吉安市家庐陵投资开发有限公司、吉安天龙房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷民事一审民事判决书

江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）赣0802民初687号 原告：吉安市家庐陵投资开发有限公司，法人住所地江西省吉安市吉州区吉州大道306号，统一社会信用代码91360800698484659A。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，江西吉泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江西吉泰律师事务所律师。 被告：吉安天龙房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区吉州大桥西路2号，统一社会信用代码91360800705761694P。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，江***律师事务所律师。 原告吉安市家庐陵投资开发有限公司诉被告吉安天龙房地产开发有限公司（以下至判决主文前分别简称家庐陵公司和天龙公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2022年1月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告家庐陵公司及其委托诉讼代理人**、***，被告天龙公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家庐陵公司向本院提出诉讼请求：1、被告天龙公司向原告家庐陵公司交付原有线电厂棚户区改造北区安置项目内地块134.82㎡土地并将该地块所有权变更至原告名下。案件审理过程中，原告变更该项诉讼请求为被告如不能将位于原有线电厂棚户区改造北区安置项目地块内134.82㎡土地所有权变更至原告名下，应赔偿原告损失折合人民币1,598,830.38元（134.82㎡×11,859元／㎡）。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、因政府工程建设需要拆除被告位于原告有线电厂棚户区改造北区安置房项目规划红线内的一处临时建筑，2014年9月15日，原、被告签订了协议，约定被告自行拆除前述临时建筑，同时将天龙花园红线范围内自有用地面积为134.82㎡纳入原有限电厂棚户区改造北区安置房项目统一规划，原告在***市有限电厂北区棚户区改造项目东侧角划出284.62㎡土地给被告。原告此前一直要求被告交付前述地块给原告并将所有权变更至原告名下，但被告置若罔闻。现原告已按照约定将284.62㎡地块以货币补偿的形式履行了交付义务。协议虽未约定办证义务并不代表被告无需过户，原、被告签订的是土地置换协议，按照法律规定，不动产的完全交付以登记为准，登记过户是被告交付的法定义务。原告在2020年3月5日前就催过原告，要求过户。被告构成违约，应赔偿原告损失。2、经调查，涉案地块位于吉州国有（2004）第Ⅰ-489号国有土地使用证范围内，因使用权人办理商品房分割登记的需要，将一宗地分割为两宗，吉州国有（2004）第Ⅰ-489号国有土地使用证已注销，现两宗地国有土地使用证分别为吉州国用（2011）第Ⅰ-1614号和吉州国用（2011）第Ⅰ-1615号。因该两宗地已全部建有商品房并已出售，按房地一体化规定，其国有土地使用权已分割到相应商品房不动产权之中，被告已无该两宗地的国有土地使用权，被告根本无法向原告正常交付并办理不动产权证。被告目前虽丧失了土地使用权，但其因为出售土地上的住宅已经获利，原告已按照协议将置换土地以货币形式补偿被告，被告在不能交付土地的情况下，就应依法返还土地相应价值给原告。 被告天龙公司辩称：1、被告为了配合政府拆迁工作，已按照协议拆除了临时建筑，并将自有用地交付给了原告使用，原告一直占有使用，该事实在之前的判决中已确认，但原告一直未将约定的284.62㎡地块交付给被告直至法院判决，故被告在土地置换中不存在过错。2、土地属于国有，企业只有使用权，现被告已丧失134.82㎡土地的使用权，而原告代表政府和改造小区，其实际上已经取得涉案土地的使用权，被告已经按照协议履行了义务。3、原、被告在协议中并未约定办证义务，即便需要办证，拖延至今的法律后果应由被告承担，现在原告要求办证，被告仍会协助。4、对原告主张的土地价值计算存在异议，不能以土地评估价值确定原告的诉求，因为未办证与已办证的土地价值并不相等。 当事人围绕诉讼请求提供的证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年7月24日，原告天龙公司（乙方）与吉安市家庐陵房地产投资开发公司（甲方）签订《协议书》，约定：因工程建设需要，需拆除乙方位于原有线电厂棚户区改造北区安置房项目规划红线内的一处临时建筑（建筑面积356.44㎡，建筑占地面积356.44㎡，其中占用甲方项目用地221.62㎡，乙方项目自有用地134.82㎡，见附件1），经评估公司对临时建筑评估，价格为251,361.49元；乙方自行拆除占用原有线电厂棚改项目红线之临时建筑物，同时将天龙花园红线范围内自有用地（面积为134.82㎡，见附件2）纳入原有线电厂棚改北区安置房项目统一规划，以利于北区安置房小区内道路建设；甲方同意乙方临时建筑自行拆除后，在***市有线电厂（北区）棚户区改造项目东侧角划出284.62㎡土地（土地位置及计算见附件）补偿给乙方等。协议未对办证做任何约定，原、被告在附件中通过计算确认，置换土地单价为1,118,700元／亩，土地置换的长度为26.8米，宽度为10.62米。 协议签订后，原告拆除了临时建筑，将约定地块交由被告进行开发。至2018年7月，附件中约定的284.62㎡一直由被告用于搭建工棚。闲置一段时间后建立了老年活动中心及变电箱。2021年1月4日，被告天龙公司就补偿的284.62㎡土地诉至本院，要求家庐陵公司就未交付的284.62㎡***公司支付货币补偿款3,375,300元。诉讼中经鉴定，284.62㎡地块2021年3月3日的国有建设用地使用价格为3,375,300元。 本院一审认为，被告天龙公司怠于行使自己的权利，酌定判决家庐陵公司支付天龙公司2,500,000元，一审判决后，被告天龙公司不服判决上诉至吉安市中级人民法院，在二审中，天龙公司和家庐陵公司均认可家庐陵公司于2020年4月左右提出以货币补偿的方式替换置换土地，二审判决认为，天龙公司在协议签订后自行拆除了临时建筑物，已将协议书约定的义务履行完毕，家庐陵公司应全面履行协议书约定的土地补偿义务，家庐陵公司没有证据证实在2020年3月5日前曾发函通知天龙公司办理土地置换手续，故其无证据证明自己履行了协议约定的补偿义务，双方在2020年4月就置换土地的方案变更为货币补偿，应当视为双方在此时就协议书约定的家庐陵公司义务履行方式从土地置换变更为货币补偿，一审认定天龙公司消极主张权利错误，确定家庐陵公司应***公司支付土地补偿款3,375,300元，该生效判决已进入执行程序。 另查明，2019年12月27日，吉安市家庐陵房地产投资开发公司变更为吉安市家庐陵投资开发有限公司，性质由全民所有制变更为有限责任公司。原、被告均不要求对涉案134.82㎡地块的价值进行鉴定，134.82㎡地块目前仍登记在被告天龙公司名下，但因被告天龙公司所开发小区地块已建商品房出售，天龙公司已不享有置换的134.84㎡的国有土地使用权，该地块目前无法再办理土地使用权变更登记手续，并且该地块上目前建有安置房小区的公共道路。 以上事实，有经庭审质证，本院予以核定采信的，由原告提交的协议书及其附件、江西省吉安市中级人民法院（2021）赣08民终1436号民事判决书、吉州国用（2004）第Ⅰ-489号国有土地使用权证、土地登记申请书、土地登记审批表、吉州国用（2011）第1-1614号、1615号国有土地使用权证的土地登记审批表、土地登记卡、土地登记卡续表及原、被告相应***以印证。 本院认为，本案的争议焦点主要为：被告天龙公司是否已按照约定履行完协议约定的土地交付义务？134.82㎡地块客观无法过户的情况下，被告天龙公司是否应向原告家庐陵公司赔偿相应地价损失？首先，原告为了公共利益即棚户区改造与被告签订的土地置换协议合法有效。按照协议约定，原告要求被告拆除协议内的临时建筑，并将被告自有的134.82㎡地块纳入原有线电厂棚改北区安置房项目统一规划，以利于北区安置房小区内道路建设，由此可见，原、被告在订立协议时已知晓置换土地用途，故原告应该能够预见置换后的土地在修建公共道路后，客观上将不能办理土地使用**记变更手续，原告订立置换协议的主要目的在于为了公共利益使用被告土地修建道路。其次，国有土地使用权的转让包含土地使用权的出售、交换和赠与，并非所有国有土地使用权的转让都必须包含有登记过户义务，本案土地使用权置换根据合同目的和协议约定，只涉及土地使用权的单纯交换，而不是土地使用权的出售，故土地使用权利主体无需变更，原、被告在协议中亦未约定相关过户登记义务。再次，终审判决在认定被告天龙公司已完成协议约定的履行义务的情况霞，才判决原告家庐陵公司应按约定对天龙公司履行货币补偿义务，如被告天龙公司还有登记过户的义务，则表明天龙公司合同义务未履行完，终审不可能判决原告对置换土地履行货币补偿义务。最后，国有土地属于国家所有，故原告要求被告将134.82㎡土地所有权变更至原告名下现实不能，且于法无据。综上，被告已按照协议约定拆除临时建筑，并将自有的134.82㎡地块交付给原告家庐陵公司改造使用，被告家庐陵公司也已经使用了该地修建道路，被告已履行完了合同义务，本院对于原告要求被告变更登记并赔偿损失的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十一条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》（法释［2020］15号）第一条第二款的规定，判决如下： 驳回原告吉安市家庐陵投资开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费19,200元，财产保全费5,000元（原告已预缴），共计24,200元，由原告吉安市家庐陵投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年四月十四日 书　记　员　　游益平 附相关主要法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。