上诉人南京市建邺区城开怡家住宅小区业主委员会与被上诉人南京市城市建设开发（集团）有限责任公司、某某、某某物权纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）苏01民终10594号

上诉人南京市建邺区城开怡家住宅小区业主委员会（以下简称城开业委会）因与被上诉人南京市城市建设开发（集团）有限责任公司（以下简称城建公司）、**、邹云甲物权纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院作出的（2019）苏0105民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

城开业委会上诉请求：1、撤销南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初488号民事判决，改判确认三被上诉人于2006年8月12日签订的《商品房买卖契约》无效；2、改判确认小区物业管理用房（南京市所街90号房屋）归全体小区业主所有，并判令被上诉人将小区物业管理用房交付给上诉人；3、三被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一审判决对案件事实未能查清，并且适用法律错误。一、南京市所街90号房屋系经政府规划部门确定的城开怡家住宅小区的物业管理用房，归全体小区业主所有，未经全体小区业主同意，任何人不得改变其用途。上诉人提交的城开怡家小区（原金虹花园四期）03幢规划核准图及竣工图、金虹四期门面房施工编号与公安编号对照表、关于金虹花园四期商品房价格的批复、商品房共有公用部位申请表等证据，充分证明了城开怡家住宅小区的物业管理用房位置规划在南京市，没有进行规划变更，且已经竣工验收，因此，南京市所街90号房屋是南京市建邺区城开怡家住宅小区的物业管理用房。二、被上诉人之间于2006年8月12日签订的《商品房买卖契约》当然无效，被上诉人城建公司应当将所街90号房屋交付给城开怡家全体业主。物权法、物业管理条例等法律法规明确规定，物业管理用房属于全体小区业主所有，不得买卖。被上诉人城建公司擅自销售物业管理用房，明显违反法律和行政法规规定，房屋买卖合同应为无效。被上诉人一审提交的商品房买卖契约的附图中，也明确标注了南京市所街90号房屋为物业管理用房。被上诉人**、邹元甲在明知南京市的情况下，仍然与被上诉人城建公司签订买卖合同购买该房屋，损害了全体小区业主的利益，被上诉人城建公司应当将南京市所街90号房屋交付给城开怡家全体业主。三、被上诉人**、邹云甲并非善意第三人。被上诉人之间签订的商品房买卖契约的附图中已经明确标注了南京市所街90号房屋为物业管理用房，**、邹云甲在购买房屋时应当已经明知该房屋的性质。因此，该二人并非为善意第三人。

城建公司辩称，1、其已经为金虹花园1－4期小区提供了符合要求的物业用房。2、涉案房屋初始登记为其所有，诉争的商品房买卖合同合法有效。3、本案实质上是金虹花园四期业主与一、二、三期业主之间物业用房分配问题的内部矛盾。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 **、邹云甲述称，请法院依法判决。

城开业委会向一审法院提出诉讼请求：确认城建公司与**、邹云甲就上述房屋签订的买卖契约无效，同时要求确认上述房屋归城开怡家小区全体业主共有，并要求城建公司将上述房屋交付给城开业委会。

一审法院认定事实如下：2006年8月，城建公司与**、邹云甲签订《金虹花园四期商品房买卖契约》，契约载明：**、邹云甲向城建公司购买由其开发建设的金虹花园四期03幢105室房屋（建筑面积96.49平米，房屋使用功能为商业），单价10363.77元/平米，房价款100万元；在契约所附“套型及分层平面位置图”中印有“物业管理”字样。**、邹云甲后向城建公司实际支付购房款1021867.6元。2009年9月，上述房屋过户登记至**、邹云甲名下，产权证载明：房屋坐落为所街90号，建筑面积98.6平米。在本案诉讼期间，城开业委会基于涉案纠纷另行接连提起行政诉讼，但均诉求未果。

一审法院认为，仅凭**、邹云甲与城建公司签订的涉案房屋买卖契约所附分层平面图中的“物业管理”字样并不能当然表明涉案房屋就是城开业委会所称城开怡家小区配套物业服务用房，而规划核准图虽可显示涉案房屋被设计规划为物业服务用房，但规划核准图系由城建公司掌控，**、邹云甲作为普通购房人，其对规划核准图这一专业技术文件并不具备自行调阅条件及核查能力，对涉案房屋的具体用途属性亦无从进行实体审查，且城开业委会并无充分确凿证据证明**、邹云甲明知涉案房屋系物业服务用房却仍然坚持购买，基于上述分析，**、邹云甲购买涉案房屋应属善意所为，且涉案房屋系由**、邹云甲通过支付对价而购买受让取得，城开业委会并无证据证明**、邹云甲支付的对价属于不合理低价，而涉案房屋已办理相关交易过户登记手续，房屋产权早已登记至**、邹云甲名下，故即使城建公司向**、邹云甲出售涉案房屋属于无权处分之举，涉案房屋所有权依法亦应归**、邹云甲享有取得。在此情形下，城开业委会就涉案房屋向城建公司提出的确权诉请及交付主张均不能成立。城开业委会并无证据证明**、邹云甲在购房过程中与城建公司存在恶意串通之情形，**、邹云甲签订的涉案房屋买卖契约亦不存在违反法律行政法规强制性规定或损害社会公共利益之处，在城开业委会不能证明涉案房屋买卖契约确存在法定无效事由的情形下，城开业委会关于确认买卖契约无效的诉求，事实依据不足，理由不充分，不能成立。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回南京市建邺区城开怡家住宅小区业主委员会诉讼请求。本案受理费13800元，由南京市建邺区城开怡家住宅小区业主委员会负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 一审法院认定的事实正确，本院依法予以确认。

本院认为，案涉房屋在销售时已经取得预售许可，且初始登记为商业用房，**、邹云甲系通过支付对价受让取得案涉房屋，并已办理产权变更登记手续。上诉人城开业委会主张三被上诉人于2006年8月12日签订的《商品房买卖契约》无效，但其未能提供证据证明被上诉人城建公司、**、邹云甲订立的房屋买卖协议违反法律法规强制性规定，故上诉人城开业委会的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。上诉人城开业委会基于上述主张提出的确权及向被上诉人主张交付案涉房屋的诉请均不能成立，本院不予支持。上诉人主张**、邹云甲在购买房屋时应当明知该房屋的性质，并非为善意第三人，合同无效。但案涉房屋销售时已经取得预售许可，买卖契约的附图中的“物业管理”字样并非明确具体的说明，亦非设立物权，因上诉人城开业委会提供的证据不足以证明**、邹云甲明知涉案房屋系物业服务用房，故对上诉人的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人城开业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

本院另查明，2005年8月4日，案涉房屋所在楼栋取得宁房销0003305号商品房预售许可证。2006年在金虹花园四期全部竣工后，城建公司向原南京市房产管理局申请初始登记，案涉房屋登记为商业用房。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人城开业委会负担。 本判决为终审判决。

审判长　　马帅 审判员　　郑慧 审判员　　李斐

法官助理闫宇虹 书记员孙雪松