某某与浙江鑫直建筑有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

浙江省丽水市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）浙丽民终字第299号

上诉人（原审原告）：***。

委托代理人：吴家根。

委托代理人：全金生。

被上诉人（原审被告）：浙江鑫直建筑有限公司。

法定代表人：周春雷。

委托代理人：余津。

被上诉人（原审被告）：***。

被上诉人（原审被告）：毛树香。

上诉人***为与被上诉人浙江鑫直建筑有限公司、被上诉人***、毛树香房屋买卖合同纠纷一案，不服庆元县人民法院于2014年8月27日作出的（2014）丽庆民初字第245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年10月21日公开开庭审理了本案，上诉人***及其委托代理人吴家根、全金生，被上诉人浙江鑫直建筑有限公司的委托代理人余津，被上诉人***、毛树香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：原庆元县建筑工程公司于2000年12月29日经庆元县经济体制改革委员会批复后进行体制改革，决定原庆元县建筑工程公司产权由新组建的经济实体进行买断。原公司所有砖混结构宿舍一幢（坐落于原庆元县松源镇新建路xx号），建筑面积为628.88平方米，经达正联合会计师事务所评估后价值为18700元。该宿舍也作为改制资产被新组建的经济实体买断。2001年10月7日经第一次股东会议决定改制后企业名称为“庆元县鑫直建筑有限责任公司”，并于2001年10月23日经工商行政管理部门登记成立。2003年12月1日，被告***经案外人吴元成手从庆元县鑫直建筑有限责任公司处购得坐落于原庆元县松源镇新建路xx号x幢xx房屋，同日向浙江省庆元县人民政府缴纳契税187.50元。并于2006年7月14日办理了房屋登记手续，房产证号为“庆房权证松源镇字第××号”。被告***与被告毛树香系夫妻关系，是本案涉诉房屋的共有权人。被告***、毛树香及家人自2003年底实际居住至今。2009年6月24日庆元县鑫直建筑有限责任公司变更为浙江鑫直建筑有限公司，法定代表人为周乐民，2011年5月24日浙江鑫直建筑有限公司的法定代表人变更为周春雷。

原审法院另查，原告曾在原庆元县建筑工程公司任驾驶员，并且曾经实际居住于本案涉诉房屋，2014年3月份前涉诉房屋的自来水户头在原告名下。2003年原告外出务工，期间曾陆续回到庆元，2007年曾租住在证人周某甲家中，证人周某甲家坐落于原庆元县松源镇新建路x号。现原告持《集资建房居住证明书》，认为该房屋应归其所有，故向原审法院提起诉讼。

原审法院审理认为：被告***从被告浙江鑫直建筑有限公司购买本案涉诉房屋的行为，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法确认有效。并且被告***已经依法缴纳契税后在房地产管理处办理了该房屋的产权登记手续，取得了房屋所有权证，并实际居住至今。根据物权法相关规定，不动产实行登记生效制度，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。据此，被告***已经取得涉案房屋的物权。本案中原告提供的《集资建房居住证明书》及自来水户头登记情况仅说明原告曾实际居住于涉诉房屋，但原告未提供购买房屋支付价款的相关凭证及取得所有权证的证明。原告提出在2014年3月才得知房屋被被告***占用，据查实原告在外出务工至2014年期间曾陆续回到庆元，并租住在距离涉诉房屋不远处，却未对该房屋所有权提出异议，原告诉称的多年不知情的说法不具有合理性。原告不能证明其已经依法取得该房屋的所有权，故原告应承担举证不利的后果。原告要求依法判令第一被告与第二被告买卖房屋行为无效；依法判令第一被告与第二被告返还原告房屋；判令第一、第二、第三被告从2003年12月1日起至返还房屋之日每月向原告支付200元的房屋占用费的诉讼请求，理由不充分，证据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。本案受理费520元，减半收取260元，由原告负担。

宣判后，***不服原审判决，向本院提起上诉。

上诉人***上诉称：（一）上诉人认为原审判决存在多处认定事实的错误。首先，原审判决对上诉人提交的《集资建房居住证明书》的性质认定错误。该证明书的说明部分第一点明确记载住户所集资的宿舍及柴火间产权、使用权归集资人所有，即该证明书体现的是一种物权。上诉人提供的《集资建房居住证明书》有原浙江省庆元县建筑工程公司的印章，同时还有当初公司经办人及负责人吴水紫的签章，上诉人认为上诉人在一审提供的《集资建房居住证明书》的真实性是毋庸置疑的。上世纪90年代，浙江省庆元县建筑工程公司向公司员工及其他人员出售房屋70余套，并发放《集资建房居住证明书》70余份。2001年开始根据政策，大部分持有《集资建房居住证明书》的购房者凭该证明书到庆元县房管局办理了房屋过户手续，到2006年年底仅x幢203、204两户（因房屋涉及到转手问题）没有办理房产证，其余均已办理房产证。上诉人认为上诉人所持有的《集资建房居住证明书》能充分的反映出上诉人对诉争的房产享有物权。据此，原审法院认为上诉人所提供的《集资建房居住证明书》仅能反映出上诉人曾经实际居住于涉诉房屋是对事实认定的错误。其次，原审法院查明的“被告***经案外人吴元成手从浙江鑫直建筑有限责任公司处购得坐落于原庆元县松源镇新建路xx号x幢xx房屋，同日向浙江省庆元县人民政府缴纳契税187.50元”，上诉人认为原审法院对上述事实的认定是错误的。在本案中并无任何证据材料能反映出***经案外人吴成元手向浙江鑫直建筑有限公司购买了庆元县松源镇新建路xx号x幢xx房屋。原审法院所认定的新建路xx号x幢xx房屋，与登记在***名下的《集资建房居住证明书》所列的庆建公司老办公楼三楼所记载的地址明显不一致。同时，***也未提供所交纳契税的凭证，而原审法院却主动认定其缴纳了187.5元的契税。在原审法院庭审过程中，***对于购买本案涉诉房屋的相关情况陈述含糊不清，存在自相矛盾的地方。另根据上诉人申请法院向庆元县房管局调取的相关材料中可以看出，***申请办理房产证的材料存在众多的瑕疵。据此，上诉人认为本案的涉诉房屋是由***与浙江鑫直建筑有限公司恶意串通过户至***名下，从而侵犯了上诉人的合法权益。再次，原审法院认为本案涉诉房屋经改制已由浙江鑫直建筑有限公司买断系认定事实的错误。本案在庆元法院第二次开庭的第二轮法庭辩论过程中，浙江鑫直建筑有限公司明确陈述公司仅有一幢宿舍，庆元法院判决书认定***所购买的房屋系新建路xx号x幢xx房屋，从法院该表述可以看出原庆元县建筑工程公司的宿舍楼至少有5幢。本案涉诉房屋所在的那栋房屋一共为三层，七植，一共有四十二间，而浙江鑫直建筑有限公司所提供的庆字第076xx号房屋所列的房屋间数为二十间。上诉人认为本案涉诉房屋与房产证编号为庆字第××号房屋并不是同一幢房屋。上诉人认为原审法院认定本案涉诉房屋已经改制归浙江鑫直建筑有限公司买断属于认定事实错误。最后，原审法院认定“上诉人提出的2014年3月份才得知房屋被***占用，不具有合理性”系认定事实错误。上诉人在民事起诉状中就提到自己因为欠款较多，去北京多年。因欠吴新火钱，上诉人还将自己持有的《集资建房居住证明书》抵押给吴新火，根据上诉人与吴新火的意思，即上诉人是将本案涉诉房屋的所有权抵押给吴新火，如没有钱归还给吴新火，那么房屋的所有权就归吴新火所有。在没有将欠款归还吴新火之前，上诉人认为自己对涉诉房屋暂时不享有权利，所以即使上诉人从北京偶尔回到庆元时，也不去看本案的涉诉房屋。2014年3月份，上诉人归还了对吴新火的欠款，赎回了抵押在吴新火处的《集资建房居住证明书》，才去看本案的诉讼房屋，方得知本案的涉诉房屋已被***夫妻占用。（二）上诉人认为原审法院适用法律错误。上诉人认为原审法院存在多处认定事实的错误，原审法院基于错误的事实，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等法条判决驳回原告的诉讼请求，上诉人认为原审法院存在适用法律错误。综上所述，上诉人认为原审法院存在认定事实及适用法律错误。原审法院的判决严重侵犯了上诉人的合法权益，请求依法撤销（2014）丽庆民初字第245号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由各被上诉人承担。

被上诉人浙江鑫直建筑有限公司答辩称：在1994年，上诉人是吴水紫临时雇佣的驾驶员，安排了涉案房屋居住，当时该房屋是原庆元县建筑工程公司的综合楼，产权在2000年之前归原庆元县建筑工程公司所有，2000年12月29日经庆元县经济体制改革委员会批复后进行体制改革，决定原庆元县建筑工程公司产权由新组建的经济实体进行买断，2001年改制后企业名称为庆元县鑫直建筑有限责任公司；上诉人在一审审理过程中没有提供出资涉案房屋的依据，其上诉状中所称的《集资建房居住证明书》就是享有房屋所有权的证明的观点是错误的，涉案房屋不是集资房，也不是房改房，上诉人只能证明其居住过该房屋的事实，但不能证明其已经依法取得该房屋的所有权；在公司改制过程中，公司的所有资产进行了评估，产权通过企业改制，已经归新组建的公司所有。综上，上诉人提供的《集资建房居住证明书》不能证明其享有该房屋所有权的事实。

被上诉人***、毛树香答辩称：其于2003年向鑫直公司购买了涉案房屋，上诉人一直没有来向其主张过房产，其也向庆元县人民政府缴纳了契税及房屋的相关费用，上诉人的上诉理由不具有合理性，应当驳回其诉讼请求。

二审中，上诉人***向本院提交了以下四组证据材料：证据一、原庆元县建筑工程公司出具的收款收据三份，待证上诉人***购买涉案房屋的支付款项情况；证据二、庆元县建筑工程公司物业管理组与胡培正、胡祥梅、胡培云、胡培飞、胡敬欣、胡敬隆、胡睦贵、胡松签订的协议一份，待证1.本案涉案房屋并未被浙江鑫直建筑有限公司买断的事实，2.涉案房屋楼下仓库的路在2006年由庆元县建筑工程公司物业管理组出卖给8位住户的事实；证据三、证人周某乙的证言，证据四、庆元县工商行政管理局综合档案室出具的浙江鑫直建筑有限公司基本情况两份，共同待证1.证人周某乙是浙江鑫直建筑有限公司的股东、监事及原庆元县建筑工程公司的会计，2.上诉人***已于1994年10月份购买了本案涉案房产，及2000年改制过程中浙江鑫直建筑有限公司并没有对原庆元县建筑工程公司的资产进行买断的事实。对上诉人***提交的上述证据，被上诉人浙江鑫直建筑有限公司质证认为：对于证据一，一审时上诉人没有提供该组证据，其说找不到了，被上诉人在二审开庭之前才收到证据的复印件，对其真实性不予认可，要求法院对该证据形成的时间进行鉴定；对于证据二，庆元县建筑工程公司物业管理组的性质及其有无权利转让原庆元县建筑工程公司老办公室楼下仓库的路存疑，故对该协议的合法性、真实性有异议，且该协议既不能证明2000年原庆元县建筑工程公司进行改制时鑫直公司没有买断原庆元县建筑工程公司的产权，也不能证明涉案房屋在2000年原庆元县建筑工程公司进行改制时没有进行评估并出卖给鑫直公司的事实；对于证据三、四，证人关于2000年改制时新组建的鑫直公司并没有买断原庆元县建筑工程公司的资产的陈述不客观，根据证人关于其自身出资的陈述，其改制时出资十万元获得了鑫直公司六十分之一的股份，由此可知当时所有股东的出资至少有600万元，足以买断原庆元县建筑工程公司400万元的资产及员工的工龄；证人陈述原公司所有的《集资建房居住证明书》都是集资人缴纳款项后再发放的，但是从上诉人提供的收款收据可以看出，涉案房屋事实上是先发放《集资建房居住证明书》再缴付房款的，与证人的陈述相互矛盾；证人陈述原庆元县建筑工程公司有七、八幢宿舍是不真实的，在改制过程中，原庆元县建筑工程公司所有房产都进行了评估，其他的房产包括了一些店面和仓库，但宿舍只有一幢，这显然与一审法院查明的事实不一致，证人所陈述的证言与其他证据是不能相互印证的。被上诉人***、毛树香的质证意见与被上诉人浙江鑫直建筑有限公司的质证意见一致。本院经审查认为：上诉人提交的证据一系上诉人***与原庆元县建筑工程公司之间存在债权债务关系的凭证，与本案的处理不具有关联性，本院不予采信；证据二不能证明庆元县建筑工程公司物业管理组对原庆元县建筑工程公司老办公室楼下仓库的路享有处分权，本院不予采信；证据三、四，因证人周某乙的证言与本案的处理不具有关联性，本院不予采信。

被上诉人浙江鑫直建筑有限公司向本院提交了要求对上诉人***在二审中提供的原庆元县建筑工程公司出具的三份收款收据的书写笔迹、字迹新旧程度进行鉴定的申请一份，经审查，本院认为该三份收款收据系上诉人***与原庆元县建筑工程公司之间存在债权债务关系的凭证，与本案的处理不具有关联性，故对被上诉人浙江鑫直建筑有限公司的该申请，本院不予准许。

被上诉人***、毛树香向本院提交了契税纳税申报表一份，待证其已经交了涉案房屋的相关费用并办理了房产证。对被上诉人***、毛树香提交的上述证据，上诉人***质证认为：被上诉人没有提供对应的发票，不能证明其主张的待证事实。被上诉人浙江鑫直建筑有限公司质证认为：无异议。本院经审查认为：该份证据可以证明***、毛树香已于2006年6月30日向浙江省庆元县人民政府缴纳契税187.50元的事实，本院予以采信。

二审经审理查明，原审判决认定“原公司所有砖混结构宿舍一幢（坐落于原庆元县松源镇新建路xx号），建筑面积为628.88平方米，经达正联合会计师事务所评估后价值为18700元”、“同日向浙江省庆元县人民政府缴纳契税187.50元”、“2009年6月24日庆元县鑫直建筑有限责任公司变更为浙江鑫直建筑有限公司，法定代表人为周乐民”错误，本院更正为“原公司所有砖混结构宿舍一幢（坐落于原庆元县松源镇新建路xx号），建筑面积为628.88平方米，2000年11月15日经达正联合会计师事务所评估后价值为187000元”、“2006年6月30日向浙江省庆元县人民政府缴纳契税187.50元”、“2009年3月20日庆元县鑫直建筑有限责任公司变更为浙江鑫直建筑有限公司，法定代表人为周乐民”。

二审另查明，二审中，各方当事人均认可***提交的《集资建房居住证明书》中的“庆元县新建路xx号庆元县建筑工程公司壹梯叁层原陆至柒直”房屋与***提交的《集资建房居住证明书》中的“新建路庆建公司老办公楼三楼一梯三层6-7号”房屋及庆房权证松源镇字第××号（共有权证号a057xx号）房屋所有权证中的“松源镇新建路xx号x幢xx”房屋系同一房屋。

本院对一审判决认定的其他事实予以确认。

本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。上诉人***提交的1995年的《集资建房居住证明书》载明“住户所集资的宿舍及柴火间产权使用权归集资人所有”，结合2000年改制前包括涉案房屋在内的、涉案房屋所在的整幢宿舍的房屋所有权一直登记在原庆元县建筑工程公司名下的事实可以认定，涉案《集资建房居住证明书》并非不动产所有权权属证书，上诉人并未获得涉案房屋的所有权，故上诉人***关于原审法院对其提交的《集资建房居住证明书》的性质认定错误的主张不能成立。本案中，***虽经案外人吴元成手从庆元县鑫直建筑有限责任公司（浙江鑫直建筑有限公司前身）处购得涉案房屋，但涉案房屋的所有权登记直接从原庆元县建筑工程公司过户到***、毛树香名下，且***、毛树香已经支付房款、依法缴纳契税，并取得了房屋所有权证，结合***、毛树香自2003年起至今一直实际居住在涉案房屋的事实，可以认定***、毛树香已经取得涉案房屋的所有权。故上诉人的其他上诉主张亦不能成立，本院均不予支持。综上，原审认定事实清楚，实体处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费520元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　周小兰

代理审判员　　毛向东

代理审判员　　刘　斐

二〇一四年十一月十日

代书　记员　　郑丽珍