荆州市中石恒通机械制造有限公司、某某三才农业综合开发有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省荆州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂10民终156号 上诉人（原审原告）：荆州市中石恒通机械制造有限公司，住所地：***斗湖堤镇潺陵大道16号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，***正义法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：***三才农业综合开发有限公司，住所地：***狮子口镇双马村。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***、***，湖北***师事务所律师。 上诉人荆州市中石恒通机械制造有限公司因与上诉人***三才农业综合开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服***人民法院（2021）鄂1022民初1383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荆州市中石恒通机械制造有限公司上诉请求：一、维持***人民法院（2021）鄂1022民初1383号民事判决第一项、第二项判决；依法撤销第三项、第四项判决，改判被上诉人赔偿上诉人可得利益损失330660元。二、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院没有依法保护上诉人对法定损失的赔偿请求。一审法院既然已经认定被上诉单方终止《租赁合同》的履行构成根本违约，同时认定该合同履行后上诉人的可得利益（租金损失）为人民币330660元。就应该根据《民法典》第584条的规定判定被上诉人赔偿。可一审法院却不知从哪里搬来一个什么“可预见性规则”和“减轻损失规则”对《民法典》第584条的规定进行了打折。上诉人认为一审判决存在如下错误：1、《民法典》第584条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。该规定是明确的，具体的。不容法官自由裁量。对具体、明确的法律规定打折就是有法不依。2、一审法院对法条打折的依据来源于主观判断，即：解除合同判决生效后，“原告将租赁物恢复原状继续出租存在极大的可能”。其错误在于把“可能”当成了必然，把不定性当成了肯定性。其实最高人民法院对类似的情况作过指导意见，即判决后如发生继续出租的，被告可以通过诉讼救济渠道要求返还减少的损失。这祥既公平又不失法律原则。3、一审法院将本案的具体损失数额作了不确定的数学函数式判决，而判决文书生效的时间成了这个函数式的变量。即生效的时间越快则损失越少，生效时间越长则应赔的损失就越大。换言之，本案损失的大小跟法院相关联。即法院及时判决生效就几乎没有损失，法院判决生效的时间越长损失就越大。这样一审法院既是本案的裁判员，又成了本案被告的运动员。这样的判决实在令人遗憾。4、一审法院没有判令被上诉人赔偿上诉人分文可得利益损失（恢复租赁物原状损失除外），根据一审判决，本案合同解除期为判决生效之日。那么，判决生效之前均为合同期。合同期是应缴租金。一审也只判付了应缴的租金（恢复租赁物原状损失除外）。合同期内付租金是应得利益不是可得利益。根据一审判决在***租赁合同的租赁方只要**了占用期间的租赁金可以随便终止合同而不需要承担违约责任。二、一审过程中，上诉人向一审法院提供了最高人民法院（2020）最高法民申2309号《民事裁定书》和辽宁省（2019）辽民终532号《民事判决书》。该文书所涉案件与本案高度相似。一审法院理应参照判决。可一审却作了另类判决，违反了《最高人民法院关于案例指导工作的规定》综上，一审法院没有正确适用法律，请求二审依法改判***三才农业综合开发有限公司辩称，中石恒通所提交的辽宁公司的案例与本案在事实上和本质上存在巨大差异，不能作为本案的参考判决，从表象上看，两案件均存在租赁物重新租赁前有实际空置期，且重新出租部分与原租金存在价差，且均有部分空置未出租，但是对比两案事实，在辽宁案中租赁物本身就是按照承租人的要求建设的购物中心，本身就属于量身订做的租赁物，为履行该合同在履行前投入了大量的改造和增加租赁物设施费用和手续费用，但在本案中出租物为出租人原有的车间，为履行本合同出租方并未做专项投入，另外从租赁物的结构上看，辽宁案中租赁物为负一层整体结构，但在本案中租赁物为三层独立结构，基于以上事实的不同，两案件在本质上也存在以下三方面的不同，第一方面，空置期的长短、租赁物重新出租的价差以及空置面积与租赁合同的解除因果关系不同，在辽宁案中对于按照承租方要求建造的承租中心很难满足其他承租人的要求，重新寻租的租期会更长，满足其他承租人要求的可能性更小，为尽可能节省损失实现整体利益最大化，出租人不得不降低价格，甚至为了满足承租的需求空置部分面积，因此在辽宁案中空置期的长短、租赁重新出租的价差、以及空置面积和租赁物的解除有直接因果关系，但是在本案中租赁是以原来的状态重新出租，租赁价格是出租人与案外人重新协商，是市场经济所致的商业行为，而该房屋为三层独立结构，出租人可以选择整体出租也可以选择分开出租，由出租人的意志和需求决定，因此在本案中重新出租的价差和空置期的价差没有直接因果关系。第二点本质上的区别是可得利益本质上的不同，辽宁案中出租方为了履行20年的出租合同已经作了前期大量投入，所以在承租方单方违约要求解除合同的情况下，出租方存在请求全部合同租期内的租金作为可得利益的基础，但是在本案中出租方并未在合同履行前做任何专项投入，合同解除后租赁物由案外人占有，也已经丧失了从三才公司获得可得利益的基础。第三点本质上的不同是可预见的损失范围不同，守约方要求违约方赔偿的损失应该限制在订立合同时可预见的合同范围内，辽宁案中出租方前期的巨大投入是双方在签订合同时可以直接预见的损失范围，而前期投入能从租金中回收，因此违约给出租方造成的损失应该以租赁空置的损失和价差为限，但是在本案中承租人在要求解除合同时不可能预见剩余合同期内房屋无法出租，按照商业惯例能预见仅是1-2个月重新出租的资金损失，因此，中石恒通公司不能以辽宁案为参考案例计算其可得利益损失330660元。 ***三才农业综合开发有限公司上诉请求：1、依法撤销***人民法院（2021）鄂1022民初1383号民事判决；2、在查明案件事实的基础上依法予以改判：3、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决解除案涉《租赁合同》与其查明的基本事实不符。案涉《租赁合同》已经于2021年5月10日事实上解除，对于被上诉人的第一项诉讼请求，原审法院根据查明的案件事实予以确认即可，但一审法院没有据实确认案涉《租赁合同》的解除，这不仅将已确定的合同解除时间置于不确定状态，而且与其已查明的案件事实相冲突。原审查明：2020年4月5日原告与被告签订《租赁合同》，租赁期限为三年，至2021年5月4日第一个租赁年度届满；上诉人在2021年5月10日将物品搬离房屋，且上诉人在对房屋的添置物进行拆除时，与被上诉人就赔偿事宜发生争执并报警处理。另查明：2021年6月8日，被上诉人将租赁房屋部分出租给案外人荆州市巨奥新能源科技有限公司。（一）合同解除时间因一审判决而不确定。如前所引一审判决认定的事实，第一个租赁年度期满是2021年5月4日，期满前上诉人即以口头方式通知被上诉人仅租1年不再续租；2021年5月10日，上诉人不仅短信通知被上诉人协商搬迁，且在搬迁过程中双方发生争执：2021年6月8日被上诉人将案涉租赁房屋出租给案外人；审法院于2021年12月15日作出解除判决。根据一审判决指引，合同解除这一事实的确定时间究竟是哪年哪月哪日？是第一个租赁年度期届满之日，是上诉人搬离租赁场所之日，还是一审判决作出之日，抑或是判决生效之日？被上诉人明知上诉人要求解除合同且已搬走物品，且被上诉人在接收案涉租赁房屋后不到一个月的时间内就将案涉租赁房屋中的一部分与新的承租方签订了《租赁合同》，被上诉人另行出租的行为足以证明其与上诉人所签租赁合同已经事实上解除。一审法院理当清楚被上诉人对于解除合同的赔偿事宜未与上诉人达成合意与合同事实上是否解除是两个不同的概念，为何不能根据已查明的事实确认合同解除时间为2021年5月10日，反而让其处于不确定的游离状态。（二）一审判决第一项没有平衡双方的法益。诉讼中法院应当平等地保护各方主体的合法权益，这是一个起码的裁判原则。一审法院在大胆作出该项判决的同时，是否考量过保护上诉人的合法权益。如果被上诉人与上诉人的《租赁合同》不是事实上已解除，被上诉人就根本无权与第三人签订新的《租赁合同》。否则，被上诉人另行与他人签订《租赁合同》的行为就不仅仅是对原《租赁合同》的违约，且同时构成对上诉人的侵权。二、一审法院判决支持被上诉人恢复租赁物原状的工程造价费112117.87元没有事实和法律依据且鉴定程序违法。（一）一审法院捏造、枉顾事实。一审法院同时查明：2021年9月1日，因被告拆除房屋添置物时造成了房屋部分损坏，原告向本院申请对租赁房屋装修恢复原状进行工程造价鉴定。2021年9月24日，本院组织原、被告双方选择鉴定机构，确定由***华盛工程造价咨询有限公司进行鉴定，***华盛工程造价咨询有限公司接受委托后指派评估人员与原、被告双方到达现场进行勘验，本院司法技术科对现场损坏的部分经被告签字确认后，***华盛工程造价咨询有限公司对已确认损坏部分作出了《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为“可确定的造价结论意见为112117.87元，原告**了***华盛工程造价咨询有限公司5000元鉴定服务费。”前引文字存在捏造事实。无论是现场“勘验”时，还是“勘验”后，上诉人均未在确定损害范围的文件上签字确认，此可由鉴定人**的当庭***以佐证：“人民法院的司法鉴定委托书只委托对潺陵大道16号仓库租赁期间的装修恢复原状项目作出鉴定，但没有委托的具体范围。双方当事人到场勘察后，对于维修方案和范围没有签字。”虽然鉴定人****上诉人中途离开，但是实际情况是上诉人和被上诉人以及鉴定人一起离开勘验现场，鉴定人也未告知上诉人鉴定程序中勘验现场后需对维修方案和范围签字确认。一审法院显然枉顾了鉴定人的此段**。（二）鉴定程序违法。在上诉人与被上诉人没有就损害范围、维修方案予以共同确定的情况下，鉴定人无权自行确定维修范围和维修方案，何况***华盛工程造价咨询有限公司并无出具维修方案的资质。鉴定人自行确定维修范围、维修方案的行为已经超出了人民法院委托的范围，其作出的《工程造价鉴定意见书》不得作为本案判案依据。庭审中，虽然鉴定人在接收质询时说道，鉴定机构出具的征求意见稿，上诉人仅就价格提出了异议，对其他事项没有表达不同的意见。但需要说明的是：不能因为当事人的认知能力的局限就可以不顾案件事实，利用其无知而枉法裁判。原告律师出差回来后发现该份鉴定意见书存在问题，立即提出书面异议，并要求鉴定人出庭接受质询。对此一节，一审法院竟然可以漠视，断然认定：该意见程序合法，并未违背法律规定，被告也未提供相反的证据予以推翻该证据，故鉴定结论本院应予确认。（三）一审判决支持赔偿财产损失没有合同和法律依据。案涉《租赁合同》第三条第2项约定：如乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或者承担赔偿责任。第五条第2项约定：未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动，乙方对该房屋的装饰应以不损坏该房屋整体结构和设施为原则，并征得甲方同意。《民法典》第七百一十条规定：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。一审中被上诉人并没有就所谓“财产损失”系上诉人“不合理使用”、违背了“装饰应以不损坏该房屋整体结构和设施为原则”的约定进行举证（所拆物品系上诉自己添置）。鉴定人在《鉴定意见书》中确定的“财产损失范围”均属于上诉人行使用益物权的正当范围，没有改变房屋结构，更没有损坏相关设施。如果上诉人存在此等行为，为何被上诉人在上诉人进行装修并使用长达1年的时间里没有提出异议？ 空调及广告牌拆除后的钉孔、房间隔断时在地面打孔钻眼等无一不是正当地使用租赁物。但凡出于基本的良知与事实求是的办案精神，也可发现被上诉人的此项诉求既不合理，更不合法。对于上诉人的添置物的拆除义务合同并无相关约定，一审法院判决完全背离常识与基本生活经验，该项判决不符合合同约定和法律规定。（四）5000元鉴定费虽然实际发生，但不应由上诉人承担。被上诉人所主张的恢复原状的损失无事实和法律依据，程序违法，鉴定人所做之《鉴定意见》不能作为定案依据，那么由被上诉人向鉴定人**的5000元鉴定费判由上诉人承担便于法无据。三、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人租金损失严重违反类案同判原则，且致被上诉人双重获益。（一）一审法院严重违反类案同判原则。 2020年7月27日，为了统一法律适用，最高人民法院发布了《加强类案检索的指导意见（试行）》（自7月31日起试行）；2021年11月30日，最高人民法院又发布了《统一法律适用工作实施办法》（自12月1日起施行），各级人民应该严格遵照前述两个司法文件的规定，切实做到类案同判。但一审法院对本案的判决显然与前述文件精神相悖。被上诉人为寻找新的承租人而致房屋空置期间的损失及时间属于人民法院的自由裁量范围，但人民法院应该以事实为依据，以最高人民法院的类案为参考。上诉人查阅了近年来最高人民法院的类案判决（二审庭审一一出示），因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，人民法院予以支持，但一般控制在1-2个月，特殊情况下可能支持6个月（如出租人的房屋出租时是全新装修，重新出租需再次重新装修）。上诉人另查阅了北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》以及江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，两高院均规定因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。但原审2021年12月15日判决上诉人赔偿被上诉人租金损失从2021年5月5日计算到本判决生效之日止，远超司法实践所判决的时间上限，严重违反了类案同判原则。（二）一审法院此项判决致使被上诉人双重获益。 原审查明：2021年6月8日，被上诉人将租赁房屋部分出租给案外人荆州市巨奥新能源科技有限公司，租赁期限为自2021年8月1日至2026年7月31日，收取租金为157500元。在卷庭审笔录被上诉人**：证据二减少损失与荆州新能源签订的合同，冲减被告造成的损失157500元。一审法院设定案涉租赁房屋自合同事实上解除后完全空置，（2021年5月5日至2023年5月4日），从而判决上诉人赔偿被上诉人的租金损失（按照244088元/年计算从2021年5月5日至本判决生效之日止的租金，且最多不超过330660元），此种设定不符合常理，这可由第一楼在不到一个月时间内即已对外出租予以佐证。退一步讲，即使一审法院的设定成立，但房屋一楼已经重新出租，被上诉人已经拿到了157500元租金，且被上诉人明确表明全额冲抵上诉人造成的损失，对于已出租的一楼其损失何来之有？依此判决被上诉人因案涉租赁合同事实上已经解除而整体收回房屋的用益物权，其中已重新出租的一楼自2021年8月1日起不仅可以拿到案外人的租金，同时还可以拿到上诉人赔偿的租金；暂时未出租的二楼、三楼随时可以对外出租获取租金（至少已经事实上取得其剩余租赁期限的时间价值），故此判项对于被上诉人来讲存在着双重获益的问题。还应当指出的是：一审法院第三项判决变相诱导上诉人放弃上诉权。如果不上诉，则租金损失自2021年5月5日起至本判决生效之日止（2021年12月31日），相当于支持了被上诉人近8个月的租金损失以及莫须有的财产恢复原状损失；如果上诉，则租金损失要计算至二审判决下达之日。上诉人为此也的确犹豫再三，但说：要让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义！于是毅然决定提起上诉。四、一审法院判决案件受理费11600元全部由上诉人承担，违反了《诉讼费用缴纳办法》的明确规定。本案中被上诉人起诉的金额合计70余万元，即使依照一审法院的判决也不是全额支持了被上诉人的诉讼请求，根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条的规定，“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，据此上诉人也仅限于承担败诉部分所对应的案件受理费，一审法院判决全部诉讼费用由上诉人承担显然于法无据。综上，纵使一审法院无视全球持续泛滥的新冠疫情对社会经济生活的全面影响，上诉人终止合同履行属于情势变更不予支持不论，仅就违约而言，一审判决也存在认定事实、适用法律错误，恳请求二审法院在查明案件事实的基础上依法公正判决，维护上诉人的合法权益，彰显法律的公平与正义。 荆州市中石恒通机械制造有限公司辩称，1、本案事实清楚，适用法律正确。2、解除合同不以违约论处这个理由是不成立的。3、关于三才公司违约之后可能造成的损失及租赁物可能在合同期内空置在合同期内是能够预见的。4、中石恒通公司因租赁合同的终止履行所形成的损失是直接的清楚的。对方的上诉没有事实和法律依据。 荆州市中石恒通机械制造有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除《租赁合同》；2、判令被告赔偿因违约给原告造成的经济损失60万元，其中增加诉讼请求35万元（租赁房屋恢复原装损失根据鉴定增减），原告对仓库的第一层租赁给了案外人，应扣减损失157500元，现只主张442777.87元；3、判令被告承担本案鉴定费（以实际开支为准）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2020年4月5日，原告与被告签订《租赁合同》，约定将原告所有的位于***××道××号××号车间三层租赁给被告使用，租赁面积为2034平方米，租赁期限为三年，自2020年5月5日起至2023年5月4日止，租金按单价每年120元／平方米计算，每个租赁年度（从起租日起每满12月为一个租赁年度）的租金为244080元，合同签订后一次性付清当年租金，租金的**时间为每个租赁年度前一个月将下一年度租金全额**。《租赁合同》第三条约定“如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任”。第六条约定除发生“1.租赁期届满；2.出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；3.乙方迟延交付房租超过10天”三种情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。第七条违约责任约定“任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的10%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用”。合同签订后，被告依约**了一年的租金，并投入资金对租赁房屋进行了装修。被告称因县政府扶持已另外搭建好了房屋用于生产生活、办公，故被告在第一个租赁年度到期后于2021年5月10日将物品搬离房屋，在对房屋的添置物进行拆除时，与原告就赔偿事宜协商发生争执，并报警处理（当时机关未作笔录）。原告为维护其合法权益，诉请法院要求依法判决。同时查明：2021年9月1日，因被告拆除房屋添置物时造成了房屋部分损坏，原告向本院申请对租赁房屋装修恢复原状进行工程造价鉴定。2021年9月24日，由本院组织原、被告双方选择评估机构，确定由***华盛工程造价咨询有限公司进行鉴定，***华盛工程造价咨询有限公司接受委托后指派评估鉴定人员与原、被告双方到现场进行了勘验，本院司法技术科对现场损坏的部分经被告签字确认后，***华盛工程造价咨询有限公司对已确认损坏部分作出了《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为“可确定的造价结论意见为112117.87元”。原告**了***华盛工程造价咨询有限公司5000元鉴定服务费。另查明：2021年6月8日，原告将租赁房屋部分出租给案外人荆州市巨奥新能源科技有限公司，租赁期限为自2021年8月1日起至2026年7月31日，收取租金为157500元。上述事实，有原、被告提供的相关证据及庭审笔录在卷佐证，并经庭审举证、质证，可以采信。 一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，当事人应按合同的约定全部履行自己的义务，原告已将租赁房屋交付给被告使用，被告应按合同的约定按期**租金。本案中，被告租赁一年后已另租场地，被告自行撤离租赁场所，并未提前与原告协商一致，被告已构成单方违约，被告应承担合同约定的违约责任。原、被告签订的《租赁合同》第六条约定了除三种情形外不得单方解除合同，被告单方通知原告不再续租的行为，因其无法定或约定解除权，其通知行为不具有解除合同的法律效力，被告主张租赁合同自2021年5月4日已解除的理由不成立，本院不予采信。关于被告辩称基于情势变更而终止合同履行不属于违约的问题，构成情势变更的要件之一是合同的基础发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，而在本案中被告与原告订立合同是在新冠疫情解封之后，其对于疫情后的经营客观情势应具有一定的可预见性，被告因营业收入减少而压缩经营规模应属于商业风险而非情势变更，且即使符合情势变更的要件，被告也应当与原告进行重新协商，协商不成的可请求法院变更或解除合同，被告虽与原告进行了磋商，但在双方未明确解除合同的情况下，单方终止合同履行，不符合法律的规定，被告辩称是基于情势变更而终止合同履行不属于违约的理由不成立，本院不予采信。关于原告诉请被告赔偿因违约造成的60万元经济损失的问题，经查，被告对租赁的装饰装修拆除时，造成的租赁物的损坏部分，其损失经本院法医技术科会同***华盛工程造价公司召集原、被告现场勘验，其损坏的具体部分经双方确认后，依法作出了《工程造价意见书》，损失结论为112117.87元，该意见程序合法，并未违反法律规定，被告也未提供相反的证据推翻该证据，故鉴定结论本院应予确认，原告主张112117.87元损失及鉴定费5000元，本院予以支持。对于原告“可得利益”的诉请，我国《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定了“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”，可得利益指合同履行以后可以获得的利益，是合同的一方当事人在取得对方交付的财产基础上，利用该财产从事生产经营活动可以取得的预期纯利润。单从合同上来看，本案《租赁合同》约定的租赁物面积为2034平方米，按120元每平方米计算租金，租期为三年。原告依据该合同应得到的租金为732240元除去被告已经**了第一年的租金244080元和被告强行离场后，原告为减少损失将部分场地租给第三方获取租金157500元，原告因被告的违约行为造成的租金损失为330660元，属于原告的可得利益损失。但是，从可预见性规则、减轻损失规则等综合因素来看，本案《租赁合同》租赁期满为2023年5月4日，2021年5月31日原告起诉，本案《租赁合同》被依法解除后，原告将租赁物恢复原状继续出租存在极大的可能。因此，将原告的可得利益控制在本案判决生效之日内，最多不超过330660元更加公平合理。关于被告辩称原告应赔偿因非法扣押被告财产所造成的损失问题，因被告未提供相应的损失证据，且未提起反诉，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百三十三条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告荆州市中石恒通机械制造有限公司与被告***三才农业综合开发有限公司于2020年4月5日签订的《租赁合同》;二、被告***三才农业综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告荆州市中石恒通机械制造有限公司112117.87元恢复原状所需工程造价费用和5000元鉴定费，共计117117.87元；三、被告***三才农业综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告荆州市中石恒通机械制造有限公司租金损失（按照244080元／年计算从2021年5月5日起至本判决生效之日止的租金，且最多不超过330660元）；四、驳回原告荆州市中石恒通机械制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍**迟延履行期间的债务利息。案件受理费11600元，由被告***三才农业综合开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 荆州市中石恒通机械制造有限公司提交证据：三张图片的打印件。证明目的：证明现在租赁物还有公***所留下的障碍，到现在为止都不符合再出租的条件。 ***三才农业综合开发有限公司质证意见，对该证据三性无异议，但是该份证据不属于新证据。该份证据不能达到证明目的，而且恰好证明了案涉鉴定报告所确定的恢复原状的地方属于法定正常使用租赁物的范围。 本院认定如下：对荆州市中石恒通机械制造有限公司二审中提交证据予以采信。 二审查明，***三才农业综合开发有限公司收到荆州市中石恒通机械制造有限公司起诉状副本时间是2021年6月11日。二审查明的其他事实与一审查明的一致。 本院认为，关于案涉合同的解除时间。在***三才农业综合开发有限公司违反合同约定，不再承租房屋的情形下，荆州市中石恒通机械制造有限公司向一审法院提起诉讼，诉请解除《租赁合同》。按法律规定当事人直接以提起诉讼主张解除合同的，合同自起诉状副本送达对方时解除。该合同的解除时间应是2021年6月11日。因荆州市中石恒通机械制造有限公司在本案中未诉请***三才农业综合开发有限公司**占用房屋租金，故2021年6月11日前是否存在占用房屋的租金不属本案审理范围。关于恢复原状的费用和租金损失。应严格按合同约定的违约责任执行，本案中***三才农业综合开发有限公司单方终止合同履行构成根本违约，应承担违约责任。双方合同虽没有约定恢复原状，但约定了任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的10%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。一审对恢复原状的费用进行了鉴定，***三才农业综合开发有限公司认为该鉴定程序违法，但未申请重新鉴定。该鉴定出的恢复原状所需费用，应当视为合同约定的“赔偿其他的一切损失和费用”。关于租金损失的赔偿，结合本案的相关案情，应参照“向对方赔偿合同总值的10%违约金”合同约定执行，即73224元（732240×10%）。综上所述，荆州市中石恒通机械制造有限公司、***三才农业综合开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持***人民法院（2021）鄂1022民初1383号民事判决第二项：被告***三才农业综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告荆州市中石恒通机械制造有限公司112117.87元恢复原状所需工程造价费用和5000元鉴定费，共计117117.87元； 二、撤销***人民法院（2021）鄂1022民初1383号民事判决第三项：被告***三才农业综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告荆州市中石恒通机械制造有限公司租金损失（按照244080元/年计算从2021年5月5日起至本判决生效之日止的租金，且最多不超过330660元）、第四项驳回原告荆州市中石恒通机械制造有限公司的其他诉讼请求； 三、变更***人民法院（2021）鄂1022民初1383号民事判决第一项为：原告荆州市中石恒通机械制造有限公司与被告***三才农业综合开发有限公司于2020年4月5日签订的《租赁合同》于2021年6月11日解除； 四、***三才农业综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内向荆州市中石恒通机械制造有限公司**租金损失73224元。 五、驳回原告荆州市中石恒通机械制造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍**迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11600元，由被告***三才农业综合开发有限公司负担11000元，荆州市中石恒通机械制造有限公司负担600元。二审案件受理费23200元，由被告***三才农业综合开发有限公司负担11600元，荆州市中石恒通机械制造有限公司负担11600元。 本判决为终审判决。 审 判 长　陈时中 审 判 员　李　静 审 判 员　*** 二〇二二年三月十六日 法官助理　江　媛 书 记 员　***