广东省建筑工程机械施工有限公司、**房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2023)粤01民终13052号 上诉人（原审原告）：广东省建筑工程机械施工有限公司，住所地：广东省广州市南沙区**街7号701、702室。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，广东连越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东连越律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：**，男，1981年12月7日出生，汉族，身份证住址湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：彭薇薇，广东纵横天正律师事务所律师。 上诉人广东省建筑工程机械施工有限公司（以下简称省机施公司）与上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初24593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 省机施公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为**向省机施公司支付自2023年1月1日起至交还房屋之日止的占用费（占用费参照广州市房屋交易监管中心公布的同期同地段租金参考价计付）；2.本案一审、二审诉讼费用由**承担。事实和理由：（一）一审法院认定案涉房屋占用费为100元/月错误，违反了公平原则，严重侵害省机施公司的合法权益，同时将造成国有资产的严重流失。根据一审庭审情况可知，案涉房屋的租金标准设定之初就并非正常的市场租金标准，租金标准源于**曾为省机施公司的职工，该租金标准设立具有一定的特殊性，不应直接参照适用认定为**交还房屋之前的占用费标准。目前案涉房屋实际可使用面积为70平方米，若按照100元/月标准计算即仅为1.43元/月/平方米。但案涉房屋位于广州市天河区先烈东横路，为广州市中心区域，临近地铁站，按照广州市房屋交易监管中心公布的《2021年广州市房屋租金参考价》，先烈东横路的住房房租为39元/月/平方米，一审判决认定的100元/月标准远远低于市场标准。同时，省机施公司作为国有企业，一审判决认定的占用费标准不仅不公平，还将造成国有资产的严重流失。（二）一审判决认定案涉房屋的占用费标准仅为100元/月，不利于敦促**及时腾退交还案涉房屋。根据**提交的证据以及一审庭审中的**，目前案涉房屋实际可使用的面积约为70平方米，而**的子女所就读学校也在案涉房屋附近。对于**而言，每月仅支付100元就可在地段优越、生活便利的案涉房屋居住，明显不可能推动其积极主动地交还房屋，**拖延交还房屋的成本极低。同时，**原本就不具有合法使用案涉房屋的身份，若按照100元/月的标准要求**支付房屋占用费，即便其承担了相应责任，也已无法弥补因此造成省机施公司的损失。因此，对于占用费标准的认定应考虑是否与房屋所有权人的损失、同地段同类型房屋的租金标准相当。综上，请二审法院判如所请。 **二审答辩称，应驳回省机施公司的上诉请求。第一，根据《住房协议书》约定，**工作满15年就可一直使用涉案房屋，且该协议约定房屋面积为28平方米，也对使用费标准做了约定，该协议至今合法有效，双方应当予以遵守。涉案房屋面积仍为28平方米，并没有变更，**将涉案房屋进行复式装修，并非省机施公司可以加收租金的法定理由，协议书中也没有相关约定，故省机施公司要求变更房屋使用费没有法律和合同依据。第二，省机施公司与**之间并非租赁关系。**享有涉案房屋的权利是基于对省机施公司长达17年的工作贡献，涉案房屋是省机施公司给予**的福利住房，《住房协议书》对此也有确认。第三，即使涉案房屋的规划变更为车库，不能作住房使用，也不是省机施公司可以收回房屋的理由，省机施公司应当按照协议履行，提供房屋给**使用。另外，省机施公司与**签订协议时，涉案房屋的用途是综合而非车库，之后省机施公司擅自变更房屋用途，属于违约，应当承担违约责任。 **上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回省机施公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由省机施公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。一审判决认定**与省机施公司之间为房屋租赁合同关系，不符合事实。1.**已提供证据证明涉案房屋是省机施公司基于**对省机施公司的服务年限而交由**居住使用。双方签订的《住房协议书》约定，**在省机施公司处工作服务满15年即拥有涉案房屋的永久使用权。**在省机施公司实际工作17年，故**可以永久使用涉案房屋。2.省机施公司的证人**明确表示广东省建筑机械物业分公司存在福利分房，**是基于福利分房而取得涉案房屋的居住使用权。**自1995年7-8月起在广东省建筑机械物业分公司工作，工作了17年，省机施公司为**提供28平方米的福利房不违反法律和物业公司的相关规定。3.根据省机施公司人员**的**，其并非分房小组的成员，不清楚福利房的分配条件和分配人员。在此情况下，**的证言不能证明本案是否存在福利分房的事实，其证言只是说明**与物业分公司签订协议书的过程，无法证明**取得涉案房屋使用权的原因。一审法院以此认定本案不存在福利分房，完全没有事实依据。（二）一审判决适用法律错误。本案并非简单的租赁合同纠纷，**也不是基于租赁关系而取得涉案房屋的使用权，一审法院以租赁关系审理本案错误，本案应适用《中华人民共和国民法典》第五百零九条的规定处理。综上，请二审法院判如所请。 省机施公司二审答辩称，应驳回**的上诉请求。第一，**主张其与省机施公司之间并非房屋租赁合同关系，是基于福利分房而取得案涉房屋使用权，并未提交任何证据予以证明，其应当承担举证不能的不利后果。省机施公司一审中已向法庭详细阐明**所依据的《住房协议书》不存在任何法律效力，内容明显存在虚构、作假情形，签署程序不合法、不合规。其一，《住房协议书》第三条所述，**从1995年开始就在建筑物业分公司工作，而**出生于1981年，即其14岁就已入职建筑物业分公司，不符合正常的认知逻辑和客观事实。该条款通过虚构**工作年限的方式，让其取得案涉房屋的长期使用权。其二，案涉房屋的规划用途并非住宅，而是车库，但《住房协议书》却约定案涉房屋作住宅使用。此外，协议书的签署主体是广东省建筑机械物业分公司，2010年广东省建筑机械物业分公司的负责人为***，***是**的**，该协议是按照***的要求起草、修改后定稿的。在未经过省机施公司以及物业分公司审批流程的情况下，***以其领导身份要求其下属**在《住房协议书》中的“负责人”处签名，后该协议书留在***手上，其通过其所掌控分公司的公章进行用章。因此，省机施公司对该协议的签署完全不知情。第二，福利分房政策是在特定历史条件下的产物，具有一定的历史阶段性。1998年7月，国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知，1998年下半年停止住房实物分配而改为货币化分配，停止福利分房后新建住房，原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。而**是在2009年入职省机施公司，当时相关福利分房的政策均已停止，**主张取得案涉房屋是基于福利分房政策，客观上来说是不可能实现的。第三，一审法院认定省机施公司与**之间存在事实租赁关系正确，但对于占用费标准的认定违反了公平原则，应予以调整。且在一审判决认定法律关系清楚的情况下，**提起上诉是通过司法程序来拖延交还涉案房屋的时间。 省机施公司于2022年7月1日向一审法院起诉请求：1.确认省机施公司、**之间关于广州市先烈东横路11号大院15栋自编101房的租赁关系于2022年3月18日解除；2.**将广州市先烈东横路11号大院15栋自编101**退并交还给省机施公司，搬迁时**不得破坏上述房屋的主体结构和不得拆除房屋内的固定镶嵌物；3.**向省机施公司支付自起诉之日起至实际交还房屋之日止的占用费（参照广州市房屋交易监管中心公布的同期同地段租金参考价）；4.本案诉讼费由**承担。 一审法院认定事实：广州市天河区先烈东横路7，11号大院14号首层的权属人为广东省建筑工程机械施工有限公司，规划用途为车库/车位，共有情况为单独所有。 2010年7月3日，广东省建筑工程机械施工有限公司建筑物业分公司（甲方，以下简称“省机施公司建筑物业分公司”）与**（乙方）签订《住房协议书》载明：甲方将广州市先烈东横路11号大院15栋101房调配给本单位职工**使用，该房屋套内面积28平方米，作住宅使用。按广州市公房住宅租金标准计收租金，现时公房住宅的租金标准为每平方米使用面积3.5元，如公房住宅租金标准调整，则按最新的标准执行。乙方在甲方单位1995年参加工作至2010年止，实际服务年限13年，期间兵役两年不计在内，当乙方在甲方单位工作服务满15年，拥有住房的永久使用权。住房维修及保养，按广州市公房住宅的有关规定执行。乙方如装修，不能改动房屋现有的结构状况，房屋使用期间的水电费、卫生费、有线电视费等全部由乙方自理，并按小区的有关管理规定按时缴纳，落款处加盖省机施公司建筑物业分公司公章，并有“**”字样签名。省机施公司主张省机施公司建筑物业分公司系其分公司，案涉协议的签署系通过不正当流程，案涉房屋出租给**使用系因**曾为省机施公司员工，后**已于2015年离职，故**不能享有公司给予的住房条件。 广东省社会保险个人缴费证明显示，**于2009年4月至2015年2月期间有缴纳社保，单位为省机施公司。 省机施公司主张曾多次要求**交还案涉房屋，但未果，并提交律师函、快递单、妥投证明、回函、搬迁告知书及照片拟证明其主张，**对搬迁告知书及照片的真实性不予认可，其余证据的真实性予以认可。 为查明本案事实，**到庭述称，其非分房小组的成员，无权参与分房，未接触过福利分房的房屋，不清楚福利房的分配条件及分配人员，案涉住房协议书系其经办，2010年9月底，时任省机施公司建筑物业分公司经理的***让**去办公室，***以手写便签纸的形式安排**起草一份**的租房协议书，案涉房屋并非**安排**居住，**在签署案涉住房协议书前已在案涉房屋居住，该协议系补签。省机施公司建筑物业分公司有部分员工居住在公司提供的房屋内，是公司认为值得提供房屋居住的人才可在公司提供的房屋内居住，**不清楚具体条件，但其余员工未签订案涉协议。关于案涉合同签订过程：**称案涉合同由其起草，经***修改，**在合同上签字后将合同交由***，**未与**接触。**对此不予认可，称案涉合同由**起草，**看过合同内容后当着**的面签名，后**当日将合同给予**。 本案审理过程中，省机施公司、**双方亦发表如下意见：1.省机施公司主张基于租赁合同关系提起本案诉讼。**辩称案涉房屋系省机施公司给予**的福利分房。2.省机施公司、**双方确认案涉房屋租金为100元/月，**一年缴纳一次租金，**已缴纳案涉房屋租金至2022年12月31日，案涉房屋的水电费、卫生费、有线电视费由**向相关单位支付。3.省机施公司、**双方确认，除案涉协议外，双方未签订其他租赁合同。4.**称案涉房屋为复式结构，套内面积为70平方米。5.**称案涉房屋在**入住前即为住宅，**对案涉房屋进行装修，案涉房屋现由其与家人居住使用，**在广州市无其他房产。6.省机施公司称案涉协议非省机施公司的真实意思表示，内容违法，系无效合同，故不存在解除问题。2010年，省机施公司建筑物业分公司的负责人为***，系****，案涉协议系按***要求起草，未经总公司及分公司审批流程，省机施公司对案涉协议的签署情况并不知情。省机施公司认为**于2009年入职省机施公司处，案涉房屋系因省机施公司基于**的职工身份安排承租的房屋，**离职后未将案涉房屋交还省机施公司，双方形成事实上的租赁合同关系。**对此不予认可，辩称案涉协议有效，且至今仍在履行，**无违约行为。7.**称其于1995年7-8月至省机施公司建筑物业分公司参加工作，工作为白天接送领导至18时，另外一份工作内容是19：00-23：30在公司担任保安，工资为800元/月。2000年后**去服兵役（2年），回来后继续在省机施公司建筑物业分公司担任司机，两三年后，因公司之前的水电工***退休，**就考取相关资格证担任电工至2014年。1995年刚工作时**到处居住，居住在铁棚的房屋，该房屋是公司提供的，当兵回来后搬到4层办公宿舍（具体时间记不清了），后来又调到单位安排的位于天平架房屋居住，后又搬回公司12楼的简易的铁皮房，后就分配了案涉房屋，案涉房屋分配时间记不清了，**系签署住房协议书后搬进去住的，当时是省机施公司建筑物业分公司的副经理**给**房屋居住，具体过程记不清楚了，副经理**说**参加工作满15年就分一个房给**，当时也没有说住多久，没有说何时让**交还房屋，按照当时廉租房的价格100元/月给钱，房屋就36平米，据**所知当时只有**与省机施公司建筑物业分公司签订住房协议书，案涉房屋的权属人系省机施公司，**告知**只有居住权。当时在省机施公司、省机施公司建筑物业分公司工作的其他员工，公司基本都有提供住房，房屋由省机施公司建筑物业分公司管理，后来部分员工搬走。案涉房屋交由**使用前的情况**不清楚，交付**使用时案涉房屋内二层放置服装，一层有人居住，后来做服装的人搬离后，**对案涉房屋进行装修。8.**称其一开始参加工作时未缴纳社保，后知道省机施公司建筑物业分公司与省机施公司达成何种协议，其社保由省机施公司缴纳。9.**称其与省机施公司系租赁合同关系，100元/月款项的性质为案涉房屋的租金，其每年一次性向省机施公司财务人员支付当年租金。 另查明：省机施公司于2022年7月1日提起本案诉讼。 省机施公司建筑物业分公司于2019年6月28日注销，2014年12月26日，该司负责人由***变更为**。 一审法院认为，**辩称案涉房屋系省机施公司给予的福利分房，但所举证据仅为住房协议书，无其他证据佐证，结合双方及**对**取得案涉房屋居住权情况的**，一审法院对**该项抗辩意见不予采纳。省机施公司基于房屋租赁合同关系提起本案诉讼，主张**向其支付租金，双方形成事实上的房屋租赁合同关系，**自认与省机施公司存在房屋租赁合同关系，其向省机施公司缴纳的100元/月款项性质等同于租金，结合双方及****，一审法院对省机施公司该项主张予以采信。省机施公司、**双方未就案涉房屋签订书面房屋租赁合同，未就租赁期间进行明确约定，根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”、第七百三十条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”之规定，省机施公司、**双方形成不定期租赁合同关系，省机施公司可随时解除合同，结合双方**及案涉房屋规划用途，省机施公司主张解除与**的租赁合同关系符合理据，一审法院予以支持。省机施公司于2022年7月1日向一审法院提起诉讼，一审法院于2022年7月13日将省机施公司的起诉状及证据副本送达**，故双方之间的租赁合同关系于该日解除，无需一审法院另行解除，**应将案涉房屋交还省机施公司，一审法院酌定给予**15日的搬离时间，搬离时**不得破坏案涉房屋的主体结构、不得拆除房屋内的固定镶嵌物。 关于占用费。省机施公司、**双方虽未签订书面合同，但**按100元/月的租金标准向省机施公司支付租金，双方合同履行期间，省机施公司均未就此提出异议，根据查明的事实可知，**向省机施公司支付案涉房屋租金至2022年12月31日，故**还应向省机施公司支付案涉房屋2023年1月1日至实际交还房屋之日止占用费，占用费按100元/月为标准计算。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七百零七条、第七百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，于2023年3月24日判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十五日内，**向广东省建筑工程机械施工有限公司交还广州市先烈东横路11号大院15栋101房（现地址为广州市天河区先烈东横路7，11号大院14号首层）；二、自判决发生法律效力之日起十五日内，**向广东省建筑工程机械施工有限公司支付上述房屋2023年1月1日至房屋交还之日止的占用费（占用费以100元/月为标准）；三、驳回广东省建筑工程机械施工有限公司的其他诉讼请求。案件受理费150元，由**负担。 经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 二审中，各方当事人均无提交新证据。 本院二审另查明：广州市房屋交易监管中心于2023年2月15日发布《关于公布2022年广州市房屋租金参考价的通知》中载明，沙河街先烈东横路楼梯楼租金单价为40元/月/平方米。 再查明，涉案《住房协议书》所约定“广州市先烈东横路11号大院15栋101房”位于广州市先烈东横路7，11号大院14号首层，且该房间为自行间隔，未独立办证。关于房屋面积，省机施公司认为内部已搭建为复式，目前实际可使用面积为70平方米。**则认为房屋内部面积仍为28平方米。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议的焦点是：1.**主张其基于福利分房而有权居住使用案涉房屋是否成立；2.**应向省机施公司支付占有使用费的标准如何认定。 关于**主张其基于福利分房而居住使用涉案房屋的意见。本院认为，**所提供其与省机施公司建筑物业分公司于2010年7月3日签订的《住房协议书》约定，建筑物业分公司将涉案房屋调配给本单位职工**居住，并按公房住宅标准收取租金。该项约定仅能表明涉案房屋是由省机施公司提供给其单位内部职工居住使用的事实，结合省机施公司建筑物业分公司签约人**的到庭**，也可证实**当时居住使用该房屋及补签协议的情况均非按照一般单位福利分房的审批流程进行。故**主张案涉房屋系省机施公司给予的福利分房，理据不足，本院不予确认。《住房协议书》已载明涉案房屋是调配给本单位职工居住使用，而**已于2015年离职，在其离职后原协议已丧失履行基础，现基于**仍继续占有使用涉案房屋的事实，一审法院认定其与省机施公司之间形成事实上的租赁合同关系，并无不当，本院对此予以确认。 关于**应向省机施公司支付占有使用费的计算标准问题。因省机施公司与**仅存在不定期租赁合同关系，现省机施公司起诉主张解除合同，依法有据，本院确认双方租赁合同关系已于**收到起诉状副本之日即2022年7月13日解除。一审法院据此判令**在合同解除后的合理期限内腾空交还涉案房屋，合理合法，本院亦予以维持。但在双方租赁合同关系解除后，**已丧失继续占有使用涉案房屋的合法依据，故自合同解除之日起至其实际交还房屋之日止，**应当按照案涉房屋所在地段的市场租金价格向省机施公司支付房屋占有使用费。**与省机施公司原履行的租金标准显著低于市场租金价格水平，一审法院在双方合同关系终止后仍适用该标准计算房屋占有使用费，有违公平合理原则，本院对此予以纠正。据此，省机施公司上诉要求参照广州市房屋交易监管中心公布的2022年广州市房屋租金参考价中同地段房屋租金单价40元/月/平方米计算**自2023年1月1日起至房屋交还之日止的房屋占用费，并未超出其权利范围，本院对此予以采纳。但关于房屋面积，因讼争101房系当事人自行间隔形成，省机施公司认为该房屋内部实际使用面积为70平方米，并未就此提供相应证据，故本院参照原《住房协议书》约定面积28平方米计算，即**每月应付房屋占用费为40×28=1120元。对于省机施公司提出的超出部分的诉讼主张，本院不予支持。 综上所述，省机施公司的上诉请求，部分成立，本院部分予以支持；**的上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百零七条、第七百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初24593号民事判决第一项； 二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初24593号民事判决第三项； 三、变更广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初24593号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十五日内，**按每月1120元的标准向广东省建筑工程机械施工有限公司支付案涉房屋自2023年1月1日起至实际交还之日止的占用费； 四、驳回广东省建筑工程机械施工有限公司的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费150元，由**负担。二审案件受理费300元，由广东省建筑工程机械施工有限公司负担50元，**负担250元。 本判决为终审判决。 审 判 长　　莫　芳 审 判 员　　国平平 审 判 员　　*** 二〇二三年七月二十五日 法官助理　　*** 书 记 员　　***