青海省恒源房地产有限公司与西宁市湟水林场租赁合同纠纷案一审民事判决书

青海省西宁市城西区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）青0104民初1348号

原告（反诉被告）青海省恒源房地产有限公司，住所地,西宁市城西区昆仑路24号

法定代表人邓光平，该公司总经理。

委托代理人王阳，青海晨雨阳律师事务所律师。

委托代理人黄震，青海晨雨阳律师事务所律师。

被告（反诉原告）西宁市湟水林场（统一社会信用代码：1263010044005028XC），住所地,青海省西宁市城西区西川南路127号。

法定代表人陶雅琴，该林场场长。

委托代理人蒲富华，青海竞帆律师事务所律师。

委托代理人田宪周，青海竞帆律师事务所律师。

原告（反诉被告）青海省恒源房地产有限公司与被告（反诉原告）西宁市湟水林场租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）青海省恒源房地产有限公司于2016年8月9日向本院起诉，被告（反诉原告）西宁市湟水林场于2016年8月23日提出反诉，本院决定合并受理后，适用简易程序，由审判员王红霞独任审判，于2016年9月2日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）青海省恒源房地产有限公司委托代理人王阳、被告（反诉原告）西宁市湟水林场委托代理人蒲富华、田宪周均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告（反诉被告）青海省恒源房地产有限公司诉辩称，1998年3月18日，原告（反诉被告）通过西宁市农林牧水局招商与被告（反诉原告）签订了《青海民族风情园承包协议书》，协议约定原告（反诉被告）承包建设被告（反诉原告）已规划的青海民族风情园，同时约定经营期依不动产投资确定的方法等权利义务。原告承包后依约履行自己的建设义务，1999年经青海源通会计师事务所青源会评字（1999）第005号资产评估报告书评估确定原告截止1998年8月21日不动产工程投资总估价2003000元，依据双方签订的协议，原告的承包经营期应从1998年3月18日至2035年3月17日止。但2016年4月原告继续经营时被告对原告的经营场所断水断电，并阻止原告进入致使原告无法经营，原告多次找被告协商，但被告始终置之不理，给原告造成极大的经济损失，故诉至法院，请求依法判令被告履行双方签订的《青海民族风情园承包协议书》，本案诉讼费由被告承担。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）将其承包的位于青海省湟水森林公园内的土地以及在土地上建设的民族风情园中不动产部分按照现状交付给被告（反诉原告）的反诉请求，不符合实际情况，根据双方的承包协议，原告（反诉被告）的承包期应该是37年，故请求依法驳回被告（反诉原告）反诉请求。

原告（反诉被告）为支持其诉求，提供了如下证据：

第一组：风情园承包协议书复印件一份，证明1998年3月18日双方签订的民族风情园的承包协议是土地承包协议，根据协议约定，原告的经营期限为37年。

第二组：资产评估报告复印件一份，证明原告投资建设的青海民族风情园不动产投资总估价为2003000元。

被告（反诉原告）西宁市湟水林场辩诉称，1998年3月18日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《青海民族风情园承包协议书》，协议约定原告（反诉被告）承包被告（反诉原告）林场内的建设用地用于建设“青海民族风情园”，并由原告（反诉被告）投资建设、经营。协议书第五条约定：“三年内六园不动产投资不足六十万元，经营期限为三年，期满不动产归甲方所有，三年内不动产投资超过六十万，乙方经营期限可延长至十五年，期满不动产归甲方所有”。根据原告（反诉被告）的实际投资情况计算，原告（反诉被告）的租赁期限已于2013年4月30日届满，原告（反诉被告）计算的长达37年的租赁期限不但缺乏合同依据，也违反了法律的明确规定，且原告（反诉被告）于1999年单方委托评估机构作出的资产评估报告不具有法律约束力，不能作为认定原告（反诉被告）不动产投资额的有效证据，故请求依法驳回原告的诉讼请求。另鉴于原告（反诉被告）的租赁期限已于2013年4月30日届满，故请求依法判令原告（反诉被告）将其承包的位于青海省湟水森林公园内的土地以及在土地上建设的民族风情园中不动产部分按照现状交付给被告（反诉原告），本案反诉费由原告（反诉被告）承担。

被告（反诉原告）为支持其答辩意见及反诉请求，提供了如下证据：

第一组：承包协议书复印件一份，证明双方虽然签订的是承包协议书，但根据协议内容看属于租赁合同，根据合同约定原告要筹建6个风情园，但原告只建成了1个风情园，原告已经违约，但考虑到双方的合作关系，被告认为原告的租赁期限为15年。

第二组：施工安排表、青海省林业厅青农林X号文件、青海省湟水森林公园总体布局图复印件各一份，证明施工安排表明确规定三年内建成6个风情园，但原告只建成了1个风情园，原告已经严重违约。

经审理查明，1998年3月18日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《青海民族风情园承包协议书》，协议约定被告（反诉原告）给原告（反诉被告）在青海省湟水森林公园内提供已规划“青海民族风情园”建设用地，并提供水源、电源；原告（反诉被告）在承包区内负责筹建青海汉族、土族、藏族、蒙古族、撒拉族、回族风情园各一处（群落），设计图经被告（反诉原告）同意后方能建设施工，并依法经营、照章纳税，每建成一个民族风情园每年每个风情园向被告（反诉原告）缴公园建设费0.5万元，每年9月底前缴清；原告（反诉被告）经营期依不动产投资而定，三年内六园不动产投资不足六十万元，经营期为三年，期满不动产归被告（反诉原告）所有，原告（反诉被告）可继续承包，承包期公园建设费另议，三年内不动产投资超过六十万元，原告（反诉被告）经营期可延长至十五年，期满不动产归被告（反诉原告）所有，原告（反诉被告）可继续承包，承包期公园建设费另议，当年不动产投资超过六十万元时，经营期第一年可免缴承包费，不动产投资按每年百分之十折给被告（反诉原告），六十万元为一个单位，六十万元以上所增不动产资产折算和经营期以此类推；承包期从1998年5月1日计算。协议签订后，原告（反诉被告）投资建设了汉族风情园。1998年8月27日，原告（反诉被告）委托青海源通会计师事务所对青海民族风情园一期工程汉族园的房屋、建筑物、家具用具及水、电道路等基础设施评估鉴定，该事务所作出青源会评字（1999）第005号资产评估报告书，评估结果为青海民族风情园的基础设施及汉族园房屋现值299.98万元人民币，其中房屋建筑物评估价值为200.3万元人民币，评估结果有效期为一年，自1998年8月20日起至1999年8月20日止，超过一年，评估结果无效。后因修建南绕城快速路，该民族风情园停止营业，2016年4月，原告（反诉被告）继续经营时遭到被告（反诉原告）的阻止，原告（反诉被告）多次与被告（反诉原告）协商相关事宜未果，原告（反诉被告）遂诉至法院，致使纠纷产生。

另查，2016年9月23日，我院根据原告（反诉被告）的申请，委托青海大正资产评估司法鉴定所对原告（反诉被告）承包的青海民族风情园的投资按1998年投资评估作价，该所于2016年12月19日作出退回委托鉴定说明，其内容为：我所鉴定人员对贵院移交的鉴定材料进行认真分析及对委托鉴定对象进行现场实地勘察后认为，委托鉴定的基准日为1998年，1998年的西宁市建设市场材料价格、人工费及机械使用费信息已无法调查取得，鉴定取价依据不足，无法形成有效的鉴定结论，现将该案委托退回。

本院认为，原、被告签订的《青海民族风情园承包协议书》系当事人真实意思的表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受法律保护，双方当事人均应全面履行合同义务。原告（反诉被告）在履行合同中，仅投资修建了青海民族风情园汉族园，根据双方签订的《承包协议书》第五条约定：“原告（反诉被告）经营期依不动产投资而定，三年内六园不动产投资不足六十万元，经营期为三年，期满不动产归被告（反诉原告）所有，原告（反诉被告）可继续承包，承包期公园建设费另议，三年内不动产投资超过六十万元，原告（反诉被告）经营期可延长至十五年，期满不动产归被告（反诉原告）所有，原告（反诉被告）可继续承包，承包期公园建设费另议，当年不动产投资超过六十万元时，经营期第一年可免缴承包费，不动产投资按每年百分之十折给被告（反诉原告），六十万元为一个单位，六十万元以上所增不动产资产折算和经营期以此类推”，对于原告（反诉被告）不动产投资额，原告（反诉被告）于1998年8月27日，单方委托青海源通会计师事务所对青海民族风情园一期工程汉族园的房屋、建筑物、家具用具及水、电道路等基础设施评估鉴定，该事务所作出青源会评字（1999）第005号资产评估报告书，评估结果为青海民族风情园房屋建筑物评估价值为200.3万元人民币，但该评估结果有效期为一年，自1998年8月20日起至1999年8月20日止，超过一年，评估结果无效，且被告（反诉原告）不予认可，鉴于此我院根据原告（反诉被告）的申请，委托青海大正资产评估司法鉴定所对原告（反诉被告）承包的青海民族风情园的投资按1998年投资评估作价，该所于2016年12月19日作出退回委托鉴定说明，其内容为：我所鉴定人员对贵院移交的鉴定材料进行认真分析及对委托鉴定对象进行现场实地勘察后认为，委托鉴定的基准日为1998年，1998年的西宁市建设市场材料价格、人工费及机械使用费信息已无法调查取得，鉴定取价依据不足，无法形成有效的鉴定结论，将该案委托退回。现原告（反诉被告）在青海民族风情园不动产投资额无法确定，被告（反诉原告）在庭审中只认可超过六十万元，按照《承包协议书》的约定，原告（反诉被告）的承包经营期为十五年，即1998年5月1日至2013年4月30日，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）继续履行双方签订的《青海民族风情园承包协议书》的诉求证据不足，不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）将其承包的位于青海省湟水森林公园内的土地以及在土地上建设的民族风情园中不动产部分按照现状交付给被告（反诉原告）的反诉请求，因原告（反诉被告）的承包经营期已到期，根据《承包协议书》的约定，原告（反诉被告）理应将其投资修建的不动产交付被告（反诉原告），故该反诉请求应予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：

一、驳回原告（反诉被告）青海省恒源房地产有限公司要求被告（反诉原告）西宁市湟水林场履行双方签订的《青海民族风情园承包协议书》的诉讼请求。

二、原告（反诉被告）青海省恒源房地产有限公司将其承包的位于青海省湟水森林公园内的土地以及在土地上建设的民族风情园中不动产部分按照现状交付给被告（反诉原告）西宁市湟水林场，于判决书生效后十日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件诉讼费50元，已减半收取25元，由原告（反诉被告）青海省恒源房地产有限公司负担；反诉案件诉讼费25元，由原告（反诉被告）青海省恒源房地产有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。

审判员　　王红霞

二〇一七年二月八日

书记员　　黄珠莹

附：

1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款：适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条：人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。