吉安市家庐陵投资开发有限公司、吉安天龙房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷民事二审民事判决书

江西省吉安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）赣08民终1022号 上诉人（原审原告）：吉安市家庐陵投资开发有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区吉州大道306号，统一社会信用代码91360800698484659A。 法定代表人：***，公司董事长。 委托诉讼代理人：**，公司部门经理。 委托诉讼代理人：**，江西吉泰（吉安县）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吉安天龙房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区大桥西路2号，统一社会信用代码91360800705761694P。 法定代表人：***，公司总经理。 委托诉讼代理人：**，江***律师事务所律师。 上诉人吉安市家庐陵投资开发有限公司（以下简称家庐陵公司）因与被上诉人吉安天龙房地产开发有限公司（以下简称天龙公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2022）赣0802民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人家庐陵公司的委托诉讼代理人**、**，被上诉人天龙公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家庐陵公司向本院上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判天龙公司赔偿家庐陵公司损失1,598,830.38元；2.本案一、二审诉讼费用由天龙公司承担。事实与理由：一、一审法院认为天龙公司按照约定履行完协议约定的土地交付义务错误。首先，家庐陵公司与天龙公司签订的土地置换协议，虽然没有约定需要办理土地使用权证变更登记手续，但从该协议的本质和法律规定的法定交付条件来看，是需要办理土地使用权变更登记手续的，与有没有约定是否需要办理土地使用权变更登记手续无关，不动产的交付是以办理产权变更登记为生效要件。天龙公司没有将该134.82平方米土地使用权变更到家庐陵公司名下，即天龙公司没有履行完协议约定的土地交付义务。其次，原审法院认定利用该134.82平方米的土地的修建公共道路，属于公共利益是错误的，当时双方土地置换并非为了公共利益，家庐陵公司开发的小区是棚户区改造工程。此棚户区改造工程虽是民生工程，但也是市场化运作，按正常的商品房开发程序进行的，实际上该土地是用来修建小区道路，已纳入小区规划红线，如果不将该地块的土地使用权变更至家庐陵公司，将影响整个改造小区各业主办理不动产权证工作，直接损害各业主的合法权益，可能会发生群体性事件，影响社会的安全稳定。再者，吉安市中级人民法院（2021）赣08民终1436号民事判决书判决双方土地置换协议中，家庐陵公司需交***公司284.62平方米土地使用价款，是按2021年该地段土地市场价格评估的。说明二审法院已认可了双方土地置换是要办理产权变更登记手续才是完全履行义务。但该地块现实办不了证，且办不了证是天龙公司的全部责任，家庐陵公司要求天龙公司按该地段土地评估价格补偿是有***，合情合理的。二、家庐陵公司只是在起诉状中将“使用权”笔误写成了“所有权”，后诉请变更已改为要求天龙公司货币补偿，且在证据清单及法院庭审笔录一直是国有土地使用权，且天龙公司在答辩状及庭审中没有提到“所有权”之事。再则，就算家庐陵公司诉请有误，但法庭辩论前已将诉请更改，符合民诉法关于变更诉请的规定，在法律上不存在错误，恳请二审法院更改，支持家庐陵公司诉请。三、家庐陵公司与天龙公司于2014年9月15日签订土地置换协议时，该地块天龙花园商务楼A座项目已于2014年9月9日办理了商品房预售证，且房屋已网签备案，天龙公司已不具备该宗地块使用权，其国有土地使用权已按相应比例分摊到该地块的房屋之中。天龙公司作为该楼盘的开发商，存在恶意，而又全额按2021年出售地块评估市场价得到置换地块的补偿款，是不当得利，理应返还家庐陵公司。四、一审法院主审法官应回避本案审理，却未回避。吉安市吉州区人民法院（2021）赣0802民初135号案件的主审法官与本案的一审主审法官是同一人，吉州区人民法院（2021）赣0802民初135号判决书中主审法官认定的事实是：天龙公司已经交付了土地给家庐陵公司。在已经形成主观认定的情况下，会影响本案审理，主审法官会按照原来的判决书认定的事实再次进行认定，所以造成了此次审判结果受原判决的影响而做出错误判决。故本案一审法官不适宜审理此案，应当自行回避，属程序不合法。 天龙公司辩称：一、天龙公司已经履行完成义务，案涉土地已交付，并且已经纳入安置房项目规划，案涉土地已规划成安置房小区的一条道路。相反，在天龙公司履行合同义务后，家庐陵公司一直拖延未履行合同义务，直至天龙公司起诉要求交付土地并进行补偿。家庐陵公司在履行协议过程中存在重大违约行为，具有过错。土地交付多年以来，从未有人因办证事宜进行上访或聚众闹事，没有影响社会稳定。二、家庐陵公司在一审中并没有申请法官回避，因此本案法官没有回避并非程序不当。三、家庐陵公司诉请1,598,830.38元没有事实与法律依据，天龙公司已经履行完合同义务，家庐陵公司无权主张办证义务或补偿其钱款。 家庐陵公司向一审法院起诉请求：1.天龙公司向家庐陵公司交付原有线电厂棚户区改造北区安置项目内地块134.82㎡土地并将该地块所有权变更至家庐陵公司名下。案件审理过程中，家庐陵公司变更该项诉讼请求为天龙公司如不能将位于原有线电厂棚户区改造北区安置项目地块内134.82㎡土地所有权变更至家庐陵公司名下，应赔偿家庐陵公司损失折合人民币1,598,830.38元（134.82㎡×11,859元／㎡）。2.诉讼费用由天龙公司承担。 一审法院经审理查明：2014年7月24日，天龙公司（乙方）与家庐陵公司（甲方）签订《协议书》，约定：因工程建设需要，需拆除乙方位于原有线电厂棚户区改造北区安置房项目规划红线内的一处临时建筑（建筑面积356.44㎡，建筑占地面积356.44㎡，其中占用甲方项目用地221.62㎡，乙方项目自有用地134.82㎡，见附件1），经评估公司对临时建筑评估，价格为251,361.49元；乙方自行拆除占用原有线电厂棚改项目红线之临时建筑物，同时将天龙花园红线范围内自有用地（面积为134.82㎡，见附件2）纳入原有线电厂棚改北区安置房项目统一规划，以利于北区安置房小区内道路建设；甲方同意乙方临时建筑自行拆除后，在***市有线电厂（北区）棚户区改造项目东侧角划出284.62㎡土地（土地位置及计算见附件）补偿给乙方等。协议未对办证做任何约定，家庐陵公司、天龙公司在附件中通过计算确认，置换土地单价为1,118,700元／亩，土地置换的长度为26.8米，宽度为10.62米。 协议签订后，天龙公司拆除了临时建筑，将约定地块交由家庐陵公司进行开发。至2018年7月，附件中约定的284.62㎡一直由家庐陵公司用于搭建工棚。闲置一段时间后建立了老年活动中心及变电箱。2021年1月4日，天龙公司就补偿的284.62㎡土地诉至本院，要求家庐陵公司就未交付的284.62㎡***公司支付货币补偿款3,375,300元。诉讼中经鉴定，284.62㎡地块2021年3月3日的国有建设用地使用价格为3,375,300元。 该院一审认为，天龙公司怠于行使自己的权利，酌定判决家庐陵公司支***公司2,500,000元，一审判决后，天龙公司不服判决上诉至吉安市中级人民法院，在二审中，天龙公司和家庐陵公司均认可家庐陵公司于2020年4月左右提出以货币补偿的方式替换置换土地，二审判决认为，天龙公司在协议签订后自行拆除了临时建筑物，已将协议书约定的义务履行完毕，家庐陵公司应全面履行协议书约定的土地补偿义务，家庐陵公司没有证据证实在2020年3月5日前曾发函通知天龙公司办理土地置换手续，故其无证据证明自己履行了协议约定的补偿义务，双方在2020年4月就置换土地的方案变更为货币补偿，应当视为双方在此时就协议书约定的家庐陵公司义务履行方式从土地置换变更为货币补偿，一审认定天龙公司消极主张权利错误，确定家庐陵公司应***公司支付土地补偿款3,375,300元，该生效判决已进入执行程序。 另查明，2019年12月27日，家庐陵公司性质由全民所有制变更为有限责任公司。双方均不要求对涉案134.82㎡地块的价值进行鉴定，134.82㎡地块目前仍登记在天龙公司名下，但因天龙公司所开发小区地块已建商品房出售，天龙公司已不享有置换的134.84㎡的国有土地使用权，该地块目前无法再办理土地使用权变更登记手续，并且该地块上目前建有安置房小区的公共道路。 一审法院认为，本案的争议焦点主要为：天龙公司是否已按照约定履行完协议约定的土地交付义务？134.82㎡地块客观无法过户的情况下，天龙公司是否应向家庐陵公司赔偿相应地价损失？首先，家庐陵公司为了公共利益即棚户区改造与天龙公司签订的土地置换协议合法有效。按照协议约定，家庐陵公司要求天龙公司拆除协议内的临时建筑，并将天龙公司自有的134.82㎡地块纳入原有线电厂棚改北区安置房项目统一规划，以利于北区安置房小区内道路建设，由此可见，家庐陵公司、天龙公司在订立协议时已知晓置换土地用途，故家庐陵公司应该能够预见置换后的土地在修建公共道路后，客观上将不能办理土地使用**记变更手续，家庐陵公司订立置换协议的主要目的在于为了公共利益使用天龙公司土地修建道路。其次，国有土地使用权的转让包含土地使用权的出售、交换和赠与，并非所有国有土地使用权的转让都必须包含有登记过户义务，本案土地使用权置换根据合同目的和协议约定，只涉及土地使用权的单纯交换，而不是土地使用权的出售，故土地使用权利主体无需变更，家庐陵公司、天龙公司在协议中亦未约定相关过户登记义务。再次，终审判决在认定天龙公司已完成协议约定的履行义务的情况下，才判决家庐陵公司应按约定对天龙公司履行货币补偿义务，如天龙公司还有登记过户的义务，则表明天龙公司合同义务未履行完，终审不可能判决家庐陵公司对置换土地履行货币补偿义务。最后，国有土地属于国家所有，故家庐陵公司要求天龙公司将134.82㎡土地所有权变更至家庐陵公司名下现实不能，且于法无据。综上，天龙公司已按照协议约定拆除临时建筑，并将自有的134.82㎡地块交付给家庐陵公司改造使用，家庐陵公司也已经使用了该地修建道路，天龙公司已履行完了合同义务，该院对于家庐陵公司要求天龙公司变更登记并赔偿损失的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十一条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》（法释［2020］15号）第一条第二款的规定，判决：驳回家庐陵公司的诉讼请求。案件受理费19,200元，财产保全费5,000元（家庐陵公司已预缴），共计24,200元，由家庐陵公司负担。 二审查明事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：天龙公司是否履行完毕案涉土地的交付义务，应否赔偿家庐陵公司损失。2014年7月24日，家庐陵公司与天龙公司签订《协议书》，该协议系当事人真实意思表示，合法有效。协议约定：因工程建设需要，天龙公司自行拆除占用原有线电厂棚改项目红线之临时建筑物，同时将天龙花园红线范围内面积为134.82㎡自有用地纳入原有线电厂棚改北区安置房项目统一规划，以利于北区安置房小区内道路建设。本案中，当事人均认可，协议约定的天龙公司的134.82㎡土地已经被家庐陵公司用于建设安置房小区道路。家庐陵公司已经占有、使用案涉土地，安置房小区已经建设开发完毕，家庐陵公司实际获取了案涉土地的开发使用权益，这足以认定天龙公司已经履行完案涉土地的交付义务。双方在协议中并未约定天龙公司负有案涉土地的过户办证登记义务，过户办证并非案涉土地（使用权）交付的前提条件。案涉土地的未过户办证，也并未影响家庐陵公司的实际占有、使用及收益。家庐陵公司在使用天龙公司交付的土地前，应当积极与登记部门沟通协商，做好办证登记工作，天龙公司负有协助过户义务，家庐陵公司在未过户登记的情形下即占有、使用了案涉土地，对于未能办理案涉土地过户登记，天龙公司并无过错。故家庐陵公司诉请天龙公司交付土地或赔偿损失没有事实与法律依据，本院不予支持。至于家庐陵公司主张的法官回避问题，一审主审法官承办了与本案相关联的其他案件，不能以此认定会对本案的公正审判造成影响，并非法官回避的理由，一审判决审理程序并无不当。 综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19,189.47元，由上诉人吉安市家庐陵投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年六月十三日 法官助理　曾　柳 书 记 员　肖　睿