中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司与马鞍山上亿咖啡商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省马鞍山市花山区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）皖0503民初3293号

原告（反诉被告）：中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司，住所地安徽省马鞍山市经济技术开发区西塘路666号，统一社会信用代码913405004854075889。

法定代表人：许传华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王少平，安徽华冶律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张书凯，安徽华冶律师事务所律师。

被告（反诉原告）：马鞍山上亿咖啡商贸有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区湖北东路1599号，统一社会信用代码91340500557833499X。

法定代表人：杨萍，该公司经理。

委托诉讼代理人：江益民，安徽长城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨瓴，安徽长城律师事务所律师。

原告中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司（以下简称马鞍山矿院）与被告马鞍山上亿咖啡商贸有限公司（以下简称上亿咖啡商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日作出（2016）皖0503民初1165号民事判决。上亿咖啡商贸公司不服该判决，向马鞍山市中级人民法院提起上诉。马鞍山市中级人民法院于2018年6月25日作出(2018)皖05民终484号民事裁定，发回重审。上亿咖啡商贸公司重审过程中提出反诉。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马鞍山矿院的委托诉讼代理人王少平、张书凯，被告（反诉原告）上亿咖啡商贸公司的委托诉讼代理人江益民、杨瓴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

马鞍山矿院向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，被告立即返还房屋；2.判令被告立即支付至解除租赁关系之日止拖欠原告的租赁费197499.94元（自2014年8月11日暂计算至2015年9月30日）；3.判令被告每月按69940元赔偿原告自双方解除租赁关系之日至被告实际返还房屋之日止的损失；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月，被告租赁了原告所有的位于本市花山区房屋用于经营，月租金14167元，租期一年。双方签订了《房屋租赁合同》，租赁期满后双方未再签订书面合同，但被告一直实际租用该房屋。现因原告决定对老生产区进行整体改造，2015年8月28日向被告送达了《关于解除租赁合同的通知》，告知被告自2015年10月1日起终止双方租赁合同关系，要求其在2015年10月1日前搬离，并告知其10月1日起将停止供水、供电。现被告拖欠租金，并至今未交还房屋，严重影响了原告对老生产区的整体改造，给原告造成极大损失，故诉至法院。

上亿咖啡商贸公司辩称，1.本公司与原告的租赁合同始于2007年，已经承租了十年，上述合同租赁期限均是一年或两年，合同到期后，双方均无任何异议继续签订租赁合同，并非临时性租赁；2.原告与被告的合同于2015年12月31日到期，其以整体改造利用为由提前解除合同，实际上是将涉案房屋转租给他人，故是一种根本违约行为；3.被告不存在拖欠租金行为；4.原告的违约行为给被告造成了极大的经济损失。

上亿咖啡商贸公司向本院提出反诉请求：1.判令马鞍山矿院赔偿反诉原告经济损失300万元；2.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：自2007年起，反诉原告一直租赁马鞍山矿院所有的位于花山区湖北东路1599号房屋进行经营，并连续租赁了近10年的时间。此间，双方通过不断签订租赁合同的形式将这种租赁关系固定化、长期化。2013年－2014年，反诉原告花费巨额资金对案涉房屋进行装饰装修，马鞍山矿院对反诉原告的装饰装修行为给予了积极的配合，并继续按照惯例与反诉原告签订了租赁合同。2015年8月，马鞍山矿院在双方租赁合同尚未到期的情况下单方解除合同，并于2015年10月16日对反诉原告所承租房屋强行停水、停电，目的是将涉案房屋转租给他人，给反诉原告造成了极大的经济损失。

马鞍山矿院辩称，1.反诉原告诉请300万元损失无任何依据；2.反诉原告在2012年之前未与反诉被告签订合同，之后签订的合同均为短期，临时性的，没有形成固定化、长期化的租赁关系；3.根据最高院的规定，未经出租人同意装修的损失，出租人无赔偿义务；4.反诉原告的装修发生在2013年10月，系双方合同即将结束，主观上具有恶意。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月1日,上亿咖啡商贸公司与马鞍山矿院签订了1份《房屋租赁合同》，约定上亿咖啡商贸公司承租马鞍山矿院所有的花山区湖北东路1599号房屋用于经营，租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，月租金14167元。2013年11月1日，双方又续签了上述租赁合同，约定租赁期限为2014年1月1日至2015年12月31日。另双方合同还约定租赁的房屋存在政府或矿院征用拆迁预期，原则为临时性租赁，双方均无条件服从，承租户不得向出租方索取任何费用，但出租方同意退还未到期部分的租金。合同签订后，上亿咖啡商贸公司依约交纳租金至2014年8月11日。2015年8月底，马鞍山矿院以老生产区进行整体改造为由，通知所有承租户于2015年9月30日前处理好相关事宜，并完成搬迁工作，2015年10月1日起租赁合同终止，同时水、电停止供送。2015年10月16日，马鞍山矿院停止了对上亿咖啡商贸公司承租房屋的水、电供送。

另查明，2015年8月31日，马鞍山矿院与马鞍山创客加文化创意产业园投资有限公司（以下简称创客加公司）签订《租赁合同》，约定了马鞍山矿院将位于马鞍山市亩范围内的房屋（包括涉案房屋）及附属设施出租给创客加公司，租赁期限20年（暂定自2015年10月10日至2035年10月9日），第一年为建设期，年租金6000000元全额免收，2016年10月10日至2021年10月9日年租金为6000000元等内容。

本案在审理过程中，上亿咖啡商贸公司自行委托安徽金诚工程咨询有限公司对涉案房屋的装修损失进行评估，评估价格为1555325.71元。

本院认为，上亿咖啡商贸公司与马鞍山矿院签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日到期后，双方未再签订书面合同，也未形成不定期租赁关系，故双方的租赁关系终止，上亿咖啡商贸公司在合同终止后，应当返还租赁的房屋。因此，马鞍山矿院主张的要求上亿咖啡商贸公司返还租赁房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。

关于上亿咖啡商贸公司反诉要求赔偿损失的主张。本院认为，本案马鞍山矿院提前解除合同的原因系与他人签订整体租赁合同，而非合同约定的政府或矿院拆迁事宜，其单方提出解除合同没有法律依据。马鞍山矿院另主张上亿咖啡商贸公司未按时交纳租金，故依法解除合同，本院认为，根据《合同法》第二百二十七条规定，出租人因承租人拖欠租金解除合同，应首先进行催要，要求其在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人才可以解除合同。本案中，马鞍山矿院在上亿咖啡商贸公司拖欠租金时并未进行催要，且在通知上亿咖啡商贸公司提前解除合同时也未提及拖欠租金之事，故对上亿咖啡商贸公司辩称双方协商同意暂付租金的事实，本院予以采纳。马鞍山矿院主张以拖欠租金为由解除合同，本院不予支持。马鞍山矿院在案涉房屋租赁合同关系尚未解除前，即于2015年10月16日停止了对涉案房屋的水、电供送，不仅违反了合同义务，亦违反了诚实信用原则，给上亿咖啡商贸公司的正常经营造成影响，故上亿咖啡商贸公司反诉要求其赔偿损失，本院予以支持。关于应赔偿损失的范围及数额的认定。因马鞍山矿院承担赔偿责任的原因是其在合同租赁期间停止了对该租赁物范围内的水、电供送，因此，其应赔偿损失的范围为2015年10月16日停水、停电开始之日至租赁合同到期之日。因现有资料无法确定上亿咖啡商贸公司的经营损失数额，但鉴于该期间上亿咖啡商贸公司经营受停水、停电影响，经营损失是客观存在的，综合考虑到上亿咖啡商贸公司的经营行业、面积等，本院认为上亿咖啡商贸公司主张的1000元/天的利润基本合理，故予以认定，根据租赁合同剩余天数，确定上亿咖啡商贸公司经营损失为77000元（77天*1000元/天）。关于反诉原告主张的商标使用费系在经营活动中必须支出的费用，也应属于反诉原告的损失范围，根据租赁合同天数，确定为6853元（77天*89元/天）。关于装修损失，本院认为，从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定看，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担；即使因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，也是以承租人经出租人同意装饰装修为前提。本案中，上亿咖啡商贸公司并未举证证实其装修已经过马鞍山矿院的同意，故要求马鞍山矿院赔偿其装修损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，马鞍山矿院应赔偿上亿咖啡商贸公司损失83853元。

关于马鞍山矿院主张房租和占用损失。本院认为，支付租金系承租人应尽的主要义务，因上亿咖啡商贸公司拖欠马鞍山矿院租金，马鞍山矿院向本院主张权利，本院予以支持。根据庭审查明的情况，上亿咖啡商贸公司应向马鞍山矿院支付2014年8月11日至2015年10月15日止的租金。2015年10月16日至2015年12月31日期间，马鞍山矿院违约对上亿咖啡商贸公司停水、停电，致使其无法正常经营，故马鞍山矿院主张该期间的房租，本院不予支持。关于合同到期后，上亿咖啡商贸公司未按约定返还租赁物给马鞍山矿院造成的损失，马鞍山矿院可基于物权另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决如下:

一、被告马鞍山上亿咖啡商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将其占用的马鞍山市花山区湖北东路1599号房屋返还给原告中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司；

二、被告马鞍山上亿咖啡商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司支付2014年8月11日至2015年10月15日止的租金（按每月14167元计算）；

三、反诉被告中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告马鞍山上亿咖啡商贸有限公司经济损失83853元；

四、驳回原告中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司和反诉原告马鞍山上亿咖啡商贸有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费5312元,由原告中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司负担1000元，被告马鞍山上亿咖啡商贸有限公司负担4312元；反诉案件受理费30300元（缓交），由反诉原告马鞍山上亿咖啡商贸有限公司负担28300元，由反诉被告中钢集团马鞍山矿山研究院有限公司负担2000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。

审　判　长　　陶家平

人民陪审员　　傅　强

人民陪审员　　高钏翔

二〇一九年十二月二十七日

书　记　员　　何　璐

附：本案适用法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。