烟台金桥建筑开发有限公司、烟台双龙化学产品有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁06民终1360号

上诉人（原审原告）：烟台金桥建筑开发有限公司，住所地:烟台市莱山区。

法定代表人：刘逢倜，执行董事。

委托诉讼代理人：宋宪滨、逄明博，山东乾元律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：烟台双龙化学产品有限公司，住所地:烟台经济技术开发区。

法定代表人：赵淑华，董事长。

委托诉讼代理人：王立刚，男，1938年10月9日生，汉族，烟台双龙化学产品有限公司职工，住烟台经济技术开发区。

委托诉讼代理人：张宏，山东途成律师事务所律师。

上诉人烟台金桥建筑开发有限公司因与被上诉人烟台双龙化学产品有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初3000号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人上诉请求：一、请求二审法院依法撤销烟台经济技术开发区人民法院作出的(2016)鲁0691民初3000号民事判决书，并依法改判为：撤销上诉人与被上诉人于2010年4月23日签订的《转股协议》；或发回重审。二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：该判决书对案件事实认定错误，导致适用法律错误.理由如下：首先，虽然2006年12月双龙工业园一期建设理事会理事长王立刚（被上诉人代表）、副理事长刘大成（上诉人负责人)、副理事长陈廉（合作第三方）召开的理事会会议纪要载明“销售税费包括办理房地产证所用的税费”；2007年2月上述三人签署的理事会决议也载明“房产税、地产税、出租税等按国家规定办理，由会计向税务部门查询一下，未办房产证的厂房出租是否应纳税？”，但根据会议纪要的内容可以看出，这只是合作三方对将来可能产生的费用进行的预算，并不代表三方合作开发的办公楼和厂房肯定能办理出房产证，而且根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号）内容来看，房地产开发企业建造的房屋出售前并不征收房产税。况且上诉人于2010年4月23日将其所有的房产份额转让给被上诉人之前以上税费并没有实际结算，也没经合作三方实际分摊，这足以证明被上诉人隐瞒了涉案房产己经于2007年12月29日办理了房产证的事实。其次，在上诉人起诉被上诉人的另外一个案件中，即（2015)开民一初字第389号一案的发回重审庭审中，被上诉人提交了2010.4.30费用明细，以此对抗上诉人要求的分配其转让房产份额之前的租金，通过该费用明细可以看出，直到该案的审理时被上诉人才提出了其已经为涉案房产支出了土地使用税、房产税等，这也证明被上诉人隐瞒了涉案房产己经于2007年12月29日办理了房产证的事实。第三，合作三方的所有会议纪要、工程决算及《转股协议》中从未提及过办理房产证的工本费用的分摊或报销等问题，而且被上诉人在（2015)开民一初字第389号一案的发回重审庭审中提交的2010.4.30费用明细中第（16)项连20元的财务费都向上诉人主张，为何其在2007年12月29日办理了房产证后不向上诉人主张办理房产证的费用？这足以证明被上诉人隐瞒了涉案房产已经于2007年12月29日办理了房产证的事实。第四，涉案房产是由被上诉人于2007年12月29日将房产证办理到了其自己名下，被上诉人并没有将该事实告知上诉人，而且根据房管部门的规定，上诉人并无权查询非属于本人名下的房产，因此上诉人在转让其房产份额给被上诉人时对涉案房产已经办理出房产证的事实并不明知，其与被上诉人就该事实存在认知差别。第五，根据2006年12月份合作三方的理事会会议纪要内容可以看出，当时的涉案房产市场价格应该是办公楼最低2000元/㎡，厂房最低1800元/㎡。且当时烟台地区的房地产价格偏低，而上诉人转让其房产份额给被告的时间为2010年4月23日，当时烟台地区的房地产价格较2006年12月份己经翻番，应该达到3500元/㎡左右，但根据上诉人转让价格和面积测算，其转让单价才1400元/㎡，上诉人是具有完全民事行为能力人，其对当时的具有房产证的房产市场价格是熟知的，其之所以以如此低价转让只能是基于其认知错误，认为该房产不能办理房产证。第六，虽然上诉人与被上诉人之间是合作开发房地产法律关系，但涉案房产己于2006年4月28日交工，2010年4月23日上诉人向被上诉人转让的就是房产份额，要确定上诉人转让给被上诉人房产份额的行为是否显示公平，最关键的就是由第三方评估机构对该房产2010年4月份的房产市场单价进行评估来确定，但一审法院却并未允许上诉人的评估请求，这显然是错误的。第七、2005年3月19日上诉人与被上诉人及案外人烟台开发区一汽东星工贸有限公司签订的合建厂房协议书中对于建成后的房地产权属证办理在谁名下，并没有明确约定。那么根据合建厂房的内容来看，该房产证应该办理在上述协议三方当事人名下，但是2007年12月29日被上诉人在未向上诉人及案外人告知的情况下，偷偷将该涉案房产的房产证办理在其自己名下。且办理房产证所花费的费用一直也未向上诉人及案外人告知和结算，该事实足以证实被上诉人隐瞒了涉案房产已经办理了房产证的事实，导致上诉人在转让房产的时候做出了错误的意思表示，将该涉案房产作为无证房产低价转让给了被上诉人。关于涉案案由的问题，我们一审立案时主张的是撤销2010年4月23日转股协议，本案应为合同撤销权纠纷。综上，恳请二审法院依法查清事实，并判决支持上诉人的各项诉请。

被上诉人辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律、判决正确。理由如下：1、双方合作的基础是2005年3月19日所签订的合建厂房协议书，在此基础上才产生了2010年4月23日所签订的转股协议，从两份协议来看双方所转让的是股份而不是房地产买卖。2、既然双方所转让的是股份，那么被上诉人就没有必要隐瞒房产已经办证的事实，且在客观上被上诉人也没有隐瞒房产办证的事实，一审中我方已经做了充分的阐述和举证。至于上诉人在上诉状中所列举的被上诉人隐瞒房产已经办证的说法，我方认为根本不足以证明上诉人的主张。3、双方在2010年签订转股协议时开发区的厂房的价格根本不像上诉人在上诉状中所列举的，如是评估，钢结构厂房大约只有1000/㎡左右，所以当时双方确认股权价格时完全是按双方公平合理的价格确认的，不存在低价转让的情形，也不存在上诉人存在重大误解的事实，上诉人请求的是合同撤销权，综合本案情况来看包括上诉人在上诉状中所列的事实和原审查明的事实和上诉人提交的证据来看，本案不足以构成撤销的情形。2010年签订转股协议至2016年上诉人提起诉讼长达6年时间，早已经超过撤销权行使1年的期限。至于上诉人所称是在2016年才知道被上诉人在2007年已经办证的说法不成立，合规合法的手续进行建设，且从2007年办证到2010年股权转让这期间上诉人参与了房屋的验收是明知道房屋不存在办理产权证的障碍。且在房地产管理部门查阅房屋是否已经办证，根本不存在办理产权证的障碍，被上诉人在2007年已经办证的事实不成立。关于本案案由的问题，认可上诉人的观点是撤销权纠纷。4、因为土地使用权证在被上诉人名下，所以房屋所有权证只能办理到被上诉人名下，这一点上诉人是明知的。2上诉人律师说被上诉人偷偷将房产证办理在被上诉人名下，该点不成立。上诉人公司派出代表徐云庆参加了全部办证过程，在消防部门、规划部门等都有徐云庆负责，并且在所有单据上签字报销。在办理房产证的最后一个程序中即住建局委派有关部门对房产进行面积测量，徐云庆负责接待，并在测量单据上签字，作为上诉人公司对他所派的代表在办理房产证过程中所做的工作说不知道是没有道理的，决不是被上诉人偷偷办理房产证。

上诉人向一审法院起诉请求：撤销上诉人与被上诉人于2010年4月23日签订的转股协议。

一审法院认定事实如下：

2005年3月19日，被上诉人（甲方）、烟台开发区一汽东星工贸有限责任公司（以下简称东星公司、陈廉）与烟台金桥建筑开发有限公司第三分公司（以下简称金桥第三分公司，乙方）签订合建厂房协议书。约定，甲、乙双方经友好协商，本着平等、互惠互利、利益共享、风险共担的原则，就烟台双龙化学产品有限公司在烟台开发区F-16工业园占地面积16202.34平方米的双龙工业园合作开发事宜达成合作条款如下：一、全面规划、分布实施，建成一片、收益一片。二、第一期工程包括三层框架结构办公楼一座和钢结构厂房一座及厂区配套工程，其中办公楼建筑面积为1737平方米，钢结构厂房面积为2300平方米，皆以设计图纸要求为准。三、利益分配：双方按投资比例分享利益与承担风险。四、投资方式：甲方以土地和现金投入，乙方以现金投入。双方一致同意在一期工程中甲方依法取得的土地以每平方米210元作价投入。五、投资总额及各方所占比例:1、投资总额367万元。甲方占51%，乙方占49%。2、甲方投资总额为187万元。其中：土地部分（570+2310）÷0.54×210元/平方米=96万元，投入现金91万元。3、乙方投入现金210万元。4、工程总投资发生增减时，双方按比例增减各自投资。六、筹建与经营管理:1、设立理事会，为最高权力决策机构。理事会下设办公室为常设办事机构，主持筹建与以后的经营管理工作。2、鉴于在开发区的实际情况，甲方委派理事长、副理事长各一名，乙方委派副理事长一名。3、办公室设主任一名、副主任二名，由理事长和副理事长分别担任，工作人员招聘或委派。4、工程建设方面业务由乙方副理事长分管，财务由理事长分管。资金的支出必须经正副理事长共同签字方为有效。5、办公室工作人员（正副理事长除外）的工资及办公、通讯等费用由双方投资中支付。七、双方投入的现金在银行设立专用账户，专款专用，并设立专用账册，由办公室财务人员专管。八、办公室及办公用具由甲方提供使用。九、出资时间。1、自本协议签字生效之日起三日内双方各自向银行账户注入10万元人民币，以便于办理开工许可。2、根据工程进度需要的费用，双方必须按比例及时出资。否则违约方应赔偿守约方的全部经济损失。十、第二期及以后工程的开发建设应另立新协议。新投资参与者应与双龙公司另立协议，新投资者应合理承担甲、乙双方的先期投入及厂区已配套的设施费用。在相同条件下乙方有优先权。十二、本协议未尽事宜，经双方协商可作补充条款，与本协议具有同等法律效力。

合建厂房协议书签订后，三方于2005年4月即开始按约定进行了出资、施工。2005年12月12日，金桥第三分公司出具授权委托书载明：我公司授权徐云庆全权处理金桥第三分公司与被上诉人、陈廉合资开发烟台开发区F-16工业区双龙工业园的一切业务，新签定协议与合同等法律文件，仍由原公司法人签字。2006年6月，三方建成双龙工业园一期办公楼及钢结构厂房。

2006年12月，由陈廉、王立刚、刘大成签署了会议纪要和烟台双龙工业园一期工程决算书（以下简称决算书）。其中会议纪要载明：双龙工业园一期建设理事会，于2006年11月14日上午在理事长办公室召开了会议。理事长王立刚、副理事长刘大成、陈廉出席了会议，徐云庆列席了会议。会议纪要载明：1、全体理事一致同意，将一期建造的办公楼约1700㎡、厂房约2300㎡对外销售。2、会议决定销售最低价格办公楼为2000元/㎡、厂房为1800元/㎡。总销售额为754万元，此销售底价到2007年5月6日前有效。销售底价如需调整，应经三位理事书面同意，但在保证总销售额不低于750万元时，办公楼和厂房底价可互相调整。3、三位理事对此事均应抓紧进行，在确保总销售价750万元（去税费实收不低于650万元）的基础上，无论哪位理事销售价超过750万元时，超过部分给予销售成交的理事30%的奖励。4、受到奖励的理事，其受奖金额税费自负。5、销售过程的全部税费，三位理事按各自的股权比例分担。6、销售税费包括：（1）首次办理房地产证所用的税费。（2）二次对外销售过程中需交纳的税费。7、收益部分（650万元）应扣除贷款本息、未付工程款、未完成工程款、对租用厂房用户的经济补偿等后，股东收益按股份比例直接分配到各股东帐户。决算书载明：一、被上诉人与东星公司在烟台开发区舟山路一期工程中共支出工程费用现金为1218707.62元。其中：1、在金桥第三分公司承包工程总造价中被上诉人与东星公司支出工程款629183元；2、在工程总造价中被上诉人与东星公司支出589524.62元。二、金桥第三分公司在一期建设中完成总工程量为2406000元，其中，扣除被上诉人与东星公司支出的629183元，金桥第三分公司总投资为1776817元。三、被上诉人与东星公司一期工程总投资2178707.62元，金桥第三分公司实际出资1776817元。四、各方目前出资比例。被上诉人与东星公司53.395%；金桥第三分公司46.605%。五、各方目前实际出资比例。金桥第三分公司已转让给被上诉人与东星公司9%。被上诉人与东星公司实际占有股份53.395%+9%=62.395%（双龙公司与东星公司各占31.1975%）。金桥第三分公司实际占有股份37.605%。六、其他。1、未结算部分欠付工程款97531元。2、未完工程款为87800元。合计185331元。3、应退被上诉人与东星公司垫付的两项费用126960元；4、综上1、2、3各方按实际出资比例分担分配。七、关于工程罚款，专题另行研究。

2007年2月，王立刚、陈廉与金桥第三分公司刘大成签署理事会决议，载明：1、工程消防验收由徐元庆负责，工程规划验收由被上诉人负责，均于春节前办理完毕。2、工程质量返修及隐患消除，由刘大成负责于2007年3月中旬完成。3、厂房出售价格可降到1700元/㎡，但应一次性付款等内容。2007年7月，王立刚、刘大成、上诉人签署理事会纪要，载明：4、建筑工程税收：按地税局要求办理，由刘大成理事在8月前提供工程决算，提供钢结构部分的增值税发票。5、房产税、地产税、出租税等按国家规定办理，由会计向税务部门查询一下，未办房产证的厂房出租是否应纳税等内容。

被上诉人于2007年12月29日办理了涉案房产的房产证。

2010年4月23日，上诉人与被上诉人签订转股协议。载明：双方于2005年4月，在烟台开发区双龙工业园合建厂房、办公楼3988平方米。被上诉人股份为62.395%（其中含陈廉先生31.1975%的股份），上诉人股份为37.605%。为便于使用和管理，经双方协商签订转股协议如下：1、上诉人愿将37.605%的股份作价210万元转让给被上诉人，建设期间，上诉人所欠工程材料、人工费等款项，由上诉人在本合同生效前清算完毕，并出具单证。2、被上诉人愿接受上诉人37.605%的股份，并付给上诉人210万元。上诉人原所占有的37.605%的股份的全部权利和义务随之移交给被上诉人。陈廉先生仍占有31.1975%的股份。上诉人所欠被上诉人的款项（含欠陈廉的款项），在被上诉人向上诉人的付款中扣除。3、双方商定：被上诉人于2010年5月，付给上诉人800000元。2011年6月，付给上诉人500000元。2011年11月付清余款。上诉人每次收款时，向被上诉人出具正式收款票据。4、合建厂房、办公楼是由上诉人施工建造的，对于建筑质量存在的问题（略），维修发生的费用由上诉人承担。5、上诉人应在2010年5月10日前向被上诉人开具建筑营业发票等等。协议签订后，被上诉人按约定向上诉人支付了转让款。庭审过程中，上诉人为证明其主张，申请对涉案房产在2012年1月30日的平均单价进行评估。

一审法院认为，上诉人、被上诉人与陈廉（东星公司）签订或形成的合建厂房协议书、会议纪要、决算书、理事会纪要、理事会决议等以及上诉人、被上诉人签订的转股协议均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约行使权利、履行义务。上诉人将其合作项目中的投资份额作价转让给被上诉人，被上诉人亦已支付约定之对价，双方均已履行完毕，即双方对于上诉人在合建房屋中权益和利润已经分配完毕。合作三方在上述协议及会议决议中陆续对办理涉案房产的开工许可、房地产证所用税费、二次销售税费、工程消防验收、工程规划验收等事项进行约定或作出决议，上述事项是办理土地证及房产证的必要事项，即上诉人对于合作开发的房产能够办理土地证及房产证的情况是明知的。且被上诉人作为土地使用权人，理应由其办理涉案房产的房产证，上诉人应当对其关于被上诉人在签订转股协议时刻意隐瞒涉案房产已办理房产证的事实承担举证责任，上诉人未提供证据证明，一审法院不予采信。

一审法院认为，根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十二条“一方利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿的，可以认定显失公平”的规定，认定显失公平可以从以下两个方面进行考察：一是考察合同对一方当事人是否明显不公平。根据民法通则和合同法的有关规定，签订合同作为一种双方的民事法律行为，应贯彻公平原则。公平原则的实质在于均衡合同双方当事人的利益。因此，对合同显失公平的认定应结合双方当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯等方面综合衡量。二是要考察合同订立中一方是否故意利用其优势或者对方轻率、没有经验。所谓利用优势，是指一方利用其在经济上或其他方面的优势地位，使对方难以拒绝对其明显不利的合同条款；所谓没有经验，是指欠缺一般生活经验或者交易经验。显失公平的合同中，利益受损的一方往往因为无经验，或对合同的相关内容缺乏正确认识的能力，或者因为某种急迫的情况，并非出于真正的自愿而接受了对方提出的合同条件。本案中，上诉人、被上诉人作为合作的两方，系平等民事主体且无认知差别，上诉人明知涉案房产能够办理房产证，且各方早已为此作了各项准备，上诉人、被上诉人双方不符合上述显失公平的情形，上诉人以显失公平为由撤销转股协议的请求，理由不当，一审法院不予支持。

一审法院认为，上诉人、被上诉人之间系合作开发房地产的法律关系，双方转股协议的内容是结合上诉人在合作事项中的投入及合作事项状况综合考量而确定的，双方之间并非是房屋买卖法律关系，上诉人所得亦不应单纯考量房屋价值，故上诉人申请对涉案房产在转股协议签订时的市场价值进行评估，一审法院不予准许。综上所述，上诉人的诉讼请求与法律规定不符，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件使用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回上诉人烟台金桥建筑开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由上诉人烟台金桥建筑开发有限公司负担。

本院二审期间，对本案的事实，上诉人、被上诉人均没有提交新证据。上诉人、被上诉人对2005年3月19日双方签订的合建厂房协议书的真实性和有效性均没有异议，双方当事人对彼此之间的关系为合伙关系没有异议。对2010年4月23日双方签订的转股协议的真实性均无异议。对涉案房产于2007年12月29日办理出房产证的事实无异议。综上，一审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案的焦点问题是上诉人请求撤销2010年4月23日的转股协议是否符合法定的撤销条件。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了可撤销合同的情形，该条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。本案上诉人与被上诉人之间系合伙关系，双方当事人就合伙投资建房事宜经过多次沟通协商，彼此了解投资建房的情况，对于合作开发的房产能否办理土地证及房产证应在自己的预判范围之内，且投资所建房产于2007年12月29日已办理了房产证，而转股协议是于两年之后2010年4月23日签订，已经过较长时间，这期间上诉人有充分的时间了解所建房产及相关办证情况，不存在被上诉人能隐瞒上诉人难以了解的情况。另，双方所签协议为转股协议，而非买卖房产协议。转股协议是对自己股份及享有权利义务经过综合考量后所作的处置，而非仅仅考虑房产的价值。本案转股协议对股份转让意思表达清楚，不存在歧义,应视为各方当事人对签订协议书的内容及各自的应负义务已作充分了解。且协议签订后，双方已实际履行。因此，涉案股份转让协议为当事人的真实意思表示，合法有效，不存在法律规定的撤销情形。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人烟台金桥建筑开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李学泉

审判员　　董玉新

审判员　　张秀波

二〇一八年五月十六日

书记员　　孙小倩