乌鲁木齐市城市规划设计研究院与乌鲁木齐昊坤商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）新0105民初1559号

原告：乌鲁木齐市城市规划设计研究院，住所地乌鲁木齐市新兴街5号。

法定代表人：林紫荣,该院院长。

委托诉讼代理人：邵薇静，新疆广烨律师事务所律师。

被告：乌鲁木齐昊坤商贸有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区西虹东路266号。

法定代表人：匡荣华,该公司董事长。

委托诉讼代理人：尕文良，新疆金桥律师事务所律师。

原告乌鲁木齐市城市规划设计研究院（以下简称：城市规划设计研究院）与被告乌鲁木齐昊坤商贸有限公司（以下简称：昊坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城市规划设计研究院的委托诉讼代理人邵薇静，被告昊坤公司的委托诉讼代理人尕文良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告城市规划设计研究院向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告所有的位于乌鲁木齐市水磨沟区西虹东路XXX号（原XX号）综合楼4、5、6、7楼共4层及位于该综合楼旁西虹东路278号小二楼的房屋；2、判令被告赔偿原告因占用上述房屋原告所受损失50万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告于2003年11月7日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于乌鲁木齐市西虹东路XXX号（原XX号）综合楼4、5、6、7楼共4层及位于该综合楼与红山村酒店中间的小二楼的房屋出租给被告，租期十年，从2004年10月1日起至2014年10月1日止，第一至四年每年以40万元收取租金，第五年起每年租金递增1万元。后由于出租房屋施工的原因，双方约定将租赁期限变更为2005年10月1日至2015年6月28日。至2015年6月28日合同到期后，双方未续签新的合同，被告仍占有使用该房屋，按照46万元/年的标准向原告支付租金至2016年12月。2016年11月，原告两次发函给被告，通知被告签订新的租赁合同，被告均不予答复，根据原告11月28日的发函，双方的租赁合同已于2016年12月解除，但被告在原告限定期限内拒不搬离租赁房屋，至今已给原告造成损失巨大，原告依法提起诉讼，请法院查明事实后支持原告的诉讼请求，以保护原告的合法权益。

被告昊坤公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我方承租的是楼栋共8层,其中地上7层,地下1层。我方与原告分别签署了2份合同(关联公司-乌鲁木齐徽商投资有限公司)。本案涉诉合同是4-7层,合同的截止日期是2015年6月28日;另有一份合同是地下1层和1-3层,合同的截止日期是2019年12月31日。我们承租了整个楼栋后进行了装修改造,使整个大楼成为了一个整体。现在如果将上4层和下4层分开租赁,将会给两个承租人带来诸多不便,也会严重影响该楼栋的使用功能。我方的意见是继续租赁经营上4层也就是本案涉诉合同直至2019年12月31日。另外，根据双方于2005年5月8日签订的《房屋租赁补偿合同》之规定，该楼栋的外墙装修、4-7层窗户安装以及屋顶造型安装均是我方垫资施工，该费用一直没有结算，我方要求进行核实并折抵后续租金。

本院经审理认定事实如下：2003年11月7日，原告城市规划设计研究院（甲方）与乌鲁木齐匡氏工贸有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：“一、甲方将位于西虹路48号综合楼的4楼、5楼、6楼、7楼共4层的总建筑面积为5536.8平方米及位于红山村酒店与48号综合楼中间的小二楼（包括地下室）总建筑面积为540平方米，两处总共建筑面积为6076.8平方米的房屋出租给乙方使用，租期为拾年，即从2004年10月1日起至2014年10月1日止。二、经双方商定采取先付款后用房的原则，租赁价格为每年肆拾万元人民币。乙方在第一年至第四年，每年以肆拾万元人民币给甲方交纳房屋租金（按每年度付租金），第二年的租金须提前一个月付清，如逾期一个月，甲方将按每天租金的1﹪收取滞纳金。到第五年每年递增1万元人民币。”

2005年5月8日，乌鲁木齐市匡氏工贸有限公司更名为乌鲁木齐昊坤商贸有限公司。同日，原告城市规划设计研究院（甲方）与被告昊坤商贸有限公司（乙方）签订《房屋租赁补充合同》，双方约定：“根据二零零三年十一月七日甲乙双方签订的房屋租赁合同，经甲乙双方友好协商，现制定补充合同如下：一：由于乙方扩大经营范围，现将原匡氏工贸有限公司更名为昊坤商贸有限公司。二：由于甲方在施工过程中延误工期，不能按原合同日期交付乙方使用，现将原合同第一款中租期改为二零零五年六月二十八日至二零一五年六月二十八日。三：由于甲方建筑施工时资金困难，由乙方垫付部分资金进行了外墙装修、四至七层窗户安装及屋顶造型安装，以上发生费用经最终决算核定后折抵租赁费用。四：该合同为原合同的补充合同，具有同等法律效力，经双方签字盖章后生效。”

2005年8月6日，原告城市规划设计研究院（甲方）与被告昊坤商贸公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，双方约定：“根据甲、乙双方于二〇〇三年十一月七日签订的房屋租赁合同（以下简称原合同），经甲、乙双方友好协商，现制定补充协议如下：一、由于乙方扩大经营范围，现将原匡氏工贸有限公司更名为昊坤商贸有限公司（见匡氏工贸有限公司更名证明）。二、由于甲方所属的综合楼内部热力管线改造问题，导致双方交付日期拖延。同时由于乙方对市场没有进行周密、细致地调研，导致对市场定位不准确，将原先准备作为办公用途的房屋改成作宾馆用途，因此造成房屋闲置一年没用。现经甲、乙双方协商，在原合同条款不变的前提下，现将原合同第一款中租赁期限变更为：从二〇〇五年十月一日起至二〇一五年六月二十八日止。三、该协议为原合同的补充协议，具有同等法律效力，经双方签字盖章后生效。”另查，被告支付房租至2016年12月31日。

本院认为，本案争议焦点一是：原告要求被告返还位于乌鲁木齐市水磨沟区西虹东路XXX号（原XX号）综合楼4、5、6、7楼共4层及位于该综合楼旁西虹东路278号小二楼的房屋有无事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百五十三条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告双方2003年11月7日签订的《房屋租赁合同》及2005年5月8日、8月6日签订的《房屋租赁补充合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。诉争房屋租赁期间届满之日为2015年6月28日，被告应向原告返还租赁物，故对原告要求被告返还位于乌鲁木齐市水磨沟区西虹东路XXX号（原XX号）综合楼4、5、6、7楼共4层及位于该综合楼旁西虹东路278号小二楼的房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称楼上四层与楼下为同一整体，返还后会影响整体使用功能，故不同意返还。本院认为被告无证据证实双方就地下一层及1-3层签订租赁合同，不属于本案处理范围之内，且地下一层及1-3层与诉争房屋并非不可分物，故对被告的辩称不予采信。

本案争议焦点二是原告要求被告赔偿损失50万元有无事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原告主张损失的依据为其单方委托的评估报告及其与案外人签订的合同，本院认为，原告单方委托评估机构确定的租金数额、原告与案外人签订合同约定的租金数额对本案被告均不具有约束力，原告据此主张损失不具有事实依据。原、被告双方在约定的租赁期间届满后未签订租赁合同，双方之间为不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，故应按照原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》中约定的租金数额计算原告损失。双方约定租赁期为2005年10月1日至2015年6月28日，第一年至第四年租金为每年40万元，到第五年每年递增1万元。据此约定，被告应支付2017年1月1日至判决之日即2017年7月13日期间的损失255123.29元（48万元÷365天×194天）及2017年7月14日至实际搬离房屋之日的损失[计算方式为：48万元÷365天×实际占用天数（2017年7月14日至2017年9月30日+49万元÷365天×实际占用天数（2017年10月1日至实际搬离房屋之日）+50万元÷365天×实际占用天数（2018年10月1日至实际搬离房屋之日），房屋损失以此类推]。被告辩称“外墙装修、4-7层窗户安装以及屋顶造型安装均是我方垫资施工，该费用一直没有结算，我方要求进行核实并折抵后续租金。”被告无证据证实双方对上述费用进行结算，亦未提出反诉，故本院不做处理，被告可另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、被告乌鲁木齐昊坤商贸有限公司返还原告乌鲁木齐市城市规划设计研究院位于乌鲁木齐市水磨沟区西虹东路XXX号（原XX号）综合楼4、5、6、7楼共4层及位于该综合楼旁西虹东路278号小二楼的房屋。

二、被告乌鲁木齐昊坤商贸有限公司支付原告乌鲁木齐市城市规划设计研究院2017年1月1日至2017年7月13日期间的损失255123.29元（48万元÷365天×194天）及2017年7月14日至实际搬离房屋之日的损失[计算方式为：48万元÷365天×实际占用天数（2017年7月14日至2017年9月30日）+49万元÷365天×实际占用天数（2017年10月1日至实际搬离房屋之日）+50万元÷365天×实际占用天数（2018年10月1日至实际搬离房屋之日），房屋损失以此类推]。

上述被告乌鲁木齐昊坤商贸有限公司应支付给原告乌鲁木齐市城市规划设计研究院的款项，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告乌鲁木齐市城市规划设计研究院。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8800元（原告已预交9000元），减半收取4400元，由被告乌鲁木齐昊坤商贸有限公司负担51.02%即2244.88元，原告乌鲁木齐市城市规划设计研究院负担48.98%即2155.12元，余款4600元由本院退还原告乌鲁木齐市城市规划设计研究院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

审判员　　莫文静

二〇一七年七月十三日

书记员　　王　涛