山东北方创信防水科技集团股份有限公司
山东北方创信防水科技集团股份有限公司、天津博雅置业有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2022）津0103民初4485号
原告：山东北方创信防水科技集团股份有限公司，住所山东省滨州市无棣县西城工业园棣州四路，统一社会信用代码：9137162357664380X2。
法定代表人：王荣博，董事长。
委托诉讼代理人：李民，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于潇霄，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
被告：天津博雅置业有限公司，住所地天津市河西区友谊路35号城市大厦27层2702。统一社会信用代码：91120103300791115A
法定代表人：刘永杰，董事长。
委托诉讼代理人：冯蔚然，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：李嫱，女，该公司职员。
原告山东北方创信防水科技集团股份有限公司（以下简称“山东北方创信公司”）与被告天津博雅置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东北方创信公司的委托诉讼代理人李民、于潇霄；被告天津博雅置业有限公司的委托诉讼代理人冯蔚然、李嫱到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
山东北方创信公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2015年12月31日签署的《物业预购协议》（合同编号：TJ-SL-YX-2015123105）;2、判令被告返还原告预付购房款人民币150000元并支付以150000元为基数，自2016年1月1日起至实际支付之日止的利息（2016年1月1日至2019年8月20日，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息为21005元；2019年8月21日至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）；3、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：原告曾用名为山东北方创信防水科技有限公司。2020年4月13日变更为现名称。原告与被告于2015年12月31日签订《物业预购协议》，原告购买被告开发的坐落于天津市河西区阅城项目26号楼701#、702#、703#、708#、709#、710#、711#、712#、713#、714#、715#、716#、717#、718#，
暂定面积为2185.95㎡，房屋暂定总价款41429022元。原告需于2015年12月31日前支付预付款150000元，被告承诺上述房产无产权纠纷、司法查封等阻碍原告行使权利的情形。合同签署后，原告依约支付了预付款150000元，后被告一直未与原告签署购房合同，现上述房屋已被查封，被告又涉及众多诉讼，已无法正常经营，导致预购协议无法正常履约以及合同目的无法实现。被告的行为已严重损害原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。
山东北方创信公司向本院提交如下证据：
1、国家企业信用报告，证明原告曾用名为山东北方创信防水技术有限公司；
2、物业预购协议，证明原告预购买案涉房屋；
3、中国工商银行网上银行电子回单，证明原告已经足额支付150000元预付款；
4、收据，证明原告付款情况；
5、原告财务经理和被告营销总监许楠的短信记录截图、原告财务经理和被告总经理郑力的微信聊天记录截屏，证明被告于2018年1月已经同意退房退款，原告多次催要，被告一直推脱；
6、企业涉诉信息，证明被告现涉及诉讼案件600多起，执行案件100多起，已经无法继续履行协议；
天津博雅置业有限公司辩称，不同意原告全部诉讼请求，请求法院依法驳回，关于原告主张解除合同，我们认为没有事实和法律依据，合同合法有效，具备继续履行的条件，案涉26号楼701-703、708-718号共计14套房屋之所以没有签订正式商品房买卖合同是因为原告没有向被告支付其物业预购协议中约定的剩余全部房款所致。合同签订时，案涉房屋产权清晰、没有债权债务纠纷。合同签订后，被告也曾多次督促原告尽快付齐剩余房款，签订正式的购房合同，因此我们认为物业预购协议能够继续履行，不同意解除。并且根据法律规定，原告主张解除协议已经超过时效，利息我们也不同意支付，合同中没有约定利息，过错在原告。
天津博雅置业有限公司未向本院提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交的证据1、3、4），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
原告提交的证据2、5，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提交的证据6，虽具有真实性，但因不能证明其证明目的，且无其它证据佐证，故本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业预购协议》，约定原告购买被告在天津市河西区开发的“阅城”项目楼宇，购买的房屋为26号楼701#、702#、703#、708#、709#、710#、711#、712#、713#、714#、715#、716#、717#、718#；暂定面积约为2185.95㎡；预购房屋暂定总价为人民币（大写）：肆仟壹佰肆拾贰万玖仟零贰拾贰元整（￥41429022元）；本协议签订后，乙方于2015年12月31日前向甲方支付预付款人民币（大写）：壹拾伍万元整（￥150000元）；甲方承诺向乙方交付的预售房屋权属明晰，无产权纠纷、司法查封、抵押、对外担保、拆迁冻结、行政限制、出售、出租给第三人等限制交易的情形，确保由甲方提供的过户交易要件准确、合法、完整。同日，原告向被告支付预付款150000元。自2018年4月11日起，原告财务总监多次与被告总经理郑力、营销总监许楠通过微信方式沟通退房事宜，被告表示同意。
经查询案涉房屋权属信息，案涉房屋于2019年9月25日抵押给了案外人中国华融资产管理股份有限公司河北省分公司。
本院认为，原、被告签订的《物业预购协议》虽系双方真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但双方一直未签订房屋买卖合同，现诉争房屋被告已为案外人设立抵押权，导致无法进行正常交易。依据双方签订的《物业预购协议》第四条约定：“甲方承诺向乙方交付的预售房屋权属明晰，无产权纠纷、司法查封、抵押、对外担保、拆迁冻结、行政限制、出售、出租给第三人等限制交易的情形，确保由甲方提供的过户交易要件准确、合法、完整。”现案涉房屋存在案外人抵押权，故对原告主张的要求解除原告与被告于2015年12月31日签署的《物业预购协议》（合同编号：TJ-SL-YX-2015123105）及返还原告预付购房款人民币150000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张要求被告支付利息的诉讼请求，庭审中，原、被告均未提交在2019年9月25日前可归责于一方违约导致房屋买卖合同无法签订的情形，故对原告主张的要求被告支付2019年9月25日之前利息的诉讼请求，本院不予支持。2019年9月25日因被告将案涉房屋抵押给华融资产河北分公司，导致房屋买卖合同无法签订，故被告应支付原告自2019年9月26日至实际退还全部预付购房款之日止的利息，关于利率的计算应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一、原告山东北方创信防水科技集团股份有限公司与被告天津博雅置业有限公司于2015年12月31日签署的《物业预购协议》（合同编号：TJ-SL-YX-2015123105），于本判决生效之日起解除；
二、本判决生效之日起十日内，被告天津博雅置业有限公司返还原告山东北方创信防水科技集团股份有限公司预付购房款150000元；
三、本判决生效之日起十日内，被告天津博雅置业有限公司支付原告山东北方创信防水科技集团股份有限公司预付购房款利息（自2019年9月26日起至实际退还全部预付购房款之日止，以150000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）；
四、驳回原告山东北方创信防水科技集团股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4058元，减半收取2029元，由原告山东北方创信防水科技集团股份有限公司负担409元，被告天津博雅置业有限公司负担1620元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 张宁宁
二〇二二年六月十日
书记员 黄海洲
附本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》
第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
