安徽省经济研究院、合肥天庭酒店管理有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

合肥市庐阳区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)皖0103民初8697号

原告：安徽省经济研究院,住所地安徽省合肥市花园街**交通银行大厦**。

法定代表人:樊明怀,院长。

委托诉讼代理人：张月红，安徽美林律师事务所律师。

被告：合肥天庭酒店管理有限公司,住所地安,住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路北油坊巷****v>

法定代表人:张善权,董事长。

原告安徽省经济研究院（以下简称经济研究院）与被告合肥天庭酒店管理有限公司（以下简称天庭酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经济研究院委托诉讼代理人张月红、天庭酒店公司法定代表人张善权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经济研究院向本院提出诉讼请求:1、请求确认解除《资产租赁合同》;2、判令被告支付原告租金1960000元,违约金588000元,合计2548000元;3、本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：2008年10月23日,原告经济研究院与被告天庭酒店公司签订《资产租赁合同》,约定原告将位于合肥市庐阳区所属的房产及其附属设施、设备出租给被告;租赁期间为2008年11月1日起至2020年10月31日止,自2008年11月1日至2009年2月28日期间为免租期,具体租金数支付期限见《租金支付期限及金额明细表》。如被告逾期支付租金,应当按照逾期每日万分之三支付违约金:被告逾期支付租金超过15天的,应承担解除前上个季度租金标准的2倍计算的违约金,全部履约保证金不予退还。原、被告双方签订合同后,原告按照合同约定将相应房产及附属设施、设备交付给被告。在2019年之前,被告按照合同约定如期向原告支付租金,被告最后一期租金支付至2019年1月15日,之后未能继续支付租金。2020年4月23日,原、被告双方签订《解除合同协议书》,确认自2020年4月10日起解除《资产租赁合同》,在本同履行过程中产生的欠付租金、违约金、保证金等合同权利义务,双方通过诉讼解决。2020年5月7日,原、被告双方办理资产交接手续。根据安徽省财政厅发布的《安徽省财政厅文件》第2.7条规定:对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业单位房产的中小微企业免收2020年2月、3月、4月房租。经计算,被告欠付的2019年1月15日至2020年1月31日期间租金为1960000元。原告自愿将违约金标准降至欠付租金的30%,经计算违约金为588000元,合计2548000元。

综上,原告已按照合同约定向被告交付租赁房屋,被告未能按期足额支付租金。为维护原告的合法权益,特具状贵院提起诉讼,请求依法判决。

天庭酒店公司辩称：对于经济研究院起诉我公司支付租金一案，被告认为原告违约在先，被告无需支付原告违约金。

一、自2018年6月起，合肥市政府对庐阳区步行街一带进行老城改造，致使被告无法开展正常的生产经营活动，根本无法实现租赁房屋作为宾馆使用的合同目的。

1、自2018年6月起，合肥市政府对天庭酒店步行街店主楼全部外墙立面、停车场的道路、停车场外墙护栏、室外变压器进行施工。直至2019年9月19日竣工。在此期间，酒店停车场被占用，客户无法停车。对酒店外立面进行施工时，整个外立面被脚手架包围，客户根本不敢入住。绝大部分客房被搭设脚手架，无法使用。客房窗户常年不能关闭，导致雨水灌入，客房损失严重。2、自2019年8月份起，庐阳区老城保护更新指挥部继续对天庭酒店周边北油坊巷设置道闸，对道路整体封闭施工，要求所有车辆从宿州路、寿春路绕行，直接导致进出酒店的仅有的两个出入口完全封闭，酒店客户无法到达酒店。

二、被告未能完全按照合同约定期限交纳房租，并非是被告违约，而是因为老城改造项目导致出现《资产租赁合同》约定的合同终止的事由，自老城区改造项目开始之日起，我方与原告签订的《资产租赁合同》就应当解除。故被告不存在违约行为，原告在诉讼中主张违约金，不仅不合法，也是不道德的行为，有违原告政府机关的身份地位。

对于以上现象，被告多次向原告反映情况，希望原告与政府沟通，加快进度，减少承租户的损失。原告也多次将酒店现状反映给相关部门领导，并同意租金减半收取。《合同法》第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

根据《资产租赁合同》第七条第一款规定，甲方保证所出租的租赁资产在交付时完好并能够正常使用。第九条第一款甲乙双方同意在租赁期内，有下列情况之一的，本合同终止，双方互不承担责任：第三项租赁资产被依法征用、划转的；第四项租赁资产毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；第五项因不可抗力引起的其他情况。

老城区改造项目，属于政府行为引起的不可抗力。老城改造，不仅截断了进出宾馆的所有道路，也实际占用了房屋外立面和多数客房。因原告交付的资产有瑕疵，在改造过程中有毁损，导致被告无法使用。被告认为，自老城区改造项目开始之日起，我方与原告签订的《资产租赁合同》就应当解除。故被告不存在违约行为，也无需支付其他租金。

三、被告已经支付过60万元保证金给原告，因被告不存在违约行为，恳请原告退还保证金。

本院经审理认定事实如下：2008年10月23日,原告安徽省经济研究院与被告合肥天庭酒店管理有限公司签订《资产租赁合同》,约定原告将位于合肥市庐阳区所属的房产及其附属设施、设备出租给被告;租赁期间为2008年11月1日起至2020年10月31日止,自2008年11月1日至2009年2月28日期间为免租期,具体租金数支付期限见《租金支付期限及金额明细表》。被告应向原告交纳履约保证金，本合同解除时，原告扣除应由被告承担的拖欠租金、费用损失赔偿和违约金后，剩余保证金原告在15日内无息退还。如被告逾期支付租金,应当按照逾期每日万分之三支付违约金:被告逾期支付租金超过15天的,应承担解除前上个季度租金标准的2倍计算的违约金,全部履约保证金不予退还。

原、被告双方签订合同后,被告向原告交纳了履约保证金60万元。原告按照合同约定将相应房产及附属设施、设备交付给被告。自2018年6月起，合肥市政府对天庭酒店步行街店主楼全部外墙立面、停车场的道路、停车场外墙护栏、室外变压器进行施工，直至2019年9月19日竣工。自2019年8月份起，庐阳区老城保护更新指挥部继续对天庭酒店周边北油坊巷设置道闸，增设安装岗亭，后合肥庐建投资有限责任公司对撮造山巷、北油坊东巷的二条街巷进行整体提升改造。

由于政府工程等因素，酒店的停车、进出道路、客户入住等受到影响，影响了原告经营。原告开始与被告协商减半交纳租金，并按减半数额交纳，但双方并未就此达成书面协议。原告于2019年1月9日之后到2019年12月6日期间交纳租金的1007500元。

2020年4月23日,原、被告双方签订《解除合同协议书》,确认自2020年4月10日起解除《资产租赁合同》,在本同履行过程中产生的欠付租金、违约金、保证金等合同权利义务,双方通过诉讼解决。2020年5月7日,原、被告双方办理资产交接手续。原告根据安徽省财政厅发布的《安徽省财政厅文件》第2.7条规定:对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业单位房产的中小微企业免收2020年2月、3月、4月房租。原告认为被告欠付的2019年1月15日至2020年1月31日期间租金为1960000元，故诉至法院要求判如所请。

以上事实由双方当事人陈述以及原告提供《事业单位法人证书》、被告工商登记信息、第20××67号《房地产权证》、《资产租赁合同》及附件、安徽省财政厅发布的《安徽省财政厅文件》、《解除合同协议书》、天庭酒店付租金明细、被告提供的2019年9月19日《证明》、2019年8月10日《证明》、《工程概况》图片、《承诺》、《关于撮造山巷、北油坊巷改造工程告知函》、2020年4月24日《证明》、酒店及周边施工照片、《说明》、《银行流水》、解除合同协议书等相关证据证实。

本院认为，原、被告双方的租赁合同合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。2018年6月之前被告能如期向原告交付租金，但自2018年6月之后由于原告受到政府改造工程等影响，客观上造成经营困难，故其主张租金应减半收取，实际按减半交纳，双方经过协商，被告上报审批未果，本院依据公平原则对原告主张租金标准减半予以采纳。但从租金的交付来看，即使按减半租金标准交纳，被告亦拖欠原告租金，故原告存在违约。应承担相应民事责任。原告要求被告支付196万元租金，根据本案的情况，本院确定自2018年7月开始按减半收取租金，2018年7月计算至2020年1月31日原租金应为2967500元，减半收取应为1483750元，扣除归属于2018年7月之后的租金（2019年1月9日之后到2019年12月6日期间交的1007500元），本院可支持数额为476250元。原告主张违约金588000元，由于原告存在拖欠租金的违约情况，本院酌定支持155000元。被告交纳的履约保证金可予以冲抵扣除。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：

一、确认解除原告安徽省经济研究院与被告合肥天庭酒店管理有限公司签订的《资产租赁合同》;

二、被告合肥天庭酒店管理有限公司欠原告安徽省经济研究院租金476250元、违约金155000元，抵扣履约保证金60万元，剩余款项31250元，由被告合肥天庭酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽省经济研究院；

三、驳回原告安徽省经济研究院其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为13632元，由原告安徽省经济研究院负担10000元，被告合肥天庭酒店管理有限公司负担3632元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员　　许欣竹

二〇二〇年九月××日

书记员　　张而影

附本案适用法律条文：

1、《中华人民共和国民法总则》

第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

2、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。