北京启新建筑装饰工程有限公司、某某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

江苏省连云港市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏07民终4315号

上诉人（原审原告、案外人）：北京启新建筑装饰工程有限公司（原名称为北京中景恒基建筑装饰工程有限公司），住所地北京市房山区，统一社会信用代码91110111661566693K。

法定代表人：陆井卫，执行董事。

委托诉讼代理人：周欣，上海市汇业(连云港)律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1961年6月26日生，住连云港市开发区。

委托诉讼代理人：程岩，江苏顺策律师事务所律师。

原审第三人：连云港顺福食品有限公司，住所地连云港市连云开发区，组织机构代码76650954-8。

法定代表人：李永勤，总经理。

上诉人北京启新建筑装饰工程有限公司（以下简称启新公司）因与被上诉人***、原审第三人连云港顺福食品有限公司（以下简称顺福公司）案外人执行异议之诉一案，不服连云港市连云区人民法院（以下简称连云区法院）（2021）苏0703民初1259号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

启新公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判停止执行位于连云港市连云开发区××路××××路西房产（丘号0××5,以下简称争议房产）；2.本案一、二审诉讼费由被告承担。事实与理由：一、本案启新公司排除强制执行的权利基础为物权期待权并非所有权。启新公司在执行异议中并没有对争议房产主张所有权，要求法院停止执行争议房屋的请求权基础为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该规定是作为他人对登记在被执行人名下的任何不动产享有期待权利得以排除法院强制执行制度的构建基础。一审判决以启新公司没有取得所有权作为驳回理由不能成立。二、本案启新公司与顺福公司约定的购房款已全部支付完毕，一审法院认定余123万元未付，与事实不符。1.争议房产价格是253.85万元，因顺福公司欠上诉人关联公司及上诉人大量债务，双方原准备全部以抵债的方式支付购房款。但争议房产在连云区财政局设有抵押，抵押金额为284万元，如果过户必须要归还连云区财政局借款284万元。因顺福公司无力归还284万元，中景投资公司也为了减少自己的现金支出，故向顺福公司支付现金161万元，另解押两套顺福公司因向中景恒基投资集团股份有限公司（以下简称中景投资公司）借款而抵押的房产用以免除123万元顺福公司的债务。顺福公司用该两套房产向连云区财政局抵押借款123万元用以付清284万中剩余的欠款以便争议房屋可以解押过户（该事实在连云区法院（2016）苏0703民初3314号生效判决书中已予以认定）。本案支付房款会产生161万元零头是因事先沟通好两套解押的房屋仅能贷款123万元，中景投资公司才支付现金161万元，凑齐顺福公司欠财政局284万元。故上述事实足以证实284万元付款是真实的。一审法院对上述事实并没有查清，没有任何说理，仅认定付款事实证据不足，显然不能令人信服。2.顺福公司已自认收到了上述购房款。（2016）苏07民终4009号案件审理过程中，顺福公司原法定代表人也是该公司的实际控制人陈述的顺福公司已受到了争议房产的购房款，该自认内容与连云区法院（2016）苏0703民初3314号生效判决书查明事实部分相一致。参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，当事人顺福公司已对其代理人的陈述明确否认，因此顺福公司在（2016）苏07民终4009号的自认应予以采纳。虽本案涉及第三方利益，不能仅凭顺福公司自认认定事实，但在上诉人已举证证明123万元付款情况且对方没有任何证据反驳的情况下，结合顺福公司自认应当采信上诉人的主张。三、退一步讲，即使人民法院认定余92.85万元购房款没有支付，本案也不能直接驳回启新公司的异议权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定，“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，人民法院也应当要求启新公司将剩余价款按要求交付执行，如果启新公司拒绝，才能驳回启新公司的异议权。四、一审判决认定没有及时解押，怠于行使权利，存在过错，理由不能成立。1.本案的房屋买卖合同本来应在2014年9月4日履行完毕，中景投资公司也于2014年9月4日汇款161万给顺福公司，但双方去不动产登记部门时发现，连云区财政局的组织机构证书没有及时更新，导致房屋无法完成解押。因此，顺福公司又将161万元退还给了中景投资公司员工。直到2014年9月10日，相关证书变更完毕后又签订了房屋买卖合同并完成付款。因过户之前需要税务部门评估税费，又花去9月11日、9月12日两天时间。而2014年9月13日、9月14日为周六周日，中景投资公司与顺福公司在2014年9月15日周一一上班就前往不动产登记部门办理解押过户手续时已经发现争议房产被法院查封。中景投资公司购房时从支付房款到过户，仅数天就被法院保全，并没有怠于行使权利，不应认定过错。2.一审说理本末倒置，如果是买受人付款后事隔数月或者数年迟迟不解除抵押，不办理过户导致被查封可以认定买受人有过错，但本案并非因为中景投资公司没有及时解除抵押导致被债权人查封，恰恰是2014年9月15日办理解除抵押手续时被法院查封，导致双方没有进一步办理抵押手续，因房屋被查封不能过户，中景投资公司再解除抵押毫无法律意义，而是着手为诉讼准备，故本案不应当认定是上诉人怠于解除抵押导致被查封。五、连云港连岛旅游开发有限公司（以下简称连岛旅游公司）对争议房产的恶意保全行为，损害了善意第三人中景投资公司的合法权益。连岛旅游公司对顺福公司的债权形成于2013年，但其一直未提起诉讼，连岛旅游公司原股东是江苏海州湾发展集团有限公司，该公司属于连云区政府独资公司。而顺福公司的争议房产原抵押于连云区财政局，在中景投资公司购买争议房产并欲涤除抵押权时已告知连云区财政局，连云区财政局即将该信息告知连岛旅游公司，故连岛旅游公司一直等争议房产在准备办理过户的过程中采取保全措施，明显属于恶意，本案是一起典型的连云区财政局与其下属的连岛旅游公司恶意串通损害外地客商，这种地方保护主义的手续严重破坏了连云港市的营商环境，给外地投资商尤其北京投资商造成非常恶劣的影响，二审法院能够查明事实，主持正义，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人***辩称，上诉人上诉请求无事实和法律依据，请求驳回。一、一审判决书中不仅确认了上诉人对涉案房屋不享有所有权，而且也明确了本案核心问题是一审原告是否具有足以排除执行的民事权利。二、在连云区法院（2015）港执异字第13号执行裁定中上诉人已自认161万元是代为偿还给财政局，并不是购房款。（2015）港民初字第041号民事裁定书中，启新公司代被执行人偿还。（2016）苏0703民初188号案件中，顺福公司在该案中答辩时明确陈述，案涉房屋转让价明显低于市场价，上诉人没有按协议约定支付全部价款，更没有占有该不动产，并且明确提出买卖契约不是真实意思表示。该契约双方无证据证明161万元是购房款，且双方自认不是案涉房屋购房款，并且凭证显示是往来款过户，所以上诉人认为已经支付全部购房款并无事实和法律依据。三、一审法院依据总结的争议焦点以及查明的事实判决驳回启新公司诉讼请求有事实和法律依据，上诉人上诉称人民法院应当要求启新公司将剩余价款按要求交付执行，该观点于法无据。四、一审法院认定启新公司有重大过错，上诉人称不存在过错无事实和法律依据。依据相关规定，一审时已经查明启新公司存在重大过错即忽视他人权利、忽视政策限制、严重消极不行使登记权利，足以证明上诉人有重大过错，一审法院认定有事实和法律依据。五、启新公司及关联公司都是提出异议及诉讼，通过两级法院多次开庭审理以及作出的多份法律文书能够证明启新公司存在滥用权力的不当行为。该行为已经严重损害了被上诉人的合法权利，也浪费了司法资源。请求二审法院及时公正裁判。

连云区法院经审理查明，2016年6月8日，中景投资公司以房屋买卖合同纠纷一案起诉顺福公司，要求确认争议房产归其所有并过户至其名下，连岛旅游公司向法院申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，并要求驳回中景投资公司的诉讼请求。连云区法院依法受理，案号（2016）苏0703民初1888号。诉讼中中景投资公司提供了苏信房地产评估咨询有限公司于2014年8月22日出具的《房地产估价报告》、落款日期为2014年9月10日与顺福公司签订的《房地产买卖契约》和《补充协议》、银行收付款回单及张磊、王洪贵与连云区财政局签订的《房地产抵押合同》等证据。《房地产估价报告》确定争议房产于2014年8月20日的评估总价为253.85万元，不包括房子所占用的土地使用权价值。顺福公司质证认为：该评估报告是中景投资公司以顺福公司名义自行评估的，评估价值明显低于市场正常价值，涉案房屋正常的市场价值能达到500万元左右，所以该评估报告不具有真实性。连岛旅游公司认为，连云区法院（2014）港商初字第1223号案执行过程中，2015年法院委托中介机构评估，不包含土地的价格为450多万，故对该估价报告亦不予认可。《房地产买卖契约》约定：由顺福公司将位于连云开发区××路×侧、××西侧房产（建筑面积2671㎡）转让给中景投资公司，成交价格为253.85万元，购房款由于2014年9月20日一次付清；双方同意于2014年9月15日由顺福公司将该房产正式交付给中景投资公司，房屋移交时该建筑物范围内土地使用权一并转移。《补充协议》约定：因丘号为0××5房产抵押给连云港市连云区财政局（权利价值为275万元），经协商，财政局同意顺福公司还清借款后注销该房产抵押权登记。同时约定：由中景投资公司支付给顺福公司284万元，其中253.85万元为购买丘号为0××5号房产的价款，30.15万元为顺福公司向中景投资公司借款；具体付款方式：中景投资公司给付顺福公司161万元（用于偿还连云区财政局借款），中景投资公司将顺福公司抵押给北京中景恒基建筑装饰工程有限公司（以下称中景建筑公司）的丘号为0××5、××5两套房产注销抵押登记，由顺福公司用该两套房产向连云区财政局贷款123万元，顺福公司于签订补充协议之日还清财政局借款，顺福公司应在十日内办理完房地产过户手续。2014年9月4日，北京中景恒基建设投资有限公司（中景投资公司子公司）转账支付顺福公司161万元，9月10日顺福公司转付给连云区财政局。顺福公司提出，签订买卖契约及补充协议当时并非是基于房屋买卖的合意，不是顺福公司真实意思表示，且该契约约定的房款也没有足额支付，顺福公司只收到161万元，没有收到其他款项。连云区法院经审理作出（2016）苏0703民初1888号民事判决书，驳回中景投资公司要求确认争议房产属其所有并过户至其名下的诉讼请求。

中景投资公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年12月12日作出（2016）苏07民终4009号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决对（2016）苏0703民初1888号民事判决查明的事实予以确认，判决认为：中景集团（即中景投资公司）与顺福公司之间系合同纠纷中的房屋买卖合同纠纷属于债权纠纷，现中景建筑公司要求确认涉案房屋归其所有系物权纠纷中的所有权确认纠纷，故中景建筑公司依据房地产买卖契约要求确认物权没有法律依据；因涉案房屋仍处于查封状态，根据规定，房屋在查封期间不得买卖、转让、抵押，故中景建筑公司关于顺福公司将涉案房屋过户至中景建筑公司名下的上诉请求不成立，依法不予支持。

连云区法院另查明，2014年9月16日，连云区法院根据连岛旅游公司的申请，作出（2014）港商诉保字第00078号民事裁定：一、对顺福公司位于连云开发区××路×侧土地使用权（连国用2××0）、位于开发区××路×土地使用权（连国用2××6）、位于开发区××路×××路土地使用权（连国用2××6）予以查封。二、对顺福公司位于连云区××开发区××路×号房产（丘号0××2、0××4）、连云区连云开发区××路××××路西房产（丘号0××5）予以查封。三、对连岛旅游公司提供的担保财产连岛旅游公司位于连云区××镇××房产（丘号0××1）予以查封。

2014年11月21日，连云区法院对原告连岛旅游公司诉被告顺福公司民间借贷纠纷一案作出（2014）港商初字第1223号民事判决：被告连云港顺福食品有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告连云港连岛旅游开发有限公司借款本金462万元及利息（利息自2014年10月9日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43760元、保全费5000元，共计48760元，由被告连云港顺福食品有限公司承担（因原告已预交，被告将该款在给付上述款项时一并给付原告）。

根据连岛旅游公司的申请，连云区法院于2014年12月29日立案强制执行，案号为（2015）港执字第0114号，后依法恢复执行，案号为（2019）苏0703执恢125号。在本案执行过程中，连云区法院对被执行人顺福公司名下坐落于连云开发区××路××××路西房产（丘号0××5）予以查封。

连云区法院还查明，2015年1月23日，连云区法院作出（2015）港执字第0114号执行裁定：对争议房产及其对应的地块（土地使用权证号：连国用2××6，原证号为连国用2005字第××号）予以评估、拍卖、变卖。中景建筑公司以对涉案资产享有优先受偿权为由向连云区法院提出执行异议，请求终止对争议房产及地块的评估、拍卖程序。2015年6月30日连云区法院作出（2015）港执异字第00013号执行裁定：驳回中景建筑公司的异议。该公司不服，提起执行异议之诉，连云区法院认为中景建筑公司不能以其对涉案房产享有抵押权为由提起执行异议之诉，作出（2015）港民初字第1421号民事裁定：驳回中景建筑公司的起诉。该公司提起上诉，本院认为：中景建筑公司的诉讼请求是要求确认其对涉案房产享有抵押权，一审法院裁定驳回中景建筑公司起诉，告知其对执行异议不服，有申请复议的权利，符合法律规定。因中景建筑公司与中景投资公司为两个各自独立的公司法人，中景建筑公司无权替代中景投资公司行使诉权，遂于2015年12月30日以(2015)连商终字第474号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。

2016年6月21日，连云区法院作出（2015）港执字第0114-1号执行裁定：将争议房产及对应地块交网上拍卖、变卖。同年12月28日作出（2015）港执字第0114-2号执行裁定：一、被执行人顺福公司名下的位于连云开发区××路××××路西房产（丘号0××5，不含对应的地块）以流拍保留价4517000元归申请执行人连岛旅游公司的债权受让人***（身份证号码××××××）所有，用于冲抵本案所有执行标的。二、前项中房产所有权转户事宜，待条件成熟时，依法予以办理。中景投资公司不服（2015）港执字第0114-2号执行裁定，向连云区法院申诉。该院于2017年8月31日作出（2017）苏0703执监1号执行裁定：一、撤销（2015）港执字第0114—2号执行裁定。二、中止对争议房产的执行。连岛旅游公司不服该裁定，面向该院申诉。该院于2018年7月27日作出（2018）苏0703执监2号执行裁定：一、维持（2017）苏0703执监1号执行裁定书第一项。二、撤销（2017）苏0703执监1号执行裁定书第二项。连云区法院作出（2015）港执字第00114-3号执行裁定，对争议房产予以解封。连岛旅游公司认为侵犯其合法权益，提出执行异议。2018年8月21日，连云区法院作出（2018）苏0703执异54号执行裁定：撤销（2015）港执字第00114-3号执行裁定书。中景建筑公司（案外人）不服该裁定，申请复议，2018年12月24日，本院作出（2018）苏07执复159号执行裁定，驳回中景建筑公司的复议申请，维持（2018）苏0703执异54号执行裁定。

中景投资公司、顺福公司及中景建筑公司于2017年9月2日签订合同主体变更协议，三方协商一致，中景投资公司将2014年9月10日签订的房地产买卖契约中的权利义务全部转让给中景建筑公司。

连岛旅游公司将连云区法院作出的（2014）港商初字第1223号民事判决确定的对顺福公司债权转让给***，后***及连岛旅游公司均向该院申请将***变更为申请执行人，连云区法院于2021年3月21日作出（2021）苏0703执异21号执行裁定：将本案申请执行人变更为***。

启新公司向连云区法院提出书面异议，请求对连云港市连云开发区××路××××路西房产（丘号0××5）停止执行。2021年5月20日,该院作出(2021)苏0703执异6号执行裁定书，驳回了启新公司的异议请求。

启新公司不服该裁定，向连云区法院提起执行异议之诉称，1.请求判决停止执行位于连云港市连云开发区××路××××路西房产（丘号0××5，以下称争议房产）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年12月23日，启新公司对连云区法院执行位于连云港市连云开发区××路××××路西的争议房产提出书面异议。其于2021年5月26日收到连云区法院（2021）苏0703执异6号执行裁定书，裁定驳回启新公司异议请求。争议房产系其母公司中景投资公司于2014年9月10日向顺福公司购买。合同签订后，中景投资公司向顺福公司支付了购房款253.85万元，双方办理了房屋资产交接，中景投资公司占有了争议房屋。但在中景投资公司与顺福公司办理争议房产过户登记期间，连云区法院于2014年9月16日根据连岛旅游公司的申请对争议房屋进行了查封，导致争议房屋无法完成过户。2017年9月2日，中景投资公司、顺福公司及启新公司三方协商一致，将2014年9月10日签订的《房地产买卖契约》中的权利义务全部转让给启新公司。启新公司认为，启新公司享有对争议房产排除执行的权利。一、启新公司要求停止执行争议房产的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部构成要件。本案中，中景投资公司在连云区法院查封之前与顺福公司签订房屋买卖合同，按照合同约定支付了全部购房款，并合法占有房屋，中景投资公司积极联系顺福公司办理过户登记，无法办理房屋的产权登记的原因不可归责于启新公司。故依据上述法律规定，启新公司有权排除本案争议房产的执行。二、（2021）苏0703执异6号执行裁定书认定启新公司未给付剩余92.85万元无事实依据。一、（2016）苏0703民初1888号案件、（2016）苏07民终4009号案件、（2017）苏0703执监1号等生效判决和裁定均已认定中景投资公司已实际支付253.85万元的事实，且顺福公司在执监1号案件庭审过程中也承认该事实，（2021）苏0703执异6号执行裁定书在无任何证据的情况下否定生效判决和裁定确定且当事人已自认的事实，认定事实明显错误。二、该253.85万元支付过程为：因顺福公司与中景投资公司及启新公司有大量欠款，原准备全部以抵债的方式支付购房款，因争议房产原设定抵押权，抵押金额为284万元，如果过户必须要归还借款284万元，中景投资公司支付现金161万元，另以两套房产给顺福公司折抵123万元给顺福公司用于融资后共偿还借款284万元，中景投资公司同时免除了顺福公司相应的债务。故中景投资公司是以现金161万元及以物抵债123万元的方式向顺福公司支付284万元购房款，多余的30.15万元算借款。三、顺福公司已自认收到了上述购房款。（2016）苏0703民初1888号案件中顺福公司的代理人的陈述仅是辩称，目的在于为了逃避还款责任，该辩称不是事实。而（2016）苏07民终4009号案件中顺福公司出庭的系其原法定代表人也是该公司的实际控制人，其所陈述的是对其不利的事实，该陈述构成自认。参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，当事人顺福公司已对其代理人的陈述明确否认，因此顺福公司在（2016）苏07民终4009号的自认应予以采纳。四、连岛旅游公司对争议房产的保全属恶意，明显损害作为善意第三人的中景投资公司的合法权益。连岛旅游公司对顺福公司的债权形成于2013年，但其一直未提起诉讼，连岛旅游公司原股东是江苏海州湾发展集团有限公司，该公司属于连云区政府独资公司。而顺福公司的争议房产原抵押于连云区财政局，在中景投资公司购买争以房产并欲涤除抵押权时已告知连云区财政局，连云区财政局即将该信息告知连岛旅游公司，故连岛旅游公司一直等争议房产抵押解除后在过户的过程中采取保全措施，明显属于恶意。五、退一步讲，即使法院认定92.85万元购房款没有支付，本案也不能直接驳回启新公司的异议权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定，“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。人民法院也应当要求启新公司将剩余价款按要求交付执行，如果启新公司拒绝后，才能驳回启新公司的异议权。综上，法院查封争议房屋无任何事实和法律依据，启新公司享有排除法院执行的权利。启新公司为了维护自身合法权益特起诉至法院，请求法院依法判如所请。

连云区法院认为，本案的核心问题是，启新公司对于作为执行标的物的案涉争议房产是否具有足以排除强制执行的民事权益。

本案启新公司受让了中景投资公司的权利义务。讼争房产系顺福公司所有，依法登记在顺福公司名下。中景投资公司与顺福公司在《房地产买卖契约》和《补充协议》中约定讼争房产转让给中景投资公司，系顺福公司对讼争房产产权的处分。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”中景投资公司对讼争房产购置行为未经产权变更登记，不直接发生物权变动的法律效果，物权的转让不发生效力，讼争案涉房产仍属于顺福公司所有，中景投资公司不享有所有权,同样启新公司亦未取得所有权。其次，中景投资公司与第三人顺福公司约定共计支付284万元（含争议房产成交价253.85万元），除原告主张转账支付第三人161万元由第三人归还借款外，主张的余款支付方式所举证据不充分，不能认定。第三，连云区法院于2017年4月13日作出的(2016)苏0703民初3314号生效民事判决书认定:2014年9月9日,连云区财政局(甲方)与顺福公司（乙方）签订《连云区农发资金借款合同书》，合同约定：一、此项借款根据2008年8月20日连财农发（2008）16号用于2008年度重点产业化经营项目建设，甲方向乙方提供借款总额480万元，该项借款已于2011年7月26日连房他证新字第××号向甲方抵押60万元和连房他证新字第××号抵押70万元，乙方向甲方通过银行累计还款227万元，余款123万元尚未偿还。二、乙方用连房权证连字第××号和连房权证新字第××号向甲方抵押借款123万元。三、此项借款期限1年，自2014年9月4日起至2015年9月3日。事实说明，顺福公司已勿需用争议房产（丘号为0××5）继续抵押担保，且顺福公司于次日又偿还借款161万元。顺福公司怠于行使解除抵押权，中景投资公司亦未采取有效方式保全其物权的顺位请求权，物权期待权不能得到公示，存在重大过失。综上所述，顺福公司对外尚存未履行债务的情况下，***作为债权人，要求对顺福公司名下的财产予以司法查封，并申请强制执行，符合法律规定。启新公司依据《房地产买卖契约》和《补充协议》要求停止对讼争房屋执行的诉讼请求，依据不足，不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，连云区法院于2021年9月10日作出（2021）苏0703民初1259号民事判决，驳回启新公司的诉讼请求。

经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院另查明，2021年11月25日，启新公司向执行法院账户交付款项92.85万元。

本案的二审争议焦点为启新公司对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照以上法律规定，金钱债权执行中,案外人作为房屋的买受人举证证明其请求符合上述《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条或《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中任意一条规定的情形即可排除对作为执行标的的房屋的强制执行。

本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条或《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人启新公司对案涉房屋享有足以排除执行的权利。理由如下：第一，根据查明的事实，本案《房地产买卖契约》和《补充协议》于2014年9月10日签订，在案涉房屋被一审法院查封之前，《房地产买卖契约》和《补充协议》载明了房屋的位置、面积、总价及付款方式等条款，具备商品房买卖合同主要内容，应当认定为商品房买卖合同。且在（2016）苏0703民初1888号民事判决中，法院虽然驳回中景投资公司要求确认争议房产属其所有并过户至其名下的诉讼请求，但在该判决中认定“中景集团与顺福公司签订的《房地产买卖契约》和《补充协议》，顺福公司否认是其真实意思表示，但未能提供证据加以证明，该契约及协议有效”。因此，涉案房屋在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，《房地产买卖契约》约定“双方同意于2014年9月15日由顺福公司将该房产正式交付给中景投资公司，房屋移交时该建筑物范围内土地使用权一并转移。”且根据案外人启新公司提交的涉案房屋的水电费等交费票据看，能够证明其已在法院查封前占有了该房屋。第三，按照《补充协议》约定，中景投资公司给付顺福公司161万元，并提交了银行转账凭证。在本院二审期间其又将剩余价款按照人民法院的要求交付了执行。第四，案涉《房屋房地产买卖契约》和《补充协议》于2014年9月10日签订，约定2014年9月15日由顺福公司将该房产正式交付，2014年9月16日连云区法院裁定查封该房屋。从双方签订合同至法院查封，仅5天时间。因此，启新公司未能办理过户登记，对此没有过错。案外人启新公司对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。

综上，案外人启新公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销连云港市连云区人民法院（2021）苏0703民初1259号民事判决；

二、不得执行位于连云港市连云开发区××路××××路西房产（丘号0××5）房产。

一审案件受理费13085元，二审案件受理费13085元，共计26170元，由北京启新建筑装饰工程有限公司负担9600元，连云港顺福食品有限公司负担16570元。

本判决为终审判决。

审 判 长　杜兴淼

审 判 员　胡海涛

审 判 员　李红梅

二〇二一年十二月六日

法官助理　于学金

书 记 员　王　坤

法律条文附录

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。