上海新超建筑工程有限公司与上海慧享福养老服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市金山区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0116民初3750号

原告：上海新超建筑工程有限公司，住所地上海市宝山区。

法定代表人：羌蔚华，董事长。

委托诉讼代理人：郭强，上海昊坤律师事务所律师。

被告：上海***养老服务有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：孙益功，执行董事。

委托诉讼代理人：胡慧斌。

委托诉讼代理人：傅萧扬乐。

原告上海新超建筑工程有限公司诉被告上海***养老服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金人民币4,262,089元(注：根据合同约定,按剩余租赁年限全部租金的30%计算)；2、判令被告向原告支付房屋恢复的费用人民币50万元。事实与理由：2020年9月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市金山区龙翔路XXX号XXX室-XXX室共8套商业用房出租给被告，由被告作为养老、托老、日常照护服务经营使用。租赁期限为2020年9月1日至2033年4月30日。租金按每三个月为一期支付，签订合同前房屋已交付。2020年11月10日，被告致函原告，告知单方面提前终止合同。原告在收函后即刻书面回复被告，明确表示不同意被告单方提前终止合同，并告知违约后果。被告执意提前终止合同，已于2020年12月初从承租房屋搬离。根据《房屋租赁合同》第7条约定，租赁期限内，如果甲乙双方其中一方违约导致合同无法继续履行或单方面终止合同，则违约方应支付给守约方违约金，金额按房屋剩余租赁期限所对应总额的30%承担违约责任。第8条约定，如因乙方违约提前解除合同，乙方除承担违约金外还需将租赁房屋恢复原样返还甲方或承担恢复费用50万元。原告遂涉诉。

被告书面及当庭辩称，1、受新冠疫情国家政策影响，被告无法接收新入住的老人，公司持续亏损，运营出现困难，疫情及政策导致被告无法实现合同目的，因此被告有权以不可抗力解除租赁合同，并不承担违约责任。2、由于被告2018年起已在涉案房屋经营养老机构，因此原、被告签订租赁合同时交付的涉案房屋状况与被告退租时的房屋状况一致，被告无需承担恢复费用。

经审理查明：2018年4月，被告与案外人上海致仁置业有限公司签订了《房屋租赁合同》，被告向致仁公司承租了位于上海市金山区龙翔路XXX号XXX室-XXX室共8套商业用房，租赁期限为2018年5月1日至2033年4月30日。2020年，致仁公司将案涉租赁房屋转让给原告。房屋转让后，被告与致仁公司解除了原租赁合同。2020年9月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市金山区龙翔路XXX号XXX室-XXX室共8套商业用房出租给被告，由被告作为养老、托老、日常照护服务经营使用。租赁期限为2020年9月1日至2033年4月30日。租金按每三个月为一期支付。合同第7条约定，租赁期限内，如果双方其中一方违约导致合同无法继续履行或单方面终止合同，则违约方应支付给守约方违约金，金额按房屋剩余租赁期限所对应总额的30%承担违约责任。第8条约定，如因被告违约提前解除合同，被告除承担违约金外还需将租赁房屋恢复原样返还原告或承担恢复费用50万元。原、被告依一致确认双方之间的租赁合同系按照致仁公司与被告之间的合同内容订立并延续，双方之间并未真实的就租赁物进行交付、装修等。

2020年11月10日及同月26日，被告两次致函原告，告知于2020年11月30日单方面解除合同，后续不再支付租金，已于2020年11月23日完成搬离，同意原告对外招租，其他解除的善后事宜希望协商。原告在收函后即刻书面回复被告，明确表示不同意被告单方提前终止合同，并告知违约后果。

2020年11月13日，原告向被告回函，明确告知被告不同意解除合同。

2020年12月2日，被告与原告交接了案涉房屋的钥匙。

以上事实由《房屋租赁合同》、告知函、钥匙交接单等证据及本院制作的庭审笔录所证实。

本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且无法律规定的无效情形，应属合法有效，对双方当事人具有拘束力，双方均应依约诚信全面履行。

对于案涉合同已经解除，双方没有分歧，但对于合同解除的原因双方存在分歧。被告主张系协商解除，原告则主张系被告提前退租。本院认为，协商解除系新契约取代旧契约，而本案中，双方仅交接了房屋钥匙，没有对合同解除的其他后果作出一致约定，不能认为双方为协商解除。2020年12月2日，被告向原告返还了案涉房屋的钥匙，原告进行了接收。双方在本案中虽未请求确认合同解除时间，但原告在本案中的提出的诉请是要求被告承担解除合同的违约责任，应视为双方的租赁合同已经解除。案涉合同系因被告提前退租而解除，原告主张其承担违约责任符合法律规定及合同约定。对于合同约定的违约金，被告辩称过高，并阐明了其理由。本院认为，按双方租赁合同中约定的条款计算，违约金为约45个月的租金，但事实上原告在2020年12月已经接收了房屋钥匙，虽然原告称至法庭辩论终结时案涉房屋尚未能够再行对外出租，但原告也未能举证或充分说明在接收了案涉房屋后实施了哪些积极招租和利用的行为。据此本院认为，被告系违约方，没有解除合同的权力，但双方交接了租赁物，应视为合同已经解除，违约方应承担违约责任，但案涉合同的违约金标准确实过高，尤其是在原告已经接收了租赁物的背景下。本院考量租赁物接收时间、被告所在行业确实受疫情影响比较明显、通常情况下租赁合同的违约责任等因素，对违约金酌情予以调整，调整后的金额为以合同解除前的月租金为标准计算6个月的租金即494418元。

被告搬离时未对租赁物恢复原状，原告请求被告按合同约定承担恢复原状的费用50万元。被告则辩称，原告买的是二手房，受让时房屋已经装修好了，所以原状即现状，且该笔恢复费用过高，如果原告要求恢复到毛坯状态被告愿意恢复。经本院询问，原告表示被告装修时将8套独立房屋打通，而且按其经营业态装修，很难进行利用。本院认为，案涉合同约定的租赁房屋原状到底是致仁公司向被告交付的毛坯状态还是装修后的状态是需要首先厘清的问题。从本院查明的事实来看，原、被告签订的合同与致仁公司与被告签订的合同在条款格式及内容上几乎完全一致，双方也一致确认案涉租赁合同项下的租赁物和交付其实并没有进行，是因为案涉房屋的所有权由原出租人致仁公司转移给原告，所以解除了原租赁合同后签订了案涉租赁合同。据此，本院认为，原、被告对案涉租赁合同约定的“原状”是致仁公司将租赁房屋交付给被告的状态均是明知的，被告在离场时应将房屋恢复至其装修前的状态。本院还认为，原、被告及致仁公司解除原合同后又按原合同重签合同，其实质系合同主体变更。恢复原状在交接租赁物时即该完成，但迟至法庭辩论终结时，被告也未能将租赁物恢复原状，在租赁物交接后再行恢复更存在诸多障碍，现原告主张其承担恢复费用符合合同约定也更具有合理性，本院予以支持。至于被告辩称恢复费用过高，本院认为，从双方的合同约定来看，支付该笔费用是与恢复原状并行的选择，而非不履行恢复原状义务情况下的违约金，系双方自愿的约定，本院缺少介入调整的依据。退言之，被告也未能提交初步证据证明当时约定的50万元恢复费用过高。据此，本院对原告的该项诉请予以支持。

据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告上海***养老服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新超建筑工程有限公司支付违约金494418元；

二、被告上海***养老服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新超建筑工程有限公司支付恢复原状费用500000元；

三、驳回原告上海新超建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

本案案件受理费减半收取22448元，由原告负担15576元，被告负担6872元。被告所负之款，于本判决生效之日起七日内交纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员　赵宪章

法官助理　庄玲燕

书 记 员　孙匆匆

附：相关法律条文

一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定

第一条……

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

……

二、1999年《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。