党小军、湖北中建基础设施开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫01民终1615号

上诉人（原审原告）:党小军，男，1963年4月29日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。

上诉人（原审被告）：湖北中建基础设施开发有限公司，住所地湖北省鄂州市滨湖南路住房公积金大楼。

法定代表人：金辉，总经理。

委托诉讼代理人：荣志雨，男，系公司员工。

委托诉讼代理人：孙红梅，女，系公司员工。

原审被告：宋传海，男，1982年1月4日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。

上诉人党小军、湖北中建基础设施开发有限公司（以下简称“中建公司”）因与原审被告宋传海房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019)豫0191民初27927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法独任审理本案。上诉人党小军，上诉人中建公司的委托诉讼代理人荣志雨，原审被告宋传海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

党小军上诉暨针对中建公司辩称，1.判决湖北中建公司向党小军缴纳房屋租金、物业费合计87901.11元；2.中建公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.宋传海与党小军微信沟通的是公司资金紧张，想先交三个月租金和房子转租问题，并非沟通退租事宜；2.中建公司没有搬离涉案房屋，其物品一直都在涉案房屋，也从未表明放弃对屋内物品的索要；3.中建公司构成违约，应当按照合同约定的违约责任，向党小军补交全部房租和违约金。综上一审认定事实部分有误，请求二审法院依法判决。

中建公司上诉暨针对党小军辩称，1.撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2019)豫0191民初27927号民事判决；2.依法改判中建公司与党小军的租赁合同已解除；3.判令党小军返还1万元保证金；4.本案一、二审诉讼费用均由党小军承担。事实和理由：中建公司严格按照与党小军房屋租赁合同的约定，提前不止一个月告知要解除房屋租赁合同并按时搬离，一审中党小军也承认2019年3、4月份知晓中建公司提前解除合同的事实，故一审判决认定事实不清，适用法律错误。另中建公司给党小军支付的一万元保证金，根据合同约定理应返还，党小军没有任何理由予以没收。

党小军向一审法院起诉请求：1、二被告向原告交纳房屋租金、物业费合计87901.11元；2、二被告向原告支付违约金105000元（暂计算至2019年9月1日，具体要求至判决书规定的履行期限止）；3、二被告承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实，2016年12月20日，原告作为出租方（甲方），被告宋传海作为承租方（乙方），河南弘业房地产代理咨询有限公司（以下简称“弘业公司”）作为居间方（丙方）共同签订房屋租赁合同一份，约定甲方拥有坐落于郑东新区民生路5号33号楼东3单元11层1102号的房产，建筑面积212.4平方米。乙方承租甲方上述房产，租赁期共36个月，甲方从2016年12月25日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年12月24日收回。租赁合同签订后5个工作日内甲方向乙方交付使用上述房产。租金每年115000元，交纳方式为半年付，提前一个月支付下次房租。水、电、煤气、电话费用、租赁税、物业费、暖气费均由乙方承担。乙方拖欠租金持续达一个月的，甲方可以终止合同、收回房屋并没收保证金。甲乙双方任何一方非因租赁合同相对方的原因提前终止合同时需提前一个月告知相对方。如果乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交租金外，还应按照400元/日的标准向甲方支付违约金。乙方在上述租赁期限内提前解除租赁协议的，乙方已交付的保证金甲方不再返还。合同签订当日，原告依约交付房屋。

2016年12月30日，被告宋传海向原告支付房租、押金共计67500元，被告中建公司分别于2017年6月8日、2017年12月13日、2018年7月9日、2019年1月10日向原告支付房租57500元、57500元、57500元、28750元。2019年1月10日，被告宋传海通过微信向原告沟通提前退租事宜，原告要求被告找到新的承租人，否则不同意退租。

庭审中，经原、被告双方共同确认，被告宋传海系被告中建公司的员工，被告中建公司系涉案房屋的实际承租人，在签订合同时，被告宋传海已将此情况告知了原告。被告中建公司称其于2019年3月中旬搬离涉案房屋，搬离时双方并未办理交接手续，亦未向原告交付房屋钥匙，现房屋内仍留存有被告中建公司物品，对该物品其公司放弃索要。原告自认2018年12月份，被告中建公司有员工打电话称寻找第三方将房屋转租出去，原告称在不影响原告利益的情况下可以转租，原告此后亦委托过中介机构出租涉案房屋。原告称其于2019年4月份得知被告中建公司不再使用涉案房屋。以上事实有原告提交的房屋租赁合同、转账记录、视频、二被告共同提交的微信聊天记录及本案庭审笔录在案佐证。

一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告中建公司应当及时足额支付租金。被告中建公司已支付截至2019年3月24日之前的租金，被告中建公司虽然提前告知了原告不再继续租赁房屋，但其搬离时并未与原告办理交接，原告自认其于2019年4月份得知被告中建公司不再使用房屋，被告中建公司对此并未提交足以推翻原告自认的证据，该院采纳原告自认，被告中建公司应当继续支付2019年3月25日至2019年4月15日期间的租金共计6931.51元（115000÷365×22）。被告中建公司未经原告同意提前退租构成违约，原告有权要求其支付违约金，对于原告主张的违约金105000元，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。在被告中建公司已提前告知原告，原告于2019年4月份得知被告中建公司搬离不再继续使用房屋后，仍空置房屋系自行扩大了部分损失。综合考虑被告中建公司的违约时间、违约程度、原告的可期待利益及本案合同实际履行情况等因素，该院酌定被告中建公司支付原告两个月空置期租金19166.67元（115000÷12×2）作为违约金，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告中建公司违约行为的适当惩罚。对于原告主张的后续租金、物业费及违约金，该院不再予支持。被告中建公司应向支付原告租金6931.51元、违约金19166.67元，以上共计26098.18元。被告宋传海作为被告中建公司的员工与原告签订房屋租赁合同，被告宋传海并非涉案房屋的实际承租人，其系履行职务行为，对此情况被告宋传海在签订合同时已向原告进行了披露。故对于原告要求被告宋传海承担责任的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖北中建基础设施开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告党小军租金、违约金共计26098.18元；二、驳回原告党小军的其他诉讼请求。

经二审审理查明的事实与一审一致。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，中建公司虽提前告知党小军不再承租涉案房屋，但并未搬离该房屋，一审认定涉案房屋租金计算至2019年4月15日并无不当，故对上诉人党小军的诉讼请求，本院不予支持。另，关于保证金，中建公司提前解除租赁协议，按照双方合同约定，保证金不再返还，故上诉人中建公司的上诉请求本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6156元，由上诉人党小军负担1998元，上诉人湖北中建基础设施开发有限公司负担4158元。

本判决为终审判决。

审判员　　李伟

二〇二〇年四月二十三日

书记员　　高凯