威海市鲸园建筑有限公司、乳山海鑫置业开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省乳山市人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁1083执异114号

案外人吴薇薇，女，1954年8月31日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。

申请执行人威海市鲸园建筑有限公司，住所地山东省威海市环翠区古陌路78号。

法定代表人王喜海，总经理。

被执行人乳山海鑫置业开发有限公司，住所地山东省威海市乳山市银滩旅游度假区丽日园小区13号。

法定代表人刘海叶，总经理。

本院在执行申请执行人威海市鲸园建筑有限公司与被执行人乳山海鑫置业开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人吴薇薇对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人吴薇薇称：2018年3月4日本人与乳山海鑫置业开发有限公司签署了商品房认购书，购买了“东方国际养生园”57#405室商品楼，有付该套房款的银行交易流水及开发商提供的收款收据、商品房认购书、购房合同，均证明该套房产交易的真实性。本人与威海市鲸园建筑有限公司无任何经济纠纷，乳山市人民法院查封本人全款购买的“东方国际养生园”57#商品楼405室已严重损害本人合法权益，导致本人无法办理不动产权证，因此，特向法院提出执行异议，申请依法解除查封。

经审理查明，申请执行人威海市鲸园建筑有限公司与被执行人乳山海鑫置业开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月5日作出(2019)鲁1083民初1608号民事调解书，在法院主持下，双方达成如下协议：“一、被告乳山海鑫置业开发有限公司共计欠原告威海市鲸园建筑有限公司工程款（质保金）1994324.41元。被告于2019年7月18日前给付原告款294324.41元，余款1700000元被告于2019年7月25日前一次性付清；二、以1994324.41元为基数，被告自2018年4月1日始按中国人民银行同期贷款利率给付原告利息至实际给付之日止；三、其他无纠葛。

上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费23173元，原告负担773元，被告负担22400元；保全费5000元，由被告负担”。诉讼过程中，本院根据申请人的诉讼保全申请于2019年4月11日作出（2019）鲁1083民初1608号民事裁定书，裁定“查封被申请人乳山海鑫置业开发有限公司开发的位于××房产及项下土地使用权（查封的房产详见清单）或其他相同价值的财产”。法律文书生效后，本院依据当事人申请于2019年9月19日立案执行【案号（2019）鲁1083执1933号】。执行过程中，本院于2022年3月14日作出（2019）鲁1083执1933号之三执行裁定书，裁定“续行查封登记在被执行人乳山海鑫置业开发有限公司名下的位于乳山市东方××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室等15套房产。查封期限三年”。现案外人向本院提出上述执行异议，并提交《商品房买卖合同（商品房预售文本）》（出卖人为乳山海鑫置业开发有限公司，买受人为吴薇薇，房产位于第57幢2单元405号，付款方式为一次性付款，日期为2018年3月4日）、盖有乳山海鑫置业开发有限公司合同专用章和吴薇薇签字的《东方国际养生园商品房认购书》一份（开发商为乳山海鑫置业开发有限公司，购房人为吴薇薇，选购房屋为57号楼2单元4层405号，日期为2018年3月4日）、《房屋转让协议》一份【甲方：孙绍博（130283199412166456），乙方：吴薇薇夫妇，320503195408312520，甲方同意将购买东方国际养生园57号2单元405房转让给乙方。房款入住费用双方已结清。房屋转让如出现经济纠纷，甲方负有完全责任。甲方：孙绍博，乙方：吴薇薇、汪光志，时间为2018年3月4日】、《房屋转让申请书》一份【乳山海鑫置业开发有限公司：我本人孙绍博购买东方国际养生园57号2单元405号房，自愿转让给吴薇薇（320503195408312520）夫妇。房款、入住费用双方已结清。我本人未婚，房屋转让如出现经济纠纷，我本人负完全责任。请予办理转让手续。附1、商品房买卖合同。2、入住费用收据：通知一式五份。3、购房原收据丢失，作废。4、所有手续均已交给海鑫置业。申请人：孙绍博，日期为2018年3月4日，买房人：吴薇薇、汪光志】、《收据》一张（交款单位为吴薇薇，金额为445000元，收款事由为57-405房款，日期为2018年3月4日）、中国农业银行交易单据一张（交易户名孙绍博，交易金额445000元，对方户名为吴薇薇，交易时间为2018年3月4日）、《记账凭证》一张【其中摘要有吴薇薇原来孙绍博，会计科目为应收账款（吴薇薇），贷方为500000元，日期为2018年7月30日】、盖有乳山市山海物业服务有限公司财务专用章《收款收据》四张（交款人分别为57＃—405孙绍博、57＃—405孙绍博、57＃-405吴薇薇、57＃-405吴薇薇，水费充值、预收电费，2017.1—2018.2，2019.11.1—2020.12.3，电费，金额分别为300元、1387元、1387元、464.7元，日期分别为2016年9月15日、2018年3月4日、2019年9月11日、2020年5月31日）、盖有乳山市山海物业服务有限公司财务专用章《东方国际养生园项目专用收据》两张（客户名称均为吴薇薇，房屋名称均为57-2-405，金额分别为1547.3元、1189.2元，日期分别为2020年9月19日、2021年9月16日）、《申请》一份【住户吴薇薇同意把公司所提供的空调2用：贰仟元整（2000元）抵扣物业费，申请人：吴薇薇，日期为2018年3月4日，2018.3.1-2019.10.31共计20个月物业费合计2000元整，刘海叶】、《东方国际养生园迁安家装配备明细表》一份【其中载明房号包含有57号一单元405室吴薇薇（2018.3.4转让），家具情况为家具齐全，日期为2018年1月23日。附有（情况属实）范树林、曲波、刘海叶签字】、盖有乳山海鑫置业开发有限公司公章《东方国际养生园（48-50、57-61）房产大证未及时办理的说明》一份【乳山市人民法院：乳山海鑫置业开发有限公司开发建设的“东方国际养生园”（48-50、57-61）8栋住宅商品楼于2014年12月竣工，2021年9月30日房产大证办理完毕。房产大证未及时办理的主要原因：1、施工单位未及时报备竣工材料。期间我公司也多次催促施工方抓紧时间上报竣工材料，但施工方一拖再拖，直至2020年10月20日才上报我公司完整的竣工材料。2、人防工程未结建。按照总规划图，东方国际养生园的人防工程在二期建设，但二期土地目前无建设用地指标，规划方案也已过期，我公司无法继续实施。因不符合人防工程建设验收相关政策，无法办理人防验收。3、我公司拖欠部分配套费。综上，导致我公司开发建设的“东方国际养生园（48-50、57-61）”8栋住宅商品楼房产大证延期至2021年9月30日才办理完毕。特此说明。日期为2022年2月22日】。

经查，被执行人乳山海鑫置业开发有限公司成立于2006年6月9日，注册资金50000000元，股东分别为迁安市泰明工贸有限公司、宋九茹，认缴出资分别为47900000元、2100000元，持股比例分别为95.8%、4.2%，乳山海鑫置业开发有限公司法定代表人为刘海叶，任公司执行董事，公司总经理为刘果。

另本院于2022年8月15日对刘果进行了询问，刘果称：“我公司开发的东方国际养生园项目，有52套房产是购买人直接将款项付给了总公司迁安市泰明工贸商贸有限公司，然后总公司将房款再支付给乳山海鑫置业开发有限公司，我将涉案房产的房款情况的几张凭证和收据提交了法院。迁安市泰明工贸商贸有限公司是乳山海鑫置业开发有限公司在乳山开发东方国际养生园项目的投资方。2014年-2015年购房人将款项付给了迁安市泰明工贸商贸有限公司，但是购房人不来乳山办理手续，这些人每年都交纳物业费，有些来了之后玩几天就走，没有时间办理手续。我们和涉案的案外人沟通过，他们说找不到付款给迁安市泰明工贸商贸有限公司的记录，我们也没有办法，有很多案外人直接拿着现金交付给了迁安市泰明工贸商贸有限公司，因此没有银行流水。迁安市泰明工贸商贸有限公司择期将房款一并转给乳山海鑫置业开发有限公司，我们提交了迁安市泰明工贸商贸有限公司转款给乳山海鑫置业开发有限公司的转款记录。”

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案案外人所提交的证据能够证明其在法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同并已占有使用、购房款亦全部付清；且案涉房产未办理过户登记并非案外人自身原因造成的。故案外人所提异议符合上述法律规定的情形，其异议理由成立，本院应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止对乳山市银滩东方××幢××单元××号房产的执行。

如的不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。

审判长　　凌涛

审判员　　李振

审判员　　王华

二〇二二年九月十三日

书记员　　王峰