河南豫弘房地产营销策划有限公司、河南恒旭力创测绘工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）豫01民终10005号

上诉人（原审被告）：河南豫弘房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区陇海路南、桐柏路东、文化宫路西4幢13层1305室。

法定代表人：张敬义，公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘旭，公司员工。

被上诉人（原审原告）：河南恒旭力创测绘工程有限公司，住所地郑州市中原区桐柏南路238号3号楼24层2406室。

法定代表人：黄继永，公司总经理。

委托诉讼代理人：刘大明，公司在职员工。

上诉人河南豫弘房地产营销策划有限公司（以下简称豫弘公司）因与被上诉人河南恒旭力创测绘工程有限公司（以下简称恒旭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日受理后，依法组成合议庭审理了此案。上诉人豫弘公司的委托代理人刘旭，被上诉人恒旭公司的委托代理人刘大明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人豫弘公司不服原审判决向本院上诉请求：1、撤销郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初1404号民事判决书中第一项，且改判本案与上诉人起诉原该房屋产权所有人李会民侵权案并案处理。2、撤销郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初1404号民事判决书中第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实与理由：本方受业主委托与被上诉人于2015年12月21日鉴定房屋租赁合同，将位于郑州市中原区正商名钻二期17号楼2单元2505室房屋租给被上诉人使用，租期自2015年12月23日至2016年12月22日止。被上诉人起诉状辩称本方在2016年11月9日到2016年11月12日，在未通知被上诉人情况下将物品全部丢进负一楼地下室属于一方之言，所提供证据并不能证明。2016年11月9日，本方在接到被上诉人被别人换其锁芯时，为了保障被上诉人继续租用该房，重新换了新锁，本方工作人员要把新钥匙交与被上诉人时，被上诉人拒绝接受。其后，被上诉人在未通知我方情况下将自己的生活物品搬走，这本身存在违约嫌疑，反而追究我方违约责任，是毫无根据的。故请求法院撤销原判决中的第一项。一审时，被上诉人当庭又辩称是房东本人换锁通知其搬离，这种说辞前后矛盾。被上诉人办理前后，本方跟房屋所有权人核实，的确是房屋所有权人李会民换锁。本方一直跟被上诉人沟通，愿意继续同被上诉人一起向房屋所有权人抗议，被上诉人以自己已经搬离，不愿继续承租为由，予以拒绝。遇到类似房屋所有权人想提前收房的情况本方通常是采取行动让租客边继续使用房屋，边向房屋所有权人要求赔偿。可是被上诉人坚持自己放弃合同执行单方面搬离，这本身就是种违约行为。鉴于本案中本方不是该房屋产权所有人，只是受托方，本方所收的租客押金、物业费和租金都已经转付给李会民，而且本案系房屋所有权人骚扰被上诉人产生，故申请驳回一审判决第一项的同时，将本方起诉李会民侵权案与本案并案处理，以保证被上诉人与上诉人的真实权利。对于上诉请求二，本方与被上诉人签订《房屋租赁合同》中第11条明确约定“乙方在甲方正常租期内，将此房私自转租给第三方属于乙方违约，除向甲方支付两倍于月租金的违约金外，甲方可以提前解除合同”（注：合同甲方为被上诉方，乙方为本方），事实与证据非常清楚，本方并没有违背合同将此房租给第三方，没有违约。至于被上诉人在一审中答辩时所述李会民换锁芯的事，本方一直在积极调查和处理的时候，被上诉人单方搬离，属于被上诉人自行放弃租赁权的行为，因此本方认为原判决第二项没有以事实和《房屋租赁合同》为基础，引用相关条款错误，故请求撤销原判决第二项，改判驳回被上诉人诉讼请求。对于上诉请求三，综上所述，本方认为此纠纷的造成，除了有其他外在因素外，系被上诉人单方面搬离自行解约导致了合同不能继续履行的纠纷，因此本方认为应该由被上诉人承担一二审的全部诉讼费用。

被上诉人恒旭公司答辩称：1、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，应该继续履行。本方与上诉人于2015年12月21日签订该合同，期限为一年。这个合同合法有效，双方应当按照约定继续履行。在一审中，本方提供的证据，上诉方的代理人是认可的，而且原审法院已经作出判决，本方肯定没有问题。本方与上诉方建立的合同关系，上诉人与房东双方建立的合同关系这是两份合同，与本方没有关系，本方只履行与上诉人签署的《房屋租赁合同》。2、原判决第二项没有错误，应该维持原判。《房屋租赁合同》第10条明确约定“甲方未履行合同签约时间提前终止合同关系，须承担违约责任，赔偿给乙方两倍于月租金的违约金”。（注：合同甲方为本方，乙方为上诉方）参照法律公平原则，此条款对双方均有效。合同第11条“明确约定乙方在甲方正常租期内，将此房私自转租给第三方属于乙方违约，除向甲方支付两倍于月租金的违约金外，甲方可以提前解除合同”。上诉方因个人因素导致房屋使用权转变，致使违约，给本方造成严重损失，本方认为原判决无误，应该维持。3、诉讼费由上诉人承担，本方认为此纠纷是因为上诉人个人因素导致转变房屋使用权，致使其违约，给本方造成严重损失，本方认为原审无误，维持原判，由上诉方承担一二审全部诉讼费用。综上，本方与上诉方签订的《房屋租赁合同》合法有效理应受到法律保护，本方一直以来按合同履行义务，按时足额缴纳租金和其他费用，请求法院驳回上诉人诉讼请求，维护本方合法权益。

恒旭公司向一审法院起诉请求：1.豫弘公司向恒旭公司返还未到期的租金及物业费3897元；2.豫弘公司向恒旭公司支付两倍于月租金的违约金5400元；3.豫弘公司向恒旭公司返还租房押金3500元；4.豫弘公司向恒旭公司支付因其行为导致恒旭公司损失的搬家费、误工费、中介费2000元；5.终止恒旭、豫弘公司间的租赁合同；6.本案诉讼费用由豫弘公司承担。

一审法院认定事实：对当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。2015年3月26日涉案房屋所有权人李会民与豫弘公司签订《出租房屋委托合同》一份，约定：李会民委托豫弘公司代理出租坐落于郑州市正商明××＃××室房的房屋；委托期限为39个月，自2015年3月27日起至2018年6月27日止。2015年12月21日恒旭、豫弘公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：豫弘公司将位于郑州市中原区正商明钻二期17#2D2505室房屋共3室2厅出租给恒旭公司；租期12个月，自2015年12月23日至2016年12月22日；房屋月租金为2700元/月，押金具体数额以押金条为准；豫弘公司在恒旭公司正常租期内，将此房私自租给第三方，属于豫弘公司违约，除向恒旭公司支付两倍于月租金的违约金外，恒旭公司可以提前解除合同。合同签订后，恒旭公司共向豫弘公司支付一年房屋租金32400元及至2016年12月22日的物业费2668元。后因涉案房屋业主要收回房屋，恒旭公司2016年11月12日搬离该房屋。

一审法院认为：当事人双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。上述合同签订后，恒旭公司依约向豫弘公司交纳房屋租赁费32400元及物业费2668元，并交纳押金3500元。豫弘公司从他处承租房屋转租给恒旭公司，应保证恒旭公司在租赁期内正常使用房屋。恒旭公司在对涉案房屋使用期间，因房屋所有权人收回房屋，造成恒旭公司无法继续使用涉案房屋，本案《房屋租赁合同》无法继续履行，对此，豫弘公司应承担违约责任。庭审中双方当事人均认可房屋月租金2700元、物业费每月223元。本案涉案房屋租赁期为2015年12月23日至2016年12月22日，至2016年11月12日恒旭公司实际搬离房屋日期，尚余租赁期40天，故豫弘公司除应退还恒旭公司未使用房屋期间的租金3600元（2700元*30天x40天）及物业费297元（223元*30天x40天），还应以《房屋租赁合同》约定，赔偿恒旭公司两个月房租5400元并退还房屋押金3500元。关于恒旭公司要求豫弘公司支付搬家费、误工费、中介费2000元，因该项支出不属于因豫弘公司违约的必须支出，故该项诉讼请求，该院不予支持。因本案合同期限已经届满，故恒旭公司要求终止当事人之间租赁合同的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、河南豫弘房地产营销策划有限公司于该判决生效之日起十日内，退还河南恒旭力创测绘工程有限公司房屋租金3600元、物业费297元、房屋押金3500元；二、河南豫弘房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向河南恒旭力创测绘工程有限公司支付违约金5400元；三、驳回河南恒旭力创测绘工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费180元，由恒旭公司负担25元，豫弘公司负担155元。

二审中，上诉方提交一份业主李会民出具的押金条和租金的收据，证明上诉方收的租金押金实际上是转付给李会民了，被上诉人要求退还的押金和租金在李会民手中，上诉方是李会民受托方，被上诉人应该告的是业主李会民。被上诉人质证意见，上诉人所提交的证据与本案无关。被上诉人未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：案涉《房屋租赁合同》当事人意思表示真实，其内容不违反法律和行政法规的禁止性规定有效。上述合同订立后恒旭公司按约定交纳了房租及相关费用，豫弘公司应按约定保障恒旭公司正常使用房屋。根据本案查明的事实，在案涉房屋租赁合同履行过程中，因房屋所有权人收回房屋的行为，导致恒旭公司不能按约定继续履行租赁合同，对此，豫弘公司有过错，应当依照合同约定承担相应责任。原审判决根据恒旭公司的请求判决豫弘公司承担退还未能使用房屋期限的租金、物业费、房屋押金并按约定支付违约金无不妥之处。豫弘公司的上诉主张不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件受理费180元，由河南豫弘房地产营销策划有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　成　锴

审判员　于岸峰

审判员　陈启辉

二〇一七年八月九日

书记员　苏小东