荣成市某甲有限公司与荣成市某乙有限公司房地产开发经营合同纠纷一审民事判决书

山东省荣成市人民法院 民事判决书 （2024）鲁1082民初1632号 原告：荣成市某甲有限公司，住所地荣成市。 法定代表人：***，执行董事兼。 委托诉讼代理人：***，山东力诺律师事务所律师。 被告：荣成市某乙有限公司，住所地荣成市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，山东秦帅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东秦帅律师事务所实习律师。 原告荣成市某甲有限公司与被告荣成市某乙有限公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣成市某甲有限公司法定代表人***及委托诉讼代理人***、被告荣成市某乙有限公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣成市某甲有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业启动资金195000元；2、判令被告向原告支付代管水电费服务费178642元；3、判令被告向原告移交物业用房100平方米；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告是一家建筑公司，承建了新庄南区等房屋建设，因小区需要物业管理，于是安排被告公司部分员工从被告公司脱离，成立了原告物业公司。原告公司成立后与被告签订了两份前期物业服务合同，一个是新庄南区（62、63、77、78、82、84、98、102号楼）建筑面积35000平方米，另一个为新庄南区（即仁居小区21、22、42、43、58、59号楼）建筑面积30000平方米。前期物业服务合同第四条约定，被告应为原告按规定配备物业管理用房，按规定支付原告物业启动资金。根据荣成市人民政府关于印发《荣成市物业管理办法》的通知，第二十四条，建设单位应当按项目规划建筑面积不低于3元／平方米的标准，为其建设的项目提供物业启动资金，主要用于物业服务用房的装饰装修、企业办公设施设备及服务器具的配置等。被告应支付原告物业启动资金195000元。根据威海市物业管理办法，第十八条物业服务用房按照下列标准配置：（一）建设工程项目总建筑面积十万平方米以下的，按照不少于建设工程项目总建筑面积千分之五配置，最少不低于一百平方米。原告服务的是两个小区，被告应提供200平方米的物业用房，但被告现仅提供100平方米，尚欠100平方米未提供。自2009年1月1日起，被告委托原告为被告代管水电费楼盘共21栋。当时双方口头约定该服务为有偿服务，费用以被告为原告公司员工缴纳社保金的方式抵顶。现原告公司管理水电员工依次退休无需被告缴纳社保金，但原告仍为被告提供该项服务，被告应支付该项有偿服务费178624元。现双方多次协商未果。 被告荣成市某乙有限公司辩称，一、建安物业诉请物业启动资金195000元没有事实和法律依据。首先，2008年6月建安物业与答辩人签订的合同中并没有约定物业启动资金为3元／每平方米，而只是约定了按照规定支付启动资金，所以建安物业的诉讼请求并无事实依据。其次，建安物业与答辩人之间的合同签订是时间是2008年6月，而建安物业提出索要启动资金的主张没有法律依据，当时施行的《荣成市城市住宅小区物业管理暂行办法》（1998年10月12日荣政发【1998】49号印发，于2009年11月1日已废止）没有关于启动资金和办公用房的规定。所以建安物业的诉求并无法律依据。最后，建安物业成立之初，答辩人为其提供了启动资金和相关的设施。一是，建安物业2009年1月1日正式成立后，自负盈亏，应当自行缴纳员工的养老金费用。答辩人为了支持建安物业的顺利运营，依然为建安物业员工***、***、***、***四人缴纳养老保险直至退休，费用共计374475.49元。远远超过建安物业的诉求数额。退一步讲，即便建安物业的诉求数额成立，建安物业亦应退还答辩人多付出的费用。二是，答辩人在建安物业成立之初，还为其提供电脑（一台）、打印机（一台）、写字台（三个）、办公桌（一套）等办公室设施。所以综上，建安物业的上述诉求并无事实和法律依据，纯属无稽之谈，并且从某某公司成立至其起诉之日都未对启动资金的事宜主张过自己的权利，早已过了诉讼时效。同时答辩人保留对为建安物业员工缴纳养老金费用的追诉权利。二、建安物业索要管理案涉小区的有偿服务费用178624元，没有事实和法律依据。首先，建安物业与答辩人签订的合同中并未约定建安物业代收案涉小区水电费是有偿服务。同时建安物业成立时，小区业主对缴纳物业费的事相当抵触，都不太愿意缴纳该笔费用，所以建安物业为了能顺利收取物业费而选择代收水电费。所以建安物业的上述诉求并无事实依据。其次，建安物业与答辩人签订合同时并没有相关的法律法规对小区业主水电费收取的事宜作出相关的规定。因此，建安物业的上述诉求并无法律依据。综上，建安物业诉请有偿服务费178624元，没有事实和法律依据。三、建安物业诉求答辩人补充提供100平方米的办公用房，没有事实和法律依据。首先，建安物业和答辩人签订合同时，事实上建安物业仍隶属于答辩人，所以答辩人为支持建安物业顺利开展工作在为其员工缴纳保险的基础上，也为建安物业提供了办公用房（仁居小区两个西厢屋、仁居小区门卫室），因此建安物业诉请答辩人补充提供100平方米的办公用房，无事实依据。其次，建安物业与答辩人签订合同时并没有相关的法律法规对提供办公用房相关事宜作出明文规定，所以建安物业的诉求并未法律依据。因此，综合考虑建安物业与答辩人签订合同时的实际情况与现在的情况不同，并且从2009年物业公司成立至建安物业起诉之前一直没有对房屋的面积提过异议，也未曾主张过自己的权利，现在建安物业已经使用了这么多年又重新提出来，早已过了诉讼时效。如果认定建安物业的诉求成立，则对答辩人显失公平。综上所述，建安物业的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回建安物业的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下：荣成市某乙有限公司开发了荣成市新庄南区与荣成市仁居小区，两个小区坐落于荣成市**路**街交叉路口的西北方位，两小区一墙之隔。2008年6月1日，荣成市某乙有限公司（甲方）与荣成市某甲有限公司（乙方）分别签订了新庄南区前期物业服务合同与仁居小区前期物业服务合同，约定甲方委托乙方对新庄南区62＃、63＃、77＃、78＃、82＃、84＃、98＃、102＃及新庄南区21＃、22＃、42＃、43＃、58＃、59＃实行专业化、一体化的物业管理，两个小区的建筑面积分别为35000平方米与30000平方米，物业类型均为住宅区，两份合同的第三条合同期限均约定“本物业前期服务期限暂定为五年；自工程竣工并经市政府有关部门验收合格本物业正式入伙之日起计。若物业入伙后业主委员会签订新的物业服务合同生效之日自然终止”，第四条甲方的权利义务均约定“（四）依据建设部（91）年ＺＢＰ30001—90《房屋接管验收标准》的规定与乙方办理物业承接验收手续，针对物业实际情况协助乙方顺利完成入伙过程。其中包括：1．本物业竣工后，政府有关部门验收全部合格，消防系统须经消防局系统验收合格。2．按规定配备物业管理用房。安规定支付乙方物业起动资金……”，第八条管理服务用房均约定：“按规定，甲方应向乙方提供不低于100平方米的物业管理办公用房（含装修），用于经理室、财务室、客户服务中心、维修部、安全部、清洁绿化部办公及档案室和仓库等。另外，提供生活用房（含装修），用于保安员、维修人员和管理人员的食宿及员工食堂，活动用房。具体位置、使用功能及要求双方进一步商定”。现原告以诉称的事实与理由诉至本院，提出上述诉讼请求，被告则提出上述答辩意见。 庭审中原告认可被告提供了仁居小区两个西厢屋、仁居小区门卫室及新庄南区配电室二楼办公室的用房，称面积共计110平方米左右。被告则称只为原告提供了仁居小区两个西厢屋、仁居小区门卫室的物业服务用房，面积已达到100平方米，新庄南区配电室二楼办公室（被告陈述面积约40平方米）只是借给原告使用，并非提供给原告的物业服务用房。 本院认为，本案争执的焦点在于原告各项诉讼请求的依据是否充分，诉讼请求是否合理。关于原告诉请的物业启动资金，双方虽然在合同第四条约定被告应支付原告“物业起动资金”，该“物业起动资金”与物业管理办法规定的启动基金名称不尽相同，即使两者的含义一致，但双方并没有对启动资金的支付数额及时间、方式做出明确约定，且签订合同时相关的法律法规对此也没有明确的规定，结合被告在原告成立后为原告的员工缴纳养老保险费用30多万元的情形，原告无证据证明在本案起诉前向被告主张物业启动资金，原告在签订合同后时隔近16年向被告索要物业启动资金195000元，不符合常理常情，原告要求被告支付物业启动资金的诉讼请求，缺乏充足证据证实，本院不予支持。关于原告物业管理用房的诉请，案涉合同第四条约定被告按规定配备物业管理用房，第八条管理服务用房约定：“按规定，甲方应向乙方提供不低于100平方米的物业管理办公用房”，被告亦为建安物业至少提供了办公用房（仁居小区两个西厢屋、仁居小区门卫室），现原告在时隔近16年向被告要求在补充100平方米的物业用房，亦有悖情理，且双方约定“本物业前期服务期限暂定为五年；自工程竣工并经市政府有关部门验收合格本物业正式入伙之日起计”，距今也早已超过五年的前期物业服务合同期限，考虑到两个小区在同一区域仅一墙之隔及被告为原告的员工缴纳养老保险费用30多万元等因素，原告现依据案涉的合同要求被告补充100平方米的物业用房，综合考量本院不予支持。关于原告要求被告支付代管水电费服务费178642元的诉请，双方对收取水电费的服务费用并无合同约定，原告要求被告支付该项费用亦缺乏合同依据，该项诉讼请求本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告荣成市某甲有限公司要求被告荣成市某乙有限公司支付物业启动资金195000元的诉讼请求。 二、驳回原告荣成市某甲有限公司要求被告荣成市某乙有限公司支付代管水电费服务费178642元的诉讼请求。 三、驳回原告荣成市某甲有限公司要求被告荣成市某乙有限公司向原告移交物业用房100平方米的诉讼请求。 案件受理费3452元，由原告荣成市某甲有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年六月三日 书记员***