成都美视达科技有限公司（原成都中铁二局美视达科技有限公司）、四川逸岭锦江物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）川01民终2197号

上诉人（原审被告）成都美视达科技有限公司（原成都中铁二局美视达科技有限公司）。住所地：四川省成都市金牛区花照壁中横街*号*栋***层。

法定代表人寇勇，董事长兼总经理。

委托代理人邓辉，四川衡平律师事务律师。

委托代理人徐路平，四川衡平律师事务律师。

被上诉人（原审原告）四川逸岭锦江物业服务有限公司。住所地：四川省成都市武侯区二环路南四段**号。

法定代表人舒阳全，总经理。

委托代理人代小丽，系公司工作人员。

委托代理人官婷，四川金迪律师事务所律师。

上诉人成都美视达科技有限公司（以下简称美视达公司）因与被上诉人四川逸岭锦江物业服务有限公司（以下简称逸岭锦江物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初2019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审判决经审理查明，美视达公司购买成都泰逸置业有限公司开发销售的位于都江堰市泰逸·青城山水（逸岭·锦江）21幢房屋，建筑面积为690.27平方米。2013年4月30日，逸岭锦江物业（甲方）与美视达公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，载明美视达公司所购前述房屋为别墅，建筑面积为690.27平方米，逸岭锦江物业提供物业服务，包括对房屋共用部位及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和次序的活动等内容，美视达公司按4元／平方米／月缴纳物业服务费，并在前一期物业服务费到期前15天内预付后一年的费用，并约定“一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日千分之一交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至交清应交费用。”。

美视达公司按照692.81平方米的面积标准缴纳了案涉房屋2015年、2016年全年的物业服务费，后未再缴纳物业服务费。2017年10月18日，逸岭锦江物业在案涉房屋门口张贴《催费通知书》，催缴物业服务费,亦向美视达公司邮寄律师函。

原审庭审中，逸岭锦江物业与美视达公司均确认案涉房屋在2015年、2016年因多计算了案涉房屋面积，故美视达公司共计多缴纳了物业服务费447.04元，逸岭锦江物业主张在缴纳该次物业服务费时予以抵扣，美视达公司亦对该计算方式无异议。

另查明，美视达公司因逸岭锦江物业电力维修接线错误导致其案涉房屋内家用电器受损，因而产生维修费等财产损害赔偿纠纷一案已由原审法院（2018）川0181民初2482号案件受理。

上述事实有双方当事人的陈述及逸岭锦江物业提供的以下证据：1、双方身份信息；2、《商品房买卖合同》；3、《前期物业服务协议临时管理规约》；4、催费通知书；5、快递单；美视达公司提交的房屋所有权证等证据在案佐证，原审判决予以确认。

原审判决认为，逸岭锦江物业与美视达公司之间的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，逸岭锦江物业工商登记的经营范围包含物业管理等，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，美视达公司应当履行《前期物业服务协议》载明的支付物业服务费的义务。因此，对逸岭锦江物业要求美视达公司支付2017年1月1日至2018年2月28日欠缴的物业服务费的主张原审判决予以支持，其金额应为38655.12元（4元/平方米/月×690.27平方米×14月）。鉴于双方在庭审中均认可美视达公司原在缴纳2015年及2016年的物业服务费时多缴纳的447.04元在本案中予以抵扣，故，原审判决认定美视达公司应当向逸岭锦江物业缴纳2017年1月1日至2018年2月28日的物业服务费38208.08元（38655.12元－447.04元）。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，原审判决综合本案所涉合同的实际履行情况、当事人的违约情形及逸岭锦江物业的损失情况等，对逸岭锦江物业主张的违约金酌情调减为650元。

对美视达公司关于逸岭锦江物业违反约定，没有召开业主大会、征得业主同意，以修建物业用房为由，占有小区公共绿地，修建房屋用于私人居住，长期侵犯小区业主的权利的抗辩，原审判决认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，美视达公司仅提供案涉房屋所在小区内的照片五张，并不能证明其主张；且《前期物业服务协议》中对逸岭锦江物业违约行为的约定，并无扣减相应物业服务费的内容。同时，对美视达公司关于逸岭锦江物业未尽维修管理义务，在维修变电站时接错线路，导致美视达公司20、21栋房屋内大部分家电受损，产生维修费用，并造成损失的抗辩，原审判决认为，该纠纷已由原审法院（2018）川0181民初2482号案件受理，因此在本案中不予处理。故，对美视达公司的前述抗辩原审判决均不予采信。

综上所述，原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、美视达公司于判决生效之日起十日内向逸岭锦江物业支付欠付的2017年1月1日至2018年2月28日的物业服务费38208.08元；二、美视达公司于判决生效之日起十日内向逸岭锦江物业支付违约金650元；三、驳回逸岭锦江物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费798元，减半收取399元，由美视达公司负担。

美视达公司不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人作为案涉小区的物业管理单位，公然违反法律规定及物业协议约定占地私盖违章建筑，长期侵害小区全体业主合法权益；被上诉人未尽合同约定的善良管理人的义务给上诉人造成了严重经济损失，影响上诉人日常生活，应当予以减免物业费。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。

被上诉人逸岭锦江物业辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院二审查明的事实与一审判决一致。

本院认为，逸岭锦江物业与美视达公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按约履行。逸岭锦江物业为案涉小区提供了物业服务，美视达公司应当支付物业服务费。美视达公司主张逸岭锦江物业私盖违章建筑，长期侵害小区全体业主的合法权益，没有履行物业服务协议约定的合同义务，可要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此为由不交或少交物业费没有事实和法律依据。同时，美视达公司关于逸岭锦江物业未尽维护管理义务造成损失，应承担相应违约责任的主张，其已经另案主张，本案中不予处理。综上，上诉人美视达公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费798元由上诉人成都美视达科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　喻小岷

审判员　　李　亚

审判员　　盛　莉

二〇一九年四月二十二日

书记员　　陈　悦