威海市鲸园建筑有限公司、乳山海鑫置业开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省乳山市人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁1083执异99号

案外人曹大萍，女，1945年6月22日出生，汉族，住乳山市。

申请人威海市鲸园建筑有限公司，住所地：威海市环翠区古陌路78号。

法定代表人王喜海，总经理。

被申请人乳山海鑫置业开发有限公司。住所地：威海市乳山市银滩旅游度假区丽日园小区13号。

法定代表人范树林，总经理。

本院在执行申请执行人威海市鲸园建筑有限公司与被执行人乳山海鑫置业开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人曹大萍于2022年8月9日对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人曹大萍称：2018年4月13日本人与乳山海鑫置业开发有限公司签署了商品房认购书，购买了“东方国际养生园”58#404室商品楼，有付该套房款的银行交易流水及开发商提供的收款收据、商品房认购书、购房合同，均证明该套房产交易的真实性。2019年4月开发商告知我购买的房产被乳山市人民法院查封，开发商于2019年4月28日向乳山市人民法院提交了“相关情况说明”，用并未售出的7套商品楼进行债务清偿，但至今日该套商品楼仍未解封。我与威海市鲸园建筑有限公司无任何经济纠纷，乳山市人民法院查封我全款购买的“东方国际养生园”58#商品楼404室已严重损害我的合法权益，导致我无法办理不动产权证，因此，特向法院提出执行异议，申请依法解除查封。

经审理查明，申请执行人威海市鲸园建筑有限公司与被执行人乳山海鑫置业开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年11月10日作出(2019)鲁1083民初1608号民事调解书，在法院主持下，双方达成如下协议：“一、被告乳山海鑫置业开发有限公司共计欠原告威海市鲸园建筑有限公司工程款（质保金）1994324.41元。被告于2019年7月18日前给付原告款294324.41元，余款1700000元被告于2019年7月25日前一次性付清；二、以1994324.41元为基数，被告自2018年4月1日始按中国人民银行同期贷款利率给付原告利息至实际给付之日止；三、其他无纠葛。

上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费23173元，原告负担773元，被告负担22400元；保全费5000元，由被告负担”。诉讼过程中，本院根据申请人的诉讼保全申请于2019年4月11日作出（2019）鲁1083民初1608号民事裁定书，裁定“查封被申请人乳山海鑫置业开发有限公司开发的位于××房产及项下土地使用权（查封的房产详见清单）或其他相同价值的财产”。法律文书生效后，本院依据当事人申请于2019年9月19日立案执行【案号（2019）鲁1083执1933号】。执行过程中，本院于2022年3月14日作出（2019）鲁1083执1933号之三执行裁定书，裁定“续行查封登记在被执行人乳山海鑫置业开发有限公司名下的位于乳山市东方××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室等15套房产。查封期限三年”。现案外人向本院提出上述执行异议，并提交2014年5月7日被执行人出具的《收据》一张【交款人为毛星蕴，金额为10000元，备注为福寿白金卡返金（定金不退）】并附被执行人的《记账凭证》一张（摘要为曹大萍福寿白金卡款10000元，日期为2014年5月8日）、2014年6月13日被执行人出具的《收据》两张【交款人均为毛星蕴，事由均为福寿白金卡返金】并附被执行人的《记账凭证》一张（摘要为毛星蕴白金卡款10500元，日期为2014年6月14日）、盖有乳山海鑫置业开发有限公司合同专用章和曹大萍签字的《东方国际养生园商品房认购书》一份【开发商为乳山海鑫置业开发有限公司，购房人为曹大萍，选购房屋为58号楼1单元4层404号，汇款账户为建行乳山支行银滩分理处，账户名称为乳山海鑫置业开发有限公司，付款方式为一次性付款（乙方在2018年5月30日前先交23万元、6月25日交清尾款13万元、白金卡顶账12万元，并同时签订《商品房买卖合同》），双方约定1、乙方约定时间内未按约定付清房款、不及时提交贷款资料的，视为乙方违约，甲方不须通知乙方，有权另行出售此房，所交定金不退。2、若乙方通过银行汇款方式交纳定金，款到甲方账户后，此《认购书》方为有效。汇款后请将汇款回执传真至售楼处财务部（注明楼号、单元、房号、姓名），并凭此回执换取由甲方开具的有效收据。3、签订《商品房买卖合同》后，此《认购书》自行失效。4、本认购书一式三份，甲方两份，乙方一份，同具法律效力，甲乙双方自愿严格遵守。备注：1、本次定金乙方已交20000元，尚欠480000元，须于2018年6月25日前补齐。否则认购无效，甲方有权将此房屋另行出售，已付定金不予退还。2、本认购书在履行中如发生争议，由双方协商解决，协商不成的提交威海仲裁委员会仲裁。日期为2018年4月13日】、2018年4月13日被执行人出具的《收据》两张【交款人均为曹大萍，事由分别为住宅58＃-404定金（不退）、住宅58＃-404房款，金额分别为9500元、10500元】并附ＰＯＳ机转账凭证一张（付款人曹大萍、金额为9500元）及被执行人的《记账凭证》一张（摘要为曹大萍定金，金额为20000元，其中银行转账9500元，现金10500元，日期为2018年4月14日）、2018年5月10日被执行人出具的《收据》一张【交款人均为曹大萍，事由为58＃-404房款，金额为230000元】并附中国建设银行单位客户专用回单一张（付款人为毛星蕴，收款人为乳山海鑫置业开发有限公司，金额为230000元，日期为2014年5月10日）及被执行人的《记账凭证》一张（摘要为曹大萍应收账款，用途为购房款，金额为230000元，日期为2018年5月10日）、2018年6月16日被执行人出具的《收据》一张【交款人均为曹大萍，金额为10000元】及网上银行电子回单一张【交款人均为曹大萍，收款人为胡艳（被执行人销售人员），金额为134547元，日期为2018年6月16日】并附被执行人的《记账凭证》一张（摘要为曹大萍应收账款120000元、其他应收款10000元、取暖费762.10元、维修基金4572.60元，日期为2018年6月16日）、《商品房买卖合同（商品房预售文本）》一份（出卖人为乳山海鑫置业开发有限公司，买受人为曹大萍、毛星蕴，房产位于第58幢1单元404号，付款方式为一次性付款，日期为2020年6月12日）、案外人在案涉房屋居住生活的照片一宗。经查，案外人曹大萍与毛星蕴系夫妻关系。另查，其他案外人异议【（2022）鲁1083执异86号】审查过程中所提交的被执行人乳山海鑫置业开发有限公司出具的《东方国际养生园（48-50、57-61）房产大证未及时办理的说明》一份【载明：乳山市人民法院：乳山海鑫置业开发有限公司开发建设的“东方国际养生园”（48-50、57-61）8栋住宅商品楼于2014年12月竣工，2021年9月30日房产大证办理完毕。房产大证未及时办理的主要原因：1、施工单位未及时报备竣工材料。期间我公司也多次催促施工方抓紧时间上报竣工材料，但施工方一拖再拖，直至2020年10月20日才上报我公司完整的竣工材料。2、人防工程未结建。按照总规划图，东方国际养生园的人防工程在二期建设，但二期土地目前无建设用地指标，规划方案也已过期，我公司无法继续实施。因不符合人防工程建设验收相关政策，无法办理人防验收。3、我公司拖欠部分配套费。综上，导致我公司开发建设的“东方国际养生园（48-50、57-61）”8栋住宅商品楼房产大证延期至2021年9月30日才办理完毕。特此说明。日期为2022年2月22日】。

以上事实有案外人提交的异议申请书及相关证据、法院调取的证据等在案为证。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案案外人所提交的证据能够证明其在法院查封案涉房产之前已付清全部购房款并占有使用该房产，且未办理过户登记并非自身原因造成的。本案案外人提交的《商品房买卖合同（商品房预售文本）》虽然签订于法院查封之后，但在法院查封之前已经与被执行人签订了《东方国际养生园商品房认购书》，约定了房屋的具体位置、面积、价款、付款方式、违约责任、争议解决的方式和途径等商品房买卖合同应具备的主要条款，被执行人亦收受了全部购房款，根据最高人民法院有关司法解释的规定，该商品房认购书应认定为商品房买卖合同，而格式化的《商品房买卖合同（商品房预售文本），更多还是因应办理产权过户登记之需。故案外人所提异议符合上述法律规定的情形，其异议理由成立，本院应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止对乳山市银滩东方××幢××单元××号房产的执行。

如的不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。

审判长　　凌涛

审判员　　李振

审判员　　王华

二〇二二年八月十二日

书记员　　王伟