䱱东哈德斯特轨道交通科技有限公司、某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

山东省**市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0481民初8255号

原告：山东哈德斯特轨道交通科技有限公司，住所地中国（山东）自由贸易试验区

法定代表人：钟家尚，经理。

委托诉讼代理人：鲍荣军，山东圆梦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邢振朋，山东圆梦律师事务所律师。

被告：****置业有限公司，住所地**市鲍沟镇驻地。

法定代表人：张京梅，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：董伟，山东君雅律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨艳芹，山东君雅律师事务所律师。

原告山东哈德斯特轨道交通科技有限公司（以下简称山东哈德斯特公司）与被告****置业有限公司（以下简称****公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东哈德斯特公司委托诉讼代理人鲍荣军、邢振朋，被告****公司委托诉讼代理人董伟、杨艳芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

山东哈德斯特公司向本院提出诉讼请求：1.判令****公司立即交付位于**市××镇××村××（中国玻璃城）内的Ａ2Ｃ3-3＃厂区厂房；2.判令****公司立即支付逾期交房违约金76225.72元（违约金暂计算至2021年9月26日。2021年9月26日之后的违约金，以260000元为基数，自2021年9月27日起至房屋实际交付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令****公司承担本案诉讼费、保全费及保全保险费500元。诉讼过程中，山东哈德斯特公司变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告于2019年3月19日签订的《商品房定购协议》；2.判令****公司双倍返还定金520000元；3.判令****公司赔偿租金损失618753.49元（每年每平方米75元×3114.03平方米÷365天×967天）；4.判令****公司支付保全保险费500元；5.判令****公司承担律师代理费30000元；6.判令本案诉讼费、财产保全费由****公司承担。事实和理由：2019年3月19日，原、被告签订《商品房定购协议》，约定山东哈德斯特公司采取分期付款方式购买****公司出售的位于**市××镇××村××（中国玻璃城）内的Ａ2Ｃ3-3＃厂区厂房，****公司应在2019年7月31日前交付房屋。山东哈德斯特公司支付首期款即定金260000元后未能依约受领房屋。虽经多次督促仍然未果。后****公司恶意违约，将买卖合同标的物另售他人，系一房二卖，造成山东哈德斯特公司重大损失，应责令****公司进行惩罚性赔偿。故此，请求判如前述所请。

****公司辩称，与山东哈德斯特公司存在房屋买卖法律关系属实。未按照《商品房定购协议》约定的期限交付房屋并非****公司故意，而系案外人占用标的物而致履行不能。基于前述事实，****公司于2019年12月13日为山东哈德斯特公司发送律师函要求解除案涉合同。后又分别于2020年6月18日、2021年4月12日为山东哈德斯特公司发送律师函及告知函，告知其案涉买卖合同业已于2019年12月13日解除，邀约山东哈德斯特公司前来协商后续结算事宜未果。2021年4月13日，****公司为山东哈德斯特公司返还了房屋首期款260000元及违约金52000元，但山东哈德斯特公司受领后随又将该款退还。山东哈德斯特公司行为应视为其主动放弃要求****公司承担违约责任，****公司不应再承担违约责任。退一步讲，即便****公司仍需承担违约责任，****公司亦应承担2019年3月19日至同年12月13日期间的违约金，违约金应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2019年12月13日之后的利息损失应由山东哈德斯特公司自行承担。2021年9月6日，将案涉房屋出售并交付予案外人赵萍。案涉买卖合同业已于2019年12月13日解除，同意返还首期款260000元，不同意赔偿山东哈德斯特公司主张的其他损失。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月16日，****公司取得（滕）房预售证第2016-04号商品房预售许可证，该证载明房地产项目名称为山东省**市现代玻璃产业基地深加工技术和商贸服务中心项目（工业），预售总建筑面积为77060.09平方米。2019年3月19日，****公司与山东哈德斯特公司签订《商品房定购协议》，约定山东哈德斯特公司购买****公司出售的位于**市××镇××村××（推广名：中国玻璃城）内的Ａ2Ｃ3-3＃厂区厂房，厂房建筑面积3114.03平方米，附属物硬化仓储面积548平方米，价款4820483元，付款方式及限期为：首期款在本协议签订3个工作日内支付260000元作为购买此厂房的定金，第二期款2160483元于房屋交付后5个工作日内支付，第二期款到账后出卖人30个工作日内向买受人全额开具增值税专用发票，第三期款2400000元于2019年12月15日前支付。如因买受人的原因而导致无法及时付款，买受人应在出卖人通知买受人后7日内无条件支付剩余房款，如买受人不能在7日内支付剩余房款，出卖人有权解除协议，出卖人将定金扣除不予退还，买受人按本合同第八条向出卖人支付违约金。合同第八条载明逾期付款在90日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，协议继续履行；逾期付款在90日后，出卖人有权解除协议。出卖人解除协议的，买受人应当自解除协议通知送达之日起5日内按照累计的已付房款的20%向出卖人支付违约金，在买受人如期支付给出卖人违约金后，由出卖人无息退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行协议的，在支付给出卖人违约金之后，经出卖人同意，协议可继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。房屋交付时间为2019年7月31日之前。除本协议第九条规定的特殊情况外，出卖人未按第九条规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，协议继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除协议。买受人要求解除协议的，应书面通知出卖人，出卖人应当自接到买受人解除协议通知之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之1向买受人支付违约金。买受人继续履行协议的，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。2、除第九条规定的特殊原因外，出卖人无法履行本协议，按下列方式处理。出卖人在签订协议时，已经充分了解交房时间节点，并承诺自己的实际情况完全能够达到交房条件。如因出卖人的原因而导致无法履行本合同的情况，买受人有权解除协议，出卖人7个工作日内将定金退回并按已交付房款的20%向买受人支付违约金。签约后，山东哈德斯特公司即于2019年3月26日给付****公司首期款即定金260000元。2019年12月13日，山东科圣律师事务所接受****公司委托，制作《关于****公司与山东哈德斯特公司律师函》并通过ＥＭＳ为山东哈德斯特公司邮寄送达，该邮件未被山东哈德斯特公司接收。2020年6月18日、2021年4月12日，山东科圣律师事务所制作《解除律师函》及《告知函》并通过ＥＭＳ为山东哈德斯特公司邮寄送达，山东哈德斯特公司拒收前述邮件。自2020年12月12日起，山东哈德斯特公司即多次督促****公司交付房屋。2021年4月13日，****公司为山东哈德斯特公司转账支付260000元及52000元。2021年4月29日，山东哈德斯特公司退还前述款项。2021年11月17日，山东哈德斯特公司呈诉本院寻求救济。诉讼过程中，山东哈德斯特公司变更诉讼请求。2022年3月28日，本院为****公司送达变更诉讼请求申请书。

另查，2015年12月9日，****公司与王**彦签订《厂房租赁协议书》，约定****公司将其所有的位于**市××镇××的厂房出租予王**彦使用，租赁期限为一年，租金为每年每平方米75元。签约后，王**彦就此交纳一年租金232997元。2016年12月6日，王**彦交纳租金170000元。嗣后，王**彦未再交纳租金，与****公司亦未再签订租赁协议。2018年5月23日，枣庄仲裁委员会受理****公司与王**彦关于厂房租赁合同纠纷的仲裁申请。2019年3月22日，枣庄仲裁委员会作出以下裁决：“（一）解除****公司与王**彦于2015年12月9日签订的《厂房租赁协议书》；（二）王**彦向****公司支付租赁费362382元及违约金（以62997元为基数按照日万分之五的标准自2016年12月9日计算至实际付清之日止，支付因第一年欠付租金的违约金；以299385元为基数按照日万分之五的标准自2017年12月9日计算至实际付清之日止支付其余违约金）；（三）王**彦自收到本裁决书之日起十日内将合同约定范围内的租赁物腾空，将租赁物交付给****公司；（四）对****公司其他仲裁请求不予支持；（五）仲裁费6435元，由王**彦承担。****公司已将仲裁费预交，王**彦随支付租赁费及违约金时将应承担的仲裁费一次性支付给****公司。上述第（二）、（五）项，王**彦自收到本裁决书之日起十日内一次性支付给****公司。2019年4月份，****公司申请**市人民法院强制执行枣庄仲裁委员会（2018）枣仲裁字第406号裁决。2019年9月2日，**市人民法院决定将王**彦纳入失信被执行人名单，失信期限为2年。2019年9月27日，**市人民法院为王**彦发出强制执行公告。2021年8月25日，**市人民法院作出终结枣庄仲裁委员会（2018）枣仲裁字第406号裁决书执行的裁定。

还查，2021年9月6日，****公司与赵萍签订《商品房定购协议》，****公司将**市**绿建智慧产业园（推广名：中国玻璃城）内的A2C3-3#厂区厂房出售予赵萍，厂房建筑面积为3114平方米，价款为4820483元。签约同日，****公司即将合同标的物交付赵萍。嗣后，赵萍履行了房款交纳义务。

再查，2021年9月22日，山东哈德斯特公司与山东圆梦律师事务所签订《委托代理合同》，委托山东圆梦律师事务所代理诉讼，山东哈德斯特公司交纳律师服务费30000元，山东圆梦律师事务所指派律师鲍荣军、邢振朋出庭参加诉讼；2021年10月8日，中华联合财产保险股份有限公司枣庄中心支公司出具保函为山东哈德斯特公司申请财产保全提供担保，山东哈德斯特公司交纳保险费500元。

本院认为，原、被告签订的《商品房定购协议》具备法律规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受首期购房款，前述协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告之间成立并实际履行的买卖合同不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。合同有效成立后，当事人均应按照约定全面履行义务，解除合同即终止合同之权利义务须经当事人协商一致，除此之外，如果发生合同约定的解除事由抑或法定事由时，一方当事人亦享有合同解除权。合法有效的合同解除权属于形成权，经由合同一方的单方通知即能达到解除合同的法律效力，该意思表示并不需要合同相对方同意，但只有依法享有法定解除权或者约定解除权的一方才能以通知的方式提出，否则不发生解除合同的法律后果，一般情形下，解除权人并不包含违约方，除非长期性合同且形成合同僵局。合同履行中，****公司基于合同标的物被案外人占有致履行不能而主张解除合同，所主张的阻碍履行事由并非不可抗力，障碍情形能够通过人民法院强制执行程序予以消除，而****公司与案外人的纠纷并非物权纠纷，标的物项下存在纠纷亦不影响****公司明示山东哈德斯特公司后，由山东哈德斯特公司选择交付方式。****公司收取购房首期款即定金后未有依约交付标的物，其行为构成违约，****公司作为违约方不享有单方解除合同的权利，即便****公司有效发出解除通知，即便山东哈德斯特公司未在异议期间内提起诉讼或仲裁，亦不发生合同解除的法律效果。故此，合同履行中直至本案成讼前，案涉买卖合同未经当事人协议解除抑或单方解除。诉讼过程中，****公司明确陈述不能履行合同义务，且存在****公司与案外人另行订立买卖合同并将合同标的物业已转移交付事实，山东哈德斯特公司缔约目的已不能得以实现，经本院释明，山东哈德斯特公司变更诉讼请求主张解除合同，本院予以支持，本院确认案涉合同自****公司收到山东哈德斯特公司变更诉讼请求申请书之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行状况及合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施并有权请求赔偿损失。合同基于违约解除，解除权人可以请求违约方承担违约责任，造成己方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后守约方可获得的预期可得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。山东哈德斯特公司依据合同约定选择定金责任条款要求****公司承担违约责任即双倍返还定金520000元，本院予以支持。山东哈德斯特公司对其主张的租金损失性质，同时定性为直接损失以及可得利益损失不当，但不论该项损失性质是何，山东哈德斯特公司此项请求均难获本院支持。系因，****公司与案外人之间发生的房屋租赁合同纠纷已经仲裁机构仲裁，仲裁机构裁决确定的金钱义务并不包含裁决之日即2019年3月22日之后的房屋占有使用费，山东哈德斯特公司主张案外人应当承担2019年8月1日至2022年3月25日期间的房屋占有使用费无事实依据。亦无证据证明，****公司实际取得此一利益，山东哈德斯特公司主张前述利益归其所有、实际损失前述收益于法相悖，本院对此不予支持。可得利益系指当事人在订立合同时期望通过合同交易而实现或者获得的利益，具有未来性、期待性以及现实性特征。查山东哈德斯特公司购房用途为生产经营，并非用于商业出租以获利，且山东哈德斯特公司仅支付购房定金，尚未实际受领合同标的物，以此作为标的物与他人缔约租赁合同的意思表示存在不确定性，租金收益不是山东哈德斯特公司合理预期。且订约时乃至合同履行中，山东哈德斯特公司未就购房用途变更向****公司提示披露，****公司对其损失类型以及损失范围等不能进行预见，山东哈德斯特公司主张的租金损失缺乏期待性以及现实性因而不符合可得利益特征，山东哈德斯特公司以此利益作为可得利益主张于法相悖，本院不予支持。并且，本院业已确定****公司基于定金罚则承担违约责任用于弥补山东哈德斯特公司损失，无证据证明，定金罚则数额低于****公司违约造成的直接损失抑或间接损失抑或二者之和，在此情形下，山东哈德斯特公司径以主张约定损害赔偿之外的其他经济损失，本院不予支持。申请财产保全而提供担保乃申请人之法定义务，但设立保证方式多样，现行法律对此并无限制性规定，申请人排除其他保证方式而选择投保财产保全责任保险，导致诉讼成本增加，该费用不属于申请财产保全的必要费用，与当事人违约并无直接因果关系，山东哈德斯特公司主张此项损失无法律依据，本院不予支持。山东哈德斯特公司未举证证明****公司存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等诉讼行为，即援引《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第二十二条规定径行主张****公司存在不诚信诉讼行为继而要求其承担律师费用30000元不当，该费用并非山东哈德斯特公司主张权利必然发生的费用，在当事人对此并无特别约定情形下，山东哈德斯特公司要求****公司赔偿律师费用，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条、第五百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、确认山东哈德斯特轨道交通科技有限公司与****置业有限公司签订的《商品房定购协议》业已于2022年3月28日解除；

二、****置业有限公司于本判决生效后十日内支付给山东哈德斯特轨道交通科技有限公司双倍定金合计520000元；

三、驳回山东哈德斯特轨道交通科技有限公司其他诉讼请求。

如果****置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15323元，由****置业有限公司负担6815元、由山东哈德斯特轨道交通科技有限公司负担8508元，财产保全费782元由****置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。

审　判　长　　王　干

人民陪审员　　李立夏

人民陪审员　　王慎洪

二〇二二年五月十八日

书　记　员　　闵　凯