裕亿纸业（上海）有限公司与上海衡靓民防设备机电配套有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）青民三（民）初字第17号

原告（反诉被告）裕亿纸业（上海）有限公司。

法定代表人于洪鹏，总经理。

委托代理人田洋波，男，在裕亿纸业（上海）有限公司工作。

委托代理人卢翠新，上海申浩律师事务所律师。

被告（反诉原告）上海衡靓民防设备机电配套有限公司。

法定代表人冯毅，董事长。

委托代理人冯国华，男，在上海衡靓民防设备机电配套有限公司工作。

委托代理人周洵杨，上海市联诚律师事务所律师。

原告裕亿纸业（上海）有限公司诉被告上海衡靓民防设备机电配套有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。同日，原告向本院提出财产保全申请，本院依法作出保全裁定。本院于2015年1月16日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人田洋波、卢翠新，被告委托代理人冯国华、周洵杨到庭参加诉讼。被告提起反诉，本院于2015年2月6日予以受理。本院于2015年4月16日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人田洋波、卢翠新，被告委托代理人冯国华、周洵杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告裕亿纸业（上海）有限公司诉称：2014年10月24日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将承租的位于上海市青浦区崧泽大道X号房屋其中的第2（门卫室）第6栋厂房租赁给被告，租赁期限自2014年12月20日至2020年2月14日止，租赁面积6，080.71平方米，月租金人民币144，264.84元，租金押3付2，支付方式为每两个月付一次，于下两个月开始月份的前十天为租金支付日，租赁合同经双方签字盖章后生效。合同签订后，被告支付了3个月押金432，794.52元，原告为了将租赁厂房腾空，将原存放于租赁厂房内的一条生产线低价转卖，并对公司经营规划和生产布局进行了重大调整，同时将自用的厂房和办公区域进行了重新改造和装修。但是被告无视合同约定，在第一期租金支付日即2014年12月10日未支付租金，并且对原告催促其来办理接收厂房手续置之不理，甚至于2014年12月14日发函要求提前终止租赁合同。原告认为被告的行为属于恶意违约，已经严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大经济损失。故原告诉至本院请求判令：1、被告继续履行与原告签订的《厂房租赁合同》；2、被告支付原告拖欠的租金288，529.69元及滞纳金2，885.30元。本案受理费由被告承担。在案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告在2014年10月24日签订的《厂房租赁合同》；2、被告支付租金（以月租金144，264.84元为标准，自2014年12月20日计算至合同解除日止）及滞纳金（以拖欠租金的0.1%每日计算，自2014年12月20日计算至合同解除之日止）；3、被告支付原告违约金865，589.06元；4、被告赔偿违约损失1，231，799.81元（其中包括租金损失799，005.29元和原告重新出租房屋的3个月寻租期432，794.52元）。

被告上海衡靓民防设备机电配套有限公司辩称：1、同意解除合同。被告已于2014年12月14日向原告书面要求解除合同，现原告要求解除合同，被告反诉也要求解除合同，故原、被告属于双方协商一致解除合同；2、不同意原告的其余诉讼请求。租赁合同约定原告应于2014年11月30日前将系争房屋交付被告，但是被告在2014年12月3日至系争房屋查看，发现原告仍未将厂房清空，2015年1月13日被告再次到系争房屋查看，系争房屋仍由原告占有使用，故原告违约在先。原告第三项违约金诉请是按照合同第六条约定，但是第六条约定的是定金罚则，租赁合同中没有约定定金，被告缴纳的是押金。原告违约未按期交房，故原告的其余诉讼请求均无法律依据。

被告上海衡靓民防设备机电配套有限公司认为原告未按约交付房屋，故提起反诉请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告在2014年10月24日签订的《厂房租赁合同》；2、反诉被告返还反诉原告押金432，794.52元；3、反诉被告支付反诉原告违约金8万元。本案反诉费由反诉被告承担。

反诉被告裕亿纸业（上海）有限公司辩称：不同意反诉原告的反诉请求。1、反诉被告在2014年11月底至12月初多次联系反诉原告要求收房，且反诉被告已经在2014年12月6日腾空房屋，故逾期交房的责任在反诉原告；2、租赁合同约定，反诉被告延期交房的，租赁期限顺延；3、反诉原告解除合同的理由主要是环评没有通过，反诉原告无证据证明反诉被告承诺协助办理环评；4、被告与案外人履行租赁合同的租赁面积不符合标准。

经开庭审理查明：2014年10月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方已于2009年2月15日起承租青浦区崧泽大道X号房屋并订立租赁合同，甲方承租的房屋总建筑面积15，363平方米，房屋产权人为摩登精密塑胶模具（上海）有限公司（以下简称“摩登公司”），权证编号略。甲方的租赁期自2009年2月15日至2020年2月14日。甲方与业主的租赁合同约定甲方有权因生产经营调整对多余的厂房面积进行转租。乙方租赁的房屋为第2（门卫室）第6栋厂房，面积6，080.71平方米。用途为工业用途。甲方应于2014年11月30日前将房屋交付乙方，双方签字办理交房手续，交房期延迟，租赁期限相应延长，顺延期间免租金。厂房租金为0.78元／日，月租金为144，264.84元，两个月租金为288，529.69元，年租金为1，731，178.14元。租金由第二年开始年递增3%。本合同自订立之日起3日内乙方应支付3个月租金的押金计432，794.53元，此项押金待合同终止时无息退还给乙方。租金押3付2，每两个月支付一次，下两个月开始月份的前十天为租金的支付日。乙方累计拖欠租金10天以上的，甲方可终止合同并回收厂房，没收定金，造成甲方损失，乙方负责赔偿损失。租赁期内，任何一方不得单方面终止本合同，如乙方提出提前终止本合同，则须提前3个月以书面形式向另一方提出，双方签订终止协议，如未经对方同意而单方面解除合同的，则按定金金额双倍承担违约金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年租金的8%作为违约金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方有权按被拖欠租金金额的0.1%向乙方加收滞纳金。合同签订后，被告支付原告押金432，794.52元。

2014年11月19日被告向原告委托代理人田洋波发送短信，内容为：“田经理，请你向于总汇报我们12月1日上午准时过来接收办公区和厂房，如果有其他后果由贵方自负！我们拖不起！”

2014年12月8日，原告委托代理人田洋波向被告委托代理人冯国华发送短信，内容为：“冯总！您好！车间于六号已全部清空！您可以安排人员安装设备了！来之前请与我联系！裕亿田洋波。”被告收到该短信后未及时去系争房屋查看。

2014年12月14日，被告向原告发函，表示直至2014年12月5日，原告在租赁车间仍在生产，无法按时移交厂房，被告拍了照并摄像。此前被告发送短信催原告，明确要求在12月1日按时交房，均没有得到回复。其次，被告在租赁时明确提出要有环境评估，原告表示没问题并介绍了一位专做环评的王先生给被告，被告联系了王先生，王先生表示肯定没问题，被告才签订合同。现出乎双方预料，环评无法做出来了，通不过环评，被告无法投入生产，租赁厂房的目的无法实现。无奈被告书面提出终止合同，希望原告予以谅解并退还押金。原告于2014年12月16日收到解约函，但是未同意解约。

2014年12月23日，被告（乙方）与案外人上海万荣起重机械设备有限公司（甲方）签订《厂房租用协议书》，约定乙方租用甲方生产基地用以制作民防配套设备及仓库和办公场所。甲方提供场地及车间内现有的行车使用权。室内车间及办公场所总面积3，748平方米，租赁期5年，自2014年1月1日起至2019年12月31日止，租金前两年按每天每平方0.7元计算。甲方同等条件的租赁费约为每天每平方米0.85元，考虑到甲乙双方合作是以厂房租赁＋产品合作模式，因此双方议定优惠租金为每天每平方0.7元。被告自认2014年12月3日后即开始另行寻找租赁房屋。

2015年1月13日，被告拍摄了系争房屋照片，显示房屋内仍有部分物品，原告表示由于被告迟迟不予收房，故在系争房屋内堆放了部分生产资料和车辆，可以快速清空。

另查明，本案系争房屋产权人系摩登公司，2009年原告与摩登公司签订《厂房租赁合同》，约定原告承租青浦区工业园区崧泽大道8618号共3幢厂房。租赁期限自2009年2月15日至2020年2月14日。摩登公司同意原告因生产经营调整而对多余的厂房面积进行转租。

在案件审理过程中，原、被告一致表示若法院认为被告应当支付原告违约金等钱款，被告支付的押金同意直接予以抵扣。经本院释明，原告表示若法院认定违约金和实际损失不能同时主张，原告认为实际损失高于违约金，要求按照实际损失计算。如果法院认定实际损失低于违约金，则按照违约金计算。

以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的厂房租赁合同、进账单、解约函及邮寄凭证、手机短信、通话详单、照片，被告提供的检测公告、买卖安装合同、短信、照片等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。

原告认为：1、2014年11月27日至2014年12月3日期间，原告多次电话通知被告接收房屋，被告未前来收房，且被告在2014年12月1日至3日期间未至系争房屋查看，也未与原告联系。2014年12月6日原告将系争房屋腾空并于2014年12月8日短信通知被告收房，被告置之不理。根据合同约定，允许延期交房，租期相应顺延，故原告并未违约，被告也无权以此解除合同。另原、被告口头约定免租期内双方均可使用系争房屋；2、2014年12月14日被告发出的解约函可以看出被告解除事由主要是无法通过环评导致无法生产。原告仅向被告介绍了办理环评的人，环评由被告自行办理，至于环评无法办理的原因，原告不清楚；3、被告已经与案外人另行签订租赁合同并实际履行，构成根本违约，原告租赁合同目的无法实现，有权解除合同。根据合同第六条约定，被告未经原告同意单方解除合同，应按照押金双倍支付违约金。原告另行寻租至少需要3个月的时间，故被告应当赔偿3个月租金损失。原告目前不得不面临降价出租，租金差价损失系被告造成，应当参照被告与案外人的租赁价格确定差价损失。为此原告提供了2014年12月6日的厂房照片和通话记录。被告对照片真实性不认可，认为无法看出地点和时间，且与被告2015年1月13日拍摄的照片不一致。被告对通话记录无异议，但是认为通话内容系被告要求原告交房。

被告认为：1、被告系生产民防设备的企业，生产样品时间非常紧迫，故合同约定2014年11月30日必须交房，只有在交房有保障的情况下被告才会签订租赁合同。合同系原告草拟的，被告在签订合同时没有看清楚合同中约定交房迟延，租赁期顺延的约定；2、被告2014年12月1日、12月3日去查看系争房屋，发现原告仍在生产，被告即另行寻找房屋租赁。12月8日原告发短信说房屋已经腾空，被告未去房屋查看，因为已经对原告交房不信任了，且被告已经与下家洽谈好另行租赁房屋。原、被告并无口头约定免租期双方均可使用系争房屋；3、被告有权解除合同，解约理由包括原告逾期交房和房屋环评无法通过，被告无法正式生产。签约前原告明确表示环评肯定能办出来，并且介绍了王某为被告办理环评，但是之后王某告知环评无法办出，被告的注册地需要迁至系争房屋，而原注册地不愿意配合办理相应手续；4、本案系原告违约，故应根据合同约定支付年租金的8%违约金，现被告仅主张8万元。因原、被告之间并未支付定金，故不适用合同第六条的定金罚则。被告无违约行为，故不应当支付违约金和赔偿损失。为此被告提供了照片和视频证明2014年12月1日和3日被告至系争房屋查看发现原告仍在生产。原告对照片和视频均不予认可，认为无法看出拍摄时间，被告在此期间也未至现场查看，也未与原告联系。

根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方理应按照合同约定履行。合同约定原告应于2014年11月30日前交房，根据原告短信内容，本院有理由相信原告最早于2014年12月6日方清空系争房屋，属于迟延交房，构成违约。但合同同时约定交房迟延时租赁期限顺延。被告表示生产时间紧迫，要求原告准时交房，否则不会租赁房屋，但是并未就此在合同中作出特别约定。被告在12月3日之后即另行寻找租赁房屋，在原告通知收房后也未积极主动去系争房屋查看，怠于继续履行合同，故被告无权以原告迟延交房为由主张解除合同。被告提出的环评问题，双方认可应由被告自行办理，且被告陈述的环评无法办理原因系原注册地不配合办理迁出手续，与原告无关，故环评无法办理的后果由被告自行承担。综上，被告无权依照上述两个理由解除合同。被告自认12月3日后即另行寻租，12月14日发函要求解约，也未按约支付租金，被告以其行为明确表示不再继续履行合同，原告要求解除合同，本院予以支持。原告在案件审理过程中变更诉讼请求要求解除合同，被告于2015年3月24日收到原告的变更诉请材料，故原、被告之间的租赁合同于2015年3月24日解除。被告实际并未接受和使用系争房屋，且原告自认在系争房屋内堆放物品，故原告要求被告支付房屋租金的请求本院不予支持。原、被告在合同中并未约定定金金额，所支付的钱款均显示为押金，故合同第六条约定并不能推定定金即为押金，不适用于本案情形。本案租赁合同解除系被告原因所致，但原告不能基于此同时主张违约金和实际损失，经释明后原告表示以金额高的为准，本院参照双方的过错程度，房屋租赁的市场惯例、实际损失等酌情认定被告应当支付原告相当于3个月租金的费用。被告已经支付了3个月租金的押金，合同解除后押金应于退还，原、被告一致同意押金直接抵扣违约金等钱款，故该押金可以直接冲抵原告的损失。原告提出的另行出租价格会降低，要求赔偿剩余租期的租金价格差，无事实和法律依据，本院不予认可。原告表示双方口头约定免租期可以同时使用系争房屋，无相关证据予以证明，本院不予认可。原告迟延交房，应当按照合同约定支付违约金的责任，现被告仅主张8万元违约金，与法无悖，本院予以认可。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：

一、原告裕亿纸业（上海）有限公司与被告上海衡靓民防设备机电配套有限公司在2014年10月24日签订的《厂房租赁合同》于2015年3月24日解除；

二、被告上海衡靓民防设备机电配套有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告裕亿纸业（上海）有限公司租金损失432，794.52元；

三、反诉被告裕亿纸业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海衡靓民防设备机电配套有限公司押金432，794.52元；

四、反诉被告裕亿纸业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海衡靓民防设备机电配套有限公司违约金80，000元；

五、原告裕亿纸业（上海）有限公司的其余诉讼请求不予支持；

六、反诉原告上海衡靓民防设备机电配套有限公司其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费15，926元，减半收取计7，963元，由原告负担4，028元，被告负担3，935元；反诉受理费4，503.90元，由反诉原告负担40元，反诉被告负担4，463.90元；保全费1，977元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员　金　艳

二〇一五年五月六日

书　记　员　赵晖晖

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。