威海市鲸园建筑有限公司、乳山海鑫置业开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省乳山市人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁1083执异113号

案外人赵乃新，男，1943年2月3日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。

申请执行人威海市鲸园建筑有限公司，住所地山东省威海市环翠区古陌路78号。

法定代表人王喜海，总经理。

被执行人乳山海鑫置业开发有限公司，住所地山东省威海市乳山市银滩旅游度假区丽日园小区13号。

法定代表人刘海叶，总经理。

本院在执行申请执行人威海市鲸园建筑有限公司与被执行人乳山海鑫置业开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人赵乃新对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人赵乃新称：2016年9月10日本人与乳山海鑫置业开发有限公司签署了商品房认购书，购买了“东方国际养生园”49#504室商品楼，有付该套房款的银行交易流水及开发商提供的收款收据、商品房认购书、购房合同，均证明该套房产交易的真实性。本人与威海市鲸园建筑有限公司无任何经济纠纷，乳山市人民法院查封本人全款购买的“东方国际养生园”49#商品楼504室已严重损害本人合法权益，导致本人无法办理不动产权证，因此，特向法院提出执行异议，申请依法解除查封。

经审理查明，申请执行人威海市鲸园建筑有限公司与被执行人乳山海鑫置业开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月5日作出(2019)鲁1083民初1608号民事调解书，在法院主持下，双方达成如下协议：“一、被告乳山海鑫置业开发有限公司共计欠原告威海市鲸园建筑有限公司工程款（质保金）1994324.41元。被告于2019年7月18日前给付原告款294324.41元，余款1700000元被告于2019年7月25日前一次性付清；二、以1994324.41元为基数，被告自2018年4月1日始按中国人民银行同期贷款利率给付原告利息至实际给付之日止；三、其他无纠葛。

上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费23173元，原告负担773元，被告负担22400元；保全费5000元，由被告负担”。诉讼过程中，本院根据申请人的诉讼保全申请于2019年4月11日作出（2019）鲁1083民初1608号民事裁定书，裁定“查封被申请人乳山海鑫置业开发有限公司开发的位于××房产及项下土地使用权（查封的房产详见清单）或其他相同价值的财产”。法律文书生效后，本院依据当事人申请于2019年9月19日立案执行【案号（2019）鲁1083执1933号】。执行过程中，本院于2022年3月14日作出（2019）鲁1083执1933号之三执行裁定书，裁定“续行查封登记在被执行人乳山海鑫置业开发有限公司名下的位于乳山市东方××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室等15套房产。查封期限三年”。现案外人向本院提出上述执行异议，并提交《商品房买卖合同（商品房预售文本）》一份（出卖人为乳山海鑫置业开发有限公司，买受人为赵乃新，房产位于第49幢1单元504号，付款方式为一次性付款，日期为2016年9月10日）、盖有乳山海鑫置业开发有限公司合同专用章和赵乃新签字的《东方国际养生园商品房认购书》一份（开发商为乳山海鑫置业开发有限公司，乙方为赵乃新，选购房屋为49号楼1单元5层504室，日期为2016年9月10日）、王玉友、赵乃新签字的《房屋转让协议》一份（姓名：王玉友，性别男，身份证号1302261*********。于2014年8月14日购买东方国际养生园49号楼一单元504室，现自愿将此处房产转让给姓名：赵乃新，性别男，身份证号37080219********。转让给赵乃新后上述收据、认购书作废，上述事实如有虚假或因房屋转让产生的一切后果，均由王玉友承担与海鑫置业开发有限公司无关。转让人：王玉友，被转让人：赵乃新，2016年9月10日）、王玉友签字《房屋出售委托书》一份（……王玉友授权刘海叶将案涉房屋办理房产产权过户登记手续，并注明收款人、收款账号、日期为2016年9月8日），并附中国农业银行乳山支行银滩分理处转账回单一份（转出户名为刘果，转入账户为王玉友，金额为420050元，日期为2016年9月10日）、《收据》一份（交款单位为赵乃新，交款事由为49-504房款，金额为420000元，日期为2016年9月10日）、《中国农业银行银行卡交易明细清单》一份（账号户名：62284803084********刘果，其中有交易日期20160910，摘要转存，交易金额468000，对方账户和户名62284803029********赵乃新；交易日期20160910，摘要转支，交易金额-420000，对方账户和户名62284806515********王玉友；交易日期20160910，摘要手续费，交易金额-50，对方账户和户名62284806515********王玉友）、《记账凭证》一张【其中摘要有转赵乃新房款，会计科目为预收账款（赵乃新第一期49-1-504），贷方500000元，日期为2017年10月31日】、盖有乳山市山海物业服务有限公司财务专用章《收款收据》四张（交款人分别为49＃504王玉友、赵乃新、赵乃新、赵乃新，摘要分别为2016.1.1-2.16.12.31、2017.1.1-2017.12.31、2018.1.1-2018.12.31、2019.1.1-2019.12.31，科目均为物业费，金额均为1189元，日期分别为2016年8月29日、2017年8月17日、2018年12月11日、2019年11月12日）、盖有乳山市山海物业服务有限公司财务专用章《东方国际养生园项目专用收据》三张（客户名称均为赵乃新，房屋名称均为49-1-504，费用名称均为物业管理费，金额均为1189.2元，日期分别为2020年11月3日、2021年11月12日、2022年7月30日）、盖有乳山市山海物业服务有限公司财务专用章《收款收据》三张（交款人分别为49＃-504王玉友、赵乃新、赵乃新，摘要分别为水卡充值、预收电费，热水充值，电532-1084，金额分别为300元、100元、303.6元，日期分别为2016年8月29日、2016年9月10日、2022年7月30日）、微信转账记录一份（收款人为海纳百川，金额为1189.2元，日期为2021年11月12日）、《资金往来（自助渠道）信息结果表》一份（载明2014年8月11日至2014年10月20日杨媛共向乳山海鑫置业开发有限公司转账13500000元）、刘果签字的《佣金证明》一份（载明：经王玉友本人同意将东方国际养生园49-504以46.8万元总价卖给赵乃新，王玉友本人自愿收取42万元，剩余4.8万元作为佣金支付中介人员）、山东增值税普通发票一张（购买方：名称赵乃新，纳税人识别号：37080219430203001,货物或应税劳务、服务名称商品房，规格型号49-504，金额500000，税额25000，价税合计525000元）、《东方国际养生园迁安家装配备明细表》一份【其中载明房号包含有49号一单元504室赵乃新，家具情况为家具齐全，接房情况为已接房（合同），日期为2018年1月23日。附有（情况属实）范树林、曲波、刘海叶签字】、盖有乳山海鑫置业开发有限公司公章《东方国际养生园（48-50、57-61）房产大证未及时办理的说明》一份【乳山市人民法院：乳山海鑫置业开发有限公司开发建设的“东方国际养生园”（48-50、57-61）8栋住宅商品楼于2014年12月竣工，2021年9月30日房产大证办理完毕。房产大证未及时办理的主要原因：1、施工单位未及时报备竣工材料。期间我公司也多次催促施工方抓紧时间上报竣工材料，但施工方一拖再拖，直至2020年10月20日才上报我公司完整的竣工材料。2、人防工程未结建。按照总规划图，东方国际养生园的人防工程在二期建设，但二期土地目前无建设用地指标，规划方案也已过期，我公司无法继续实施。因不符合人防工程建设验收相关政策，无法办理人防验收。3、我公司拖欠部分配套费。综上，导致我公司开发建设的“东方国际养生园（48-50、57-61）”8栋住宅商品楼房产大证延期至2021年9月30日才办理完毕。特此说明。日期为2022年2月22日】、房屋内照片一宗。

本院于2022年8月15日对赵乃新进行了询问，赵乃新称：“我于2016年9月10日购买涉案房产，当时是通过转账付的款，当时开发商向我出具了增值税发票，我将款付给了乳山海鑫置业开发有限公司，共计付款468000元。我的费用都交齐了，不欠任何费用，我现在能提交2021年11月12日我手机支付物业费的付款记录，共计1189.2元，这是2021年一年的物业费，另外我回去之后再将今年的提交。”

经查，被执行人乳山海鑫置业开发有限公司成立于2006年6月9日，注册资金50000000元，股东分别为迁安市泰明工贸有限公司、宋九茹，认缴出资分别为47900000元、2100000元，持股比例分别为95.8%、4.2%，乳山海鑫置业开发有限公司法定代表人为刘海叶，任公司执行董事，公司总经理为刘果。

另本院于2022年8月15日对刘果进行了询问，刘果称：“我公司开发的东方国际养生园项目，有52套房产是购买人直接将款项付给了总公司迁安市泰明工贸商贸有限公司，然后总公司将房款再支付给乳山海鑫置业开发有限公司，我将涉案房产的房款情况的几张凭证和收据提交了法院。迁安市泰明工贸商贸有限公司是乳山海鑫置业开发有限公司在乳山开发东方国际养生园项目的投资方。2014年-2015年购房人将款项付给了迁安市泰明工贸商贸有限公司，但是购房人不来乳山办理手续，这些人每年都交纳物业费，有些来了之后玩几天就走，没有时间办理手续。我们和涉案的案外人沟通过，他们说找不到付款给迁安市泰明工贸商贸有限公司的记录，我们也没有办法，有很多案外人直接拿着现金交付给了迁安市泰明工贸商贸有限公司，因此没有银行流水。迁安市泰明工贸商贸有限公司择期将房款一并转给乳山海鑫置业开发有限公司，我们提交了迁安市泰明工贸商贸有限公司转款给乳山海鑫置业开发有限公司的转款记录。”

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案案外人所提交的证据能够证明其在法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同并已占有使用、购房款亦全部付清；且案涉房产未办理过户登记并非案外人自身原因造成的。故案外人所提异议符合上述法律规定的情形，其异议理由成立，本院应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止对乳山市银滩东方××幢××单元××号房产的执行。

如的不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。

审判长　　凌涛

审判员　　王华

审判员　　李振

二〇二二年九月十三日

书记员　　王峰