中国建银投资有限责任公司、泰安市信邦房地产服务有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省泰安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁09民终108号

上诉人（原审被告）：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市东城区。

法定代表人：仲建安，董事长。

委托诉讼代理人：张海侠，山东博翰源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩新明，山东博翰源律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：泰安市信邦房地产服务有限公司，住所地山东省肥城市。

法定代表人：肖凤，经理。

委托诉讼代理人：***，山东信望律师事务所律师。

原审第三人：山东建银金融服务有限公司，住所地山东省济南市。

法定代表人：马卫东，董事长。

委托诉讼代理人：郝传琪，该单位工作人员。

委托诉讼代理人：吴贞强，该单位工作人员。

上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称中国建银公司）因与被上诉人泰安市信邦房地产服务有限公司（以下简称泰安信邦公司）及原审第三人山东建银金融服务有限公司（以下简称山东建银公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

中国建银公司上诉请求：依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或依法改判上诉人不应赔偿被上诉人房屋溢价损失和利息损失。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院适用法律错误。（一）原审法院应当依法中止原审诉讼而不应直接判决，程序上适用法律错误。被上诉人以（2016）鲁09民终896号民事判决书确定的涉案房屋买卖合同无效为依据向原审法院提起原审之诉，而上诉人以该判决书适用法律错误，应当予以撤销并改判涉案房屋买卖合同有效为由，向山东省高级人民法院提起再审申请，该再审案件仍在审理中，尚未审结。上诉人提起的再审案件与原审案件存在着直接的关联性，即关于涉案房屋买卖合同的效力、责任主体等仍未确定，原审必须以再审案件的审理结果为依据，故应当依法裁定中止诉讼。（二）涉案房产系依法通过拍卖程序由吕作森个人竞买所得，故涉案房产争议应当遵守《拍卖法》之相关规定，原审法院依据《合同法》第403条第1款之规定被上诉人诉讼主体资格适格，该认定适用法律错误。吕作森是原审所涉拍卖房产的买受人，被上诉人因没有参加竞购，故不是竞买人或买受人。在拍卖过程中的民事责任主体和责任承担方式与我国《合同法》不同。故按照拍卖程序进行的交易活动，应当优先使用《拍卖法》的相关规定。（三）原审法院认为涉案房屋买卖合同违反了法律强制性规定为无效合同，该认定适用法律错误。首先，原审法院依据《城市房地产管理法》第40条及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条之规定，认定涉案房屋买卖合同无效，属于适用法律错误。《城市房地产管理法》属于管理性强制性规定，不属于效力性规定。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于涉案房屋买卖合同效力的认定。其次，登记、审批并非涉案房屋买卖合同生效的条件。债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。划拨土地上房产转让时需要审批的程序，但该审批行为仅是物权变动的必要条件，即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有不发生转移，但并不影响买卖合同的效力。再次，认定划拨土地上房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会损害国家利益和社会公共利益。最后，最高人民法院的判例均支持涉案国有划拨土地上的房屋转让合同有效。二、假使涉案房屋买卖合同被确认无效，原审判决上诉人赔偿被上诉人房屋溢价损失883940元及利息损失691096元，同样属于适用法律错误。（一）合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失责任而非合同违约责任，赔偿损失的范围仅限于实际发生的损失，且为当事人可预见的信赖利益损失，而不包括在合同有效情形下的可期待利益损失。被上诉人所主张的房屋溢价损失883940元系属于基于合同有效履行情形下的可期待利益损失，而非实际损失，故依法应不予支持。（二）上诉人对于涉案房屋买卖合同无效不存在过错，不应当承担被上诉人所主张的利息损失691096元。在涉案房屋拍卖过程中，拍卖人已经向竞买人说明了拍卖标的的瑕疵，作为委托人的上诉人不存在过错，依法不承担责任。我国《拍卖法》第61条第二款规定，拍卖人及委托人（上诉人）在拍卖前已声明瑕疵的，不承担瑕疵担保责任。本案在拍卖前被上诉人已经充分了解拍卖标的物存在的瑕疵并签字确认，即涉案房屋坐落的土地为划拨土地，所以其拍卖价格远低于当地房地产市场的正常价值，房产成交价格充分反映了存在瑕疵的房屋的价值。据此，上诉人对涉案房产办理房产过户登记需要政府审批和缴纳土地出让金等造成的法律后果不承担责任，即原审判决以涉案房屋未办理政府审批为由认定合同无效所产生的损失，应当由被上诉人自行承担。被上诉人作为专业的房地产机构，其对房屋转让审批事项是明知的，其应当对涉案房屋合同无效所产生的损失后果自行承担。被上诉人占有使用上诉人的房屋十余年，其多年的收益早已多于其主张利息，故被上诉人并不存在损失。合同既已确认无效，则不应当再支持其无效合同而取得和增大自身的收益（否则即成为不当得利）。三、假定合同无效，被上诉人应当立即向上诉人腾退其所占涉案房屋，并支付上诉人自2007年11月17日至腾房之日止的房屋使用费。

泰安信邦公司辩称，一、一审法院不采纳中国建银公司中止原审的请求，继续审理直接作出判决正确。2014年，泰安信邦公司因中国建银公司拒绝办理涉案房屋的产权变更登记，提起诉讼，一审法院判决要中国建银公司协助办理房产权属变更登记，中国建银公司不服提起上诉，你院以（2016）鲁09民终896号民事判决房屋买卖无效。中国建银公司不服而向高院递交申诉材料后，以致于拖到购买的中国建银公司的房屋因不能过户全部被起诉，导致泰安信邦公司用民间高息借贷退价款并赔偿下家损失。中国建银公司提起再审为由主张中止审理，而事实是高院仅受理并未立案，即使立案，再审审理过程中也不影响终审判决书的效力，故中国建银公司主张原审应当中止审理没有法律依据。二、一审法院认定泰安信邦公司的诉讼主体适格正确。一审法院认定吕作森的行为系隐名代理行为，其与泰安信邦公司存在委托合同关系，故泰安信邦公司的诉讼主体适格。同时符合拍卖法第三十四条的规定。三、一审法院认定涉案房屋买卖无效正确。泰安信邦公司依据生效的民事判决书提起的诉讼，该判决已经确认了涉案房屋买卖合同是无效合同，一审判决作为裁判依据正确。四、一审法院判决中国建银公司赔偿泰安信邦公司房屋溢价损失883940元正确。首先，房屋溢价损失并不是泰安信邦公司全部基于合同获得的可期待利益，包括对涉案房产进行的改造装修，组织销售团队进行策划宣传营销支付的大量的资金，泰安信邦公司为此支出的都是实际发生的损失，再加上一审未支持的赔偿款及承担的诉讼费用，实际损失大大超出溢价损失。其次，国家法律允许泰安信邦公司出让涉案房屋，中国建银公司在委托拍卖后应当及时办理权属变更登记手续，其也具备补办相关手续继续履行合同的条件，而中国建银公司在泰安信邦公司多次要求下仍拒绝履行构成违约。即使按照中国建银公司所说的是缔约过失责任，赔偿损失的范围也应当是实际发生的损失。五、原审法院判决赔偿利息损失691096元正确。首先，泰安信邦公司通过竞拍支付房价款后，中国建银公司实际占用了该房价款，其支付占用期间的利息是正确的。其次，泰安信邦公司所有花费，所支付的利息远高于诉求。如果中国建银公司办理了房产权属变更手续就没有上述损失。请求驳回上诉，维持原判。

山东建银公司述称，其没有认可一审判决的款项，无权同意退回房款及利息，中国建银公司和山东建银公司一直在配合房产过户。

泰安信邦公司向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告房价款1204000元及利息691096元（按同期贷款利率暂计算至起诉之日，利息应计算至还清之日止）；2、依法判决被告赔偿原告房屋溢价损失877000元；3、判决被告赔偿原告支付的赔偿款及诉讼费206431.02元、利息22650.9元（按同期贷款利率暂计算至起诉之日，利息应计算至还清之日止）；4、返还为被告代付的过户交易费6940元，为办理过户往返济南、北京支付的工资、住宿、差旅补助等27366元；5、诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实，2004年9月14日，中国银行业监督管理委员会作出银监复[2004]144号《中国银行业监督管理委员会关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》。该批复同意中国建设银行分离为中国建设银行股份有限公司和中国建银投资公司，并核准中国建银投资公司业务范围为：投资于中国建设银行股份有限公司，接受、经营、管理、处置从原建设银行分立后承继的资产，经中国银行业监督管理机构等监管部门批准投资于其他金融企业及经营其他业务。2006年7月24日，中国建设银行、中国建银投资公司共同作出建总函[2006]577号《关于开展受托管理的中建投房地产名称变更登记工作的通知》，该通知要求对于中国建银投资公司承继的房地产，已经办理产权证的（包括土地产、房产证两证齐全或者仅有其中一证的）其权利人或者权属人名称应由“中国建设银行（或建行股份，下同”、“中国建设银行﹡﹡分行”）及所属各级分支机构名称变更为“中国建银投资有限责任公司”，并要求将“产权在原建行、建行股份名下的房地产名称变更登记工作应于2006年10月底以前完成”。肥城建行所有的坐落于山东省肥城市王瓜店镇矿务局大街北首路东的13套房产，房产证号为肥房产证王瓜店×××号，根据以上文件由被告中国建银公司承继，2007年1月13日，肥城市国土资源局将土地使用权人变更为中国建银公司，使用权类型为划拨。

同年，被告中国建银公司委托山东建银公司对上述房产进行处置。山东建银公司委托非凡拍卖公司对涉案房产进行拍卖。非凡拍卖公司于2007年11月17日在《泰安日报》刊登拍卖公告，拍卖会于2007年11月17日上午在泰安市建行二楼会议室举办。《山东非凡拍卖有限公司拍卖规则》第三条规定：“瑕疵声明（一）拍卖人制作的《拍卖目录》及工作人员对拍卖标的所做的介绍是对标的概况的一种描绘，仅为参考性意见，拍卖人对标的品质及权属状况不承担瑕疵担保责任。拍卖人提供的拍卖标的的登记资料均系复印；竞买人应自行认定其真实属性，同时对自己的该行为负责。拍卖人有权与拍卖会前修订《拍卖规则》及《拍卖目录》；（二）竞买人有责任于拍卖展示日期，以咨询或其他方式谨慎审查拍卖标的的瑕疵及可能存在的瑕疵，一经参拍，即表明其已充分了解且接受了拍卖标的的包括品质、权属等方面的一切现状，并同意对拍卖标的的瑕疵及可能存在的瑕疵承担责任。拍卖人仅就标的的所有权进行拍卖，不涉及其他权利”。第四条规定：“本场拍卖会所涉标的采取有底价增加拍卖的方式，拍卖成交后，买受人应当场签署《拍卖成交确认书》，并在拍卖笔录上签字”。第五条规定：“拍卖成交后，买受人应于拍卖成交之日起七日内向拍卖人支付全部成交价款并向拍卖人支付成交价百分之二的拍卖佣金”。第六条规定：“买受人在付清全部成交价款及相应佣金后，由拍卖人出具《拍卖成交确认书》、《拍卖成交专用发票》，买受人可凭上述合法手续与委托人办理相关移交过户手续，并承担有关过户费用及风险”。案外人吕作森参加非凡拍卖公司组织的涉案房产的拍卖活动，2007年11月17日，吕作森以个人名义通过拍卖方式取得了山东省肥城市王瓜店镇矿务局大街北首路东东单元一层东户、西户，价款均为106000元；二层东户、西户，价款均为100000元；三层东户、西户，价款均为95000元；西单元一层东户、西户，价款均为106000元；二层东户、西户，价款均为100000元；三层东户、西户价款均为96000元；以上共计12套房屋，价款共计1204000元。非凡拍卖公司和吕作森签署拍卖成交确认书共计12份。2007年11月19日，非凡拍卖公司作出了鲁非凡拍字[2007]第73号《关于山东建银金融服务有限公司委托泰安房产拍卖成交报告》，向山东建银公司报告了买受人名单。后因山东建银公司出示的证书登记面积与实际面积不符，经与山东建银公司具体经办人员苏某某交涉，并请测绘公司对实际面积重新测绘，均同意按实际面积付款。2007年11月26日，原告泰安信邦公司法定代表人肖凤以其丈夫梁向东名义汇款至非凡拍卖公司账户1414000元。涉案房产拍卖后，未办理过户手续。2011年6月28日，原告泰安信邦公司与陈秀莲签订房屋买卖合同，将其中的西单元一层西户卖给陈秀莲，合同价款199000元；2012年4月25日，原告泰安信邦公司与张吉奎签订买卖合同，将其中的东单元三层西户卖给张吉奎，合同价款145000元；2012年5月26日，原告泰安信邦公司与王希东签订买卖合同，将其中的西单元二层西户卖给王希东，合同价款167000元；2012年6月19日，原告泰安信邦公司与鹿焕梅签订买卖合同，将其中的西单元二层东户卖给鹿焕梅，合同价款167000元；2012年7月2日，原告泰安信邦公司与乔玉松签订买卖合同，将其中的西单元一层东户卖给乔玉松，合同价款205000元；2012年7月4日，原告泰安信邦公司与张际辉签订买卖合同，将其中的东单元二层东户卖给张际辉，合同价款170000元；2012年7月12日，原告泰安信邦公司与王怀瑞签订买卖合同，将其中的东单元二层西户卖给王怀瑞，合同价款170000元；2012年7月18日，原告泰安信邦公司与庞明签订买卖合同，将其中的东单元一层西户卖给庞明，合同价款205000元；2012年8月6日，原告泰安信邦公司与田承峰签订买卖合同，将其中的东单元三层东户卖给田承峰，合同价款148000元；2012年8月9日，原告泰安信邦公司与荣建签订买卖合同，将其中的西单元三层西户卖给荣建，合同价款148000元；2012年8月16日，原告泰安信邦公司与王立银签订买卖合同，将其中的西单元三层东户卖给王立银，合同价款148000元；；2012年8月23日，原告泰安信邦公司与梁文喜签订买卖合同，将其中的东单元一层东户卖给梁文喜，合同价款209000元。以上共计12套房屋，合同价款共计2081000元。后原告泰安信邦公司分别交付了房屋，因未能办理房产证，上述十一位购房人分别向本院起诉，要求确认买卖合同无效，返还购房款并承担利息，同时要求赔偿损失。本院作出的(2013)肥民初字第2371号民事判决中判决本案原告泰安信邦公司赔偿陈秀莲损失15203.23元，并承担诉讼费4513元；本院作出的(2013)肥民初字第2598号民事判决中判决本案原告泰安信邦公司赔偿张吉奎损失17220元，并承担诉讼费3544元；本院作出的(2013)肥民初字第2597号民事判决中判决本案原告泰安信邦公司赔偿王怀瑞损失28280元，并承担诉讼费4266元；本院作出的(2013)肥民初字第2606号民事判决中判决本案原告泰安信邦公司赔偿庞明损失1291元，并承担诉讼费4394元；本院作出的(2014)肥民初字第1181号民事判决中判决本案原告泰安信邦公司赔偿田承峰损失7689.85元，并承担诉讼费3414元；本院作出的(2016)鲁0983民初1754号民事判决中判决本案原告泰安信邦公司赔偿乔玉松损失1203.23元，并承担诉讼费2197元；本院作出的(2016)鲁0983民初2629号民事判决中判决本案原告泰安信邦公司赔偿王希东损失8004.41元，并承担鉴定费850元、诉讼费1900元；本院作出的(2016)鲁0983民初2632号民事判决中判决本案原告泰安信邦公司赔偿张际峰损失7439.71元，并承担鉴定费850元、诉讼费1925元；本院作出的(2016)鲁0983民初2650号民事判决中判决本案原告泰安信邦公司赔偿王立银损失18246.2元，并承担鉴定费850元、诉讼费1813元；本院作出的(2016)鲁0983民初2651号民事判决中判决本案原告泰安信邦公司赔偿梁文喜损失44050.52元，并承担鉴定费850元、诉讼费2548元；本院作出的(2016)鲁0983民初2733号民事判决中判决本案原告泰安信邦公司赔偿荣建损失13172.87元，并承担鉴定费850元、诉讼费1762元，以上共计198327.02元。以上判决均认定合同无效、返还原告购房款并将房屋返还本案原告泰安信邦公司。同时，因不能办理房产证，2013年7月19日，原告退还鹿焕梅购房款167000元，并由其出具收据一份，原告泰安信邦公司在2013年5月至2014年7月期间，多次安排其工作人员去被告中国建银公司协调办理房屋权属变更登记事宜，原告称为此花费27366元。2013年12月31日，被告中国建银公司给中国建设银行股份有限公司山东省分行发出了中建投函【2013】第210号《关于协助办理房屋权属变更登记事宜的函》。其具体内容为：“我公司承继的原中国建设银行位于山东肥城市王瓜店镇矿务局大街北首路东（房产证号：肥房权证王瓜店×××号）13套房产、肥城市新城路070号（房产证号：肥房权证新城字×××号）10套房产，已通过公开拍卖方式予以处置（其中山东肥城市王瓜店镇矿务局大街北首路东13套房产于2007年11月由山东建银公司代为处置；肥城市新城路070号10套房产于2012年8月由北京嘉禾国际拍卖有限公司公开拍卖）。但因为上述房产所有权证上登记为肥城建行，至今买受人尚未完成房屋所有权变更手续。为尽快完成买受人所购买的房产权属转移登记手续，房产权属证书登记人先由肥城建行变更至中国建银公司名下，再由中国建银公司变更至买受人名下。根据当地房产管理部门的要求，需要肥城建行提供如下文件并在相关文件上加盖肥城建行印章及法定代表人（负责人）名章。具体如下：1.肥城支行的营业执照副本复印件两份；2.肥城支行的组织机构代码证复印件两份；3.肥城支行法定代表人（负责人）身份证明；4.授权委托书；5.房屋登记申请书；6.肥城市房地产转让合同两份；7.房产管理部门要求出具的其他文件。上述房产权属转移登记事项，我公司委托山东建银公司及北京嘉禾国际拍卖有限公司安排专门人员负责协助办理。请贵行予以协助配合。中国建投联系人：李某某，电话：010××××；山东建金公司联系人：王某，0531-×××；北京嘉禾公司联系人：张某，18××××。附件：1.肥房权证王瓜店××房产证；2.肥房权证新城字××房产证”。2014年10月15日，原告泰安信邦公司向肥城市房产管理局以被告中国建银公司的名义缴纳了住房登记费、住房交易手续费共计6940元。至此，涉案土地使用权、房产所有权均登记在被告中国建银公司名下。一审法院认为，本案争议的焦点主要有：一、原告的诉讼主体是否适格；二、涉案房屋买卖合同的效力问题；三、原告的损失如何确定，责任如何承担。关于第一个焦点问题，原告的诉讼主体是否适格。本院认为，案外人吕作森曾在（2014）肥民初字第3876号案件庭审中均陈述系受原告泰安信邦公司委托以个人名义拍的涉案房产，与房产价款为原告泰安信邦公司法定代表人丈夫梁向东支付可以相互印证。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款之规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。在原告要求被告办理房产权属变更登记事宜时，因为被告的原因不能履行对涉案房屋权属变更登记事宜时，吕作森作为受托人向原告泰安信邦公司披露了被告中国建银公司，因此吕作森的行为系隐名代理行为，其与原告之间存在委托合同关系，故原告作为委托人向第三人主张权利，应为诉讼主体适格。对于被告提出的原告为了避税而以吕作森名义对外从事活动，未提交证据予以证实，也不属于本案的审理范围，本院不作处理。关于第二个焦点问题，涉案房屋买卖合同的效力问题。本院认为，涉案房屋占用的土地系国有划拨土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度”，第五十四条规定“以划拨方式取得的土地主要用于公共利益和公共事业”，因此，如果划拨土地未经批准进行私下转让，将造成国有资产的流失，危及社会公共利益。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条亦规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产的，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，根据上述规定，在当事人未经人民政府审批，未办理合理划拨土地使用权出让手续的情况下，其签订的房屋买卖合同处分了划拨的土地使用权，违反了法律的强制性规定，应为无效合同。本案的被告中国建银公司并未提交证据证实在转让涉案房地产时经过了人民政府的审批，故涉案房屋买卖合同应为无效合同。关于第三个焦点问题，原告的损失如何确定，责任如何承担。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担责任。故原告应当将所购房屋返还给被告，被告应当将原告所交购房款1204000元返还给原告，原告主张自2007年11月26日至起诉之日的利息691096元，亦合法有据，本院依法予以支持。过户交易费6940元因由原告支出，但至今并未办理房屋产权过户，故该费用应由被告承担。关于原告主张的溢价损失877000元，本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，本案原告泰安信邦公司系从事房屋买卖的机构，其基于对被告的足够信任和合理期待购入房屋，目的是为了出售赚取差额利益，该合同期待利益应视为原告的损失，本院予以采信。关于原告主张的办理过户费用所花费的住宿费、差旅费等27366元，本院认为，该项费用支出与本案并无必然关联性，本院不予支持。关于原告主张的支付赔偿款、诉讼费206431.02元及利息，本院认为，该项花费系原告与案外购房者之间的纠纷，且原告在向案外人出售房屋时并未取得房屋产权，故其作为出卖人应当对其与案外人签订的房屋买卖合同所产生的纠纷承担法律责任，上述费用不能作为损失向被告主张。综上，原告的损失应为883940元（877000元＋6940元=883940元）。原被告在签订合同时，被告中国建银公司应当知道涉案房屋所占用的土地为国有划拨土地，导致无法办理房产过户等手续，致使合同无效，原告有权主张被告中国建银公司承担其损失即883940元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第五十九条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告中国建银投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告泰安市信邦房地产服务有限公司购房款1204000元及利息（本金1204000元，截至2017年6月20日利息为691096元，自2017年6月21日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）。二、被告中国建银投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰安市信邦房地产服务有限公司损失883940元。三、驳回原告泰安市信邦房地产服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15451元，由被告中国建银投资有限责任公司负担13090元，原告泰安市信邦房地产服务有限公司负担2361元。

二审中，上诉人与被上诉人没有提交新证据。原审第三人向本院提交了吕作森于2011年11月14日所写借条，证明在一直配合被上诉人进行过户。上诉人与被上诉人对该借条的真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月16日，山东非凡拍卖有限公司特别声明，此次拍卖房产占用范围内土地性质均为划拨土地，拍卖成交价款中不包含土地相关费用，今后如涉及到土地需交纳土地出让金的由买受人自行承担。本声明为拍卖规则的有效补充，与拍卖规则具有同等法律效力，竞买人一经签字即视为认可本声明所载内容，并自愿承担上述责任。吕作森在声明上签字。2011年11月14日，吕作森借肥城王瓜店建行宿舍房产证用于办理房产过户手续，如不能办此过户登记，将退回此证，再委托你公司办理。本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是否有效；二、上诉人是否应当赔偿被上诉人房屋溢价损失及购房款的利息损失；三、被上诉人的诉讼主体资格是否适格；四、本案是否应当中止审理。

关于第一个争议的焦点问题，山东非凡拍卖有限公司在拍卖时特别声明，此次拍卖房产占用范围内土地性质均为划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，必须报有批准权的人民政府审批。未经审批的转让合同无效。一审判决以此认定涉案房屋买卖合同无效并无不当。

关于第二个争议的焦点问题，由于涉案房屋买卖合同无效，房屋转让合同不能履行，根据我国《合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因合同被确认无效后所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的，赔偿损失的范围，应以实际发生的损失为限，即当事人为准备履行合同而受到的直接损失。关于房屋溢价损失，因该损失系被上诉人因房屋买卖合同无效导致的不能取得的利益，应不属于直接损失。且在本案中涉案房屋在未过户到被上诉人的名下的情况下，被上诉人就出卖给他人，其过错比较明显，被上诉人主张的房屋溢价损失不应当予以支持。关于购房款的利息损失，被上诉人作为一家专业的房地产交易服务公司，在明知该房屋系建在国有划拨土地上这一瑕疵的情况下，仍然竞买涉案房屋，故其作为买受人亦应承担因合同无效而导致的其应当承担的过错责任，根据上诉人与被上诉人的过错大小，对购房款的利息损失，应有上诉人承担60%的责任，被上诉人承担40%的责任。

关于第三个争议的焦点问题，吕作森在参与竞买涉案房屋未披露被上诉人的代理，系其以自己的名义参与拍卖，上诉人不知道吕作森与被上诉人之间的代理关系，此外也并非因吕作森原因对被上诉人不履行义务，且被上诉人向上诉人表明了自己委托人的身份，根据我国《合同法》第四百零三条第一款规定，被上诉人因此可以行使吕作森对上诉人的权利。上诉人无证据证明上诉人与吕作森订立合同时如果知道被上诉人就不会订立合同的情形，因此被上诉人的诉讼主体资格适格。

关于第四个争议的焦点问题，本院（2016）鲁09民终896号民事判决书系生效的判决，虽然上诉人已提出再审申请，但该判决并未被裁定再审和中止执行，不符合我国《民事诉讼法》第一百五十条第一款规定的中止诉讼的情形，上诉人主张本案应中止诉讼的理由本院不予支持。

综上所述，中国建银公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销肥城市人民法院（2017）鲁0983民初2930号民事判决；

二、中国建银投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还泰安市信邦房地产服务有限公司购房款1204000元及利息（本金1204000，截止2017年6月20日利息为691096元和自2017年6月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，按照上述利息的60%赔付）；

三、中国建银投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还泰安市信邦房地产服务有限公司过户交易费6940元；

四、驳回泰安市信邦房地产服务有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费15451元，由中国建银投资有限责任公司负担9116元，泰安市信邦房地产服务有限公司负担6335元。二审案件受理费30902元，由中国建银投资有限责任公司负担18232元，泰安市信邦房地产服务有限公司负担12670元。

本判决为终审判决。

审判长　　徐献武

审判员　　屈玉涛

审判员　　王　玥

二〇一八年四月八日

书记员　　崔晓元