广州市越秀区总工会与珠海市测绘院物权保护纠纷一案民事二审判决书

广东省珠海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤04民终423号

上诉人（一审原告）：广州市越秀区总工会，住所地：广东省广州市越秀区。

负责人：陈穗青，常务副主席。

委托诉讼代理人：谢圣慧，广东合邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王武，广东合邦律师事务所实习律师。

被上诉人（一审被告）：珠海市测绘院，住所地：广东省珠海市香洲区。

法定代表人：马德富，院长。

委托诉讼代理人：陈华，广东运胜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张露，广东运胜律师事务所实习律师。

上诉人广州市越秀区总工会（以下简称越秀总工会）因与被上诉人珠海市测绘院（以下简称珠海测绘院）物权保护纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2020)粤0403民初3261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

越秀总工会上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判珠海测绘院向越秀总工会支付自2019年10月1日至2020年9月28日的房屋占用费73641元（以23.93元/月/平方米为标准）；3、一、二审诉讼费用由珠海测绘院承担。事实与理由：一、一审判决将“同一地址上登记注册的企业等同于该地址上物业的权属人”的事实认定错误。一审判决未将物权法规定的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”作为不动产物权推理的大前提，而是擅自设定大前提，通过注册地址的关联性来推测物业的权属人。

二、一审判决将不同的物业混淆，即将珠海市斗门区××××××××（以下简称东苑度假村）湖滨区主楼等同于本案讼争物业湖滨区（东苑别墅），通过越秀总工会曾将“主楼”出租给案外人杨碧愉的事实来认定珠海测绘院有理由相信案外人东苑度假村有权出租本案讼争物业“别墅”是事实认定错误。（2019）粤0403民初3596号民事判决认定的事实是：案外人杨碧愉租赁越秀总工会位于珠海市斗门区白藤湖旅游区×××的东苑度假村湖滨区主楼及其现有设施和设备（即主楼），而杨碧愉是将斗门区白藤湖湖滨区东苑别墅（即别墅）出租给珠海测绘院，主楼和别墅并非同一建筑物。越秀总工会对杨碧愉转租主楼知情不能推断出越秀总工会对杨碧愉擅自出租别墅一事知情。

三、一审判决错误认定珠海测绘院“善意”“有理由相信东苑度假村及杨碧愉有权出租涉案房屋”的事实。首先，珠海测绘院在占有使用涉案房屋时，作为完全民事行为能力的法人，有能力和义务去了解涉案房屋的权属情况及出租人的出租权来源是否合法。通过一审调查可知，珠海测绘院从未核实涉案房屋的权属情况及出租人的出租权来源。仅此可知，珠海测绘院即使不是故意，至少也存在重大过失。故一审认为珠海测绘院“善意”是事实认定错误。其次，虽然越秀总工会是东苑度假村的主管部门，但两者在法律意义上都是独立法人，是两个具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。越秀总工会并未授权东苑度假村管理别墅，东苑度假村的行为不能代表越秀总工会的行为。越秀总工会获知案涉物业被无权占有时，杨碧愉已病故，越秀总工会立即与珠海测绘院取得联系，积极沟通，协商解决，后向珠海测绘院发律师函，要求珠海测绘院立即搬离并支付房屋占用费。其次，越秀总工会办公地在广州市越秀区，而案涉物业位于珠海市斗门区，两地相距150公里，超过两个小时的车程，越秀总工会作为事业单位日常承担管理社会事务的职能，不可能也没义务时刻关注自己的物业是否被非法侵占。再次，实践中不乏市场经营者把租赁房屋注册为工商登记地址，东苑度假村营业执照中住所在案涉房屋的地址，不足以使珠海测绘院认定讼争房屋的权利人。最后，本案一审开庭笔录第12页显示，珠海测绘院是通过承租度假村主楼租户之一拆迁办的介绍结识案外人杨碧愉，在租赁协商过程中，珠海测绘院从未要求杨碧愉提供别墅的权属证明，珠海测绘院对此产生的信赖因理据不充分不足以受到法律保护，应归属为一方过错。

四、一审判决认为越秀总工会对杨碧愉出租涉案物业知情是事实认定错误。越秀总工会对杨碧愉无权处分的行为并不知情，在获悉被侵权后已明确表示拒绝追认，故杨碧愉与珠海测绘院签订的《房屋出租合同》不能认定为有效合同。

五、一审判决适用法律错误。（一）本案是物权保护纠纷，理应就“是否存在侵权行为”、“侵权人是否存在过错”、“侵权行为与损害结果有无因果关系”、“侵权责任”、“损害结果”进行审理，针对讼争房屋，越秀总工会与杨碧愉、度假村及珠海测绘院并无合同关系，也未委托授权任何人或单位管理讼争物业，故珠海测绘院与东苑度假村的“房屋租赁关系”、珠海测绘院是否为“善意第三人”与本案无关。（二）一审判决对“相对人有理由相信行为人有代理权的”的法律适用有误。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，其中最重要的一点就是如何确定合同相对人“有理由相信”。就此，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定：“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权”。而本案珠海测绘院没有任何客观证据，如越秀总工会盖章的授权委托书，合同等证明东苑度假村有代理权，故本案适用合同法第四十九条的规定，一审判决认为“珠海测绘院有理由相信东苑度假村及杨碧愉有权出租涉案房屋”是法律适用错误。

珠海测绘院及杨碧愉均非案涉房屋的所有权人，珠海测绘院已自认占有使用案涉房屋，其占有、使用案涉房屋的权能缺乏合法来源，对此应承担侵权责任。鉴于珠海测绘院现已搬离案涉房屋，越秀总工会的损失主要体现为租金损失，珠海测绘院向越秀总工会支付房屋占用费合法有据，应予支持。

珠海测绘院辩称：一、珠海市斗门区××××××××（以下简称东苑度假村）有权对涉案房屋进行出租。1995年5月25日中国共产党广州市东山区委员会和广州市东山区人民政府出具《关于“东苑度假村”场地使用的证明》证明，位于斗门县白藤湖湖滨路的“东苑度假村”，其中综合楼一栋共三层、别墅一栋共二层、汽车库及综合楼一栋共二层，总建筑面积1680.72平方米，作为安排区属干部、职工短期休养基地，经区委、区政府决定，委托东山区工会具体管理。1995年11月6日越秀总工会投资成立东苑度假村，投资额201万元，其中流动资本金1万元，固定资本金200万元，住所斗门区白藤湖湖滨二区12号，涉案的房屋在内的斗门区白藤湖湖滨二区12号所有房产作为固定资金向东苑度假村的投资。越秀总工会投资成立东苑度假村，以斗门区白藤湖湖滨二区12号的所有房产对内接待、对外营业，2005年经营范围由住宿、饮食服务增加为住宿、饮食服务和卡拉OK。2010年6月25日工商部门企业住所核查情况显示，“根据现场勘查，该（企业、个体工商户）经营场所地址为斗门区白藤湖湖滨二区12号，与产权证明，租赁合同地址一致，该经营面积为2450㎡，与申请人申请的经营面积一致”。涉案的房屋在内的斗门区白藤湖湖滨二区12号房产一直是由东苑度假村进行经营、管理。租赁是出租人将其所有或管理的租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。出租人可以是租赁物的权属人或者其他有权管理人。东苑度假村对越秀总工会投资其经营的房产有权进行经营、管理和出租。

二、越秀总工会作为东苑度假村的上级主管部门和投资人，对斗门区白藤湖湖滨二区12号房产出租是知情的，且一直享受该收益。根据越秀总工会盖章的《东苑度假村章程》第十六条，企业应当在每一会计年度终了时制作财务会计报告，财务会计报告应当包括下列财务会计报表及附属明细表：（1）资产负债表；（2）损益表；（3）财务状况变动表；......从税后利润中提取法定公积金后，经投资者批准，可以提取任意公积金。对于东苑度假村的经营和收益情况，越秀总工会是知道或应当知道的。（2019）粤0403民初3596号《民事判决书》第四页第二段显示，“越秀总工会与杨碧愉签订租赁东苑度假村协议......所收租金用于度假村维修及平时的水电费用、用工工资，经双方协商租赁方负有催收租金的责任，并在收到租户租金一个月内将所有租金50%上缴越秀总工会，余下50%作为留度假村支付人员工资及水电费使用;杨碧愉自负盈亏，度假村物业管理支出及度假村使用过程这个发生的所有费用均由杨碧愉承担，杨碧愉负有按时向越秀总工会缴交租金的义务。”东苑度假村负责对涉案房产进行实际管理，收取的租金一部分用于度假村的维修、水电和人工工资，一部分上缴越秀总工会。越秀总工会与东苑度假村人员、资产混同，且一直享受东苑度假村经营出租房屋的收益。

三、越秀总工会欲通过诉讼获取双重租金的行为违背诚实信用的原则。珠海测绘院与越秀总工会的全资下属单位东苑度假村签订租赁合同租赁东苑度假村B座，租赁期限自2019年10月1日至2020年9月30日，租金为68000元，珠海测绘院按约支付了租金68000元。越秀总工会与东苑度假村资产、人员、管理混同，东苑度假村收取了租金68000元后，越秀总工会将该企业进行了注销，越秀总工会承接了东苑度假村的资产和债权，现越秀总工会又以物权保护为由再次向珠海测绘院要求支付一次租金，明显不合理。越秀总工会不能以一处房屋获得两次租金收益，珠海测绘院也不可能租赁一次房屋支付两次租金，越秀总工会的行为明显违背诚实信用的原则。

综上，越秀总工会的上诉没有事实和法律依据，恳请人民法院依法查明事实，驳回其诉讼请求。

越秀总工会向一审法院起诉请求：1.珠海测绘院支付自2019年10月1日起至2020年9月28日，共11个月28天的房屋占用费73641元（以6171元/月为基数即22.93元/平方米乘以建筑面积269.11平方米）；2.本案诉讼费由珠海测绘院承担。

一审法院认定事实：经涉案房屋（粤房地证字第1562543号）的房地产权证显示，房屋权属人为广州市东山区总工会，地址为珠海市斗门区白藤湖湖滨区（东苑别墅），建筑面积269.11平方米。登记核准日期为1999年9月17日。

2005年9月29日，中共广州市越秀区委印发《广州市越秀区机构编制实施意见》（越字[2005]13号），决定不再保留原越秀区、东山区人大、政协、群团机关各工作部门；依法依章重新组建越秀区人大、政协、群团机关各工作部门，按照有关章程和规定设置越秀区总工会。

东苑度假村于1995年11月6日登记成立，类型为全民所有制，主管部门（出资人）为越秀总工会，住所在斗门区白藤湖湖滨二区12号，原法定代表人为杨碧愉，2020年8月25日变更法定代表人为周燕婷，2020年11月11日被注销。

2019年10月15日，东苑度假村（甲方）与珠海测绘院（乙方）签订《房屋出租合同》，约定：甲方同意将坐落在斗门区白藤湖湖滨路二区12号（东苑度假村B座）出租给乙方。上述房屋出租从2019年10月1日至2020年9月30日止。每年房租68000元，交租时间为本年10月18日前缴交当年租金（先交款后使用、免收押金，租金直接划入甲方法人私人账号，甲方提供正式发票）等。合同尾部附注收款人杨碧愉个人于斗门农商银行东湖支行开设的账号621××××××××05203541。2019年10月16日，东苑度假村向珠海测绘院出具了金额为68000元的发票。2019年10月22日，珠海测绘院向杨碧愉的上述账户汇款68000元，备注办公房屋租赁费10.1-9.30。此后，珠海测绘院依约使用上述房屋。

2020年9月11日，越秀总工会向珠海测绘院寄出《关于追讨房屋占用费的律师函》，告知珠海测绘院，在越秀总工会未知情的情况下，珠海测绘院自2019年10月1日通过无权处分人杨碧愉使用其所有的坐落于珠海市斗门区白藤湖湖滨路二区×××（东苑度假村B座）的房屋至今未支付费用，要求珠海测绘院立即搬迁，并按照5667元/月向越秀总工会支付自2019年10月1日至实际搬迁之日的房屋占用费等。珠海测绘院于2020年9月14日签收了邮件。

2020年9月28日，珠海测绘院将涉案房屋腾退给越秀总工会，双方在《接收清单》中确认交接事项。

一审法院另查明，越秀总工会于2019年11月15日向一审法院提起（2019）粤0403民初3596号民事诉讼，要求杨碧愉向其返还租赁物业东苑度假村湖滨区主楼及现有设施和设备、支付从2012年1月1日起至2019年11月15日的租金及从2019年11月15日起至腾退之日止的占用使用费等。2019年12月30日，一审法院作出（2019）粤0403民初3596号民事判决，认定：2011年，越秀总工会与杨碧愉签订租赁东苑度假村场地协议，由杨碧愉租赁东苑度假村湖滨区主楼及其现有设施和设备，租赁期限从2011年4月1日至2013年12月31日止......所收租金用于度假村维修及平时的水电费用、员工工资......经双方协商租赁方负有催收租金的责任，并在收到租户租金一个月内将所有所收租金50%上缴越秀总工会，余下50%作为留度假村支付人员工资及水电费使用；杨碧愉自负盈亏，度假村物业管理支出及度假村使用过程中发生的所有费用均由杨碧愉承担等，判决杨碧愉向越秀总工会支付租金、占有使用费等。杨碧愉不服判决，上诉至珠海市中级人民法院。2020年2月12日，杨碧愉因病死亡，其法定继承人杨婷、罗举用、杨雯茵于2020年4月27日申请撤回上诉。2020年4月27日，珠海市中级人民法院作出（2020）粤04民终853号民事裁定，裁定准许杨婷、罗举用、杨雯茵撤回上诉，双方均按一审判决执行。该民事裁定已于2020年5月13日发生法律效力。

一审法院认为：涉案房屋房地产权证登记的产权人为广州市东山区总工会，因2005年9月机构编制变更，不再保留广州市东山区总工会，重新组建越秀区总工会，因此，原广州市东山区总工会的权利义务由越秀总工会承继，越秀总工会是本案适格主体。

关于珠海测绘院与东苑度假村签订的《房屋出租合同》是否有效的问题。越秀总工会自认，由其所有位于斗门区白藤湖湖滨区的不动产有三处，包含涉案房屋在内。90年代，越秀总工会登记注册成立东苑度假村，为其工会会员提供住宿旅游福利，越秀总工会与东苑度假村属于上下级主管关系。东苑度假村的营业执照中住所就在涉案房屋的地址上。其次，（2019）粤0403民初3596号民事判决认定，东苑度假村的法定代表人杨碧愉将物业出租收取租金，一部分上缴给越秀总工会，一部分留作东苑度假村人员工资及水电费支出，杨碧愉自负盈亏。由此可知，越秀总工会对杨碧愉实际管理的东苑度假村出租物业的行为并非不知情。鉴于上述事实，珠海测绘院有理由相信东苑度假村及杨碧愉有权出租涉案房屋，其与东苑度假村签订的《房屋出租合同》，是双方真实意思表示，且没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。珠海测绘院依约向杨碧愉支付了68000元租金，履行了合同约定的付款义务，依法在合同约定的期限内享有房屋使用权。越秀总工会主张东苑度假村无权出租涉案房屋，是其内部管理行为，不能对抗善意第三人即珠海测绘院。杨碧愉收取珠海测绘院的租金后，没有支付给其上级主管部门即越秀总工会，越秀总工会可另行途径向其继承人主张。越秀总工会要求珠海测绘院支付房屋占用费，理据不足，一审法院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审驳回越秀总工会的诉讼请求。一审案件受理费1642元，减半收取821元（越秀总工会已预付），由越秀总工会负担。

本院二审期间，珠海测绘院向本院提交东苑度假村工商登记内档资料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

本院查明，东苑度假村的住所地为斗门区白藤湖湖滨二区12号，该地址上共有主楼、东苑别墅、宿舍三栋建筑物。本案珠海测绘院承租的租赁物为东苑别墅。

东苑度假村章程显示，东苑度假村的投资者为越秀总工会，投资者职责包括对企业的财产实施监督管理。

经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为珠海测绘院应否向越秀总工会支付房屋占用费。珠海测绘院与东苑度假村签订《房屋出租合同》，约定东苑度假村将东苑别墅出租给珠海测绘院。东苑度假村的工商登记地址为“斗门区白藤湖湖滨二区12号”，该地址上包含涉案租赁物，即东苑度假村的经营场所包括涉案租赁物。涉案租赁物的产权人为越秀总工会，同时越秀总工会亦为东苑度假村的投资人和主管部门。根据（2019）粤0403民初3596号民事判决认定事实可知，东苑度假村的法定代表人杨碧愉将主楼物业出租收取租金，一部分上缴给越秀总工会，一部分留作东苑度假村人员工资及水电费支出。根据东苑度假村章程可知，越秀总工会作为东苑度假村的投资人，其职责包括对企业的财产实施监督管理，自然包含了对东苑别墅出租事宜的监督管理。综合上述事实，应推定越秀总工会对杨碧愉实际管理的东苑度假村出租东苑别墅的行为知情，一审法院对此认定正确，本院予以维持。据此，珠海测绘院有理由相信东苑度假村有权出租涉案房屋，珠海测绘院按照《房屋出租合同》的约定向杨碧愉支付了68000元租金，依法在合同约定的期限内享有房屋使用权。越秀总工会再行要求珠海测绘院支付房屋占用费，理据不足，本院不予支持。

综上所述，越秀总工会的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持一审判决。

二审案件受理费1642元，由广州市越秀区总工会负担。

本判决为终审判决。

审判长　　廖世娟

审判员　　朱　玮

审判员　　牟宏微

二〇二一年五月六日

书记员　　王　莉