毕节市鑫城房地产开发有限公司、陕西中闻建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

贵州省毕节市七星关区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黔0502民初12615号

原告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。

法定代表人：彭冬华，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：汪党，贵州本芳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王莲秀，贵州本芳律师事务所律师。

被告：陕西中闻建筑工程有限公司，住所：陕西省西安市莲湖区劳动南路**汉中大厦****。统一社会信用代码：91610104MA6WFTDY94。

法定代表人：陈劲松，该公司执行董事兼总经理。

原告毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称鑫城公司）与被告陕西中闻建筑工程有限公司（以下简称中闻公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫城公司的委托诉讼代理人汪党、王莲秀到庭参加诉讼，被告中闻公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告鑫城公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告于2019年5月29日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即向原告支付2019年4月2日至2020年4月1日的房屋租金1977864元；3.判令被告按照5418.806元/天的标准，向原告支付从2020年10月1日至2020年11月17日止的房屋占用费；4.判令被告按照232.24元/天的标准，向原告支付从2019年4月2日起至2020年11月17日止的物业管理费；5．诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2019年，被告租用原告位于毕节市，双方于2019年5月29日签订了《房屋租赁合同》，合同约定的承租面积为11773平方米，租赁期间为10年即从2020年4月2日起至2030年4月1日止；免租期为一年即从2019年4月2日起至2020年4月1日止。2020年4月2日至2021年4月1日期间的租金为1977864元，之后每年在上一年的基础上递增5%。前六年每半年支付一次租金，合同签订之日支付第一次六个月租金988932元。物业管理费按照0.6元／平方米／月计算。租赁期间，被告逾期30天未付清租金、物业管理费的，原告有权单方解除合同。涉案房屋交付被告之后原告多次联系要求被告交纳物业管理费，被告均置若罔闻。原告于2020年6月3日向被告发函，要求被告在7日内支付2019年4月2日至2020年4月1日期间的物业管理费。但截至目前，被告仍未履行合同义务。原告认为，被告逾期支付物业管理费，导致原告订立合同的目的不能实现，不论依据合同法第93条还是第94条的规定，原告均可解除合同，并可要求被告赔偿占用涉案房屋期间的租金损失。为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼。

被告中闻公司未到庭参加诉讼，未提交答辩意见及证据，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。

原告围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的房屋租赁合同、催款函等证据，能够反映本案真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告租用原告位于毕节市合计17层楼、面积为11773平方米的房屋，租赁期限为10年，即自2020年4月2日起至2030年4月1日止。免租期为一年，即自2019年4月2日起至2020年4月1日止。2020年4月2日至2021年4月1日期间的租金为1977864.00元，之后每年在上年租金的基础上递增5%。签订合同时支付六个月的租金988932.00元，2020年10月2日支付2020年10月2日至2021年4月1日六个月的租金。租赁期限内，乙方还应支付物业费，物业费按0.6元／平方／月计算。租赁期限内，乙方逾期30天未付清租金及物业费的，甲方有权单方解除合同。合同签订后，被告按合同约定支付了2020年4月1日至2020年10月1日六个月的租金988932.00元，未缴纳物业费。原告于2020年6月3日向被告下发催款函，要求被告缴纳2019年4月2日至2020年4月1日物业费84765.60元，如被告逾期未支付，原告将解除合同，要求被告赔偿损失（即2019年4月2日至2020年4月1日的房屋租赁损失及合同解除后至该房屋再次出租期间的租金损失）。因被告一直未支付所欠租金，未缴纳物业管理费，原告无法联系被告方，遂于2020年11月17日将涉案房屋门锁撬开收回出租房屋。原被告双方合同约定的年租金为1977864.00元，日租金为5418.806元，截止2020年11月16日，被告尚欠原告鑫城公司2020年10月1日至2020年11月16日共计47天房屋占用费254683.88元（5418.806元×47天）。按合同约定物业管理费为0.6元／平方／月，被告欠付原告2019年4月2日至2020年11月16日止592天物业管理费137486.08元（232.24元／天×592天）。为此，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，原被告房屋租赁合同签订于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定，因此本案应适用《中华人民共和国合同法》及民法典施行前相关司法解释等规定进行审理。本案为房屋车租赁合同纠纷案件,应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定,《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告双方对物业费的支付期限约定为按规定向甲方（原告）支付使用该房屋而产生的物业费（0.6元/平方/月），免租期内原告已将房屋交付被告管理使用，故被告应支付原告2019年4月2日至2020年11月16日期间物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，被告作为承租方应当履行的主要债务为支付租金。被告按约定支付了六个月的租金988,932.00元，支付第二期租金的时间2020年10月1日届满后，被告未按合同约定支付2020年10月2日至2021年4月1日期间租金，被告迟延履行支付租金和物业管理费的义务，经原告催告后在合理期限内仍未履行且未使用房屋又未返还房屋，其已经以自己的行为表明不履行主要债务，原告订立合同的目的不能实现，已于2020年11月17日将房屋收回，因此，原告主张解除合同的条件已成就，原告请求解除房屋租赁合同的诉讼请求本院予以支持。对原告要求被告支付2019年4月2日至2020年4月1日房屋租金1,977,864.00元的诉讼请求，因原被告合同中未约定如被告违约则取消免租期租金优惠，其催告函中要求支付免租期租金视为对合同的变更，但合同变更需双方协商一致，原告未举证证明被告同意支付免租期租金损失，故对原告第二项诉请本院不予支持。原告诉请被告支付的房屋占用费经计算为254,683.88元，本院予以支持。原告诉请被告支付的物业管理费经计算为137,486.08元，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

1立即解除原告毕节市鑫城房地产开发有限公司与被告陕西中闻建筑工程有限公司于2019年5月29日签订的《房屋租赁合同》；

2被告陕西中闻建筑工程有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告毕节市鑫城房地产开发有限公司房屋占用费254,683.88元；

3被告陕西中闻建筑工程有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告毕节市鑫城房地产开发有限公司物业管理费137,486.08元；

四、驳回原告毕节市鑫城房地产开发有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11,735.00元，由原告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担5,867.50元，被告陕西中闻建筑工程有限公司承担5,867.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

审　判　长　　罗卫东

人民陪审员　　王丽琴

人民陪审员　　彭　梅

二〇二一年十二月十六日

书　记　员　　王　恺