永新华韵文化产业投资集团有限公司等与北京天街集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京02民终4430号 上诉人（原审被告）：永新华韵文化产业投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区曙光西里甲1号商业2层16A号229室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京中银律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京天街集团有限公司，住所地北京市东城区王府井西街9号五层。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京市义博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**和，北京市义博律师事务所律师。 原审第三人：北京亮相角色文化传播有限公司，住所地北京市鲜鱼口街70号。 法定代表人：***，经理。 原审第三人：北京亮相文化传媒有限公司，住所地北京市东城区鲜鱼口68号。 法定代表人：***，经理。 二原审第三人之共同委托诉讼代理人：***，女，北京亮相角色文化传播有限公司职员。 上诉人永新华韵文化产业投资集团有限公司（以下简称永新华韵公司）因与被上诉人北京天街集团有限公司（以下简称天街集团）、原审第三人北京亮相角色文化传播有限公司（以下简称亮相角色公司）、原审第三人北京亮相文化传媒有限公司（以下简称亮相文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2022）京0101民初9593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 永新华韵公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判永新华韵公司无需向天街集团支付违约金459864.72元，永新华韵公司已向天街集团支付的押金抵扣永新华韵公司欠付租金；2.一、二审诉讼费用全部由天街集团承担。事实与理由：原审法院认定事实错误。本案合同解除的根本原因是受到疫情影响。永新华韵公司承租天街集团房屋后交于亮相角色公司和亮相文化公司使用，该二公司都是从事餐饮、演艺、摄影等文化活动，受到疫情影响较大，没有按约定时间向永新华韵公司交付租金，永新华韵公司也因此没有按时向天街集团交付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此天街集团无权向永新华韵公司主张违约金。在本案合同履行期间，虽然受到疫情影响导致永新华韵公司并未收到亮相角色公司和亮相文化公司支付的房屋租金，但永新华韵公司仍然尽其所能向天街集团履行合同约定，支付了大部分欠付租金，可以看出永新华韵公司未按时支付租金并无主观恶意，而是客观原因所致，因此不应承担违约责任。 天街集团辩称，同意一审判决，不同意永新华韵公司的上诉意见。 亮相角色公司、亮相文化公司述称，同意一审判决，也同意永新华韵公司的上诉意见。亮相角色公司、亮相文化公司均未上诉。 天街集团向一审法院起诉请求：1.确认天街集团、永新华韵公司之间的《前门项目商铺租赁合同》于2022年4月28日解除；2.要求永新华韵公司向天街集团支付免租期租金2078840.5元；3.要求永新华韵公司支付2021年3月1日至2022年4月28日欠付租金3782724.16元，并支付拖欠租金产生的滞纳金（计算方法为2020年9月至2021年1月31日期间租金的滞纳金自应交纳之日计算至双方订立结算协议之前，天街集团主张至2022年5月31日，金额为767850.54元；2021年3月1日开始拖欠的租金按照应付日千分之一的标准计算至永新华韵公司实际支付之日止）；4.要求永新华韵公司向天街集团支付解约违约金1440061.44元；5.要求永新华韵公司及亮相角色公司、亮相文化公司立即腾退并返还租赁房屋；6.要求永新华韵公司按照合同约定的租金标准支付自2022年4月29日至永新华韵公司及亮相角色公司、亮相文化公司实际腾退之日止的房屋占有使用费（其中2583.07平方米的地上部分按照每天每平方米2.55元标准计算，1650平方米的地下部分按照每天每平方米1.16元标准计算）。 一审法院认定事实：2011年4月12日，天街集团与***公司订立《前门项目商铺租赁合同》，约定租赁位置为涉案房屋，其中地上一层面积为1496.1平方米，地上二层面积为1190平方米，地下一层面积为1650平方米。租赁期限15年，自2011年5月1日至2026年4月30日其中2011年5月1日至2011年10月31日为装修免租期，营业免租期为2011年11月1日至2012年1月31日。天街集团提供的免租期基于承租人履行合同过程中无重大违约前提下给予的优惠，如因承租人原因导致合同无法继续履行，则承租人不享受免租期免租金优惠，应按照合同约定的基本租金（地上面积每天每天平方米2.2元，地下面积每天每平方米1元）补足全部租金。租金按月支付，每月25日之前支付下一个月租金。租赁保证金相当于两个月的基本租金及物业管理费之和，共计720030.72元，其中459864.72元支付给天街集团，260166元支付给物业公司。承租人未按时足额交纳租金天数超过15日或累计达30日的，天街集团有权解除合同，承租人应在合同终止后10日内腾退租赁房屋，如未能按期交房，每逾期一日，应向天街集团支付相当于基本租金（地上面积每天每天平方米2.2元，地下面积每天每平方米1元）2倍的违约金及物业管理费等相关费用。因承租人原因导致合同解除，承租人应向天街集团支付相当于双倍租赁保证金数额作为违约金。承租人迟延支付租金，在未达到合同解除条件或天街集团未解除合同之前，则每迟延一日应向天街集团支付相当于欠费金额千分之一的数额作为违约金。 2015年8月6日，天街集团与***公司及北京东方华韵文化产业发展有限公司订立《合同主体变更协议》，约定自协议生效之日起承租人变更为北京东方华韵文化产业发展有限公司，2015年8月1日以后的租金及相关费用由北京东方华韵文化产业发展有限公司支付。 2016年12月30日，天街集团、永新华韵公司及北京东方华韵文化产业发展有限公司订立《三方权利义务转让协议一天乐园商铺》，约定合同生效之日起，北京东方华韵文化产业发展有限公司同意将其在合同中的全部权利义务概括转让给永新华韵公司。租金标准为2017年1月1日至2017年12月31日，月租金160952.65元。2020年2月1日至2021年1月31日，每日每平方米2.43元，地下一层为每日每平方米1.1元，月租金253742.62元，2021年2月1日至2022年1月31日，每日每平方米2.55元，地下一层为每日每平方米1.16元，月租金266558.13元，2022年2月1日至2023年1月31日，每日每平方米2.55元，地下一层为每日每平方米1.16元，月租金266558.13元，2023年2月1日至2023年1月31日，每日每平方米2.67元，地下一层为每日每平方米1.22元，月租金279373.65元……以上租金均不含物业管理费，且均为不含增值税费在内的税前价格，税费均由永新华韵公司在该费用发生时据实承担。天街集团同意给予永新华韵公司4个月的开业准备期，准备期内物业费正常标准收取。租赁合同因故终止后7日内，永新华韵公司应将承租商铺交还天街集团，否则每逾期一日，永新华韵公司应向天街集团支付相当于合同约定基本租金（当月标准）2倍的违约金及物业管理费。永新华韵公司应交纳租赁保证金（2个月的租金、物业管理费之和）720030.72元。除上述调整外，合同的其他约定不作任何调整。2020年10月16日，天街集团、永新华韵公司订立补充协议，载明永新华韵公司符合疫情期间租金减免政策，无需支付2020年2、3、4月租金。2022年6月21日，天街集团、永新华韵公司订立结算协议，约定鲜鱼口C6地块天乐园号商铺，因永新华韵公司拖欠租金等费用，天街集团已经提起诉讼要求解除合同等。该商铺租赁范围包括关帝庙（面积约103.03平方米），永新华韵公司同意解除租赁合同，但愿意继续单独承租关帝庙。永新华韵公司应当支付关帝庙2021年2月1日至2022年6月30日期间的租金142177.26元及2021年3月1日至2022年6月30日期间的物业费。附件中显示涉案房屋2020年9月至2021年2月共欠付租金1332148.75元。双方含本案涉及上述租赁面积，核算出永新华韵公司共应向天街集团支付租金15587736.88元，向物业公司支付物业费1134123.365元。此后永新华韵公司如约履行了上述义务。诉讼中，双方当事人均认可永新华韵公司以往向天街集团交纳的租金中，除合同约定基本租金外，尚额外交纳5%的税费。双方协商确定减免2021年2月份租金。永新华韵公司提交了2017年2月份支付租金的凭证，天街集团自认装修准备期中永新华韵公司已支付2017年2、3、4月份租金。亮相角色公司、亮相文化公司出示如下证据：1、两份合作合同，证明永新华韵公司及其的关联公司将天乐园剧场转租给亮相角色公司和亮相文化公司共同实际使用，但亮相角色公司和亮相文化公司迟至2021年10月才正式使用租赁房屋。2、两份商业街区物业租赁合同，证明2021年8月天街集团与亮相角色公司、亮相文化公司曾协商由双方继续履行合同。3、亮相角色公司、亮相文化公司与永新华韵公司之间的微信聊天记录，证明双方之间的纠纷情况。4、建设工程施工合同、采购合同、服务合同等，证明亮相角色公司、亮相文化公司的投资情况。5、演出取消函若干份，证明由于疫情影响亮相角色公司、亮相文化公司自2021年6月开始频繁取消演出计划。6、文旅局的相关通知文件，证明有关部门曾两次发布通知，分别于2021年10月31日暂停演出场所营业及2022年4月29日暂停演出场所营业。经质证，天街集团、永新华韵公司认可证据1的真实性，但否认证明目的；天街集团认可可能有磋商的过程，但并未达成一致意见，永新华韵公司否认证据2的真实性。天街集团称无法核实证据3的真实性，永新华韵公司否认证据3的真实性。天街集团、永新华韵公司均称无法核实证据4的真实性，该证据无法证明亮相角色公司、亮相文化公司的实际投入情况。天街集团、永新华韵公司均称无法核实证据5的真实性，认可证据6内容的真实性。天街集团认可疫情导致涉案房屋所在街区客流量减少，对亮相角色公司、亮相文化公司存在影响，可能存在延期或取消演出的情况。根据相关政策，因永新华韵公司并未足额交纳租金，因此暂缓2022年租金减免三个月的相关工作，要待租金补足后方能进行。 一审法院认为：天街集团、永新华韵公司之间订立的《三方权利义务转让协议一天乐园商铺》系双方真实意思表示，自该协议生效之日，永新华韵公司作为涉案房屋的承租人，应履行相关合同义务。现根据诉讼中2022年6月21日双方签订的结算协议显示，涉案房屋中除关帝庙以外的部分，双方均有意解除，法院于2022年4月28日向永新华韵公司送达起诉状副本，永新华韵公司对天街集团要求确认于该日解除合同的诉讼请求亦不持异议，法院对此予以支持。根据结算协议内容，双方对关帝庙部分继续履行后永新华韵公司应支付的租金进行了结算，亦对其余部分2020年9月至2021年2月期间拖欠的费用进行了结算，永新华韵公司已经按照结算协议履行了相关义务，现天街集团自认已经协商减免了2021年2月份租金，因此永新华韵公司自2021年3月1日开始拖欠租金，永新华韵公司长期拖欠租金的行为构成违约，其以亮相角色公司、亮相文化公司未交纳租金为由提出的延付租金的抗辩意见，理由不足，法院不予采信。合同解除后，永新华韵公司及亮相角色公司、亮相文化公司应将承租房屋予以返还，法院予以支持，但其中不包括双方协商继续承租的关帝庙部分。现天街集团要求永新华韵公司支付2021年3月1日至2022年4月28日拖欠的租金，理由正当。但考虑到租金减免政策及疫情对永新华韵公司及亮相角色公司、亮相文化公司使用房屋的影响程度，法院对上述期间的租金金额予以酌定。根据《三方权利义务转让协议一天乐园商铺》约定天街集团给与永新华韵公司4个月的开业准备期，该期间永新华韵公司享受免租优惠，实际履约过程中，永新华韵公司享受一个月免租期，根据《前门项目商铺租赁合同》约定，免租优惠系在永新华韵公司无违约的前提下享有，现永新华韵公司未能履约完毕，因此应根据履约情况向天街集团支付相应免租期租金损失，但天街集团按照给与***公司免租期向永新华韵公司主张免租期租金损失，缺乏依据，法院对此予以调整。由于永新华韵公司的违约行为导致本案合同解除，因此永新华韵公司应承担相应的违约责任，但合同中约定的两倍租赁标准的违约金过高，法院根据永新华韵公司违约的主观过错程度，综合考虑天街集团因永新华韵公司违约导致的部分租金利息损失、房屋周转空置损失等，对违约金予以酌定。关于天街集团主张的滞纳金诉求，鉴于双方已经订立结算协议对2020年9月至2021年2月应支付金额予以确认，且永新华韵公司亦已履行完毕，因此天街集团主张该期间的滞纳金，依据不足，法院不予支持。关于2021年3月1日开始拖欠租金的滞纳金，考虑到上述期间涵盖部分疫情严峻期，永新华韵公司拖欠租金存在一定的客观因素，且法院已经在违约金中考虑了疫情平稳期间拖欠租金的利息损失，因此不再重复支持天街集团滞纳金的相关诉讼请求。鉴于永新华韵公司及亮相角色公司、亮相文化公司本应于合同解除后及时腾退房屋，但其仍持续占用，并考虑天街集团已经在合同约定的基础上主动降低了占用收费标准，因此法院对天街集团要求永新华韵公司按照租金标准支付自2022年4月29日始至永新华韵公司及亮相角色公司、亮相文化公司实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。亮相角色公司、亮相文化公司以投入成本巨大，不同意腾退的意见，理由不足，法院不予采信。同时永新华韵公司与亮相角色公司、亮相文化公司之间的纠纷非本案审理的争议焦点，双方可另行解决。天街集团同意以押金抵扣永新华韵公司应支付的款项，法院照准。 据此，一审法院于2023年1月判决如下：一、确认北京天街集团有限公司与永新华韵文化产业投资集团有限公司之间的《前门项目商铺租赁合同》《三方权利义务转让协议一天乐园商铺》于2022年4月28日解除；二、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京天街集团有限公司免租期租金68979.65元；三、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效纳后七日内向北京天街集团有限公司支付2021年3月1日至2022年4月28日欠付租金2968262元；四、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效费后七日内向北京天街集团有限公司支付违约金459864.72元上（以永新华韵文化产业投资集团有限公司已向北京天街集团有限公司支付的押金予以抵扣）；五、永新华韵文化产业投资集团有限公司及北京亮相角色文化传播有限公司、北京亮相文化传媒有限公司于判决生效后七日内腾退并返还承租房屋（除关帝庙部分）；六、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京天街集团有限公司支付自2022年4月29日至及北京亮相角色文化传播有限公司、北京亮相文化传媒有限公司实际腾退、返还房屋之日止的房屋占有使用（其中2583.07平方米的地上部分按照每天每平方米2.55元标准计算，1650平方米的地下部分按照每天每平方米1.16元标准计算）；七、驳回北京天街集团有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，各方均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明基本一致。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。涉案合同是天街集团和永新华韵公司双方的真实意思表示，自该协议生效之日，永新华韵公司作为涉案房屋的承租人，应履行相关合同义务。对一审法院认定的合同解除事宜，天街集团和永新华韵公司均未提出异议，本院予以确认。现永新华韵公司因不同意支付违约金上诉。已查明，永新华韵公司自2021年3月1日开始拖欠租金，永新华韵公司长期拖欠租金的行为构成违约，涉案合同由于永新华韵公司的违约行为导致解除，因此永新华韵公司应承担相应的违约责任，一审法院根据永新华韵公司违约的主观过错程度，综合考虑天街集团因永新华韵公司违约导致的部分租金利息损失、房屋周转空置损失等，对违约金予以酌定，并无不当。永新华韵公司以亮相角色公司、亮相文化公司未交纳租金为由提出其不应承担违约金的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，永新华韵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8179.71元，由永新华韵文化产业投资集团有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　　王　云 审 判 员　　王　磊 审 判 员　　袁　芳 二〇二三年五月二十九日 法官助理　　赵　霏 书 记 员　　***