山东财基投资有限公司、东方海洋置业有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省济南市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）鲁01执异497号

案外人：莱州市第三建筑安装工程有限公司，住所地山东省莱州市三山岛街道办事处过西。

法定代表人：程召涛，执行董事。

委托诉讼代理人：国霞，女，该公司职工。

申请执行人：山东财基投资有限公司，住所地济南市历下区省府前街东侧红尚坊**楼311。

法定代表人：刘欣，经理。

被执行人：东方海洋置业有限公司，住所地烟台市莱山区泉韵南路**。

法定代表人：王顺奎，总经理。

本院在执行申请执行人山东财基投资有限公司（以下简称财基公司）与被执行人烟台屯德水产有限公司（以下简称屯德公司）、山东东方海洋集团有限公司（以下简称海洋集团）、山东东方海洋科技股份有限公司（以下简称海洋科技）、精准基因科技有限公司（以下简称精准科技）、车轼、车志远、于雁冰、殷晓林、烟台东方海洋大酒店有限公司（以下简称东方大酒店）、东方海洋置业有限公司（以下简称海洋公司）借款合同纠纷一案中，案外人莱州市第三建筑安装工程有限公司（以下简称莱州三建）向本院提出书面异议，请求中止对烟台市芝罘区房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

莱州三建称，请求裁定中止对烟台市芝罘区房产的查封（案号为：2019鲁01执2162号之七）。事实与理由：贵院查封位于山东省烟台市芝罘区房产前，被执行人海洋公司已将涉案房产以工程款抵顶的方式抵顶给案外人莱州三建。案外人与被执行人已签订《房屋顶账协议书》并实际占有。因被执行人原因一直未给案外人办理过户登记手续。贵院对该房产查封不当，应当予以解除查封并中止对涉案房屋的执行。案外人为被执行人施工泄水涵洞及零星工程、东方海洋天和大厦维修工程及泰然名居工程内墙墙体砌筑工程，截至2016年10月20日，被执行人海洋公司尚欠案外人上述工程款共计859677.54元。2016年10月29日，案外人与被执行人签订《房屋顶账协议书》一份，约定：被执行人以泰然名居XXXX室作价751188元抵顶其尚欠案外人的部分工程款；协议生效时被执行人应将房屋交付案外人，并协助案外人办理涉案房屋的过户更名手续。该协议签订后，案外人向被执行人出具号码为6429735的收款金额为751188元的工程款收据。2016年11月25日，被执行人将涉案房产交付给案外人，案外人自2016年11月25日交房之日起向烟台东方海洋物业管理有限公司缴纳物业费，现已交至2021年11月24日，但被执行人一直未为案外人办理案涉房产的房屋过户登记相关手续。2019年12月24日，贵院作出（2019）鲁01执2162号协助执行通知，查封被执行人名下位于烟台市芝罘区，不动产权证书号为鲁（2019）烟台市芝不动产权第0××5号项下64处房地产，其中包括案涉房产，查封期限为三年，自2019年12月24日起至2022年12月23日止。案外人莱州三建在涉案房屋查封前已与被执行人签订《房屋顶账协议书》，已实际支付全部房款并已实际占有，但因被执行人原因至今无法办理房屋过户登记相关手续，现贵院已对涉案房屋进行查封，损害了案外人的合法权益，特提出上述诉请，请予以支持。

为支持其主张，莱州三建向本院提交《房屋产权移交证明》《房屋交接验收单》《工程造价咨询报告》《基本建设工程结算审核定案表》《泄水涵洞及零星工程结算审价报告》《房屋抵账协议书》《收据》《物业费收据》等证据材料。

申请执行人财基公司辩称：莱州三建提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，依法应予驳回。一、判断莱州三建是否支付了购房款，不能仅以被执行人单方出具的收款收据进行判断，应当以购房款转账记录为准，其未提供转账凭证，无法证明其出资购买案涉房产。二、即便其能提供证据证明其已支付购房款，贵院仍应审查被执行人是否已经办理交房。参照最高人民法院作出的（2020）最高法民终580号判决，若被执行人与莱州三建在（2019）鲁01执2162号之七执行裁定作出之前并未办理交接手续，则莱州三建并未实际占有案涉房屋，其主张的权利无法排除执行。三、莱州三建对被执行人未办理过户登记持放任态度，并未积极主张其权利，对案涉房屋尚未办理过户登记存在重大过错。综上，莱州三建的主张既无事实依据又无法律依据，依法应予驳回。

本院查明，财基公司与屯德公司、海洋集团、海洋科技、精准科技、车轼、车志远、于雁冰、殷晓林、东方大酒店、海洋公司借款合同纠纷一案，本院于2019年7月16日作出（2019）鲁01民初419号民事判决，判决：一、屯德公司于判决生效之日起十日内支付财基公司借款本金2900万元及利息损失（利息自2018年11月16日起，以2900万元为基数，按照年利率24%，至实际清偿之日止）；二、屯德公司于判决生效之日起十日内支付财基公司律师代理费25万元，保全保险费28000元，合计278000元；三、海洋集团、海洋科技、精准科技、车轼、车志远、于雁冰、殷晓林对判决第一项、第二项金钱给付义务承担连带清偿责任。上述保证人承担保证责任后有权向屯德公司追偿；四、驳回财基公司的其他诉讼请求。

该案于2019年11月28日立案执行，案号为（2019）鲁01执2162号。2019年12月23日，本院作出（2019）鲁01执2162号之七执行裁定，查封被执行人海洋公司名下位于烟台市芝罘区，不动产权证书号分别为：鲁（2019）烟台市芝不动产权第0××5号、鲁（2019）烟台市芝不动产权第0××6号项下共计81处房地产，查封期限三年（详见协助执行通知）。2019年12月24日，本院作出（2019）鲁01执2162号协助执行通知，查封被执行人海洋公司名下位于烟台市芝罘区，不动产权证书号：鲁（2019）烟台市芝不动产权第0××5号项下64处房地产，其中包括案涉3203号房产，查封期限为三年，从2019年12月24日起至2022年12月23日止。

另查，2016年1月13日，山东万信项目管理有限公司出具编号为鲁信咨字【2016】第404号结算审价报告，载明：施工单位莱州三建，审后造价143124.92元。2016年10月20日，烟台市中大工程造价有限公司出具编号为中大咨字【2016】J181号工程造价咨询报告，载明：建设单位海洋公司，施工单位莱州三建，审定造价465730.85元。2016年10月29日，莱州三建与海洋公司签订《房屋抵账协议书》，约定海洋公司以案涉房产作价751188元，冲抵部分款项。莱州三建出具收据，载明交款单位为海洋公司，收款事由：工程款（泰然名居3203室抵账，面积85.85平方米，单价8750）。2016年11月25日，海洋公司出具《房屋产权移交证明》，载明将案涉房屋钥匙交付莱州三建，莱州三建缴纳3203室物业费1546元。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人莱州三建并未同海洋公司签订合法有效的书面买卖合同，抵债协议的目的是为了实现债务的清偿，而并非为购买案涉不动产，无法证实双方形成了不动产买卖关系。因此，案外人莱州市第三建筑安装工程有限公司请求排除对烟台市芝罘区房产的执行，不符合上述规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

驳回案外人莱州市第三建筑安装工程有限公司的异议。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　　周　宏

审 判 员　　李富建

审 判 员　　王齐亮

二〇二一年十一月十九日

法官助理　　邵大林

书 记 员　　魏煜圻