广州市城壹物业发展有限公司、长城宽带网络服务有限公司广州分公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终14383号 上诉人（原审原告）：广州市城壹物业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。 法定代表人：岑堃，职务：董事长。 委托代理人：徐洋、**彬，均为广东源通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：长城宽带网络服务有限公司广州分公司，住所地广东省广州市海珠区。 责任人：***，职务：总经理。 委托代理人：***，该司法务。 上诉人广州市城壹物业发展有限公司（简称城壹物业公司）因与被上诉人长城宽带网络服务有限公司广州分公司（简称长城网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初10002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人城壹物业公司的委托诉讼代理人**彬，被上诉人长城网络公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城壹物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，依法改判支持城壹物业公司的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费全部由长城网络公司承担。事实和理由：1.关于场地使用费及其滞纳金。2016年3月30日，城壹物业公司与长城网络公司签订了《长城宽带互联网接入服务合作协议》，为配合合作的顺利开展，双方同时签订了《场地临时使用协议》，约定长城网络公司就城壹物业公司管理的棠德花苑新社区E2-2地下负一层部分空位(面积约6平方米)进行围蔽，作为网络机房使用。合作磋商期间，双方对合作及合同细节进行过多次磋商，最终确定合作细节并签订上述两份合同，该合同内容系双方真实意思表示，并没有违反法律法规之处，双方理应按合同约定各自履行，如若违约则按合同约定承担违约责任。自2020年1月起，长城网络公司便已经不再按时缴纳场地使用费，经城壹物业公司多次催促联系后仍未果。按照《场地临时使用协议》第四条第5点“乙方必须按时缴纳场地使用费，否则甲方有权按月费用的3%，以天数计算向乙方收取滞纳金，超过两个月不交场地使用费，甲方有权按违约处理，并收回该场地。”的约定，城壹物业公司本应可以在长城网络公司未按时缴纳费用两个月后即采取停电清场措施，但为了保障小区内宽带用户的正常使用，即使长城网络公司未缴纳管理费(已经另行提起仲裁处理并支持城壹物业公司仲裁请求)和场地使用费，城壹物业公司仍未采取断电清场措施而是继续保障供电及日常维护看管责任。而一审法院忽略了城壹物业公司即使在未能收取相关费用以及疫情影响的情况下，仍保障着使用场地及其设备的正常使用，已经完全履行了合同义务，在长城网络公司已经严重违约的情况下，仍要求城壹物业公司与长城网络公司共担风险，共度艰难，而不支持长城网络公司按合同约定履行逾期滞纳金，实属对城壹物业公司不公平。2.对于场地占用费期间的起算，一审法院以城壹物业公司对场地设备采取断电处理的时间作为终止时间并不合理。2021年6月11日，即使长城网络公司已经长期拖欠相关费用，城壹物业公司也是在确认小区内无用户使用后方才采取了断电措施，但该设备断电后，仍一直放置于原使用场地。自2020年起直至一审起诉前，长城网络公司一直对该设备置之不理、并没有工作人员对其进行维护，也并没有将其搬离撤场，直至城壹物业公司将其诉讼至法院，其在一审开庭前两日(一审开庭时间为2022年6月16日)才派工作人员来使用场地并欲强行拉走设备。但因双方另有执行案件【(2022)粤01执731号】已在执行中，而长城网络公司并无其它可供执行财产，城壹物业公司已申请对该设备进行查封拍卖处置(具体查封时间为2022年7月20日)，为防止城壹物业公司的损失扩大，因此对其欲搬离撤场的行为予以阻止。因此，城壹物业公司认为，长城网络公司的场地占用时间应该从合同到期之日次日起算至法院对设备采取查封之日，即自2021年5月1日起计算至2022年7月19日。退一步讲，对该场地及其设备的占用，直至长城网络公司欲强行将设备拉走之日(2022年6月14日)，才并非出于长城网络公司控制之下。而一审法院忽略了上述原因，将场地占用费仅计算至2021年6月10日(断电之日)，忽略了断电之后，长城网络公司的设备仍放置于场地并未撤场，对城壹物业公司而言并不公平。 长城网络公司辩称：一、疫情期间，长城网络公司无力支付租金，城壹物业公司作为国有企业，不但没有秉持着各地倡导的减免租金的政策，在要求长城网络公司承担相应租金后，还要求长城网络公司支付高额的滞纳金，实为逾期付款违约金，显然违背了公平合理原则，因此长城网络公司认为一审判决事实认定清楚、法律适用正确。且根据《民法典》第五百八十五条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”一审判决对于违约金的认定没有错误。二、关于场地占用费，长城网络公司认为一审法院将城壹物业公司对场地设备采取断电处理作为终止时间并无不妥。城壹物业公司于2021年6月11日对涉案场地采取停电措施，涉案场地无法正常使用。关于清退房屋的问题，并非长城网络公司不愿意清退，而是城壹物业公司阻拦，才导致长城网络公司无法搬离，后又被法院查封。因此，一审法院对相关事实的认定并无错误。综上，一审法院认定的事实清楚，证据充足，适用法律正确，程序合法。长城网络公司认为，城壹物业公司的上诉请求不能成立，请二审人民法院审理后，驳回其上诉请求，依法维持原判。 城壹物业公司于2022年3月1日向一审法院提起诉讼，请求判令：l.长城网络公司向城壹物业公司支付场地使用费9600元（自2020年1月1日－2021年4月30日止，每月600元）。2.长城网络公司向城壹物业公司支付合同期满至实际归还占用场地期间的场地使用费（自2021年5月1日起，按600元/月计）。3.长城网络公司向城壹物业公司支付滞纳金134460元（自2020年1月1日至2021年10月31日止，场地使用费每月600元，滞纳金按月费用的3%/日计算）。4.长城网络公司立即腾空并归还协议约定场地（棠德花苑新社区Fl-4地下负一层面积约6平方米空位）。5.长城网络公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：城壹物业公司确认其为国有企业，上级单位是广州城投。 2016年3月30日，长城网络公司（甲方）、城壹物业公司（乙方）双方签订《长城宽带互联网接入服务合作协议》（简称《合作协议》)。协议约定：合作楼盘为广州市天河区中山大道棠德西路56号棠德花苑二期。合作期2016年5月1日至2021年4月30日。利用甲方在信息产业界的影响、实力，和乙方紧密合作，建立现代化的智能住宅小区。乙方作为棠德花苑小区的物业管理部门，负责提供摆放设备的空间和电源接口。甲方负责宽带外部光纤接入以及相应的网络设备的安装调测。合同期内，甲方同意按施工覆盖户数(3433户）10元/年/户的标准向乙方缴交管理费。因本协议的争议，协商不成时，任何一方有权选择将争议提交签约本地仲裁委员会仲裁等。 城壹物业公司（出租方/甲方）、长城网络公司（承租方/乙方）签订《场地临时使用协议》（无落款日期）。协议约定乙方就甲方管理的棠德花苑新社区F1-4地下负一层部分空位（面积约6平方米，简称涉案场地）进行围蔽，作为网络机房使用。使用期限5年，自2016年5月1日至2021年4月30日止。场地使用费600元/月，每月10日前缴纳当月场地使用费。自本协议签订之日起，乙方一次性支付1200元给甲方作为场地使用保证金。乙方必须按时缴纳场地费用，否则甲方有权按月费用的3%/日计收滞纳金；超过两个月不交场地使用费，甲方有权按违约处理，并收回场地。乙方使用期满（不再续约）撤场时，围蔽部分不得拆除，经甲方验收场地后，确认无任何损坏，将保证金如数退回乙方或抵偿场地使用费等。 合同签订后，长城网络公司支付场地使用保证金1200元，城壹物业公司将涉案场地交付长城网络公司。 2020年6月11日，就城壹物业公司、长城网络公司之间就上述《合作协议》的物业管理合同纠纷，广州仲裁委员会受理申请人（城壹物业公司）的仲裁申请，案号(2020)穗仲案字第8173号。申请人（城壹物业公司）的仲裁请求：1.被申请人（长城网络公司）向申请人（城壹物业公司）支付2017年11月1日至2019年12月31日期间物业维护费74381.66元(2860.83元/月，共26个月）；2.被申请人（长城网络公司）支付本案仲裁费。2021年3月2日，广州仲裁委员会作出(2020)穗仲案字第8173号《裁决书》，裁决：1.被申请人（长城网络公司）向申请人（城壹物业公司）支付2017年11月至2019年12月期间管理费74381.66元；2.被申请人（长城网络公司）承担本案仲裁费4585元。 2021年7月13日，城壹物业公司向长城网络公司邮寄发出《关于长城宽带网络合作协议期满相关事宜的函》。函称：一、双方《场地临时使用协议》已于2021年4月30日期满，请收到函件7日内将涉案场地清理并退场。若未按时退场，我司将断电并自行处理。二、截至协议期满，贵司尚欠：2020年1月1日至2021年4月30日期间管理费45773.28元，2020年1月1日至2021年4月30日场地使用费9600元，2020年1月1日至2021年4月30日场地使用费违约金71352元，2018年9月1日至2021年6月11日电费8767.44元，2017年11月至2019年12月管理费＋仲裁费78966.66元（此笔费用已于2021年3月2日通过仲裁委仲裁庭裁决），合计214459.38元，请在收到函件后7日内将上述款项支付至指定账户。三、若贵司未按时缴清以上费用或清场退场，我司将继续通过法律诉讼手段维护我司合法权益，并申请强制执行。 2022年3月1日，一审法院立案受理本案。 一审庭审中长城网络公司确认：我方自2020年1月1日起没有向城壹物业公司支付租金或场地使用费；我方之前是国有企业，现是民营企业。 关于长城网络公司有无继续在涉案场地经营。庭审中长城网络公司表示：没有；城壹物业公司已对涉案场地进行停电，导致我方无法使用场地；我方主要经营宽带业务，由于各种原因，目前业务无法正常开展，所以该店铺是要关闭的。城壹物业公司表示：断电是在2021年6月11日；在给长城网络公司发函后，我方才采取断电处理，且是在确切了解到棠德花苑小区没有使用长城宽带的用户之后。 庭审中一审法院问及：既然城壹物业公司起诉要求收回场地，长城网络公司也明确表示已无在场地继续经营，同时辩称要将场内物品设备搬离，在此情况下，为避免场地闲置损失进一步扩大，双方是否同意在庭后立即办理场地交接手续，***物业公司收回场地？城壹物业公司表示：代理人须征询当事人意见；我方并非无故扣押长城网络公司的设备，而是目前有执行案件，长城网络公司尚欠我方物业管理费约80000元，当庭出示仲裁裁决书，目前在广州中院执行，但长城网络公司没有钱给；如长城网络公司所述属实，我方也是行使不安抗辩权，并非无故扣押。长城网络公司表示：我方要搬离涉案场地，但搬离时遭城壹物业公司阻拦；城壹物业公司的行为与国有企业身份不相称，有涉黑嫌疑。 关于涉案场地现状，一审庭后城壹物业公司提交《情况说明》。该《情况说明》载明：我方就(2020)穗仲案字第8173号《裁决书》向广州中院申请强制执行，执行案号(2022)粤01执731号。目前长城网络公司仍在执行的案件高达68起，执行总金额达2500余万元；已终本的执行案件达91起，执行标的总金额8700多万元，几乎均未执行成功。在穷尽各种手段找寻可执行财产无果后，广州市中级人民法院执行法官于2022年7月20日对放置在场地的长城网络公司设备予以查封，设备仍放置在原场地。后因执行法官认为该设备评估拍卖流程需耗费较长时间，执行期限巳到，因此先将该执行案终本。目前已申请恢复执行，后续我方也将配合执行法院对该设备的处置。 关于场地使用保证金1200元，城壹物业公司一审庭后提交落款日期2023年2月16日的《情况说明》。其中载明：该款项因长城网络公司不符合退还条件，我方至今并未退还；为尽可能减少我方损失，我方欲将该款项抵偿长城网络公司拖欠的场地使用费。 一审法院认为，本案为城壹物业公司、长城网络公司之间的房屋租赁合同纠纷。双方签订的《场地临时使用协议》实为租赁合同，合同约定的场地使用费实为租金。上述租赁合同合法有效。 关于城壹物业公司要求长城网络公司腾空并交还涉案场地的诉请。按查明的事实，合同租期已于2021年4月30日届满，合同期满后双方未续签合同，而城壹物业公司也于2021年7月13日向长城网络公司邮寄发出《关于长城宽带网络合作协议期满相关事宜的函》，告知长城网络公司合同已到期，要求长城网络公司限期交还场地，长城网络公司继续占用涉案场地已无合法依据。本案中长城网络公司也自述其因故已不再在涉案场地经营，其欲将场内设备搬离现场，但遭城壹物业公司阻拦，故搬离未果。而根据城壹物业公司自身陈述，因城壹物业公司就已生效的(2020)穗仲案字第8173号《裁决书》向广州市中级人民法院申请强制执行，广州市中级人民法院在执行过程中查封了长城网络公司放置在涉案场地内的物品，且是原地查封，目前广州市中级人民法院尚无进一步的执行处置措施。另外，城壹物业公司确认其自2021年6月11日起对涉案场地采取了停电措施。综上，涉案场地目前并未处于长城网络公司控制之下，也非长城网络公司不同意交还，而是涉及另案执行案的原地查封，且该执行案目前对现场物品的执行处置措施尚未结束，在此情况下城壹物业公司要求长城网络公司腾空并交还涉案场地，理据不足，一审法院不予支持。 关于租金及逾期付款违约金。长城网络公司自2020年1月1日后未再支付租金，构成违约，城壹物业公司要求长城网络公司支付2020年1月1日至2021年4月30日期间的租金9600元(600元/月×16个月），理据充分，一审法院予以支持。城壹物业公司依约主张的滞纳金实为逾期付款违约金，考虑到租赁期间遭遇疫情，租赁双方应共担风险、共渡时艰，合同约定的违约金标准为按当月欠费金额的3%/日计算，显然过高，遵循公平合理原则，一审法院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50％的标准计算。按此，上述租金的逾期付款违约金，应分别以每月租金600元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50％的标准，分别自当月11日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限。 关于场地占用费。鉴于城壹物业公司自身确认其在2021年6月11日起对涉案场地采取停电措施，自此时起涉案场地无法正常使用，长城网络公司无须再支付场地占用费。因此，场地占用费应按合同约定的租金标准600元/月，自2021年5月1日起计至2021年6月10日止，上述期间的场地占用费合计800元[600元＋200元(600元÷30日×10日）］。城壹物业公司要求长城网络公司支付场地占用费的滞纳金（逾期付款违约金），于法无据，一审法院不予支持。 关于场地使用保证金即租赁保证金1200元。合同并无约定城壹物业公司有权没收租赁保证金，在合同届满后城壹物业公司应退还上述款项给长城网络公司。鉴于长城网络公司拖欠城壹物业公司租金，为免双方讼累，上述租赁保证金1200元应用于充抵欠租。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十七条第二款之规定，于2023年2月20日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，长城宽带网络服务有限公司广州分公司向广州市城壹物业发展有限公司支付关于广州市天河区棠德花苑新社区F1-4地下负一层部分空位（面积约6平方米）2020年1月1日至2021年4月30日期间的租金9600元。长城宽带网络服务有限公司广州分公司已付的租赁保证金1200元用于抵扣上述欠租，抵扣后长城宽带网络服务有限公司广州分公司实际应付8400元。二、自判决发生法律效力之日起10日内，长城宽带网络服务有限公司广州分公司向广州市城壹物业发展有限公司支付上述租金的逾期违约金（分别以每月租金600元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50％的标准，分别自当月11日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限）。三、自判决发生法律效力之日起10日内，长城宽带网络服务有限公司广州分公司向广州市城壹物业发展有限公司支付上述房屋2021年5月1日至2021年6月10日期间场地占用费800元。四、驳回广州市城壹物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3254元，由广州市城壹物业发展有限公司负担3191元，长城宽带网络服务有限公司广州分公司负担63元。 经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为逾期付款违约金的计算标准及场地使用费的计算问题。对此，评析如下： 其一，关于逾期付款违约金的标准问题。虽然双方合同中有约定，按当月欠费金额的3%/日计算，但该标准显然过高，一审遵循公平合理原则，酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50％的标准计算，并无不当，本院予以认可。 其二，关于场地使用费的问题。案件事实表明，双方《场地临时使用协议》到期后，设备仍一直放置于原使用场地，直至另有执行案件，城壹物业公司申请对该设备进行了查封，具体查封时间为2022年7月20日，一审认为涉案场地并未处于长城网络公司控制之下，也非长城网络公司不同意交还，而是涉及另案执行案的原地查封，且执行处置措施尚未结束。因此，一审对城壹物业公司要求长城网络公司腾空并交还涉案场地的诉请，不予支持，本院认为该处理并无不当。但关于场地占用费的计算，一审认为自案涉场地被采取停电措施后，长城网络公司就无须再支付场地占用费，欠妥。城壹物业公司采取断电措施，系因长城网络公司拖欠相关费用并未缴纳，但断电后，长城网络公司亦未及时缴付拖欠费用并将场地交还。可见，双方对于发生场地使用费致损失扩大均有过错。鉴于城壹物业公司上诉自认长城网络公司于2022年6月14日欲将设备拉走，才并非出于长城网络公司的控制之下；长城网络公司亦辩称并非该司不愿意清退房屋，而是遭到城壹物业公司阻拦，无法搬离。因此，本院综合上述事实，基于公平原则，酌定长城网络公司应按照合同约定的租金标准600元/月，承担2021年5月1日至2022年6月14日所产生占用费50%的责任。经核算，长城网络公司应承担的占用费为：4040元[(600×13+600÷30×14)×50%]。城壹物业公司要求长城网络公司支付场地占用费的滞纳金，于法无据，不予支持。 综上所述，上诉人城壹物业公司的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2022年1月1日施行）第一百七十七条第一款第二项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年4月10日施行）第九十条规定，判决如下： 一、维持广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初10002号民事判决第一、二项； 二、变更广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初10002号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起10日内，长城宽带网络服务有限公司广州分公司向广州市城壹物业发展有限公司支付上述房屋2021年5月1日至2022年6月14日期间场地占用费4040元； 三、撤销广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初10002号民事判决第四项； 四、驳回广州市城壹物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3254元，由广州市城壹物业发展有限公司负担3141元，长城宽带网络服务有限公司广州分公司负担113元。二审案件受理费3254元,由上诉人广州市城壹物业发展有限公司负担3204，长城宽带网络服务有限公司广州分公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长　戴　 俊　 英 审判员　邓　　　　颖 审判员　李　 光　 华 二〇二三年八月二十三日 书记员　****** 附件 自动履行提示 一、债务人如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致债权人向人民法院申请强制执行的，人民法院将依法对债务人的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》和《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，对债务人采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。债务人为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人一并采取消费限制等惩戒措施。 债务人如果规避、抗拒执行，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 二、判决有款项支付内容的，债权人应及时将收款账户或其他收款方式及时告知对方。 三、长城宽带网络服务有限公司广州分公司应按照《诉讼费结算通知书》指定的期间和方式缴纳诉讼费用，逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。