济南恒大建筑装修装饰工程有限公司、泰安中奥投资置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省济南市市中区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁0103执异289号

案外人：王珅，男，1988年11月5日出生，汉族，住济南市市中区。

委托诉讼代理人：王春光（系王珅之父），男，汉族，1961年2月14日出生，住济南市市中区。

申请执行人：济南恒大建筑装修装饰工程有限公司，住所地济阳县崔寨镇国道220线西侧（济南银鹏建筑材料有限公司北侧）。

法定代表人：魏东，总经理。

委托诉讼代理人：孙宜逊，上海锦天城（济南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：辛佳潞，上海锦天城（济南）律师事务所律师。

被执行人：泰安中奥投资置业有限公司，住所地山东省泰安市财源大街东段43号。

法定代表人：孙立民，董事长兼总经理。

本院在执行申请执行人济南恒大建筑装修装饰工程有限公司与被执行人泰安中奥投资置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王珅对本院查封济南市市中区××路××号××小区××号楼××单元××号储藏室、××号楼××单元××号储藏室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人王珅称，请求法院解除对位于济南市市中区××路××号××小区××号楼××单元，房号××、××储藏室的查封。事实与理由：案外人王珅与被执行人泰安中奥投资置业有限公司于2015年5月21日签订济南市商品房买卖合同，按照约定泰安中奥投资置业有限公司将位于济南市市中区××路××号××号楼××层的房屋（房号：××）出售给案外人，案外人王珅支付了全部房款72178元整，泰安中奥投资置业有限公司开具了相应的购房发票给案外人，案外人入住该房屋。入住后，发现房屋漏水潮湿不能使用，经与泰安中奥投资置业有限公司协商调换原房屋，并于2017年8月21日签订济南市商品房买卖合同，按照合同约定泰安中奥投资置业有限公司将位于济南市市中区××路××号××号楼××层的房屋（房号：××）出售给案外人，案外人王珅支付了全部购房款63782元整，泰安中奥投资置业有限公司开具了相应的购房发票给案外人，案外人入住该房屋。2021年6月11日，王珅与泰安中奥投资置业有限公司签订济南市商品房买卖合同，按照约定泰安中奥投资置业有限公司将位于济南市市中区××路××号××号楼××层的房屋（房号：××）出售给案外人，案外人王珅支付了全部房款46875元整，泰安中奥投资置业有限公司开具了相应的购房发票给案外人，案外人入住该房屋。现济南恒大建筑装修装饰工程有限公司已申请法院执行并查封案涉房屋，案外人认为法院的执行、查封行为侵犯了合法权益。现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请求法院依法解除对涉案储藏室的查封并停止执行。案外人王珅提交了济南市商品房买卖合同、交易记录、信用卡交易明细、山东增值税普通发票、委托销售代理证明、储藏室交接确认单、房屋权属状况信息、房屋照片等证据以证实其主张。

济南恒大建筑装修装饰工程有限公司称，一、案外人提出的执行异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）款的规定，应不予支持。二、案外人提出的执行异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）款的规定，应不予支持。三、案外人提出的执行异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）款的规定，应不予支持。综上，案外人提出的本案执行异议，恳请法院依法予以驳回。

本院查明，济南恒大建筑装修装饰工程有限公司与泰安中奥投资置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年6月1日作出（2021）鲁0103民初5613号民事判决书，判决内容：“一、被告泰安中奥投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告济南恒大建筑装修装饰工程有限公司工程款1529230.83元及逾期付款利息（以1529230.83元为基数、自2019年11月7日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、被告泰安中奥投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告济南恒大建筑装修装饰工程有限公司为本案诉讼而支出的诉讼保全责任保险费1850元。三、驳回原告济南恒大建筑装修装饰工程有限公司的诉讼请求。”因泰安中奥投资置业有限公司未履行法律文书确定的义务，本院经济南恒大建筑装修装饰工程有限公司申请于2021年8月10日立案执行，案号为（2021）鲁0103执5332号。2021年8月17日，本院查封被执行人泰安中奥投资置业有限公司名下位于济南市市中区××路××号××号楼××室、××室房产（权属证号：济南2××2），查封期限三年，自2021年8月17日起至2024年8月16日。

另查明，2017年8月21日，出卖人泰安中奥投资置业有限公司与买受人王珅签订济南市商品房买卖合同，合同载明：买受人购买楼号：××#住宅楼【单元】【××】【层】××房号：××××，用途为储藏室，总价款63782元。该储藏室系案外人用2015年5月购买的××储藏室置换而得，案外人于2015年5月21日向泰安中奥投资置业有限公司缴纳144717元其中包括储藏室款，房屋差价以现金的形式退还。签合同当日，泰安中奥投资置业有限公司将××#-××××储藏室交付王珅。2022年4月22日，泰安中奥投资置业有限公司开具××#-××储藏室购房款发票。

2021年6月11日，出卖人泰安中奥投资置业有限公司与买受人王珅签订济南市商品房买卖合同，合同载明：买受人购买楼号：××#住宅楼【单元】【××】【层】××房号：××××，用途为储藏室，总价款46875元。

2021年10月21日，泰安中奥投资置业有限公司给王珅出具委托销售代理证明，证明载明“我公司委托济南嘉苑物业管理有限公司作为我单位合法委托代理人，授权其代表我单位进行抵账地下车位和储藏室的销售代理工作并负责代收款业务……代收储藏室房款46875元，收款后由我公司向你开具收据（发票）。”同日，王珅通过王春光的中国工商银行信用卡、中国建设银行信用卡向济南嘉苑物业管理有限公司支付购房款共计46875元。

2021年6月11日，泰安中奥投资置业有限公司将××#-××储藏室交付王珅。2022年4月18日，泰安中奥投资置业有限公司开具××#-××储藏室购房款发票。

上述事实有（2021）鲁0103民初5613号民事判决书、协助执行通知书（稿）、房屋定购单、济南市商品房买卖合同、信用卡交易明细、收据、山东增值税发票、委托销售代理证明、储藏室交接确认单等证据予以证实并在卷佐证。

本院认为，因案外人王珅申请解除对案涉储藏室的查封，基础法律关系是对案涉储藏室主张所有权，本案适用民事诉讼法第二百三十四条规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王珅与泰安中奥投资置业有限公司于2017年8月21日、2021年6月11日签订的济南市商品房买卖合同系在法院查封之前；案涉储藏室王珅已通过银行转账的方式缴纳全部购房款，2022年4月18日、2022年4月22日，泰安中奥投资置业有限公司分别开具××#-××储藏室、××#-××储藏室购房款发票；案涉储藏室在合同签订当日交付至王珅，王珅占有使用系在法院查封前；未能办理过户登记非买受人自身原因所致。综上，案外人主张实体权利以排除执行符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止对济南市市中区××路××号××号楼××储藏室、××号楼××储藏室的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　骆　腾

审判员　郝振龙

审判员　李　娅

二〇二二年九月二十一日

书记员　刘珏瑶