博信达建设集团有限公司
***县融鑫小额贷款有限责任公司、安徽徽润置业有限公司等借款合同纠纷执行审查执行裁定书
来源：中国裁判文书网
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2022)新23执异31号
案外人：博信达建设集团有限公司，住所地安徽省安庆市中兴大街109号。
法定代表人：雍炼，该公司总经理。
申请执行人：***县融鑫小额贷款有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州***县财政局一楼。
法定代表人：赵志亮，该公司董事长。
被执行人：安徽徽润置业有限公司，住所地安徽省桐城市。
法定代表人：吕海风，该公司董事长。
被执行人：吕海风，男，1975年2月1日出生，住安徽省桐城市。
本院在执行***县融鑫小额贷款有限责任公司（以下简称融鑫小贷公司）与安徽徽润置业有限公司（以下简称徽润公司）、吕海风借款合同纠纷一案中，案外人博信达建设集团有限公司（以下简称博信达公司）对本院查封被执行人徽润公司名下位于安徽省桐城市青草镇青青世界小区X幢2XX、X幢XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人博信达公司称，请求法院中止对被执行人名下位于安徽省桐城市青草镇青青世界小区X幢XXX、5幢XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号10套房屋的查封、拍卖等执行行为，并依法解除对上述10套涉案房屋查封措施。事实和理由：2014年9月16日徽润公司与博信达公司磋商，用其开发的桐城市青草镇青青世界小区住宅房62套抵偿给案外人博信达公司，用于博信达公司代偿其从安庆新昌小额贷款股份有限公司取得的贷款本金和利息。期间双方签订了62套抵债房屋的买卖合同（含昌吉州中院本次查封拟拍卖的10套房屋），该62套房屋早已交付给案外人管控，且已向行政主管机关进行备案登记、价款已付清、税费已缴纳。在备案登记后博信达公司又将其中部分房屋抵偿给安庆新昌小额贷款股份有限公司，将部分房屋处置给他人，因被执行人徽润公司及法院保全查封的原因至今未能完成产权变更登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定申请法院支持案外人异议请求。案外人提交了商品房买卖合同、商品房买卖合同备案表，不动产登记信息、完税证明、徽润公司情况说明、人民币借款合同、偿还贷款协议书、代偿债务承诺书、徽商银行客户回执单、建设银行客户回单、10套房屋清单等证据。
融鑫小贷公司称，案涉房屋在执行时不动产证登记在徽润公司名下，法院查封案涉房屋是合法正确的；被执行人与案外人2014年签订商品房买卖合同，完税却是2021年7月，在执行过程中都没有过户；博信达公司是贷款担保人，本身负有在惠润置业不偿还借款时，向新昌小贷公司还款是履行担保人的责任；房屋是抵偿而不是买卖且2000万远低于房屋价值，不排除双方恶意串通；没有提交博信达公司借给徽润公司的银行回单，且没有偿还贷款三方协议。
本院查明，融鑫小贷公司与徽润公司、吕海风借款合同纠纷一案，本院作出（2017）新23民初62号民事判决，判决：一、被告徽润公司于本判决生效后十日内向原告融鑫小贷公司偿还借款37，599，561.64元；二、被告徽润公司于本判决生效后十日内向原告融鑫小贷公司支付利息7，248，054.79元，三、被告吕海风对被告徽润公司的上述债务承担连带责任；四、驳回原告融鑫小贷公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因徽润公司、吕海风未按期履行付款义务，融鑫小贷公司申请强制执行。2019年7月4日，本院作出（2019）新23执恢45号执行裁定，裁定查封（扣押）被执行人所有的价值45，109，458.93元（不含逾期利息）的财产或冻结（划拨）该被执行人银行存款45，109，458.93元。2019年10月29日，本院查封被执行人徽润公司名下位于安徽省桐城市青草镇青青世界住宅小区置业证号：2014字第8XXXX号，附件195套房屋（含案外人提出异议的X幢XXX、X幢XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号10套房屋）查封期限自2019年10月29日至2022年10月28日。
2022年5月桐城市住房建设和房地产市场监管科出具商品房买卖合同备案表显示安徽博信达公司自徽润公司买受上述10套房屋，并于2014年11月12日备案登记。
2021年7月6日博信达公司就案涉10套房屋向税务部门缴纳印花税、契税等。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本规定是案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的判断条件。首先本案从形式上看本院查封涉案10套房屋，房产登记的权利人仍然系被执行人徽润公司，案外人博信达公司对涉案房产主张实体权利排除执行，但博达公司与徽润公司只对商品房买卖合同向房地产管理部门予以备案登记而并未对涉案房屋向登记机构申请预告登记，故不能证明博信达公司已合法占有房屋不动产。其次博达公司作为徽润公司贷款担保人，本身负有在徽润公司不能偿还借款时，有向新昌小贷公司还款的责任，其代偿行为并不违反法律规定，博达公司作为以房抵债的受让人，其取得房屋是基于双方之间存在的债权债务关系，不能据此认定博达公司享有涉案房屋的物权期待权，因此，以房抵债的债权人不属于《执行异议复议》第二十八条规定的不动产买受人，其权利不能排除法院执行。故博达公司对涉案X幢XXX、X幢XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号10套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。其对案涉房屋主张权利请求排除执行的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回博信达建设集团有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张桂琴
审 判 员 郑 延
审 判 员 赵建生
二〇二二年十二月三十日
法官助理 蒲婷婷
书 记 员 祁 雪
