济南洪恺二手车交易市场有限公司与济钢集团山东建设工程有限公司租赁合同纠纷二审判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁01民终8812号

上诉人（原审原告）：济南洪恺二手车交易市场有限公司，住所地济南市。

法定代表人：许志刚，总经理。

委托诉讼代理人：苑学宁，山东豪才律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王瑞瑞，山东豪才律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：济钢集团山东建设工程有限公司，住所地济南市。

法定代表人：魏涛，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：李斌，山东钢铁集团公司律师事务部律师。

委托诉讼代理人：王莺博，男，1987年2月24日出生，汉族，该单位员工，住济南市。

上诉人济南洪恺二手车交易市场有限公司（以下简称洪恺二手车公司）因与被上诉人济钢集团山东建设工程有限公司（以下简称济钢集团山东建设公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初2278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。

洪恺二手车公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持洪恺二手车公司的全部诉讼请求。2.诉讼费用由济钢集团山东建设公司承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误，应予撤销并改判。一、济钢集团山东建设公司实际已将涉案场地租给济钢集团有限公司冷弯型钢公司使用。1.根据济钢集团山东建设公司2020年2月28日向洪恺二手车公司发出的《不再租赁的通知》，济钢集团山东建设公司已经明确表示将涉案场地房屋交由冷弯型钢公司使用。一审判决既然已经认定该事实，又以洪恺二手车公司证据不足进行判决，自相矛盾，于情于理不通。2.济钢集团山东建设公司与济钢集团有限公司冷弯型钢公司已经实际履行租赁关系，并通过断电、断水、堵路、堵大门等方式，使得洪恺二手车公司无法正常经营，强迫洪恺二手车公司离场。二、本案房屋租赁不同于一般的租赁合同关系，洪恺二手车公司作为二手车交易市场，在签订租赁合同时双方均具有长期稳定的租赁关系预期，也是济南市公安局交通警察支队车辆管理所审批二手车交易市场的重要依据。洪恺二手车公司作为经营二手车交易的市场主体，对经营场地要求较高，并且服务系统一旦接入后，作为指定的机动车登记服务站不能再次变更迁移。洪恺二手车公司在提交机动车登记服务站审批时，也要求确定长期稳定的租赁合同关系，只不过因租赁合同订立时，济钢集团山东建设公司根据其公司“租赁合同不超过5年”的内部要求，签订的租赁期限为5年，并在租赁合同中明确“优先与乙方洽谈再续租5年”的约定。洪恺二手车公司根据该10年租期的预期实施了相应的民事和行政法律行为，在租赁期间进行了大量的人力、物力、财力投入，带动了租赁房屋周围的经济环境，使租赁房屋的价值大幅增长。济钢集团山东建设公司作为房屋出租人利用自己的优势地位，拒绝继续履行合同，并实施断电、堵路等行为，侵害了洪恺二手车公司的优先承租权，给洪恺二手车公司造成极大经济损失。三、洪恺二手车公司的优先承租权应依法受保护。济钢集团山东建设公司与冷弯型钢公司虽然同属于济钢集团，但在洪恺二手车公司与济钢集团山东建设公司存在“优先续租”约定的情况下，不能基于同属济钢集团公司而排斥洪恺二手车公司的优先承租权利。新通过的《中华人民共和国民法典》也体现出保护承租人优先承租权的立法精神。司法实践中，对优先承租权的保护，参照《中华人民共和国合同法》第二百三十条对承租人优先购买权的规定，“同等条件”可以参照承租人优先购买权的规定，如果其他承租人不具有优于洪恺二手车公司的租赁条件，济钢集团山东建设公司应优先与洪恺二手车公司继续履行本案租赁合同关系。四、受新冠肺炎疫情影响，洪恺二手车公司作为民营小微企业经营困难，山东省人民政府也出台了保障续租、延长租赁合同履行期限的政策文件，济钢集团山东建设公司也应予遵照执行。五、洪恺二手车公司因调查取证难度限制，无法取得济钢集团山东建设公司与冷弯型钢公司之间的租赁合同、租金支付凭证、济钢集团《会议纪要》等，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第47条“书证提出命令”规则，人民法院应责令济钢集团山东建设公司提交上述证据。综上，请求二审法院依法维护洪恺二手车公司的合法权益。

济钢集团山东建设公司辩称，一审判决事实认定正确，应当予以维持，请求驳回洪恺二手车公司的上诉请求。涉案土地并没有出租给冷弯型钢公司使用。洪恺二手车公司已不具备二手车经营资质，根据车管所的合同，此资质已于2019年到期且未延期。涉案土地并没有出租，因此洪恺二手车公司并没有优先承租权。山东省人民政府下发的文件中延长合同履行期限的范围不包括洪恺二手车公司，其已构成严重违约。

洪恺二手车公司向一审法院起诉请求：1.请求判令济钢集团山东建设公司与洪恺二手车公司继续签订5年期《租赁合同》并依约履行。2.诉讼费用由济钢集团山东建设公司承担。一审庭审中，洪恺二手车公司明确第一项诉讼请求为：请求判令济钢集团山东建设公司与洪恺二手车公司继续签订五年期租赁合同，租赁期限自2020年3月18日起至2025年3月17日止。请求的依据为租赁合同第16条第2项约定。

一审法院认定事实：2015年3月，济钢集团山东建设公司（甲方）与洪恺二手车公司（乙方）签订租赁合同，约定：1.甲方将其位于济南市机场路相公庄园区内的场地及房屋出租给乙方。出租场地位于冷弯型钢公司办公楼东侧，其中已硬化场地的面积为1425.06平方米，未硬化场地的面积为2392.16平方米；出租房屋位于冷弯型钢公司办公楼一楼，共3间，合计90平方米。2.租赁期限为5年，自2015年3月18日起至2020年3月17日止。3.租金采取包干价格的方式。第一年租期的包干租金价格为120000元/年；以后每年租金在上一年包干价格的基础上递增5%。第1年租期的租金，于本合同签订之日起5日内支付。以后于每年的2月底前，一次性预付下一年租期的租金。4.租赁期间所产生的物业费、水费、电费、取暖费、电话费、上网费等，由乙方负担。由甲方供应的，甲方按统一收费标准收费。租赁结束时乙方有欠费的，乙方须交清欠费。……。13、租赁期内如遇不可抗力、政府动迁、甲方所属济钢集团有限公司对土地另行规划收回土地时，本合同终止，双方互不承担违约责任，乙方已支付给甲方的租金按实际租赁时间多退少补。本合同的租期结束甲方继续出租上述场地房屋时，优先与乙方洽谈再续租5年。甲方相公庄园区内现闲置的高压线下地块出租开发时，优先考虑与乙方合作。合同签订后，济钢集团山东建设公司按合同约定履行了场地及房屋的交付义务，洪恺二手车公司按合同约定履行了支付租金的义务。

洪恺二手车公司于2020年2月份收到济钢集团山东建设公司明确表示涉案场地租赁期限到期后不再对外出租并要求洪恺二手车公司于租赁期限到期前搬离场地的通知。截止到一审法庭辩论终结时，涉案场地仍由洪恺二手车公司占有并使用。

一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。洪恺二手车公司主张合同于2020年3月17日到期后，济钢集团山东建设公司违反合同约定将涉案场地及房屋另行出租给济钢集团有限公司冷弯型钢公司，其提供的证据不足以证明该主张，且双方续签合同需双方当事人达成续签合同的合意，济钢集团山东建设公司明确表示涉案场地及房屋不再对外出租，洪恺二手车公司要求与济钢集团山东建设公司继续签订五年期租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：驳回济南洪恺二手车交易市场有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由济南洪恺二手车交易市场有限公司负担。

二审中，洪恺二手车公司向法庭提交了济南市公安局历城区分局郭店派出所出具的报警证明，拟证实济钢集团山东建设公司、冷弯型钢公司用集装箱、渣土将大门堵住，使其无法正常经营，租赁合同没有办法正常履行。济钢集团山东建设公司质证称，对证据的真实性、关联性有异议。该证明不能说明涉案场地是由冷弯型钢公司在使用或者堵路，相反可以证明租赁合同到期以后，洪恺二手车公司违法占用济钢集团山东建设公司的土地，致使济钢集团山东建设公司的权益受到损害。

一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为洪恺二手车公司是否有权要求济钢集团山东建设公司续签租赁合同并继续履行。洪恺二手车公司主张依据租赁合同第16条约定，本合同的租期结束济钢集团山东建设公司继续出租上述场地房屋时，优先与洪恺二手车公司洽谈再续租5年。经本院审查，洪恺二手车公司与济钢集团山东建设公司的租赁合同到期前，济钢集团山东建设公司已经明确其不再将涉案房屋及土地租赁给洪恺二手车公司。济钢集团山东建设公司2020年2月28日的通知中已经明确济钢集团有限公司已经不允许对外出租，将涉案房屋及土地交付济钢集团有限公司冷弯型钢公司使用。根据双方租赁合同第13条约定，租赁期内如遇不可抗力、政府动迁、甲方所属济钢集团有限公司对土地另行规划收回土地时，本合同终止，双方互不承担违约责任，乙方已支付给甲方的租金按实际租赁时间多退少补。因此，济钢集团山东建设公司不再与洪恺二手车公司续签租赁合同符合双方约定，洪恺二手车公司主张济钢集团山东建设公司收回土地并转租给济钢集团有限公司冷弯型钢公司没有事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。洪恺二手车公司提交的调取济钢集团山东建设公司与济钢集团有限公司冷弯型钢公司租赁关系证据的申请，与本案待证事实无关联，没有调查收集的必要性，本院对此不予准许。综上，一审法院判决驳回洪恺二手车公司的诉讼请求并无不当。另外，涉案租赁合同已于2020年3月17日到期，济钢集团山东建设公司已经提前通知其不再续租，洪恺二手车公司并未因此次新型冠状病毒感染肺炎疫情利益遭受实际损害，故其主张依据相关优惠条件延长租期的理由并不充分，本院对此不予支持。

综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由济南洪恺二手车交易市场有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　陈勇

二〇二〇年八月十八日

法官助理　乔斌

书 记 员　李杨