审理于2016年10月19日依法作出（2016）皖0503民初3431号民事判决，判决：一、马鞍山矿院与四方大酒店之间的房屋租赁合同关系于判决生效之日起予以解除，四方大酒店、颜兆泉于判决生效之日十日内将其承租的矿院商务楼A栋三层房屋返还马鞍山矿院；二、四方大酒店于判决生效之日起十日内按双方约定租金标准即月租金2370元向马鞍山矿院支付自2014年7月8日起至房屋租赁关系实际解除之日止的租赁费；三、四方大酒店、颜兆泉于判决生效之日起十日内按月租金2370元支付马鞍山矿院自房屋租赁关系解除之日起至承租房屋实际返还之日止的占有使用费；四、驳回马鞍山矿院的其他诉讼请求。颜兆泉不服该判决提起上诉，马鞍山市中级人民法院于2016年12月8日作出（2016）皖05民终1305号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

一审另查明，2013年12月13日，马鞍山矿院四方科贸有限公司被注销。2015年8月31日，马鞍山矿院与马鞍山创客家文化产业园投资有限公司（以下简称创客家公司）签订《租赁合同》，约定马鞍山矿院将其位于马鞍山市亩范围内的房屋及附属设施出租给创客家公司，租赁期限20年（暂定自2015年10月10日至2035年10月9日），第一年为建设期年租金600万元全额免收，2016年10月10日至2021年10月9日年租金为600万元等。

本案一审审理中，颜兆泉申请对其装潢损失和停电、停水期间经营损失进行评估。一审法院依法委托悦达评估公司对颜兆泉的装潢损失和停电、停水期间经营损失进行评估。因颜兆泉未能提供评估营业损失的相关资料，悦达评估公司对营业损失未作评估。悦达评估公司出具的悦达评报字（2018）第0041号《资产评估报告》，评定天泉居茶楼装修、设备及配套设施评估价值1181807元，其中设备评估总价217437元、装修评估总价771460元、配套设施评估总价192910元。案件重审庭审时，颜兆泉再次要求对天泉居茶楼停电、停水期间经营损失进行评估，但因其未提供新的评估营业损失的相关资料，一审法院未予准许

一审法院认为，一、关于责任承担问题。四方大酒店与马鞍山矿院所属的四方科贸有限公司于2008年7月1日签订的《房屋租赁合同》到期后，双方未再签订书面合同，但四方大酒店继续使用该房屋并交付租金至2014年7月7日，马鞍山矿院没有提出异议，因此，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2014年11月8日，四方大酒店与颜兆泉签订合作合同书，将矿院商务楼A栋三层房屋转租给颜兆泉使用，虽然没有证据证明该转租行为取得了马鞍山矿院同意，但在颜兆泉租赁期间，马鞍山矿院直接向颜兆泉收取水、电费、物业费，应当知道转租的事实，其未在六个月内提出异议，因此，四方大酒店与颜兆泉之间的转租合同依法应为有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。四方大酒店与颜兆泉所签合作合同书约定租期自2015年1月1日至房屋拆迁为止，但因马鞍山矿院与四方大酒店之间已形成不定期租赁关系，因此，在马鞍山矿院与四方大酒店之间的租赁关系依法解除时，四方大酒店与颜兆泉之间的转租关系亦应解除。马鞍山矿院虽主张其已于2015年8月28日通知四方大酒店解除租赁合同，但未提交充分证据予以证明，且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，对方当事人对解除合同有异议的，应由人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据生效的马鞍山市中级人民法院（2016）皖05民终1305号民事判决，马鞍山矿院与四方大酒店之间的租赁关系应自2016年12月8日解除，因此，颜兆泉与四方大酒店之间的转租关系亦应自2016年12月8日解除。马鞍山矿院在颜兆泉与四方大酒店转租关系未依法解除，且其知道或应当知道次承租人颜兆泉正在使用租赁房屋经营的情况下，未依法通知颜兆泉，即于2015年10月16日停止了对该院商务楼的水、电供送，导致颜兆泉在合法转承租期间的正常经营受到影响，该行为构成违约。虽然马鞍山矿院与颜兆泉之间并无直接合同关系，但基于转承租关系中出租人、承租人、次承租人权利义务的关联性，马鞍山矿院的该违约行为直接导致了次承租人颜兆泉的损失，故马鞍山矿院应对颜兆泉因此造成的合理损失承担赔偿责任。四方大酒店在合同履行中并无违约行为，因此不应承担赔偿责任。

二、关于应赔偿损失的范围及数额的认定。因马鞍山矿院承担赔偿责任的原因是其在颜兆泉合法转承租期间停止了对该租赁物范围内的水、电供送，因此，其应赔偿损失的范围为2015年10月16日停水、停电开始之日至2016年12月8日案涉租赁关系及转承租关系依法解除之日颜兆泉的经营损失。颜兆泉主张该部分的损失为人员工资52万元，经营净利润49万元（35000元×14个月），虽然其提交的工资表、企业报表等均系颜兆泉单方制作的，真实性无法核实，一审法院依法委托鉴定后亦因资料不全无法鉴定，但鉴于该期间颜兆泉经营受停水、停电影响，经营损失是客观存在的，故应综合颜兆泉提交的证据内容，结合经营情况及颜兆泉投入成本等因素予以考虑。颜兆泉主张其月净利润为35000元，基本合理，可以作为计算经营损失的依据，但颜兆泉另主张人员工资52万元，因人员工资属于经营成本，既然以净利润计算经营损失，成本就不应再另行计算，故认定颜兆泉在2015年10月16日至2016年12月8日期间的经营损失为49万元（35000元×14个月）。对颜兆泉主张因马鞍山矿院于2016年12月9日解除租赁关系应赔偿其装潢损失159.16万元的诉讼请求，虽然案涉的转租行为有效，但从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定来看，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，即使因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，也是以承租人经出租人同意装饰装修为前提。颜兆泉作为次承租人，所举证据不足以证明其对案涉租赁房屋进行装饰装修经过了出租人马鞍山矿院同意，且案涉租赁关系解除及转承租关系终止履行，并非因马鞍山矿院违约而解除，因此，颜兆泉以租赁关系解除为由要求马鞍山矿院赔偿其装潢损失159.16万元的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、马鞍山矿院于判决生效后十日内赔偿颜兆泉经营损失49万元；二、驳回颜兆泉其他诉讼请求。

二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。

二审确认一审查明的事实。

本院认为：一、关于本案的法律关系问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，四方大酒店与马鞍山矿院下属单位马鞍山矿院四方科贸有限公司于2008年7月11日签订《房屋租赁合同》，承租马鞍山矿院所有的矿院商务楼A栋三层房屋用于经营，租赁期限自2008年7月1日至2011年6月30日，合同到期后，双方未续签合同，但四方大酒店仍租用案涉房屋并支付租金，故双方之间为不定期租赁合同。2014年11月8日，四方大酒店与颜兆泉签订《合作合同书》，约定将案涉房屋租赁给颜兆泉，期限为2015年1月1日至房屋拆迁为止。在颜兆泉租赁房屋期间，马鞍山矿院直接向其收取水、电费、物业费，可以推定马鞍山矿院应当知晓案涉房屋转租的事实，故根据前述法律规定，四方大酒店将案涉房屋转租给颜兆泉的行为合法有效，租赁期间限于马鞍山矿院与四方大酒店之间的租赁期限。根据本院已生效的（2016）皖05民终1305号民事判决，马鞍山矿院与四方大酒店之间的租赁关系自2016年12月8日解除，故自2015年1月1日至2016年12月8日期间，马鞍山矿院、四方大酒店、颜兆泉之间形成出租人、承租人、次承租人的法律关系。

二、关于本案的法律责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，颜兆泉对租赁房屋进行装饰装修，但并没有经过出租人的同意，故其主张装饰装修损失，缺乏法律依据，不应予以支持。关于颜兆泉主张的因马鞍山矿院停水停电给其造成的经营损失，马鞍山矿院知晓颜兆泉实际使用案涉房屋的事实，在双方对解除合同存在争议的情况下，在合同解除前即停水停电，存在过错，应承担由此造成的损失。对于停水停电给颜兆泉造成的经营损失，颜兆泉没有提供证据证明四方大酒店存在相应过错，故四方大酒店不应承担该损失。原审在双方提交资料不全、损失无法鉴定的情况下，综合本案现有证据，酌情认定颜兆泉净利润为每月35000元，计算自停水停电日2015年10月16日至合同解除日2016年12月8日期间的经营损失，较为合理，予以支持，对其主张的其他损失，因缺乏事实和法律依据，不予支持。颜兆泉上诉提出要求马鞍山矿院返还其装潢物品及其他生产资料，超出了其一审的诉讼请求范围，二审不予审查，其可另行主张。

综上，颜兆泉、马鞍山矿院的上诉请求均无事实及法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费27613元，由颜兆泉、中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司各负担一半。

本判决为终审判决。

审判长　　曹悝元

审判员　　赵丽萍

审判员　　赵庆飞

二〇一九年十月十日

法官助理陈婷婷

书记员李云娇

附本案适用的法律条文：

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。