山东恒泰工程集团有限公司、山东宇丰房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 山东省滨州市滨城区人民法院 民事判决书 （2021）鲁1602民初2184号 原告：山东恒泰工程集团有限公司，住所地滨州市黄河四路523号。 法定代表人：***，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：**，****（滨州）律师事务所律师。 被告：山东宇丰房地产开发有限公司，住所地滨州市黄河二路西首育青小区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，山东开言律师事务所律师。 被告：山东滨州建工集团有限公司，住所地滨州市黄河二路609号。 法定代表人：**，该公司执行董事。 第三人：***，男，1958年9月9日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。 第三人：董**，女，汉族，居民，住滨州市滨城区。 第三人：***，男，汉族，居民，住滨州市滨城区。 第三人：***，男，汉族，居民，住滨州市滨城区。 第三人：***，男，1962年8月28日出生，汉族，居民，住滨州市。 第三人：**，男，汉族，居民，住滨州市。 第三人：***，男，汉族，居民，住滨州市滨城区。 第三人：**，男，1963年2月2日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。 原告山东恒泰工程集团有限公司（以下简称恒泰公司）与被告山东宇丰房地产开发有限公司（以下简称宇丰公司）、山东滨州建工集团有限公司（以下简称建工公司）、第三人***、董**、***、***、***、**、***、**商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒泰公司委托诉讼代理人**、被告宇丰公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告建工公司、第三人***、董**、***、***、***、**、***、**经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒泰公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认《滨州“宇丰超市”项目商品房定期回购预售合同》、《滨州宇丰超市综合楼房产销售合同》及补充协议合法有效，判令被告宇丰公司和第三人协助原告办理房产过户登记手续，协助原告将产权证号码分别为0××8、0××9、0××0、0××1、0××2、0××3、0××4、0××5的房产登记在原告名下；2.依法确认被告宇丰公司与第三人签订的相关房屋买卖合同无效，判令宇丰公司和第三人立即到房产登记主管部门办理涉案房产证（产权证号码分别为0××8、0××9、0××0、0××1、0××2、0××3、0××4、0××5）的注销登记手续；3.判令被告建工公司对上述第1、2项义务予以协助；4.被告承担诉讼费、保全费、保险费等各项费用。诉讼过程中，原告将上述诉讼请求变更为：1.依法确认宇丰公司与第三人签订的涉及房产证号为0××8、0××3、0××5、0××1、0××0、0××2、0××9、0××4的相关房屋买卖合同无效，依法确认上述房屋系第三人非善意取得，房屋交易行为无效，判令第三人将上述房屋恢复至被告宇丰公司名下；2.依法确认原告恒泰公司与被告宇丰公司签订的《滨州“宇丰超市”项目商品房定期回购预售合同》、《滨州宇丰超市综合楼房产销售合同》及《补充协议》合法有效，判令宇丰公司继续履行上述合同，协助恒泰工程集团有限公司将上述合同项下的房屋登记在原告名下；3.被告承担诉讼费、保全费、保险费等各项费用。事实和理由：2002年，山东滨州恒泰工程有限公司与被告宇丰公司签订《滨州“宇丰超市”项目商品房定期回购预售合同》，约定因宇丰公司项目资金紧张，山东滨州恒泰工程有限公司以开发成本价购买已竣工但尚未验收的“宇丰超市”项目商品房，宇丰公司在十个月内享有回购权，山东滨州恒泰工程有限公司定购被告宇丰公司位于滨州市的“宇丰超市综合楼”，第二层全层1093.20㎡、第三层全层1093.20㎡、第四层半层514.60㎡等共计2728㎡，单价为每㎡1200元，总价为327.36万元；回购期为2002年2月1日至2002年11月30日，如果宇丰公司在回购期内未回购，就视为不回购，则宇丰公司进入永久售房程序并按程序确认山东滨州恒泰工程有限公司产权。2002年1月31日，被告宇丰公司出具了履约保证，承诺在回购期内回购，回购前可出租但绝不销售，否则承担一切法律责任。2002年2月1日，被告建工公司出具了《履约担保函》，承诺为被告宇丰公司在履约过程中的所有违规行为承担一切法律责任和经济责任。2003年1月13日，山东滨州恒泰工程有限公司名称变更为山东恒泰工程集团有限公司。2004年10月13日，恒泰公司与宇丰公司签订《滨州宇丰超市综合楼房产销售合同》、《补充协议》。双方再次确认恒泰公司所购房屋的具体位置、面积、价格、房款金额及支付方式、房产证办理事宜、房屋交付等具体情况。原告恒泰公司购买的房屋位于渤海××号宇丰超市综合楼一楼北门庭、一楼南门庭、二楼整层、三楼整层以及四楼北部半层等共计2799.62㎡（一楼面积94.169㎡，二、三、四楼面积2705.451㎡，总面积为2799.62㎡）房产以及室外简易钢制楼梯。双方约定房产总价款为3999893元，室外简易钢制楼梯价款为50000元，被告宇丰公司应当于恒泰公司购买后六个月内到滨州市滨城区房产局办理房产权属手续，房产交付日期为2005年3月17日。2005年3月16日，宇丰公司交付滨州宇丰超市综合楼房产销售合同标的房产，被告建工公司、宇丰公司分别在原滨州宇丰超市综合楼租赁交接登记表、交接记录上签字确认。2005年3月17日，被告宇丰公司发出通知，告知涉案房产各租赁经营客户原属宇丰公司的房产已转让给原告恒泰公司。房屋交接后，原告恒泰公司以房产所有人的身份行使各项权利，与多人签署了房屋租赁合同并收取租金。被告宇丰公司于2005年4月8日出具证明、***各一份，保证于2005年底前办理完房产证手续，2005年9月底前出具正式售房发票。但被告宇丰公司至今未向原告恒泰公司提供正式售房发票、办理房产证手续。因原告恒泰公司始终未能依照合同取得正式售房发票、房屋权属证书，故此分别于2019、2020年向滨州市滨城区人民法院提起诉讼。期间经法院调取证据，发现涉案房产登记于***、***、***、董**、**、***、***、**8位第三人名下。综上，原告恒泰公司与被告宇丰公司签订合同后，被告恒泰公司对合同进行了全面履行。被告宇丰公司向原告恒泰公司交付了房屋，但提供正式售房发票、办理房产证手续的承诺至今未实际履行。从房屋交付至今10余年间，原告恒泰公司一直对涉案房屋占有、使用、对外出租，期间第三人均未参与、干涉、主张过权利。通过分析原告恒泰公司与被告宇丰公司整个房屋的交易、履行过程，结合客观实际情况，原告认为原告恒泰公司与被告宇丰公司之间的房屋买卖合同合法真实有效，被告宇丰公司与第三人之间的房屋买卖行为是通谋虚伪的行为，应属无效。 被告宇丰公司针对变更后的诉讼请求辩称，经代理人核实，分公司的负责人向代理人**，涉案合同发生在2002年期间，具体的办理工作人员已经离职，现在的工作人员并不清楚。涉案房屋的具体履行情况，也不清楚为什么会在第三人的名下，但是被告宇丰公司同意协助原告办理相关的房屋登记手续，相应的费用由原告自行承担。 被告建工公司未作答辩。 第三人***、董**、***、***、***、**、***、**均未作**。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人**和经审查确认的如下证据：《滨州“宇丰超市”项目商品房定期回购预售合同》、履约保证、《担保函》、变更登记申请事项表格、《滨州宇丰超市综合楼房产销售合同》、《补充协议》、原滨州宇丰超市综合楼租赁交接登记表、交接记录、通知、房屋租赁合同及相关材料、证明、***、（2005）滨城证经字第675号公证书、（2005）滨城证经字第946号公证书、涉案房产产权登记档案材料、滨州市中级人民法院（2009）滨中商初字第22号民事判决书、查询结果证明、房地产买卖契约复印件、本院向滨州市不动产交易登记中心调取的相关材料，本院认定事实如下： 2002年，山东滨州恒泰工程有限公司（乙方）与被告宇丰公司（甲方）签订《滨州“宇丰超市”项目商品房定期回购预售合同》，约定，由于甲方开发项目建设资金紧张，甲乙双方经友好协商，本着平等互利自愿的原则，就乙方以甲方开发成本价格购买甲方已竣工未验收的“宇丰超市”项目商品房，并在十个月之内甲方可以回收该商品房事宜协商一致，达成以下合同：乙方所定购的商品房位置，坐落于滨州市，甲方正在建设中的建筑面积为6000㎡的“宇丰超市综合楼”中，第二层全层1093.20建筑㎡、第三层全层建筑1093.20㎡、第四层半层建筑541.60㎡，共计2728㎡；单价为1200元／㎡，总价为327.36万元；最长回购期限十个月，自2002年2月1日至2002年11月30日，如果甲方在最长回购期限内没有回购，就视为不回购，甲方无条件地进入永久售房程序，并按程序确认乙方产权。合同还就其他事宜进行了约定。 2002年1月31日，被告宇丰公司向山东滨州恒泰工程有限公司出具将在回购期内回购的履约保证。 2002年2月1日，被告建工公司向山东滨州恒泰工程有限公司出具《履约担保函》。 2003年1月13日，山东滨州恒泰工程有限公司名称变更为山东恒泰工程集团有限公司。 2004年10月13日，原告恒泰公司（买方、乙方）与被告宇丰公司（卖方、甲方）签订《滨州宇丰超市综合楼房产销售合同》，约定，乙方购买甲方的房产位于宇丰超市综合楼的一楼北门庭39.975㎡（建筑面积）、一楼南门庭54.194㎡，一楼总面积94.169㎡，二楼整层1075.813㎡（建筑面积）、三楼整层1075.813㎡（建筑面积）、四楼北部半层553.825㎡（建筑面积），二、三、四楼共计2705.451㎡（建筑面积）；双方同意依照国家規定按建筑外墙满外尺寸计算的建筑面积为本合同计价面积（最终以房产局确定的面积为准）；总合同价款3999893元；付款方式：一次性付清全部合同价款（抵双方往来）；乙方购买后6个月内甲乙双方共同到滨城区房产局办理房产权属手续，双方商定过户手续费及税金全部由乙方承担；甲方将室外简易钢制楼梯售给乙方，价款为50000元，于房款一并交纳；2005年3月17日将房产移交给乙方。 同日，原告恒泰公司（买方、乙方）与被告宇丰公司（卖方、甲方）签订《补充协议》，约定，双方办理原合同中所约定的房产产权手续前，乙方必须向甲方交齐购房余款604592元。 2005年3月16日，被告宇丰公司向原告交付涉案房产，并签订了涉案房产租赁交接登记表及交接记录。 2005年3月17日，被告宇丰公司就涉案房产转让给原告恒泰公司相关事宜向涉案房产租赁经营户发出通知。后原告恒泰公司以出租人的身份与分别承租人签订房屋租赁合同并收取租金。 2005年4月8日，被告宇丰公司分别出具证明及***，承诺于2005年底前办理完房产证手续，并于2005年9月底前开正式售房发票。但被告宇丰公司至今未向原告恒泰公司提供正式售房发票、亦未协助办理房产证手续。 经法院向相关部门调取证据，显示涉案房产于2002年9月份分别登记在第三人***、董**、***、***、***、**、***、**名下，房产证号分别为0××8、0××9、0××0、0××1、0××2、0××3、0××4、0××5。 审理过程中，根据原告申请，本院依法调取了涉案房产的档案，档案材料中有被告宇丰公司与上述第三人分别签订的房地产买卖契约，但没有双方之间的付款凭证、收款收据、售房发票等资料。庭审过程中，被告宇丰公司亦未提交上述第三人付款的相关证据。 本院认为，被告宇丰公司未提交证据证实2002年其与第三人***、董**、***、***、***、**、***、**分别签订的房地产买卖契约是双方真实交易的相关证据，且被告宇丰公司在签署上述买卖契约后，仍于2003年向原告交付涉案房屋，并于2005年向原告出具协助办理房产手续的承诺，至今无任何案外人向原告主张房产权利，庭审过程中，被告宇丰公司对涉案过户至第三人名下亦未作出合理解释。综上，被告宇丰公司与第三人签订的房地产买卖契约交易，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效。原告诉请确认被告宇丰公司与第三人签订的相关合同无效，其交易行为无效的主张，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第三人***、董**、***、***、***、**、***、**应协助被告宇丰公司将其名下的房产证号分别为0××8、0××9、0××0、0××1、0××2、0××3、0××4、0××5的房屋过户至被告宇丰公司名下。 山东滨州恒泰工程有限公司与被告宇丰公司签订的《滨州“宇丰超市”项目商品房定期回购预售合同》、原告恒泰公司与被告宇丰公司签订的《滨州宇丰超市综合楼房产销售合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面适当履行。山东滨州恒泰工程有限公司名称变更为山东恒泰工程集团有限公司，其债权、债务应由变更后的山东恒泰工程集团有限公司**。原告诉请确认其与被告宇丰公司签订的《滨州“宇丰超市”项目商品房定期回购预售合同》、《滨州宇丰超市综合楼房产销售合同》及《补充协议》有效的主张，本院依法予以支持。被告宇丰公司作为房地产开发企业应当协助作为商品房买受人的原告将位于宇丰超市综合楼的二楼整层、三楼整层、四楼北部半层过户至原告恒泰公司名下。 原告要求被告承担保险费等各项费用，未提交证据予以证实，本院不予支持。 被告建工公司、第三人***、董**、***、***、***、**、***、**未按本院指定的时间到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权的放弃，本院依法可缺席判决。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认被告山东宇丰房地产开发有限公司分别于2002年9月与第三人***、董**、***、***、***、**、***、**签订的房地产买卖契约无效及交易行为无效； 二、第三人***、董**、***、***、***、**、***、**于本判决生效之日起十日内协助被告山东宇丰房地产开发有限公司将其名下的房产证号分别为0××8、0××9、0××0、0××1、0××2、0××3、0××4、0××5的房屋过户至被告山东宇丰房地产开发有限公司名下； 三、确认原告山东恒泰工程集团有限公司与被告山东宇丰房地产有限公司签订的《滨州“宇丰超市”项目商品房定期回购预售合同》、《滨州宇丰超市综合楼房产销售合同》及《补充协议》有效，被告山东宇丰房地产有限公司继续履行上述合同； 四、被告山东宇丰房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告山东恒泰工程集团有限公司将位于滨州市宇丰超市综合楼的二楼整层、三楼整层、四楼北部半层过户至原告山东恒泰工程集团有限公司名下； 五、驳回原告山东恒泰工程集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，财产保全费5000元，由被告山东宇丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　付成水 人民陪审员　　*** 二〇二一年十一月十二日 书　记　员　　***