青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）青01民终491号
上诉人（原审原告）：***，公民身份号码×××，男，1971年2月13日出生，汉族，无固定职业，现住西宁市。
委托诉讼代理人：张丙旺，青海竞帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王四林，青海竞帆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：西宁园林建设开发有限责任公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：西宁经济开发区金桥路36号。
法定代表人：常黎民，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：周宇峰，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：李小联，青海盛通律师事务所律师。
上诉人***、西宁园林建设开发有限责任公司（以下简称园林公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2018）青0104民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人张丙旺，园林公司的委托诉讼代理人李小联、周宇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
***上诉请求：1.撤销青海省西宁市城西区人民法院（2018）青0104民初2110号民事判决第二项内容，改判园林公司按购房款的每日万分之一支付自2012年3月1日至房屋不动产权证之日办理完毕之日止的违约金（截至2018年8月8日为7782688.44元，计算公式为33103736.45元×2351天×0.0001）。2.一、二审案件受理费由园林公司负担。事实和理由：1.一审判决认定***主张的部分违约金已过诉讼时效五事实和法律依据。违约金属于整体权利，因违约行为持续发生而累计计算，不应分割为若干独立权利分别计算。且违约金并未约定支付期限，债权人并不确定知道权利受到侵害之日，园林公司关于本案诉讼时效已过的抗辩理由不能成立。一审判决认定三年的违约金亦无事实和法律依据。2014年9月园林公司告知住户办理房产证、2015年1月27日开具办理权属登记的发票、2017年11月23日出具的律师函，均证明本案数次发生时效中断的事由。2.园林公司应承担不能办理案涉房屋产权证书的全部过错责任，***无过错责任。案涉房屋于2011年12月29日竣工验收，按照合同约定，园林公司应当在2012年2月27日前完成初始登记，但该公司违反约定，截至2018年12月12日仍未办理初始登记。园林公司未按照合同约定协助***共同向相关部门申请办理《房屋所有权证》，同时该公司承认因土地手续存在问题无法办理土地使用权证，园林公司2015年1月27日才为***开具办理房屋产权登记所需要的购房发票，***并未怠于行使申请办理房屋所有权证的情形，在本案中并无过错。3.一审法院以园林公司不能办理土地使用权证、《商品房预售合同》中未约定逾期办理土地使用权证违约责任承担条款为由减轻该公司的违约责任无事实和法律依据。根据合同第十五条约定，《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等法律的规定，一审法院将房屋所有权与土地使用权视为可以分别行使的两个独立的权利，割裂不动产的整体权属，违背《物权法》第一百四十七条规定的“房地一体主义”原则，由园林公司承担50%的违约责任违背公平原则。在此基础上，又判令其承担40%的违约责任，将违约金的计算标准降至0.728%，严重损害了***购买案涉房屋的投资收益。综上，请求二审法院依法查明事实，支持***的上诉请求。
园林公司辩称：1.本案超过法律规定的诉讼时效，不存在中断或延长时效的情况。2.***取走购房发票后可以自行办理房屋所有权证，因为办证缴纳的费用问题他没有办理，由此造成的后果不应由园林公司承担。3.***自2012年至2017年期间未与园林公司商谈过违约金问题，因为他没有缴清购房款，截至2015年1月22日交清房款前都不具备办证条件，违约金不应从2012年开始计算。4.土地证因为政府原因一直无法协调下来不能办理，现在仍在沟通中，两证合一或者与土地证分开使用都具有同样的法律效力，由于***拖延办证造成现在的后果，责任不应由园林公司承担。
园林公司上诉请求：1.撤销青海省西宁市城西区人民法院（2018）青0104民初2110号民事判决；2.驳回***的全部诉讼请求。3.一、二审案件受理费由***负担。事实和理由：1.根据案涉《商品房预售合同》第十五条的约定，2015年1月27日***取走办理房屋所有权证需要的购房发票，其本人可以自行办理，园林公司的协助办证的义务已经完成，由于***个人怠于行使办证的权利，由此造成的损失不应由园林公司承担。后来国家施行房屋所有权证与土地使用权证两证合一的不动产登记制度，园林公司确实没有变更土地所有权，但这并没有在案涉买卖合同中约定，不受合同约束。且办理两证系由两个不同政府部门进行，说明不是本案合同约定的同一行为，一审法院判令的园林公司承担的违约责任明显错误。2.***计算违约金的时间自2012年3月1日至2018年8月8日，但***自2011年8月取得案涉房屋后从未主张过权利，直至2017年11月23日向园林公司发出律师函。***主张权利的诉讼时效已经超过法律规定，不应获得支持。一审法院倒退至2015年8月8日更是没有事实根据。3.***于2015年1月22日才交清案涉房屋的购房款，一审法院对此节事实认定有误，应予纠正。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
***辩称：对园林公司的上诉请求、事实和理由均不予认可。办理案涉房屋的权属登记需要园林公司的协助配合，但是因为当时土地证不能办理，导致现在不动产所有权证无法办理，这是由于园林公司的过错造成，应当由其按照合同约定承担违约责任。
***向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行双方在2011年1月22日签订的《商品房预售合同》，为原告办理城西区胜利路68号4号楼68-12号商品房的不动产权证；2.判令被告按已支付房价款33103736.45元的每日万分之一向原告支付自2012年3月1日至房屋不动产权证之日办理完毕之日止的违约金（截至2018年8月8日为7782688.44元，计算公式为33103736.45元×2351天×0.0001）；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：1、对***提交的2011年3月9日由双方签订的《补充协议》，因园林公司对该证据真实性无异议，应认定该《补充协议》是双方自愿合意的意思表示，园林公司无证据佐证该《补充协议》已撤销或有其他证据致使补充协议未履行，园林公司提出***就涉案房屋首付款是在2015年1月22日交付到位的辩称不予采纳。该协议合法有效，应认定为有效证据。对涉案房屋贷款支付房款部分双方均不持异议，即认定***在2011年4月28日贷款交付后已按双方签订的《商品房预售合同》约定支付了房屋价款33103736.45元。
2、双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定出卖人在完成初始登记后，按1项即买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。……因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按下列3项处理，即买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。园林公司以上述条款约定证明，2015年1月27日其将所有票据交付***后，***在可以办理产权证书情况下没有办理，是***的责任，自2015年3月开始两证合一，因土地证尚未办理，所以不能办理不动产登记证书，但合同仅约定是办理《房屋所有权证》，未约定土地使用权证，故园林公司不应承担责任。该证据证明方向在庭审质证中***对在2015年1月能办理房屋所有权证书不持异议，但提出依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，房地产开发企业应当协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。园林公司不能办理土地使用权变更，存在不能协助的过错，应承担合同约定违约责任。依据双方质证意见一审法院认定：当事人签订的《商品房预售合同》约定园林公司在完成初始登记后协助***办理房屋所有权证书，未规定土地使用权证书。***在具备办理涉案房屋所有权证书的情况下，未及时办理，理应承担一定的过错责任。但***作为开发商依据《城市房地产开发经营管理条例》，有义务同时协助购买人办理房屋所有权登记和土地使用权登记的手续，现园林公司对不能办理土地使用权证不持异议，其应承担涉案房屋在两证合一后不能办理不动产权证书的相应过错责任，即应按该合同约定违约责任的50%承担违约责任。
3、园林公司提出***对违约金主张超过诉讼时效的抗辩，依据《中华人民共和国民法总则》的规定诉讼时效为三年，***主张自2012年3月1日起的违约金，因无在合理诉讼时效阶段主张证据，园林公司抗辩予以部分采纳。***主张违约金起算日应按主张时间2018年8月8日倒推三年，对其主张的违约金计算合理起算日期认定在2015年8月8日。
本案在审理中，经***申请一审法院要求西宁市不动产登记服务中心对涉案房屋不能办理不动产证的原因予以回复，该登记中心于2018年12月12日作出《关于城西区胜利路88号4幢68-12室办理登记的回复》，回复称“经查，该宗土地使用权人为西宁园林建设开发有限责任公司，土地使用权面积13890.55平方米，土地用途为商服、住宅用地，其中住宅用地面积12995.24平方米，商服用地面积895.31平方米，容积率为5.89。经核实，该宗地出让合同约定建筑面积18058.38平方米，其中商业部分超出面积9594.1平方米、住宅部分超出面积8464.28平方米，超出部分面积需补缴土地出让价款后，方可办理不动产权登记。经核查，贵院查询的坐落于城西区88号4幢68-12室房屋未申请办理不动产权登记。”质证后双方对该证据均不持异议。
一审法院认为，本案是商品房买卖合同，双方在签订了《商品房预售合同》并办理了备案登记后，***依据合同约定向园林公司全额支付了房屋价款。园林公司在向***交付房屋后，理应具备协助办理房屋所有权证的条件。但因2015年3月前***怠于申请办理房屋所有权证，至2015年3月国家房屋登记机关开始实行办理房屋所有权证和土地使用权两证合一的不动产登记证书时，因园林公司未能办理土地使用权变更，致使***不能办理涉案房屋不动产登记证书。对此，园林公司应承担相应的违约责任。***主张由园林公司为其办理涉案房屋不动产权证书、承担违约责任支付违约金的诉讼请求，应由园林公司以其合同约定承担相应的责任，即协助***办理不动产权证书，并以该合同约定违约责任的50%予以承担违约责任。因***主张园林公司自2012年3月1日起承担违约金，该公司提出超出诉讼时效的抗辩理由，经查，***未提交在合理诉讼时效内主张园林建设协助办理的证据，园林公司部分抗辩理由成立，***主张违约金应以诉讼时效三年起算，即自2015年8月8日起予以认定至***主张之日2018年8月8日。因园林公司在庭审中提出合同约定违约金过高应予以调整的请求，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》的规定，违约金超过造成实际损失的百分之三十即认定为过高。对***提出涉案房屋是商业用房，违约金计算未超出已付全额房款银行同期贷款利率的主张，因该房屋已实际交付并由***使用，其损失以银行贷款利率衡量不予认定。依据本案审理中认定的园林公司过错责任，结合《商品房预售合同》中未约定逾期办理土地使用权证违约责任承担条款，违约金应酌情予以支持，即按认定承担责任、期限的40%予以支持。违约金计算公式即为：33103736.45元×0.0001×1095日×50%×40%=724971.82元。并以此公式计算支付自2018年8月9日至实际办理不动产权证之日的违约金。
综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十九条之规定，判决：一、园林公司继续履行2011年1月22日签订的《商品房预售合同》，判决生效后一个月内协助***办理位于西宁市××区号商品房的不动产权证书。二、园林公司在判决生效后一个月内支付***自2015年8月8日至2018年8月8日违约金724971.82元，并按判决书认定计付公式支付自2018年8月9日至实际办理不动产权证之日的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费66279元，由***负担44726元，园林公司负担21553元。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院另查明，2011年9月13日，园林公司向交付案涉房屋，同年12月29日予以竣工验收，2014年4月17日，办理初始登记。在二审庭审辩论终结前，案涉房屋占用的土地使用权仍未变更，案涉房屋的不动产所有权证仍不能办理。
本院认为，本案争议的焦点是园林公司是否应向***承担违约责任及如何承担违约责任的问题。
案涉《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。该合同第十五条“关于产权登记的约定”第一款：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第1项办理《房屋所有权证》。1.买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。”但对如何实施“共同”这一行为约定不明。根据事实和法律规定，案涉房屋的产权登记申请人应为买受人***，园林公司负有协助配合的义务，即在上述合同约定内容不明确的情况下，园林公司在***申请办理案涉房屋产权登记的过程中承担协助的民事责任。
根据案涉《商品房预售合同》第十五条第二款约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记的，双方同意按买受人不退房，出卖人按日支付已付房款万分之一的违约金。首先，双方在该条款中约定的是办理产权登记，不管是《不动产登记暂行条例》实施前的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的两证分离，还是该条例实施后将两证合二为一，根据《房屋登记办法》第八条：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权利主体一致的原则”之规定，案涉房屋产权应完整包括房屋所有权和房屋占用的土地使用权。案涉合同中对违约金的给付条件并非专指未办理《房屋所有权证》的情况。园林公司在二审法庭辩论终结前仍未能向房屋登记机构递交齐备的办理房屋权属登记所需的资料，是***无法办理案涉房屋产权登记，其行为违反了合同约定，也违反法律规定，应承担违约责任。园林公司称土地使用权无法变更系国家土地管理政策变化所致，但并未举证证明，本院不予采纳。其次，关于***主张违约金，因园林公司的违约行为处于持续状态，***的诉讼请求权不受该持续违约行为的限制，因此本案的诉讼时效未超过法律规定的期限。对违约金的计算方式，双方未约定办理案涉房屋产权登记的具体时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定，违约金自2011年12月12日起算。***主张自2012年3月1日起计算违约金，系其对自己拥有的权利的合法处分，本院予以确认。园林公司以***未能按期足额交清购房款不具备办证条件进行抗辩，案涉合同中也未约定先交清房款才办理产权登记，双方没有约定先后履行的义务，对园林公司而言，在法定期限内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，是其法定的义务。***迟延交清购房款，可按照合同约定承担相应的违约责任，但不能就此免除园林公司在产权登记中应负的责任。因此园林公司上述抗辩理由不能成立，本院不予支持。***主张的违约金有合同约定，于法有据，应予支持。
综上，***的上诉请求成立。园林公司的上诉请求不能成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定。判决如下：
一、维持青海省西宁市城西区人民法院（2018）青0104民初2110号民事判决第一项；
二、撤销青海省西宁市城西区人民法院（2018）青0104
民初2110号民事判决第二项；
三、西宁园林建设开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内给付***违约金7782688.44元（自2012年3月1日起暂计算至2018年8月8日。自2018年8月9日起的违约金按合同约定利率计算至案涉房屋产权登记办理之日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审、二审案件受理费各66279元，由西宁园林建设开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩雪梅
审判员 李 娟
审判员 任 宁
二〇一九年五月十日
书记员 李明书
附：本案适用的法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；