党小军与***、湖北中建基础设施开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)豫0191民初27927号

原告：党小军，男，1963年4月29日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。

被告：***，男，1982年1月4日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。

被告：湖北中建基础设施开发有限公司，住所地湖北省鄂州市滨湖南路住房公积金大楼。

法定代表人：金辉，总经理。

委托代理人：柳康，男，系公司员工。

原告党小军与被告***、湖北中建基础设施开发有限公司（以下简称“中建公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告党小军，被告***，被告中建公司委托代理人柳康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、二被告向原告交纳房屋租金、物业费合计87901.11元；2、二被告向原告支付违约金105000元（暂计算至2019年9月1日，具体要求至判决书规定的履行期限止）；3、二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年12月20日，原告与被告***签订房屋租赁合同，被告中建公司实际租用原告房屋，合同约定原告将位于郑东新区民生路5号33号楼东3单元11层1102号房产出租给被告使用，租赁期限36个月，自2016年12月25日至2019年12月24日，每年租金115000元，租金结算方式为半年付。被告逾期交付租金的，除仍应及时如数补交租金外，还应按照400元/日的标准向原告支付违约金，合同签订后，原告按约交付房屋，2018年7月9日前，被告分4次向原告交纳了2018年12月24日之前的租金。2018年11月24日前被告应交纳2018年12月25日至2019年6月24日的租金，但被告未按时交纳，经原告多次催促，被告于2019年1月10日交纳了3个月租金28750元，后未再向原告交纳租金，也未结算物业费。原告认为二被告均是原告房屋的实际承租人，应当承担连带责任，截至起诉之日，被告仍在使用原告房屋，原告房屋内存放有被告物品，被告应向原告交纳租金、物业费共计87901.11元，违约金105000元。

被告***辩称，原告对被告***的起诉不符合客观事实，请求法院依法予以驳回。被告***是被告中建公司的职工，不是涉案房屋的实际使用人，被告***在租赁合同上签字只是授权与代表行为，被告***不应承担相关责任。在承租该房屋时被告***已充分告知原告系被告中建公司实际使用房屋，被告***只是一名公司职员，且事后也一直由被告中建公司使用房屋并支付房租及其他费用。被告***不应承担租赁合同承租方的义务。被告***作为公司的职员和代表已按照合同约定，代表公司提前不止一个月履行了解除合同的告知义务。根据双方租赁合同第九条的约定，承租人有权提前一个月告知原告解除合同，被告***及被告中建公司的其他员工均不止一次告知了原告，且在2019年3月搬离前均积极与原告沟通，但是原告坚持要求被告中建公司找到新的续租伙伴后再解除合同，根据双方合同的约定被告***只要提前一个月通知出租人就可以无条件解除租赁合同关系，而且该项约定也符合相关法律规定。因此鉴于双方的合同已经合法解除，原告再起诉被告***及被告中建公司不符合法律的规定，也不符合双方合同的约定。综上，请求法院在查明事实的基础上，维护被告***的合法权利并依法驳回原告的诉讼请求。

被告中建公司辩称，被告中建公司作为实际承租人，已根据合同约定履行了全部义务，对于提前退租，被告中建公司已经履行了提前告知义务，提前解除合同符合法律的规定及合同约定。被告中建公司在2018年底，支付下一期半年租金之前，第一时间告知原告要提前退租。自2018年12月起，被告中建公司职工许伟红以及被告***，多次告知原告退租事宜，并选择只支付至2019年3月25日的租金，原告对此知晓而且同意，原告坚持要被告中建公司寻找新的租赁方，根据双方租赁合同第九条约定，被告中建公司有权提前一个月提出解除租赁合同。2018年12月，距离被告中建公司最终解除合同还有将近4个月的时间，原告不但不积极面对被告中建公司提前解除合同的要求，还一再要求被告中建公司找到新的承租人。被告中建公司已经提前告知原告要解除租赁合同，且早已搬离房屋，不应承担继续支付租金的义务。被告中建公司先后多次电话告知原告，2019年3月后不再租赁房屋，且在最后一次支付房租时候经过了原告的同意。被告中建公司在搬离房屋前已经结清了全部费用，根据租赁合同，被告中建公司有权提前解除合同，即便被告中建公司提前解除合同构成一定程度的违约，但是这种违约的后果最多是原告收取的押金不予退还，而不是强制要求被告中建公司租赁房屋并支付租金。因此，被告中建公司不应继续承担支付租金的义务。被告中建公司在搬离所租用的房屋前和原告有过多次沟通，但是原告均无理取闹，不遵守合同的约定，向被告中建公司提出了超出合同约定的要求，在和原告沟通无效的情况下，被告中建公司于2019年3月中旬搬离涉案房屋，搬离时被告中建公司既不拖欠租金，也不拖欠任何其他费用。被告中建公司已经和原告提前解除了租赁合同，被告中建公司并不构成违约，原告诉请其他费用及违约金没有事实和法律依据。被告中建公司已于2019年3月12日搬离房屋，被告中建公司没有继续支付租金的义务，也不存在逾期支付租金，更不存在所谓的违约金，被告中建公司退租后的物业费用也不应继续支付。综上，被告中建公司解除合同符合法律规定和合同约定，原告起诉被告中建公司、***违约不符合客观事实，请求法院在查明事实的基础上依法驳回原告的起诉。

经审理查明：2016年12月20日，原告作为出租方（甲方），被告***作为承租方（乙方），河南弘业房地产代理咨询有限公司（以下简称“弘业公司”）作为居间方（丙方）共同签订房屋租赁合同一份，约定甲方拥有坐落于郑东新区民生路5号33号楼东3单元11层1102号的房产，建筑面积212.4平方米。乙方承租甲方上述房产，租赁期共36个月，甲方从2016年12月25日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年12月24日收回。租赁合同签订后5个工作日内甲方向乙方交付使用上述房产。租金每年115000元，交纳方式为半年付，提前一个月支付下次房租。水、电、煤气、电话费用、租赁税、物业费、暖气费均由乙方承担。乙方拖欠租金持续达一个月的，甲方可以终止合同、收回房屋并没收保证金。甲乙双方任何一方非因租赁合同相对方的原因提前终止合同时需提前一个月告知相对方。如果乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交租金外，还应按照400元/日的标准向甲方支付违约金。乙方在上述租赁期限内提前解除租赁协议的，乙方已交付的保证金甲方不再返还。合同签订当日，原告依约交付房屋。

2016年12月30日，被告***向原告支付房租、押金共计67500元，被告中建公司分别于2017年6月8日、2017年12月13日、2018年7月9日、2019年1月10日向原告支付房租57500元、57500元、57500元、28750元。

2019年1月10日，被告***通过微信向原告沟通提前退租事宜，原告要求被告找到新的承租人，否则不同意退租。

庭审中，经原、被告双方共同确认，被告***系被告中建公司的员工，被告中建公司系涉案房屋的实际承租人，在签订合同时，被告***已将此情况告知了原告。被告中建公司称其于2019年3月中旬搬离涉案房屋，搬离时双方并未办理交接手续，亦未向原告交付房屋钥匙，现房屋内仍留存有被告中建公司物品，对该物品其公司放弃索要。原告自认2018年12月份，被告中建公司有员工打电话称寻找第三方将房屋转租出去，原告称在不影响原告利益的情况下可以转租，原告此后亦委托过中介机构出租涉案房屋。原告称其于2019年4月份得知被告中建公司不再使用涉案房屋。

以上事实有原告提交的房屋租赁合同、转账记录、视频、二被告共同提交的微信聊天记录及本案庭审笔录在案佐证。

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告中建公司应当及时足额支付租金。被告中建公司已支付截至2019年3月24日之前的租金，被告中建公司虽然提前告知了原告不再继续租赁房屋，但其搬离时并未与原告办理交接，原告自认其于2019年4月份得知被告中建公司不再使用房屋，被告中建公司对此并未提交足以推翻原告自认的证据，本院采纳原告自认，被告中建公司应当继续支付2019年3月25日至2019年4月15日期间的租金共计6931.51元（115000÷365×22）。被告中建公司未经原告同意提前退租构成违约，原告有权要求其支付违约金，对于原告主张的违约金105000元，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。在被告中建公司已提前告知原告，原告于2019年4月份得知被告中建公司搬离不再继续使用房屋后，仍空置房屋系自行扩大了部分损失。综合考虑被告中建公司的违约时间、违约程度、原告的可期待利益及本案合同实际履行情况等因素，本院酌定被告中建公司支付原告两个月空置期租金19166.67元（115000÷12×2）作为违约金，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告中建公司违约行为的适当惩罚。对于原告主张的后续租金、物业费及违约金，本院不再予支持。被告中建公司应向支付原告租金6931.51元、违约金19166.67元，以上共计26098.18元。

被告***作为被告中建公司的员工与原告签订房屋租赁合同，被告***并非涉案房屋的实际承租人，其系履行职务行为，对此情况被告***在签订合同时已向原告进行了披露。故对于原告要求被告***承担责任的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告湖北中建基础设施开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告党小军租金、违约金共计26098.18元；

二、驳回原告党小军的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4158元，减半收取2079元，由原告党小军负担1798元，由被告湖北中建基础设施开发有限公司负担281元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审判员　　刘红丽

二〇一九年十二月二十日

书记员　　王远松