***建设集团有限公司、***县**小额贷款有限责任公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）新23民初20号 原告（案外人）：***建设集团有限公司，住所地安徽省安庆市中兴大道109号。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，安徽恒物律师事务所律师。 被告（申请人执行人）：***县**小额贷款有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州***县财政局一楼。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，新疆同创律师事务所律师。 被告（被执行人）：安徽徽润置业有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道盛***城明珠广场。 法定代表人：***，该公司董事长。 被告（被执行人）：***，男，1975年2月1日出生，住安徽省桐城市。 原告***建设集团有限公司（以下简称***公司）与被告***县**小额贷款有限责任公司（以下简称**公司）、安徽徽润置业有限公司（以下简称徽润公司）、***案外人执行异议之诉一案，本院于2023年2月20日立案后，依法适用普通程序，于2023年5月9日公开开庭进行了审理。原告***公司委托诉讼代理人**、***，被告**公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告徽润公司、被告***经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***公司向本院提出诉讼请求：判令原告享有对安徽省桐城市青草镇青青世界小区5幢*号、5幢*号、5幢*号、5幢*号、5幢*号、5幢*号、5幢*号、5幢*号、5幢*号、3幢*号等10套房屋的物权期待权，排除对上述房屋的强制执行（注：案涉10套房屋合计购买价格2,581,104元）。事实及理由：一、2014年7月，被告徽润公司与原告***公司磋商达成一致，以被告徽润公司开发的桐城市青青世界小区住宅62套出售给原告，原告为被告徽润公司偿还其从安庆新昌小额贷款股份有限公司取得的贷款本金和利息。其后，原告与被告徽润公司分别签订了62套抵债房屋的买卖合同（包括被昌吉州中级人民法院查封拟拍卖的10套房屋）。被告徽润公司已于2014年12月1日前将该62套房屋陆续交付给原告，原告也已按照被告徽润公司指定交付20,000,000元购房款，案涉房屋均已向行政主管机关进行备案登记。因被告徽润公司法定代表人失联及昌吉州中级人民法院查封原因至今未能完成产权变更登记。二、昌吉州中级人民法院执行申请执行人**公司与被执行人徽润公司、***借款合同纠纷一案过程中，查封了桐城市青草镇青青世界小区5幢*号、5幢*号、5幢*号、5幢*号、5幢*号、5幢*号、5幢*号、5幢*号、5幢*号、3幢*号等10套房屋。原告向昌吉州中级人民法院提起执行异议申请，请求解除上述10套房屋的查封、拍卖，昌吉州中级人民法院于2022年12月30日作出（2022）新23执异31号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。综上，原告对案涉10套房产依法享有物权期待权，能够排除执行，请求法院支持原告起诉请求。 **公司辩称，原告诉称2014年7月初其与被告徽润公司订立房屋买卖合同不是事实。原告作为被告徽润公司担保人，为被告徽润公司偿还贷款后，被告徽润公司无钱偿还原告的代偿款，才与被告徽润公司订立房屋买卖合同。原告未向被告徽润公司支付购房款，而被告徽润公司也未与原告办理62套房屋交付手续，原告并未合法占有该62套房屋，仅在房屋管理部门办理了备案登记。原告诉称被告徽润公司的法定代表人***失联也不是事实，一个公司不能因其法定代表人就无法正常运作和办公。原告在2021年7月即法院查封房屋以后办理了完税凭证，明显是为提出执行异议及提起执行异议之诉准备证据。原告行为不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定。请求驳回原告的诉讼请求。 徽润公司、***经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告徽润公司、***经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证权利。 原告向本院提交如下证据： 证据一、人民币借款合同1份、保证合同1份，拟证明2014年4月5日，徽润公司向安庆新昌小额贷款公司借款，***公司是担保人，徽润公司未偿还借款，***公司支付了借款本金和利息。 被告**公司质证称，真实性、合法性、关联性均不认可，借款合同的内容是安庆新昌小额贷款公司向徽润公司出借钱款，与原告无关；保证合同虽是原告提供担保，但履行情况不清楚，案涉房产仍是徽润公司的，***公司没有人员入住使用，***本人可以找到。 本院对上述证据的真实性予以确认。 证据二、《商品房买卖合同》10份，拟证明原告在2014年11月份即在法院查封之前已经与被告徽润公司签订合法有效的书面买卖合同。 被告**公司质证称，对真实性、合法性不认可，关联性认可。因被告未参与合同的签订，真实性无法确认，原告应当在商品房交付使用后90日内办理产权登记手续，但从2014年直至被法院查封，原告都没有诉求被告徽润公司办理产权变更登记手续，故双方无办理变更登记手续的合意。 本院对该证据的真实性予以确认。 证据三、《商品房买卖合同备案表》10份、《完税证明》1份（2021年7月），拟证明原告在2014年11月份已完成案涉商品房买卖合同的备案登记；其后，原告对案涉房屋已缴纳印花税、契税。 被告**公司质证称，对真实性、合法性、关联性均不予认可，应当办理预告登记而非备案。案涉房屋2019年已被昌吉州中级人民法院查封，并准备评估拍卖，2021年原告才缴纳税款，显然是为了干扰法院执行工作。 本院对上述证据的真实性予以确认。 证据四、徽润公司出具的收据1份，拟证明2014年11月14日，被告徽润公司收到了原告购房款20,000,000元的事实。 被告**公司质证称，对真实性、合法性、关联性均不予认可。徽润公司没有收到原告任何款项，仅是安庆新昌小额贷款公司收到了某些个人的款项，该收据显然是后补的，与客观实际情况不符。 本院对该证据的真实性予以确认。 证据五、被告徽润公司于2014年9月16日出具的《情况说明》1份及附件2页，拟证明原告代被告徽润公司偿还安庆新昌小额贷款公司20,000,000元借款，经协商被告徽润公司将62套房产合计7462.95平方米抵偿给原告。 被告**公司质证称，对真实性、合法性、关联性均不认可，按照原告所说2014年7月，原告与被告徽润公司已签订买卖合同，没有必要于2014年9月16日双方再形成一份情况说明，不具有合理性。原告方并未支付案涉房款，仅仅是以代偿款作为购房款，不能证实原告接受了交付并实际占有案涉房屋。 本院对上述证据真实性予以确认。 证据六、《徽商银行客户回执单》4份、《建设银行单位客户专用回单》4份、***出具的《代偿债务承诺书》1份，拟证明原告按约定以支付购房款的方式替被告徽润公司向安庆新昌小额贷款公司还款20,000,000元的事实。 被告**公司质证称，对回执单真实性认可，合法性和关联性不认可，因付款人并非原告，而是***等个人向被告徽润公司代偿了安庆新昌小额贷款公司的贷款。对代偿债务承诺书真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院对上述证据的真实性予以确认。 证据七：案涉10套房屋缴纳水电费凭证附统计表，拟证明案涉10套房屋现已有人居住，在法院查封前原告已将房屋出售。 被告**公司质证称，真实性、合法性、关联性均不认可。 原告提供的系月用电分布图的打印件而非缴纳水电费凭证，故本院对真实性、合法性、关联性均不予确认，证明效力不予认定。 证据八、桐城市青草镇人民政府出具的证明1份，拟证明被告徽润公司系案涉房屋所属的青青世界小区开发商，其法定代表人***携带该小区确权证明书失联，导致办证的住户无法提供确权证明书，涉案房屋未办理变更登记系开发商被告徽润公司导致。 被告**公司质证称，对真实性、合法性、关联性均不认可，被告徽润公司的法定代表人***从未失联，一直在桐城市。该证明并不能显示原告和被告徽润公司签订合同后，***就失联的事实。 该份证据因无单位负责人及制作证明材料的人员签名或**，不符合法律规定的形式要件，故本院对该证据的证明效力不予认定。 证据九、新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院（2022）新23执异31号执行裁定书1份，拟证明案涉10套房屋已被该院查封，原告向昌吉回族自治州中级人民法院提出执行异议申请，被裁定驳回，现原告依法提起执行异议之诉。 被告**公司质证称，真实性、合法性、关联性均认可。 本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 证据十、营业执照复印件、法定代表人身份证明等，拟证明原被告双方身份信息。 被告**公司质证称，该证据仅能确认**公司的身份。 本院对上述证据的真实性予以确认。 被告**公司、被告徽润公司、被告***均未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：被告**公司与被告徽润公司、***借款合同纠纷一案，本院于2018年6月15日作出（2017）新23民初62号民事判决，判决：一、徽润公司于本判决生效后十日内向原告**公司偿还借款37,599,561.64元；二、徽润公司于本判决生效后十日内向**公司支付利息7,248,054.79元；三、***对徽润公司的上述债务承担连带责任；四、驳回**公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因被告徽润公司、***未按期履行付款义务，被告**公司申请强制执行。2019年7月4日，本院作出（2019）新23执恢45号执行裁定，裁定查封（扣押）被执行人所有的价值45,109,458.93元（不含逾期利息）的财产或冻结（划拨）该被执行人银行存款45,109,458.93元。2019年10月29日，本院查封被执行人徽润公司名下位于安徽省桐城市青草镇青青世界住宅小区置业证号：2014字第*号，附件195套房屋（含案外人提出异议的3幢*号、5幢*号、*号、*号、*号、*号、*号、*号、*号、*号10套房屋）查封期限自2019年10月29日至2022年10月28日，**至2025年10月28日。 原告***公司对本院查封徽润公司名下房屋提出执行异议，本院于2022年12月30日作出（2022）新23执异31号执行裁定书，裁定：驳回***建设集团有限公司的异议请求。 另查明，被告徽润公司于2014年5月8日与安庆新昌小额贷款股份有限公司签订借款合同，向安庆新昌小额贷款股份有限公司借款20,000,000元，借款期限自2014年5月8日至2014年7月7日，原告***公司系担保人。2014年11月14日，被告徽润公司与原告***公司，就桐城市青草镇青青世界小区5幢*号、*号、*号、*号、*号、*号、*号、*号、*号、3幢*号签订《商品房买卖合同》。 2022年5月桐城市住房建设和房地产市场监管科出具商品房买卖合同备案表，显示原告就案涉10套房屋于2014年11月12日进行备案登记。2021年7月6日原告就案涉10套房屋向税务部门缴纳印花税、契税。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人对执行标的有无足以排除强制执行的民事权益为判断执行异议之诉诉讼请求是否成立的标准。本案争议焦点是原告***公司是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。针对本案的争议焦点具体分下如下： （一）原告***公司是否对案涉房屋享有物权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动而言，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。原告***公司虽就案涉10套房屋与被告徽润公司签订了《商品房买卖合同》，但自2014年11月签订合同后至2019年10月案涉房屋被查封之前的近五年时间内，双方未到登记机关依法进行过户登记，亦未申请预告登记，案涉房屋的的物权未实际发生变动，登记权利人仍系被告徽润公司。原告***公司关于其享有案涉房屋物权期待权的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 （二）原告***公司是否对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《执行异议和复议规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，应当围绕案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行三方面内容进行审查。该规定第二十八条、第二十九条针对买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的审查作出具体规定，即在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护而设置的特别规则，其立法本意系源于维护交易秩序，保障买受人对房屋的登记、交付请求权一定程度上优先于其他普通债权人之生存利益考量。本案中***公司虽然与徽润公司签订了《商品房买卖合同》，但双方之间的法律关系实质系以物抵债关系，目的在于消除双方的金钱债务，在完成不动产登记之前，以消灭金钱债务为目地的《商品房买卖合同》并不足以形成优于一般债权的利益。按照《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定，***公司也不符合排除强制执行的条件。首先，***提供的证据不足以证明其在法院查封之前是否已合法占有案涉房屋，且其自认房屋用于出售而非居住。其次，原告未提供证据证明其已向房产登记机构递交过过户登记材料或向被告徽润公司提出办理过户登记请求的积极行为，不能证实非因其自身原因未办理过户登记。 综上所述，原告***公司对所称购买的案涉安徽省桐城市青青世界小区住宅房3幢*号、5幢*号、*号、*号、*号、*号、*号、*号、*号、*号10套房屋，不享有排除执行的民事权益，原告***公司主张不得执行案涉房产的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回***建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费27,448.83元，由***建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二三年六月二十六日 法官助理　*** 书 记 员　刘　瑶