某某、吉安市家庐陵投资开发有限公司商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

江西省吉安市吉州区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）赣0802民初3168号

原告：***，男，1993年2月19日出生，汉族，无业，住吉安市吉州区。

委托诉讼代理人：何娟，女，住广东省广州市番禺区，系原告***妻子。

被告：吉安市家庐陵投资开发有限公司，住所地吉安市吉州区吉州大道306号（吉安市房地产交易中心）11楼，统一社会信用代码9136080069844659A。

法定代表人：曾建兵，董事长。

委托诉讼代理人：罗欢，江西吉泰（吉安县）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘恋，江西吉泰（吉安县）律师事务所律师。

原告***人与被告吉安市家庐陵投资开发有限公司（以下至判决主文前均简称家庐陵公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人何娟，被告家庐陵公司的委托诉讼代理人刘恋到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告家庐陵公司于2022年6月22日向本院提出管辖权异议，本院于当日裁定驳回其管辖权异议。本案现已审理终结。

一、原告***向本院提出诉讼请求：1、逾期交房及办证违约金过低，请求调整违约金标准，应参照江西高院《开发商逾期交房、办证违约金责任纠纷案件审判指引》，逾期交房违约金自2016年12月30日起算，按日万分之三计；逾期办证违约金自2018年1月24日起算，按日万分之一点五计；2、依法判令被告吉安市家庐陵投资开发有限公司支付原告逾期交房违约金（自2016年12月30日起按每日已付房款678,780元的万分之三计算至实际交房时间2017年8月1日止43,577元，支付原告逾期办证违约金（从2018年1月24日起按每日已付房款678,780元的万分之一点五计算至实际交付办理商品房产权登记的有关文书之日止101,511元）；3、本案诉讼费由被告承担。

二、被告家庐陵公司辩称：我们认为应当驳回原告诉讼请求。1．从诉讼时效看，合同约定2016年12月30前交房，逾期交房三年的诉讼时效在2019年12月30日已经过了，合同约定的办证时间是390日，实际交房日为2017年8月1日，所以2018年8月26日办证期限届满。逾期办证违约金的三年诉讼时效在2021年8月26日已经过了。原告在2022年5月20日提起诉讼，诉请不应得到支持。2．从合同缔约过程看，被告只是吉安一家开发商，原告作为购买者有权选择是否从被告处购买房屋并签订买卖合同，原告自愿与被告达成买卖合同且不违背法律强制性归定，合同合法有效，应当尊重双方可期待利益，原告请求提高违约金标准是超出被告在签订合同时的合理预期，而且双方约定的违约金不是固定数额的违约金而是按日计算，被告没有证据证明其遭受实际损失，逾期交房是因为原告购买的小区涉及拆迁安置，钉子户导致房屋建成延至，也是因为开发商要求新建垃圾中转站、配电站、耽误了时间，同时行政机关要求移交幼儿园垃圾中转站的行政审批时间耽误了办证，又因为疫情原因，导致办证机关暂缓办证，根据上诉情况及公平原则不应要求被告承担相应赔偿责任。合同已经约定违约金计算方法，并且按照合同原定逾期交房办证标准，原被告达成协议，被告已经向原告支付了1,222元，双方已无争议，退一步说即使法院支持原告诉讼，也应核减1,222元。3．开发商具有法定免责事由，应当免除其2019年5月10日至2019年12月19日、2017年1月30日至2018年6月5日期间的逾期责任，同时基于政府要求新增开发建设和疫情因素，应当再酌情免除2-3月逾期办证责任。具体理由为：办证期间属于吉安市创建文明城市期间，吉安市市政府新颁布文件要求开发商将小区配套幼儿园、菜市场移交行政单位，不动产登记部门审查移交证明后才能办理综合验收备案。被告于2019年5月10日递交移交申请，但相关单位于2019年12月19日才出具移交证明；另开发商配件的垃圾中转站同样因为创文明城市被要求移交作为公厕，但小区业主和社区不同意，导致开发商另外重建一座垃圾中转站并办理移交，施工期间2017年11月30日至2018年6月5日应当免责；另因供电负荷等因素，供电公司要求被告配合重新增加建设供配电工程，导致2015年10月28日至2017年6月21日施工；2020年1月24日，因突发疫情，导致建设项目中止，省政府亦发文允许合理延后合同执行期限，不做违约。故请求增加60天的办证时间，免除2020年1月24日至2020年3月24日期间的逾期办证责任。

本院查明的事实：2015年6月18日，原告***与被告家庐陵公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于吉安市吉州区××路××号××小区××栋××房。合同约定1．房屋建筑面积118.37平方米，总价678780元，一次性付款；实测面积118.59平方米，实测后房屋总价应为680042元。2．被告应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。逾期交房且未解除合同的违约责任为：自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日支付房价万分之0.1的违约金；3．关于产权登记的约定为被告应当在商品房交付使用后390日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1／2／3项处理。其第1项约定为买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将已付房款退还，并按已付房款的0.1%赔偿损失；第2项约定为买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；第3项约定为出卖人负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办证的一切费用全部由买受人自理。

合同签订后，原告按合同约定支付了购房款。2017年8月1日，原告委托亲属与被告办理收房手续。2020年8月12日，吉安市不动产登记中心发布通告，载明被告已经办理了案涉房屋的不动产首次登记，购房者可按规定办理所购不动产的登记手续。

以上事实，有原告提交的身份证、商品房买卖合同被告提交的家庐陵交房流程单、不动产登记中心的通告和庭审笔录予以证实，本院予以确认并在卷佐证。

本院认为，原、被告自愿签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。

关于逾期交房违约金问题，被告辩解原告诉请已超过诉讼时效，本院认为，合同约定被告应当于2016年12月30日前交房，原告于2017年8月1日收房，其主张逾期交房违约金的诉讼时效在2020年7月30日届满，原告现在起诉确已超过诉讼时效，即便其曾于2021年8月24日通过移动微法院向本院递交过起诉状，该时间亦已超过诉讼时效，故本院对原告关于逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。

关于计算逾期办证违约金问题。根据双方的合同约定，被告应当自原告实际交房日次日后390日届满之次日即2018年8月27日起算；关于计算逾期办证违约金的截止日期，合同约定被告的义务是将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，截止2020年8月12日，被告已经完成了其履行义务，结合本院审理的该小区其他同类案件，故本院认为逾期办证违约金计算至2020年8月12日为宜。被告以小区建设过程中的配套设施等移交手续问题及“新冠”疫情影响因素抗辩免责，本院认为：小区配套设施的建设属于该建设项目规划设计范畴，被告在开发该小区并向原告出售上述房屋时即已能预见相关设施的建设及移交、验收等事实，且双方在合同中对于办证约定了专门的时间，被告并未提供充分证据证实关于配套设施的移交对被告配合办理房产证产生了影响，故被告关于因政府原因要求顺延办证期限的主张本院不予采纳；另外，本案合同履行期间出现的新冠疫情应属不可抗力，根据江西省人民政府印发关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施的通知，对项目建设中确因受疫情影响或疫情防控工作需要不能按时履行合同的，允许合理延后合同执行期限，故本院酌定适当增加2个月的商品房办证时间，并据此核算被告应当按656天支付原告违约金。关于逾期办证违约金的计算标准。合同约定的逾期办证违约金为已付房款的0.01%的标准，现原告请求调整逾期办证违约金的标准为已付购房款的日万分之一点五，被告未举证证明约定的违约金合理无需调整，但原告的主张亦过高，本院根据公平原则酌情调整为按已付房款的日万分之零点五计算。故被告应支付原告的逾期办证违约金为678,780元＊656日＊0.05‰元/日=22,264元。被告辩解原告起诉超过诉讼时效，本院认为，虽然原告本案起诉状的落款时间2022年5月20日，但其在2021年8月24日已经通告移动微法院提交过起诉状，故其并未超过诉讼时效，故被告的该项辩解本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、被告吉安市家庐陵投资开发有限公司支付原告***逾期办证违约金22,264元，限判决生效后十日内履行完毕；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3,202元，减半收取1,601元，由原告负担1,355元，被告负担246元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。

判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。

审 判 员　杨济浪

二〇二二年七月二十七日

法官助理　刘　丽

书 记 员　尹逸思